﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7482/21 

Екатеринбург

21 октября 2021 г.

Дело № А07-34369/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества  с ограниченной ответственностью «	Управляющая компания «РУСТАЛ» и некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу № А07-34369/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), принял участие представитель общества  с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «РУСТАЛ» - (далее – общество «УК «РУСТАЛ») – Беляев А.А. (доверенность от 05.07.2019 № 118).

Общество  «УК «РУСТАЛ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее - Фонд) о взыскании 218 520 руб. 56 коп. упущенной выгоды (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Исхаков Ришат Сальманович.

Решением суда от 28.04.2021 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 218 520 руб. 56 коп. убытков в виде упущенной выгоды.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. 

В кассационной жалобе общество «УК «РУСТАЛ» просит  постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе. ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции  статей  450, 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указал, что основания для освобождения ответчика от возмещения убытков отсутствуют,  письмо Фонда о 07.09.2018 не может быть оценено как односторонний отказ  от договора аренды. Кроме того, заявитель считает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что право требования полностью  обеспечивается размером  внесенного обеспечительного платежа, противоречит условиям договора аренды. 

В кассационной жалобе Фонд просит отменить постановление  суда апелляционной инстанции в части  взыскания с ответчика  убытков в  виде арендной платы за период времени с 05.09.2018 по 07.10.2018 в размере обеспечительного платежа  по договору аренды. По мнению заявителя, нельзя признать правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что помещения не были переданы ответчику исключительно в результате его  действий, а также основанный на нем вывод о наличии оснований для компенсации убытков, поскольку арендодатель не совершил необходимых, предусмотренных договором, действий, в силу чего арендатор не смог исполнить свои обязательства. 

Как следует из материалов дела, 11.07.2018 между предпринимателем Исхаковым Р.С. (арендодатель), обществом «УК «РУСТАЛ» (управляющий) и Фондом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 117-ЗВ73/18 (18-06/842), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование нежилые помещения:

номера на поэтажном плане: 13-22, 24, 26-35, площадью 368,9 кв. м, этаж: 2, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:544

номера на поэтажном плане: 32-41, 44-55, площадью 382,9 кв. м, этаж: 3, адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:548

номера на поэтажном плане: 2-8, 11-30, площадью 474,1 кв. м, этаж: 3,адрес объекта: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Заки Валиди, д. 73, кадастровый номер: 02:55:010159:541.

Помещения передаются в аренду по акту приема-передачи помещения, подписанному сторонами, в котором должна быть указана информация, характеризующая помещения на момент сдачи аренду (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. За каждый месяц аренды арендатор ежемесячно выплачивает за помещение постоянную часть арендной платы в размере 610 950 руб., НДС не предусмотрен. Уплата арендной платы производится на основании настоящего договора, то есть без выставления дополнительных счетов на оплату, не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному - предоплата.

Арендная плата начисляется с даты передачи объекта по акту приема-передачи (пункт 3.3 договора).

В пункте 3.4 договора стороны согласовали порядок оплаты постоянной части арендной платы: 75%, что составляет 458 212 руб. 50 коп., оплачиваются предпринимателю  Исхакову Р.С. и 25%, что составляет 152 737 руб. 50 коп. оплачиваются в порядке статьи 430 Гражданского кодекса Российской Федерации обществу «УК «РУСТАЛ».

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается равным три года и начинает исчисляться с даты государственной регистрации настоящего договора, датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о праве аренды.

Согласно пункту 2.3 договора передача помещений по акту приема-передачи происходит в течение 35 дней с момента государственной регистрации договора и внесения обеспечительного платежа в соответствии с разделом 4 договора.

Договор в установленном порядке зарегистрирован 01.08.2018, что подтверждается отметкой на договоре.

Обеспечительный платеж внесен 07.08.2018, что подтверждается платежным поручением от 07.08.2018 № 5757.

Письмом от 05.09.2018 истец уведомил ответчика о необходимости явки 05.09.2018 в 17.00 часов для принятия помещения в аренду и оформления акта приема-передачи.

На письме имеется входящая отметка ответчика от 05.09.2018.

Ответчик 07.09.2018 направил в адрес общества «УК «РУСТАЛ» и предпринимателя Исхакова Р.С. предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.07.2018 № 117-ЗВ73/18 (18-06/842), мотивировав его изменениями законодательства и пересмотром своих затрат на аренду.

Получение письма 07.09.2018 истец не отрицал, подтвердил в своем письме от 12.09.2018 № 279 - уведомлении об одностороннем отказе от исполнения обязательств.

В качестве основания для отказа от договора указано на неподписание акта приема-передачи помещений в аренду со стороны арендатора (ответчика). Датой расторжения договора определено 12.09.2018.

Истец указывает, что в связи с отказом ответчика принять помещения в аренду он понес убытки в виде упущенной выгоды в размере 218 520 руб.

Размер убытков рассчитан за период с даты расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами до даты заключения новых договоров аренды помещений, составляющих предмет договора аренды нежилого помещения от 11.07.2018 № 117-ЗВ73/18 (18-06/842) с учетом пункта 3.4 договора в части определения доли истца в арендной плате (расчет, т. 3, л.д. 106-108).

В обоснование расчета убытков истцом представлены договоры с предыдущими арендаторами, договоры с новыми арендаторами.

Ответчик, возражая против требований, указал на свое право на односторонний отказ от исполнения договора ввиду утраты интереса к арендуемому помещению, предусмотренному пунктом 10.1.5.6 договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о доказанности истцом совокупности условий, являющихся основанием для взыскания убытков. 

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно исходил из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В пункте 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 11 названного постановления Пленума № 54 установлено, что при применении статьи 310 Кодекса следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума № 54).

В пункте 13 постановления Пленума № 54 разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 14 постановления Пленума № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Предъявляя к взысканию упущенную выгоду в размере 218 520 руб., истец ссылается на то, что понес убытки в результате отказа ответчика принять помещения в аренду в виде неполученной арендной платы за период с момента расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами и до момента заключения договоров аренды с новыми арендаторами.

В обоснование своих доводов истец указал, что предпринял действия для попытки поиска новых арендаторов освободившихся нежилых помещений по адресу: г. Уфа, ул. Заки Валиди, 73, что подтверждается копиями объявлений, размещенных им на ресурсе «Авито».

По истечении определенного времени истцом были заключены договоры аренды с новыми арендаторами: Муллаяновым А.И. от 13.11.2018, ООО «Башплемсервис» от 08.10.2018, ООО «Траст-Инвест» от 22.04.2019, ООО «Экосалат» от 02.11.2018, ООО «Башагровита» от 17.12.2018, ООО «Руэлсофт» от 10.12.2018, ООО «Альбион» от 15.11.2018, ООО «Защита» от 01.10.2018, ИП Адиевой С.В. от 08.10.2018, Ахметовой Л. от 01.10.2018, ФГУП «Стерлитамакское» от 01.11.2018, ООО «Уфабизнесресурсгрупп» от 01.11.2018, индивидуальным предпринимателем Звонаревой Ю.А. от 05.06.2019 и Исхаковой К.Р. от 15.11.2018.

 Проанализировав условия договора и материалы дела, судом апелляционной инстанции установлено, что передача помещения должна была состояться в любой момент до 11.09.2018 включительно, то есть в пределах 35-дневного срока с момента регистрации договора и внесения обеспечительного платежа.

 Договор аренды нежилого помещения содержит безусловное право арендатора на отказ от договора ввиду утраты интереса к арендуемому объекту (пункт 10.1.5.6 договора).

Пунктом 10.1.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе, предупредив арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт неподписания сторонами договора  акта приема-передачи помещений в связи с утратой Фондом интереса к арендуемому объекту и уведомлением об этом истца 07.09.2018. При этом о необходимости принятия помещений 05.09.2018 ответчик был уведомлен истцом письмом от 05.09.2018 № 422.

При таких обстоятельствах, поскольку помещения не переданы в пользование ответчика исключительно в результате его действий по отказу от договора, учитывая, что принятие таких помещений должно было состояться 05.09.2018, то есть до момента отказа арендатора от договора (07.09.2018),  суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии на стороне  ответчика  обязанности по уплате другой стороне договора убытков в размере арендной платы, определенной за период времени с 05.09.2018 по 07.10.2018.

Согласно пункту 4.8 договора в случае досрочного расторжения договора, исключая случаи предусмотренные пунктом 10.1.5 договора и отсутствие существенного нарушения договора арендатором, обеспечительный платеж в счет арендной платы за помещение не засчитывается и возврату арендатору не подлежит.

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией суда апелляционной инстанции о том, что, по сути, обеспечительный платеж выполняет функцию источника средств, необходимых для возмещения убытков (включая упущенную выгоду), понесенных арендодателем вследствие расторжения договора арендатором. Данные условия закону не противоречат. 

           Таким образом, закрепив в договоре аренды безусловное право арендатора в любой момент отказаться от договора в связи с утратой интереса к арендуемому имуществу, арендодатель и управляющий ограничили свое право на компенсацию убытков периодом действия договора аренды (с учетом момента, когда имущество передано либо должно было быть передано, но не принято в результате действий арендатора, исходя из содержания пункта 3.3 договора) до отказа арендатора от договора с учетом срока, предусмотренного пунктом 10.1.2 договора, то есть периодом с 05.09.2018 по 07.10.2018.

 Установив, что соответствующее право требования полностью обеспечивается размером внесенного обеспечительного платежа и, учитывая, что доказательств возврата обеспечительного платежа не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

  Судом апелляционной инстанции отмечено, что заключение новых договоров аренды является прерогативой собственника имущества, прежний арендатор лишен возможности оказания влияния на процесс поиска новых арендаторов, ведения с ними переговоров и подписания договоров аренды. Обязанность по компенсации арендодателю неполученной арендной платы за время поиска новых арендаторов ответчик не принимал.

Кроме того, суд апелляционной инстанции посчитал неправильным начисление упущенной выгоды с даты, предшествующей 05.09.2018, то есть с момента расторжения договоров аренды с предыдущими арендаторами.

Из материалов дела следует, что отказы арендодателя от многочисленных договоров аренды, оформленных с прежними арендаторами, были немотивированными, что следует из уведомлений о расторжении договоров со ссылкой на пункт 10.1.3 договоров (право на отказ от договора без объяснения причин).

Доводы общества «УК «РУСТАЛ»  о том, что письмо Фонда о 07.09.2018 не может быть оценено как односторонний отказ от договора, о несоответствии условиям договора вывода суда апелляционной инстанции о том, что право требования полностью  обеспечивается размером  внесенного обеспечительного платежа, а также доводы Фонда о том, что арендодатель не совершил необходимых, предусмотренных договором, действий, в силу чего арендатор не смог исполнить свои обязательства, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, указанные доводы, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного  постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 по делу № А07-34369/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационные жалобы общества  с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "РУСТАЛ" и некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           А.С. Полуяктов 

Судьи					           И.А. Краснобаева

                                                                                             И.А. Татаринова