Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, 

<

...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-10606/2024

город Брянск

14 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Пулькис Т.М.,     

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Удовенко Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области 

об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации, изложенных в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5 от 03.09.2024,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «АгроКом»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель (дов. 32 АБ №2080040 от 08.04.2023);

от ответчика: ФИО3 – представитель (дов. № 2.2-0003/25 от 09.01.2025);

от третьего лица: не явились;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, заявители) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган, ответчик) о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5 от 03.09.2024. 

Судом по правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «АгроКом» (далее – ООО «АгроКом»).

Представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала относительно удовлетворения требований заявителей по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему. 

Дело рассмотрено судом в судебном заседании в порядке статьи 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.05.2005, граждане – собственники земельного участка (пайщики) с кадастровым номером 32:14:0000000:31 передали его в аренду ООО «Агрофирма Амтел» сроком на 49 лет. 

При этом пунктом 6.2 договора предусмотрено, что каждая из его сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме, не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Брянской области 29.11.2005. 

По договору субаренды от 14.05.2014 ООО «Агрофирма Амтел» в лице конкурсного управляющего передало указанный земельный участок в субаренду ООО «АгроКом» до 06.07.2014. Дополнительными соглашениями от 17.07.2014, 16.01.2015, 15.07.2015, 15.01.2016 срок субаренды был продлен до 15.07.2016. 

На основании открытых торгов по продаже имущества ООО «Агрофирма Амтел» право аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:31 было приобретено ООО «АгроКом», о чем было составлено соответствующее соглашение от 26.02.2016 и дополнительное соглашение от 26.12.2016, уточняющее площадь земельного участка. 

Из указанного участка путем выдела образованы два земельных участка: 

- с кадастровым номером 32:14:0210111:7, расположенный по адресу: Брянская обл., р-он Комаричский, СПК «Степновский», участок расположен примерно в 564 м на северо-восток от с. Война, общей площадью 127 864 +/- 125 кв.м; сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на который было зарегистрировано право собственности по ? доли за каждым ФИО4 и ФИО5;

- с кадастровым номером 32:14:0210111:8, расположенный по адресу: Брянская обл., р-он Комаричский, СПК «Степновский», участок расположен примерно в 570 м на северо-восток от с. Война, общей площадью 622 099,44 кв.м, сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, на который было зарегистрировано право собственности за ФИО6 и ФИО7 на 1/3 и 2/3 доли соответственно. 

Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:7 был поставлен на кадастровый учет 12.09.2015, что подтверждается сведениями ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0210111:8 поставлен на кадастровый учет 02.03.2016, что подтверждается сведениями ЕГРН. При регистрации права на указанные выделенные участки запись об обременении правом аренды в пользу ООО «АгроКом» на основании договора аренды от 12.05.2005 Управлением Росреестра по Брянской области внесены не были.

По договорам купли-продажи от 18.05.2016 ФИО8, действуя от имени ФИО4 и ФИО5, а также ФИО6 и ФИО7, продал указанные земельные участки ФИО1 

14.09.2016 права ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами 32:14:0210111:7, 32:14:0210111:8 зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается регистрационной записью о государственной регистрации права № 32-32/014-32/017/031/2016-168/3 и № 32-32/014-32/017/031/2016-157/3.

При регистрации права собственности ФИО1 на спорные земельные участки запись об обременении правом аренды в пользу ООО «АгроКом» на основании договора аренды от 12.05.2005 в сведения Росреестра также внесены не были.

09.11.2016 на образованные в результате выдела земельные участки была перенесена запись об ограничении (обременении) в виде аренды с исходного земельного участка 32:14:0000000:31, в пользу ООО «АгроКом» (регистрационные записи об ограничении прав и обременении в виде аренды №32-32-14/001/2005-613).

ФИО1, как собственник выделенных участков, в отношении которых зарегистрировано обременение правом аренды по договору от 12.05.2005, на основании пункта 6.2 договора, 06.07.2022 направило в адрес ООО «АгроКом» уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В письме от 22.07.2022 ООО «АгроКом» сообщило об отсутствии у ФИО1, права на расторжение договора в одностороннем порядке, сославшись на то, что собственники земельных долей и ООО «АгроКом» 19.11.2016 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 12.05.2005, которым изменили п.6.2. договора аренды от 12.05.2005, исключив возможность одностороннего расторжения договора арендатором на основании соглашения.

21.05.2024 заявитель обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлениями о прекращении ограничений прав в виде аренды по договору от 12.05.2005 в пользу ООО «АгроКом» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:14:0210111:7, 32:14:0210111:8. 

03.06.2024 регистрирующим органом вынесены и направлены заявителю уведомления о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-20957881/1 и КУВД-001/2024-20960754/2 до 03.09.2024. 

03.09.2024 Управлением Росреестра по Брянской области приняты решения об отказе в государственной регистрации, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5.

Основанием для отказа государственной регистрации послужило отсутствие документов, подтверждающих волеизъявление всех сторон на расторжение договора аренды от 12 мая 2005 года (Соглашение о расторжении Договора).

Полагая, что решения об отказе в государственной регистрации, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5 от 03.09.2024, являются незаконными и необоснованными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исходя из оценки, представленных в материалы дела доказательств, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении (п.15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Статьей 11.5 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Положения Закона №101-ФЗ, устанавливающего особенности выдела земельного участка в счет земельных долей, предусматривают право участника долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в спорный период, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В приведенной норме отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, поэтому в отношении выделенного участка сохраняется право аренды на условиях ранее заключенного договора (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

В силу статьи 11.5 Земельного кодекса РФ множественность лиц на стороне арендодателя (собственники земельных долей) остается в отношении исходного участка, границы и площадь которого изменились, а в отношении выделенного участка арендодателем становится его собственник.

Предоставление в аренду земельных участков, изменение и прекращение договоров аренды осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, следовательно, по общему правилу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды в отношении выделенного самостоятельного земельного участка возможно только по соглашению арендодателя этого участка и арендатора, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, после выдела участником долевой собственности в счет принадлежащей ему земельной доли земельных участков с кадастровыми номерами 32:14:0210111:7 и 32:14:0210111:8 на эти участки сохранилось право аренды на условиях договора аренды от 12.05.2005, изменение условий которого в отношении выделенных участков возможно только по соглашению собственника (арендодателя) и арендатора, так как иное договором аренды не предусмотрено.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2022 № 310-ЭС22-5767, от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей. 

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. 

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54)). 

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. 

В пунктах 10, 11 постановления Пленума № 54 разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). При применении статьи 310 ГК РФ следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 ГК РФ). 

Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (статья 717 ГК РФ), сторонам договора возмездного оказания услуг (статья 782 ГК РФ), договора транспортной экспедиции (статья 806 ГК РФ), агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (статья 1010 ГК РФ), договора доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 1024 ГК РФ). 

В данном случае предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в частной собственности, в связи с чем стороны такого договора не лишены возможности предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора вне зависимости от наличия (отсутствия) каких-либо оснований для такого отказа. Данное право подчинено принципу свободы договора, установленному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказываясь от договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 32:14:0210111:7 и 32:14:0210111:8 предприниматель, как их собственник, исходил из условий пункта 6.2 договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0000000:31, согласно которому каждая из его сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу с обязательным уведомлением другой стороны в письменной форме, не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Договор считается расторгнутым по истечении 6 месяцев с момента получения стороной уведомления другой стороны о расторжении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.07.2022 ФИО1 направил арендатору – ООО «АгроКом» уведомление о расторжении договора в отношении принадлежащих предпринимателю участков по истечении шести месяцев с момента получения данного уведомления (л.д.26).

Согласно письму ООО «Агроком» от 22.07.2022 №309, указанное выше уведомление от 06.07.2022 было получено обществом 22.07.2022 (л.д.27-28). 

Таким образом, процедура расторжения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке арендодателем соблюдена. 

В силу ст.191 Гражданского кодекса РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно пункту 3 статьи 192 Гражданского кодекса РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ и пунктом 6.2 договора от 12.05.2005 в первоначальной редакции договорные отношения между ИП ФИО1 и ООО «АгроКом» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 32:14:0210111:7 и 32:14:0210111:8 по договору аренды от 12.05.2005 прекращены с 24.01.2023 (со следующего дня после даты истечения вышеуказанного шестимесячного срока).

Как следует из материалов регистрационного дела заявителем представлены  в Управление Росреестра по Брянской области  доказательства уведомления арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с п.6.2 договора аренды от 12.05.2005, доказательства вручения уведомления (письмо ООО «АгроКом» от 22.07.2022 №309).   

При таких обстоятельствах, решения Управления Росреестра по Брянской области об отказе в государственной регистрации, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5 от 03.09.2024, являются незаконными и нарушают права и законные интересы предпринимателя.

Иных оснований для отказа ответчиком не приведено и судом не установлено.

Подпункт 3 пункта 4 статьи 201 АПК РФ устанавливает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. 

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения. 

При изложенных обстоятельствах, суд в качестве правовосстановительной меры считает необходимым обязать Управление Росреестра по Брянской области в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда погасить регистрационные записи об ограничении прав и обременении в виде аренды №32-32-14/001/2005-613 на основании договора аренды от 12.05.2005 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №32:14:0210111:7 и №32:14:0210111:8. 

При подаче заявления в суд заявителем уплачена государственная пошлина в доход федерального бюджета по чекам от 22.10.2024, от 13.11.2024 в размере 20 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В порядке ст.110 АПК РФ государственная пошлина в размере 20 000 руб. относится на Управление Росреестра по Брянской области.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1  удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Росреестра по Брянской области об отказе в государственной регистрации, изложенные в уведомлениях №КУВД-001/2024-20957881/5 и №КУВД-001/2024-20960754/5 от 03.09.2024.

Обязать Управление Росреестра по Брянской области в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда погасить регистрационные записи об ограничении прав и обременении в виде аренды №32-32-14/001/2005-613 на основании договора аренды от 12.05.2005 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №32:14:0210111:7 и №32:14:0210111:8.

Взыскать с Управления Росреестра по Брянской области в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 20 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                    Т.М. Пулькис