АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                    Дело № А32-41146/2018

Резолютивная часть решения объявлена 09.01.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 24.01.2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

ответчики: 

1. Администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

2. Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

о признании недействительными (ничтожными) п.3.1 и п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 № 4900010079

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3 – по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент), в котором просит:

-  признать недействительным (ничтожным) п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015    № 4900010079;

- обязать департамент имущественных отношений г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, базовой ставки арендной платы в размере 1,5%, а также коэффициентов инфляции на 2017 и 2018 в размере 1,028% и 1,04% и составляет 96 152,80 руб.». (уточненные требования).

Исковое заявление мотивировано несогласием истца с применяемым размером арендной платы по спорному договору аренды.

Определением суда от 05.06.2019 принят отказ истца от части требований о признании недействительным (ничтожным) п.3.1 договора аренды от 05.10.2015                № 4900010079 и обязании внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения с ФИО1, изложив в нем пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и до 24.09.2064», производство в данной части прекращено.

Определением суда от 13.08.2019 года производство по делу приостановлено  в связи с назначением по делу экспертизы. 

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта, в связи с чем, суд в судебном заседании 25.12.2019 возобновил производство по делу.

Представитель истца настаивал на требованиях, заявил ходатайство об уточнении остальных требований, в котором просит:

- признать недействительным (ничтожным) п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015    № 4900010079;

- обязать департамент имущественных отношений г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5 % от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 № 17/19 по делу № А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)».

Ходатайство удовлетворено.

Представитель ответчиков возражал против требований, в представленном ранее отзыве пояснил, что сторонами условия договора согласованы при его заключении, несогласие с его условиями истцом заявлено не было, в связи с чем, администрация полагает, что у ФИО1 отсутствует право на оспаривание условий договора аренды.

В судебном заседании 25.12.2019 объявлен перерыв до 09.01.2020.

После перерыва заседание продолжено. 

Выслушав представителей сторон, изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

05.10.2015 между администрацией (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 4900010079, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 площадью 2 000 кв. м,  расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, с видом разрешенного использования – «предпринимательство», в территориальной зоне «Ж-2», категория земель – земли населенных пунктов.

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен до 24.09.2064.

Пунктом 3.2 установлен размер годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.09.2015 № 23/37-2015, подготовленным ООО «АМСО» (далее – Отчет от 30.09.2015), который составил 462 000 руб. 

В исковом заявлении истец указал, что оценщик при определении размера арендной платы произвольно применил коэффициент базовой ставки рефинансирования 8,25%.

Вместе с тем, нормативно установленная ставка арендной платы при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком не применялась.

Полагая, что надлежащая ставка арендной платы установлена Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и составляет 1,5%, предприниматель обратился в департамент с предложением о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с законом путем внесения изменений в условия договора.

29.10.2018 письмом № 12.02-03/4555-29.10.18 департамент сообщил истцу, что отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости арендной платы, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Соответственно, у администрации отсутствуют основания для пересмотра арендной платы по спорному договору аренды.

Ссылаясь на невозможность урегулирования спора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса. 

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу № А32-5014/2012). 

В силу части 3 статьи 22 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» утвержденные до вступления в силу указанного закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов считаются округами горно-санитарной охраны. 

Таким образом, утвержденные до вступления в силу Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» округа санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-санитарной охраны. 

Материалами дела подтверждено, что спорный участок расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта города Сочи. 

30.12.2013 вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым признан утратившим силу раздел VIII «Лечебнооздоровительные местности и курорты» Федерального закона от 14.03.1995 № 33- ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (статья 2 Закона № 406-ФЗ). 

Изменена редакция статьи 94 ЗК РФ, из подпункта 1 пункта 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению статья 96 (пункт 1) ЗК РФ, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий. 

Частью 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона. 

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ, не измененной Законом № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях. 

Исходя из изложенного, возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие, а, следовательно, спорный земельный участок является ограниченным в обороте и право на него было переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. 

В соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный земельный участок расположен на территории города - курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

Как следует из материалов дела, годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком в договоре определен в соответствии с Отчетом от 30.09.2015 и составляет 462 000 рублей.

При расчете рыночной ставки арендной платы использована формула А=СхР, где:

А - арендная плата;

С – рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результата оценки;

Р - действующая ставка рефинансирования центрального банка Российской Федерации (в размере 8, 25%).

При этом правилами, утвержденными постановлением № 582, указанный порядок предусмотрен для расчета арендной платы в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

Как указано выше, спорный земельный участок относится к уровню муниципальной собственности, в связи с чем, расчет, произведенный в Отчете, признается судом методологически не верным.

Суд пришел к выводу, что к отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи» (действовавшее до 02.08.2016, далее - постановление № 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимся в муниципальной собственности города - курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке их рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 указанного постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению № 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. 

Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210). 

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (п. 2 постановления № 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (действовавшего до 21.03.2016, далее - постановление № 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в п. 2 постановления № 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу № А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления № 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: 

Ап = Р x С, где: 

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; 

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; 

С - ставка арендной платы, %.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - постановление Правительства № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Постановление Правительства № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос № 7). 

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. 

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. 

Таким образом, в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в под. 5 - 7 п. 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу      № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу            № А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу № А32-31400/2015.

Пунктом 5.2 Постановления № 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в п. 9.2 постановления № 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Постановление № 50 утратило силу в связи с изданием постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» утратило силу в связи с изданием постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, вступившего в силу с 02.08.2016.

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города–курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

Согласно пункта 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, с учетом периода действия постановлений, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

При таких обстоятельствах расчет стоимости арендной платы необходимо производить по формуле Ап = Р х С, где:

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; 

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; 

С - ставка арендной платы, %.

Таким образом, требования истца о признании недействительным (ничтожным)       п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, предприниматель указал, что расчет арендной платы необходимо производить исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной заключением эксперта № 163/1 от 18.07.2017, подготовленным на основании определения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.05.2017 по делу № 2-1085/17 по исковому заявлению администрации к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079.

Из содержания указанного заключения следует, что по состоянию на 30.09.2015 рыночная стоимость участка составила 5 332 000 рублей, по состоянию на 30.09.2016 рыночная стоимость участка составила 5 938 000 рублей. 

Оспаривая Отчет от 30.09.2015, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 5 600 000 руб., предприниматель также сослался на заключение эксперта № 163/1 от 18.07.2017, из содержания которого следует, что указанный отчет не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. 

Как указано выше, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ, разъяснений, сформулированных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Письмо № 92), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе, в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В том же пункте 1 Письма № 92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В таком случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 Письма № 92).

В представленном Отчете от 30.09.2015 не содержатся исчерпывающие сведения об объектах-аналогах, в связи с чем, невозможно достоверно оценить правильность выводов оценщика. 

Однако судом установлено, что апелляционным определением от 18.01.2018 решения Лазаревского районного суда от 16.08.2017, в котором имеется ссылка на заключение эксперта № 163/1 от 18.07.2017, указанное истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка в настоящем деле, отменено.

 В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям данного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

С целью установления соответствия отчета ООО «АМСО» от 30.09.2015 №23/37-2015 требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, определением суда от 13.08.2019 по делу назначена судебная нормативно-методическая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Сочинский экспертно-правовой центр». 

По результатам проведения судебной экспертизы (экспертное заключение от 09.10.2019 № 17/19) установлено, что отчет ООО «АМСО» от 30.09.2015 № 23/37-2015 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке. Также эксперт определил рыночная стоимость спорного земельного участка, которая составила:

- по состоянию на 30.09.2015 – 5 277 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2016 – 6 193 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2017 – 7 263 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2018 – 7 068 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2019 – 7 121 000 руб.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, основания полагать его несоответствующим требованиям законодательства об оценке у суда отсутствуют.

Суд соглашается с выводами, сделанными в заключении эксперта от 09.10.2019 № 17/19, и считает необходимым при определении рыночной стоимости спорного земельного участка исходить из стоимости в размере 7 263 000 руб. по состоянию на 30.09.2017.

Суд также произвел расчет стоимости годовой арендной платы за пользование спорным участком, которая составила 108 945 руб. (7 263 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (арендная ставка)).

Как указано выше, истец просит обязать департамент имущественных отношений администрации г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5 % от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 № 17/19 по делу № А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)» (уточненные требования).

С учетом изложенного, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части обязания администрации г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом.

Кроме того, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд исходит прежде всего из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определённость в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным  собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2018 по делу № А32-10040/2017 и постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 по делу № А32-6024/2018.

В соответствии пунктом 1 статьи 40 Устава города Сочи администрация в сфере регулирования земельных отношений осуществляет следующие полномочия: распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Департамент в силу пункта 3.7 своего положения передает в аренду объекты муниципальной собственности, в том числе путем проведения торгов (аукциона, конкурса) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с действующим законодательством, а также на основании решений Городского Собрания Сочи.

Изменение условий договора аренды земельного участка является распоряжением имуществом на иных условиях, ввиду чего суд считает необходимым обязать заключить дополнительное соглашение к договору именно администрацию, как лицо, наделенное Уставом и законом на распоряжение муниципальным имуществом. Техническое исполнение решения в виде подписания дополнительного соглашения администрация вправе поручить иному органу, в том числе и департаменту имущественных отношений города.

Так как арендодателем спорного земельного участка является администрация г. Сочи, то в удовлетворении требований к департаменту следует отказать, поскольку он является ненадлежащим ответчиком.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2018 по делу № А32-652/2018.

Расходы по оплате государственной пошлины, а также за производство экспертизы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует отнести на администрацию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Производство по делу возобновить.

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить. 

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и администрацией г. Сочи.

Обязать администрацию г. Сочи в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 № 490001007, изложив в нем пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: 

«Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5 % от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 № 17/19 по делу № А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)». 

В удовлетворении требований к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи отказать.

Взыскать с администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на производство судебной экспертизы в размере 20 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме          6 000 руб. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) денежные средства в размере 6 000 рублей, излишне уплаченные в доход федерального бюджета по чек-ордеру от 04.10.2018 № 199, выдав справку на возврат. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья      Р.Ю. Савин