ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

27.02.2018

             Дело № А40-72290/17

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2018

Полный текст постановления изготовлен 27.02.2018

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Денисовой Н.Д., Красновой С.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Маяк-С" – ФИО1 – доверен. от 01.09.17г.

от Департамента городского имущества города Москвы – не явился, извещен

от ЗАО "МБЦ" – не явился, извещен

от Департамента культурного наследия города Москвы – не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 28 сентября 2017 года 

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Масловым С.В.,

на постановление от 14 декабря 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н., Садиковой Д.Н.,

по делу № А40-72290/17 по иску ООО "Маяк-С"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третьи лица: ЗАО "МБЦ", Департамент культурного наследия города Москвы

об обязании подписать договор купли-продажи недвижимости, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Маяк-С" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, с учётом уточнения, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании подписать договор купли-продажи недвижимости, находящегося в собственности г. Москвы нежилого помещения - подвал помещение N I, комнаты 8-15 "И", площадью 138, 9 кв. м, расположенного по адресу: 121165, г. Москва, ЗАО, район "Дорогомилово", ул. Студенческая, д. 31 с кадастровым номером 77:07:0007002:10764.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2017 по делу N А40-72290/17, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы подписать с ООО "Маяк-С" договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), находящегося в собственности города Москвы нежилого помещения - подвал помещение N I (прочие), комнаты 8-15 "И", площадью 138, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Западный Административный Округ, район "Дорогомилово", ул. Студенческая, д. 31 с кадастровым номером 77:07:0007002:10764 на условиях проекта договора изложенного истцом, изложив пункты 3.1., 3.4. в следующей редакции:

- пункт 3.1. "Цена объекта составляет 12 461 000 (двенадцать миллионов четыреста шестьдесят одну тысячу) рублей 00 копеек., в соответствии с заключением эксперта от 08.09.2017 N 117, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 05 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 207 684 (двести семь тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рубля 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2017 по делу N А40-72290/17 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу N А40-72290/17 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, собственник недвижимого имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, основания для заключения договора по предложенной истцом цене отсутствовали, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы ООО "Маяк-С"  доводы жалобы отклонило, просило судебные акты оставить в силе.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, ООО "Маяк-С" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 121165, город Москва, Западный Административный Округ, район "Дорогомилово", улица Студенческая, дом 31, общей площадью 138,9 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0007002:10764 на основании заключенного с Департаментом договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы N 08-00225/00 от 25.04.2000, сроком до 01.07.2020.

16.12.2016 ООО "Маяк-С" обратилось в адрес Департамента с заявлением N 33-5-194065/16-(0)-0 о предоставлении государственной услуги: "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 121165, город Москва, Западный Административный Округ, район "Дорогомилово", улица Студенческая, дом 31, общей площадью 138,9 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0007002:10764.

10.03.2017 Департамент письмом N 33-5-194065/16-(0)-2 направил в адрес ООО "Маяк-С" проект договора купли-продажи недвижимости, указав стоимость отчуждаемого недвижимого имущества в размере 14 992 000 руб., определенной в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.02.2017 N Д-858-0054/17-3, выполненного ЗАО "Международный бизнес центр: Консультации, Инвестиции, Оценка".

24.03.2017 ООО "Маяк-С", рассмотрев представленный проект договора, направило в адрес Департамента письмо, в котором предложило Департаменту подписать проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на иных условиях, в редакции покупателя, установив в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.03.2017 N 5/77/ДГИ, выполненным ИП - оценщиком ФИО2 цену объекта в размере 7 752 000 руб.

04.04.2017 Департамент письмом N 33-5-194065/16-(0)-4 сообщил ООО "Маяк-С" о том, что предложенная последним редакция проекта договора купли-продажи не может быть им принята.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимости.

Согласно экспертному заключению от 08.09.2017 N 117 рыночная стоимость нежилого помещения (подвал) помещение N 1, комнаты 8-15 "И", площадью 138,9 кв. м, расположенного по адресу: 121165, г. Москва, ЗАО, район "Дорогомилово", ул. Студенческая, д. 31, с кадастровым номером 77:07:0007002:10764 по состоянию на 16.12.2016 составляет: 12 461 000 рублей без НДС.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертиз", суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права не обоснованы.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При этом, установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 года по делу № А40-72290/17 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                              Н.Ю. Дунаева

Судьи:                                                                                                          Н.Д. Денисова

                                                                                                                      С.В. Краснова