2344/2023-56571(2) 

 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 21860-27  E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46738/2020

город Ростов-на-Дону

08 июня 2023 года

15АП-7538/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2023 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Попова А.А., Яицкой С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  при участии:  

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2021;  

от истца и третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по  управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике  Адыгея  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу № А32-46738/2020 

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике  Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>) 

при участии третьих лиц: ФИО3, ФИО4, ФИО5  

о расторжении договоров аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по  управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике  Адыгея (далее – управление, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной  ответственностью «Центр-Актив» (далее – общество, ООО «Центр-Актив») о  расторжении договоров аренды земельного участка с кадастровым номером  

23:43:0107001:14305 от 20.01.2012 № 7700002155, земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0107001:14310 от 20.01.2012 № 7700002160,  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311 от 20.01.2012   № 7700002161, земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14313 от  20.01.2012 № 7700002163, земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14314 от 20.01.2012 № 7700002164, земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0107001:14316 от 20.01.2012 № 7700002166,  заключенных между управлением и обществом; об указании в резолютивной части  решения суда, что оно является основанием для погашения в Едином  государственном реестре недвижимости записи о праве аренды общества на  земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:14305,  23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14313,  23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14316.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 в  удовлетворении исковых требований отказано. Обеспечительные меры, принятые  определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2020 по делу   № А32-46738/2020, отменены.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в  порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение  арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный  акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование  апелляционной жалобы управление указывает, что судом первой инстанции не  дана оценка всем юридическим фактам. Так, судом не установлен факт  пересекающегося предмета доказывания, земельный участок с кадастровым  номером 23:43:0107001:14305, обремененный арендными обязательствами,  является спорным в производстве по делу № А32-35903/2022. Суду следовало  приостановить производство по делу А32-46738/2020 до вступления в законную  силу судебного акта по обособленному спору № А32-35903/2022.  

 В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить обжалуемый  судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную  жалобу – без удовлетворения.  

 В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения  апелляционной жалобы возражал, просил обжалуемый судебный акт оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Истец и третьи лица не обеспечили явку своих представителей в судебное  заседание.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется  Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах  доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на  нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной  

инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.  

 Как следует из материалов дела, на основании распоряжения  территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 N 14-р "О  разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации  с кадастровым номером 23:43:0107001:13" ООО «Центр-Актив» в аренду  предоставлены следующие земельные участки:  

- площадью 637 236 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14305,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002155 от  20.01.2012);  

- площадью 6 448 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14310,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002160 от  20.01.2012);  

- площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14311,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002161 от  20.01.2012);  

- площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14313,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002163 от  20.01.2012);  

- площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14314,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002164 от  20.01.2012);  

- площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0107001:14316,  расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, использование для целей жилищного строительства, срок  аренды участка устанавливается по 26.10.2056 (договор аренды N 7700002166 от  20.01.2012);  

Положениями пунктов 3.6, 5.2.2 данных договоров аренды установлено, что  арендатор (ООО "Центр-Актив") обязан вносить арендную плату не позднее 10  числа начала каждого квартала в полном размере.  

Истец, указывает на то, что по договору аренды: N 7700002155 от 20.01.2012,  N 7700002160 от 20.01.2012, N 7700002161 от 20.01.2012, N 7700002163 от  20.01.2012, N 7700002164 от 20.01.2012, N 7700002166 от 20.01.2012 у  ООО «Центр-Актив» имеется задолженность, в связи с чем истцом в адрес  ответчика было направлено соглашение о расторжении данных договоров, однако  ответа от ООО «Центр-Актив» на указанное письмо не последовало.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в  арбитражный суд с иском.  

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что  05.04.2021 на основании договоров купли-продажи арестованного недвижимого  имущества: N 2/15, 2/17, 2/18, 2/19 управление в лице ООО «Торг Инвест»  реализовало гр. ФИО3 право аренды на земельные участки с кадастровыми  номерами: 23:43:0107001:14313 (договор аренды N 7700002163 от 20.01.2012),  23:43:0107001:14316 (договор аренды N 7700002166 от 20.01.2012),  23:43:0107001:14310 (договор аренды N 7700002160 от 20.01.2012),  23:43:0107001:14314 (договор аренды N 7700002164 от 20.01.2012).  

На основании пункта 6.1 договоров купли-продажи право аренды на  земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора, переходят к ФИО3 с  момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому  краю.  

Договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию:  05.05.2021, 13.05.2021, 14.05.2021, 29.06.2021.  

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации,  право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может  быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к  другому лицу на основании закона.  

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального  кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые  существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Таким образом, в силу положений статьи 384 Гражданского кодекса  Российской Федерации, уступка права требования предполагает полную замену  арендатора в обязательстве.  

03.12.2021 на основании договора о передаче прав и обязанностей по  договору аренды земельного участка N 7700002163 от 20.01.2012 (к/н з/у  23:43:0107001:14313), осуществлена переуступка прав и обязанностей арендатора  от ФИО3 к ФИО5  

17.01.2022 на основании договора о передаче прав и обязанностей по  договору аренды земельного участка: N 7700002166 от 20.01.2012 (к/н з/у  23:43:0107001:14316), N 7700002160 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14310), N  7700002164 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14314), осуществлена переуступка  прав и обязанностей арендатора от ФИО3 к ФИО4  

По условиям договоров цессии ФИО3 уступает все свои права и  обязанности по договорам аренды, а ФИО5 и ФИО4 обязуется  перечислить ФИО3 денежные средства за уступку права (пункт 1.1).  

На основании пунктов 1.3, 7.4 договоров цессии от 03.12.2021 и от  17.01.2022, право аренды на земельные участки, указанные в пункте 1.1 договора, а  также иные права и обязанности по договору аренды переходят от ФИО3 к  ФИО5 и к ФИО4 с момента государственной регистрации  уступки права аренды на земельный участок в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.  

Договоры уступки прошли государственную регистрацию на ФИО5  14.12.2021, а на ФИО4 19.01.2022, следовательно, арендатором по  договору аренды N 7700002163 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14313)  является ФИО5, а арендатором по договорам аренды: N 7700002166 от  20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14316), N 7700002160 от 20.01.2012 (к/н з/у  

23:43:0107001:14310), N 7700002164 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14314)  является ФИО4  

Таким образом, исковые требования в части расторжения договоров аренды  N 7700002163 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14313), N 7700002166 от  20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14316), N 7700002160 от 20.01.2012 (к/н з/у  23:43:0107001:14310), N 7700002164 от 20.01.2012 (к/н з/у 23:43:0107001:14314) не  подлежали удовлетворению, поскольку обращены к ненадлежащему ответчику.  

Соответственно, применительно к обществу предметом рассмотрения  являются договоры аренды N 7700002155 от 20.01.2012 земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0107001:14305 и N 7700002161 от 20.01.2012  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14311.  

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из  договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому  регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской  Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой  Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому  законодательству.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы  определяются договором аренды.  

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды" указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению  регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере,  установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом  дополнительного изменения договора аренды не требуется.  

Поскольку договоры аренды N 7700002155 от 20.01.2012 и N 7700002161 от  20.01.2012 заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской  Федерации, к правоотношениям сторон, заключившим данные договоры, подлежит  применению порядок определения размера арендной платы, установленный  нормативными актами Российской Федерации.  

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по  требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том  числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть  установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию  арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации,  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в  иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором.  

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в  предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок.  

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только  после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства.  

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка,  заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно  только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды  земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено  данным Кодексом, другим Федеральным законом.  

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства" содержит следующие разъяснения. В отличие от  общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных  статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного  кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок  досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель  должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное  нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.  Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить  основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка  лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные  нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием  для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора  аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если  такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается  того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В обоснование существенного нарушения условий договоров аренды  N 7700002155 от 20.01.2012 и N 7700002161 от 20.01.2012 управление указало на  вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от  28.11.2018 по делу N А32-30661/2016, которым с ООО «Центр-Актив» в пользу  управления взыскана задолженность и пени за период с 01.04.2014 по 30.06.2016.  

В последующем истец указал на наличие у ответчика задолженности по  спорным договорам по состоянию на 11.10.2022, представляя расчеты долга.  Однако соответствующее ходатайство об изменении основания иска не заявил.  

Согласно расчету истца, за весь период аренды (с 31.01.2012 по 19.08.2022)  по договору N 7700002155 от 20.01.2012 задолженность составила 4 739 858,83  руб., по договору N 7700002161 от 20.01.2012 - 50 668,86 руб.  

В свою очередь, ответчиком представлен контррасчет арендной платы,  согласно которому по договорам N 7700002155 от 20.01.2012 и N 7700002161 от  20.01.2012 имеется переплата.  

В основание контррасчета ответчика положена методика расчета,  приведенная в рамках дела № А32-30661/2016. Так, в материалах настоящего дела и  судебного дела А32-30661/2016 представлены документы, подтверждающие, что  часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая  для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.  

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве  общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором  расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской  Федерации).  

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1  статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации  права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном  доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность  собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого  участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо  от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду  земельный участок.  

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012  N 11642/11, в котором указано, что с момента регистрации права собственности  первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления  соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган  местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия)  утрачивает право на распоряжение им. Возникновение указанного права на  земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти,  подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне  зависимости от его регистрации в ЕГРН.  

При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что  ответчиком на части земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14305 (договор аренды N 7700002155 от 20.01.2012) уже возведены  и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых  приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации  права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных  домах, договор аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными  домами, прекращает свое действие, вне зависимости от того, что земельные  участки под такими домами еще не сформированы. В связи с достижением цели  аренды, указанной в договоре N 7700002155 от 20.01.2012 (жилищное  строительство), общество не имеет обязанности по внесению арендных платежей  за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми многоквартирными  домами. Поэтому из общей площади земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые для  эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и  заселенных) многоквартирных жилых домов.  

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.10.2021 по делу  

N А32-48812/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского  округа от 10.08.2021 по делу N А01-1171/2020, в постановлении Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 27.06.2019 по делу N А32-30661/2016, в  постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2019 по  делу N А32-27241/2016, в постановлении Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 14.12.2021 по делу N А32-53872/2020, в постановлении  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 N 15АП-2967/2016  по делу N А32-30866/2014.  

В этой связи в рамках дела А32-30661/2016 судами произведен перерасчет  арендной платы по договору N 7700002155 от 20.01.2012 за земельный участок с  кадастровым номером 23:43:0107001:14305 с учетом исключения из его площади  площадей, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов.  

Кроме того, судом первой инстанции учтено, что согласно подпункту 5  пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов  земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы  земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все  прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных  участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на  чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на  использование земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой  для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их  собственник (абзац 1 пункт 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской  Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской  Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой  недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на  такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый для ее использования.  

По смыслу статей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, 35  Земельного Кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при  продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем  продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента  государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то  право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а  также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в  договоре аренды).  

Аналогичный вывод содержится в пункте 25 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного  Суда РФ 06.07.2016 года.  

При таких обстоятельствах при переходе права собственности на объект  недвижимости (котельную) к АО «АТЭК» перешли права арендатора на часть  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 (договор аренды  N 7700002155 от 20.01.2012) в силу закона, независимо от того, оформлен ли в  установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и  

собственником земельного участка. Поэтому из общей площади земельного  участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежит исключению  площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания данной котельной.  

Аналогичный вывод сделан в определении Верховного Суда Российской  Федерации от 19.10.2018 года N 18-КГ18-160.  

С учетом изложенных обстоятельств, ООО «Центр Актив» за последующие  периоды 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 1 кв. 2023 произведен расчет  арендной платы (аналогично расчету в рамках дела А32-30661/2016) по договору  N 7700002155 от 20.01.2012 за земельный участок с кадастровым номером  23:43:0107001:14305, согласно которому арендная плата за период с 02.02.2012 по  17.01.2023 без учета площадей, занимаемыми многоквартирными домами и  котельной АО «АТЭК» составила 46 552 730, 60 руб. При этом управление в  письменных дополнениях от 30.08.2022 № 23-10-17963 подтвердило факт внесения  обществом денежных средств в размере 45 392 763,78 руб. В последующем  обществом внесены в счет исполнения обязательств по договору аренды денежные  средства в размере 1 848 651,52 руб. (12.09.2022, 17.10.2022, 14.12.2022,  17.01.20233), то есть общая сумма внесенной арендной ответчиком арендной платы  составила 47 241 415,3 руб.  

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства оплаты  задолженности по арендной плате по спорному договору в полном объеме. Более  того, на стороне ответчика имеется переплата по договору N 7700002155 от  20.01.2012 в размере 688 684,7 руб. Из контррасчета арендной платы по договору N  7700002161 от 20.01.2012 также следует, что на стороне ответчика имеется  переплата в размере 80 684,05 руб.  

Истцом указанные расчеты не оспорены, контррасчет не представлен, что  является его правом по смыслу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Учитывая, что допущенное нарушение условий договора устранено  арендатором, формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не может быть  признано достаточным основанием для удовлетворения требования арендодателя о  расторжении договоров.  

Суд первой инстанции также учел особенности расторжения долгосрочных  договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства").  

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении  договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить  заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела.  Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым  основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.  

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение  правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному  контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на  длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у  ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также  

соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом  нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.  

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчик  устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей,  требования истца об оплате задолженности исполнены. Данный факт  подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.  

Данное обстоятельство апелляционный суд оценивает как недостаточное для  вывода о существенном нарушении обществом условий договора, влекущем  безусловное расторжение договоров № 7700002155 от 20.01.2012 и 7700002161 от  20.01.2012, и такой вывод суда согласуется с правовым подходом, изложенным в  судебной практике по аналогичным делам.  

Судом апелляционной инстанции также установлено, что ООО «Центр- Актив» дополнительно перечислило истцу арендную плату в размере 6 322 784,22  руб. по договору аренды № 7700002155 от 20.01.2012, что подтверждают  платежные поручения: № 104 от 22.02.2023, № 117 от 09.03.2023, № 215 от  12.04.2023, № 216 от 12.04.2023, № 217 от 12.04.2023, № 222 от 21.04.2023, № 248  от 11.05.2023, № 268 от 18.05.2023, № 269 от 18.05.2023 и 185 481,55 руб. по  договору аренды № 7700002161 от 20.01.2012, что подтверждают платежные  поручения: № 105 от 22.02.2023, № 128 от 14.03.2023, № 270 от 18.05.2023, № 271  от 18.05.2023.  

В данном случае из поведения общества следует, что оно предпринимало  меры, направленные на устранение нарушений и уплату задолженности по  арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных  отношений. Доказательства наличия иных нарушений условий договора аренды, в  том числе ненадлежащего использования ответчиком земельного участка,  ухудшения качественных характеристик земель, в деле отсутствуют. Других  оснований для досрочного расторжения договора истцом не приведено.  

С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда  первой инстанции о наличии заинтересованности со стороны ответчика в  сохранении арендных правоотношений, а также об отсутствии оснований для  расторжения договоров аренды.  

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 31.01.2023 по делу N А32-7523/22, в постановлении  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.11.2022 по делу  N А32-46368/2020, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского  округа от 24.03.2022 по делу N А32-46362/2020, в постановлении Арбитражного  суда Северо-Кавказского округа от 25.08.2021 по делу N А32-37780/2020, в  постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2021 по  делу N А22-4169/2019, в постановлении Арбитражного суда Московского округа  от 02.06.2020 по делу N А41-10692/2019, в определение ВС РФ от 23.12.2021  N 308-ЭС21-23953, Определение ВС РФ от 03.12.2020 N 305-ЭС20-18616.  

Доводы истца о том, что общество нарушило сроки и порядок внесения  арендных платежей более двух раз, чем существенно нарушило условия договоров  аренды и права управления, а также о том, что общество уплатило задолженность  не в порядке досудебного урегулирования спора, а в ходе судебного  разбирательства, подлежат отклонению, поскольку допущенные обществом  нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не  лишают арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договоров  аренды. Нарушения одного из договорных обязательств само по себе не служит  

основанием для расторжения договоров аренды N 7700002155 от 20.01.2012 и  7700002161 от 20.01.2012 в условиях устранения обществом данного нарушения до  вынесения решения судом. Исходя из обстоятельств дела, удовлетворение иска  управления нарушит баланс интересов сторон, а также имущественные права  арендатора по долгосрочным договорам аренды N 7700002155 от 20.01.2012 и  7700002161 от 20.01.2012.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в  удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции обязан был  приостановить производство по делу до вступления в законную силу судебного  акта по делу № А32-35903/2022, не принимаются апелляционным судом ввиду  следующих обстоятельств.  

Пункт 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации устанавливает, что арбитражный суд обязан приостановить  производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до  разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской  Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации,  судом общей юрисдикции, арбитражным судом.  

По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для  приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела  до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную  силу) другого дела.  

Обстоятельства, исследуемые в другом деле, должны иметь значение для  арбитражного дела, рассмотрение которого подлежит приостановлению, то есть  могут влиять на рассмотрение дела по существу. Также указанные обстоятельства  должны иметь преюдициальное значение по вопросам об обстоятельствах,  устанавливаемых судом по отношению к лицам, участвующим в деле.  

Кроме того, обязательным условием приостановления производства по делу  по указанному основанию является объективная невозможность рассмотрения и  разрешения дела арбитражным судом до разрешения другого дела.  

Таким образом, при принятии определения о приостановлении производства  по делу суд должен указать обстоятельства, свидетельствующие о невозможности  разбирательства данного дела и принятия по нему решения, а также о  необходимости приостановления всех процессуальных действий.  

В рамках дела № А32-35903/2022 управлением заявлено требование о  взыскании с ООО «Центр-Актив» новой задолженности по договору N 7700002155  от 20.01.2012 в размере 6 148 604,83 руб.  

При этом, как было отмечено выше, в качестве основания для расторжения  договоров аренды N 7700002155 и N 7700002161 от 20.01.2012 управление указало  на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 28.11.2018 по делу N А32-30661/2016, которым с ООО «Центр-Актив» в пользу  управления взыскана задолженность и пени за период с 01.04.2014 по 30.06.2016.  

Образование новой задолженности за последующий период с учетом  длительности рассмотрения спора, фактически погашенной ответчиком с учетом  приведенного контррасчета, правильность методики которого подтверждена  судебными актами по делу № А32-30661/2016 и истцом не оспорена, не может  являться основанием для расторжения спорных договоров в рамках настоящего  дела по заявленным истцом основаниям.  

При таких основаниях само по себе рассмотрение требования о взыскании  задолженности за последующий период не является безусловным основанием для  приостановления производства по настоящему делу, поскольку не означает  невозможность рассмотрения заявленных требований в рамках настоящего дела с  учетом выводов суда по результатам оценки доказательств.  

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, нарушений норм  процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены  судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.  

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы  суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не  свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие  всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.  

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и  отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны  на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут  повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой  инстанции.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного  разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в  материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора  у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных  судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным  основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 по делу   № А32-46738/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия.  

 Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой  35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Р.А. Абраменко 

Судьи А.А. Попов  

С.И. Яицкая