АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                          Дело  № А19-9235/2018

«04» сентября 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 августа 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 04 сентября 2018 года.

 

   Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гришиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

АДМИНИСТРАЦИИ СРЕДНЕМУЙСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ УСТЬ-УДИНСКОГО РАЙОНА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666365, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЙКАЛСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>)

о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по муниципальным контрактам в сумме 1 923 760  руб. 80 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности, паспорт,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности, паспорт,

установил:

Первоначально Администрация Среднемуйского сельского поселения Усть-Удинского района (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Байкалстрой» о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по муниципальным контрактам № 18 от 08.09.2017, № 15 от 08.09.20217, № 20 от 08.09.2017, № ф.2017.395526 от 13.09.2017, № 22 от 08.09.2017, № 19 от 08.09.2017, № 16 от 08.09.2017 в сумме 2 269 052 руб. 02 коп.  

            Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил предмет заявленных исковых требований, просил взыскать с ответчика неустойку в размер 1 923 760 руб. 80 коп.

Уточнения предмета заявленных исковых требований судом приняты. 

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. В обоснование заявленных исковых требований указал следующее.

Между Администрацией и ООО «Байкалстрой» заключены муниципальные контракты на приобретение 14 новых жилых помещений, площадью не менее 78 кв.м. каждое, в соответствии с которыми ООО «Байкалстрой» обязано было передать жилые помещения в сроки, установленные указанными муниципальными контрактами – 31 октября 2017 года (пункт 1.2 контрактов).

Как указал истец, ответчиком условия контрактов были нарушены, фактически ООО «Байкалстрой» обязательства исполнены с нарушением сроков, предусмотренных контрактами.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Байкалстрой» обязательств по передаче жилых помещений, Администрация обратилась в Арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. 

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и пояснил, что заключенные между сторонами муниципальные контракты по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве. При этом договор участия в долевом строительстве в соответствии с условиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Муниципальные контракты, заключенные между сторонами, в установленном порядке зарегистрированы не были, государственная регистрация права собственности истца на квартиры, переданные по муниципальным контрактам, произведена только 25.12.2017, 28.12.2017, 29.12.2017.

В этой связи до указанных дат условия о неустойке, содержащиеся в пунктах 5.5, 5.6 муниципальных контрактов, не прошедших государственную регистрацию, не имеют юридической силы. Поскольку ответчиком спорные жилые помещения переданы истцу до их регистрации, то правовых оснований для взыскания с ООО «Байкалстрой» неустойки за нарушение сроков передачи жилых помещений не имеется.

Исследовав материалы дела с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав доводы и возражения представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно требованиям статей 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена этого имущества.

Предмет договора с определенными в договоре характеристиками квартиры и цена квартиры являются в силу закона существенными условиями договора купли-продажи.

Кроме того, в силу подлежащего применению к рассматриваемому спору Федерального закона от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", обязательными условиями муниципальных контрактов являются установление ответственности поставщика (исполнителя, подрядчика) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, а также порядка приемки заказчиком поставляемых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг на соответствие их количества, комплектности, объема и качества требованиям, установленным в таком контракте (части 10 и 12 статьи 9).

Как следует из материалов дела, между Администрацией Среднемуйского муниципального образования (Покупатель) и ООО «Байкалстрой» заключены муниципальные контракты на приобретение 2 новых (не бывших в употреблении) жилых помещений, площадью не менее 78 кв.м. № 18 от 08.09.2017, № 15 от 08.09.20217, № 20 от 08.09.2017, № ф.2017.395526 от 13.09.2017, № 22 от 08.09.2017, № 19 от 08.09.2017, № 16 от 08.09.2017, по условиям которых Продавец обязался передать, а Покупатель приобрести следующие жилые помещения, общей площадью 78 кв.м., адрес (место нахождения) объекта: 

<

...>, 17; 

<

...>; 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанных муниципальных контрактов участник обязался осуществить ввод в эксплуатацию дома и передачу объектов строительства не позднее 31.10.2017г.     

Цена квартир оговорена сторонами в пункте 3.1 контрактов.

Жилые помещения передаются Продавцом Покупателю по актам приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью контракта, в течение 10 рабочих дней с момента заключения контракта (пункт 4.1 контрактов).

В рассматриваемом случае квалификация вышеуказанных контрактов как договоров купли-продажи жилых помещений не соответствует содержанию и предмету указанных муниципальных контрактов

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

            Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) ином объекте недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ его действие не распространяется на отношения юридических лиц и(или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статья 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве - п. 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество - абзац 2 п. 4 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

С учетом изложенного рассматриваемые муниципальные контракты № 18 от 08.09.2017, № 15 от 08.09.20217, № 20 от 08.09.2017, № ф.2017.395526 от 13.09.2017, № 22 от 08.09.2017, № 19 от 08.09.2017, № 16 от 08.09.2017 содержат в себе не только существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, но и соглашение сторон о порядке и сроках исполнения иных обязательств по сделке, а также ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Из пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определенно следует, что договор вступает в силу (начинает действовать) в момент его заключения.

Как следует из пункта 7.1 контрактов вышеуказанные муниципальные контракты вступили в силу с момента его подписания, становятся обязательными для сторон и действуют в любом случае до выполнения сторонами обязательств по контрактам в полном объеме, кроме случаев их досрочного расторжения, предусмотренных контрактами и действующим законодательством РФ.

Таким образом, при подписании муниципальных контрактов, сторонами достигнуто согласие по всем условиям сделки, о чем свидетельствуют их подписи.

С момента достижения сторонами данного согласия муниципальные контракты вступили в силу и с этого же момента началось исполнение каждой из сторон принятых на себя обязательств.

В рассматриваемом случае свои обязательства по вышеуказанным контрактам Продавец должен был исполнить до 31 октября 2017 года.

Фактическая передача Покупателю приобретаемых жилых помещений сторонами была оформлена актами приема-передачи от 11 декабря 2017 года, 26 декабря 2017 года. 

Таким образом, ответчиком допущено нарушение сроков исполнения своих обязательств по контрактам, что послужило основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктами 5.5, 5.6 муниципальных контрактов.

Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик указал, что договор, подлежащий  государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако в установленном порядке муниципальные контракты зарегистрированы не были, государственная регистрация права собственности истца на жилые помещения, переданные по муниципальным контрактам, произведена только 25.12.2017, 28.12.2017, 29.12.2017. Поскольку ответчиком спорные жилые помещения переданы истцу (11 декабря 2017 года и 26 декабря 2017 года) до их регистрации, то правовых оснований для взыскания с ООО «Байкалстрой» неустойки за нарушение сроков передачи жилых помещений не имеется.

Суд, рассмотрев указанные доводы ответчик, приходит  к следующему.

В силу требований пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры продажи квартир подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

В соответствии с нормами статьи 551 данного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации.

Кроме того, в силу общих норм, закрепленных в пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, гражданское законодательство связывает обязательность государственной регистрации договора продажи жилого помещения с моментом возникновения (перехода) права собственности на него. То есть до государственной регистрации покупатель не может распоряжаться приобретенным им объектом недвижимости.

Между тем, на основании статьи 5 Федерального закона от 17.07.2009 № 147-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления гражданам в случаях, предусмотренных федеральными законами, государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений, не требуется.

Таким образом, ссылка заявителя на незаключенность контрактов в связи с отсутствием их государственной регистрации в нарушение положений Гражданского кодекса, подлежит отклонению,

Довод ответчика об отсутствии у него на момент заключения контракта государственной регистрации права собственности на недвижимость также не принимается во внимание, поскольку согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09, это не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, факт нарушения ответчиком сроков исполнения своих обязательств по контрактам суд считает доказанным. 

В связи с допущенными нарушениями сроков исполнения обязательств по муниципальным контрактам, истцом начислена ответчику неустойка в размере 1 923 760 руб. 80 коп., в том числе: по муниципальному контракту № Ф.2017.395526 от 13.09.2917 – 295 963 руб. 20 коп., по муниципальному контракту № 15 от 08.09.2017 – 345 290 руб. 40 коп., по муниципальному контракту № 16 от 08.09.2017 – 197 308 руб. 80 коп., по муниципальному контракту № 18 от 08.09.2017 – 345 290 руб. 40 коп., по муниципальному контракту № 19 от 08.09.2017 – 197 308 руб. 80 коп., по муниципальному контракту № 20 от 08.09.2017 – 197 308 руб. 80 коп., по муниципальному контракту № 22 от 08.09.2017 – 345 290 руб. 40 коп.

 Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 5.6 контрактов пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения Продавцом обязательства, предусмотренного контрактами, и устанавливается  в размере не менее одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от цены контрактов, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактами и фактически исполненных Продавцом, и определяется по формуле: П=(П-В) х С, где: Ц – цена контракта, В – стоимость фактически исполненного в установленной срок Продавцом обязательства по контракту, определяемая на основании документа о приемке товаров, результатов выполнения работ, оказания услуг, в том числе отдельного этапа исполнения контракта; С – размер ставки.  

Размер ставки определяется по формуле: С=Сцб х ДП, где: Сцб – размер ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату уплаты пени, определяемый с учетом коэффициента К; ДП – количество дне просрочки.

Коэффициент К определяется по формуле: К = ДП /ДК х 100%, где ДП – количество дней просрочки; ДК – срок исполнения обязательства по контрактам (количество дней).

При К, равном 0 – 50 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,01 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

При, равном 50 – 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,02 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

При, равном 100 процентам, размер ставки определяется за каждый день просрочки и принимается равным 0,03 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком РФ на дату уплаты пени.

            В обоснование истребуемой суммы пени истец представил письменный расчет, который произведен в соответствии с пунктом 5.6 контрактов.

            Расчет неустойки проверен, признан арифметически верным, в связи с чем принимается судом. 

            Каких-либо возражений относительно произведенного истцом расчета неустойки, после уточнения с учетом замечаний ответчика размера подлежащей взысканию неустойки, последним не представлены, ходатайство о снижении суммы начисленной пени истцом также не заявлено. 

            При таких обстоятельствах заявленные исковые требования о взыскании   неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по муниципальным контрактам в сумме 1 923 760  руб. 80 коп. подлежат удовлетворению в полной объеме.

            В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по рассматриваемому делу составил 32 237 руб. 61 коп.

При таких обстоятельствах на ответчика относится государственная пошлина в сумме 32 237 руб. 61 коп. и подлежит взысканию с него в федеральный бюджет РФ.

            Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявленные исковые требования удовлетворить.

            Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЙКАЛСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ СРЕДНЕМУЙСКОГО СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ УСТЬ-УДИНСКОГО РАЙОНА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666365, 

<

...>) неустойку за ненадлежащее исполнение обязательства по муниципальным контрактам в сумме 1 923 760  руб. 80 коп.

           Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАЙКАЛСТРОЙ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) в федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме 32 237 руб. 61 коп.

            Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                     О.П.Сураева