﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-11652/2020

12 августа 2021 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2021 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Левошко А.Н.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Вертикаль» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2020 года по делу № А33-11652/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2021 года по тому же делу,

установил:

управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации Березовского района Красноярского края (далее также – управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вертикаль»(ОГРН 1065405107965, ИНН 5405314004, с. Зыково Березовского района Красноярского края, далее также – ООО СК «Вертикаль», ответчик) о расторжении договора аренды от 25.08.2008 № 48, заключенного между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Березовского района Красноярского края и обществом с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод»; обязании ответчика передать по акту приема-передачи в управление земельный участок с кадастровым номером 24:04:0501003:418.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2020 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2021 года, исковые требования удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды № 48 находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.08.2008. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО СК «Вертикаль» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить по мотиву несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения судами норм материального права, дело направить на новое рассмотрение.

В поданной жалобе ответчик сослался на необоснованный, по его мнению, вывод судов о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку существенного нарушения условий договора аренды истцом не доказано. При этом, нарушение условий договора аренды в виде непроведения рекультивации земельного участка установлено в отношении прежнего арендатора (общество с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод»), тогда как ответчик вступил в арендные правоотношения в августе 2018 года. Судами проигнорировано то, что в настоящее время имеется согласованный проект рекультивации земельного участка, на котором проводятся работы по рекультивации, в то время как доказательств наличия возможности использовать земельный участок по назначению до проведения работ по рекультивации, истцом не представлено.

В обоснование доводов о нарушении судами норм материального права ответчик ссылается на наличие на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, что исключает возможность расторжения договора аренды.

В представленном отзыве управление указало на несостоятельность доводов ответчика, в связи с чем, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Управление в адресованном суду заявлении просило провести судебное заседание в отсутствие ее представителя. О времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 05 июля 2021 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм процессуального права при вынесении обжалуемых решения и постановления, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.08.2008 между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Березовского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 48, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:04:0501003:418, общей площадью 244 187 кв. м, находящийся по адресу: Красноярский край, Березовский район, в 2,5 км по направлению на северо-запад от ст. Зыково, для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.08.2008; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.12.2008.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 25.08.2008 по 31.12.2024; арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора).

В пункте 4.1.1 договора стороны согласовали условие, в соответствии с которым арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Пункт 6.2 договора предоставляет возможность расторгнуть договор по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

В результате последовательных сделок о передаче (уступке) прав и обязанностей, заключенных обществом с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод» с Волковым О.В. и Волковым О.В. с ООО СК «Вертикаль» (договоры от 11.04.2018 и от 14.08.2018) обществу «Вертикаль» перешли права арендатора по договору от 25.08.2008 № 48.

Судами также на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.03.2020 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 24:04:0501003:418 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства) расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:04:0501003:3871 (склад сельхозпродукции); в отношении земельного участка зарегистрировано право аренды общества СК «Вертикаль».

Решением Березовского районного суда Красноярского края от 14 сентября 2016 года по делу № 2-2088/2016, вступившим в законную силу 20.10.2016, обществу с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод» запрещено эксплуатировать земельный участок с кадастровым номером 24:04:0501003:418 в целях добычи полезных ископаемых, запрещено передавать земельный участок третьим лицам до проведения работ по рекультивации на указанном земельном участке. Этим же судебным актом на общество с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод» возложена обязанность привести земельный участок с кадастровым номером 24:04:0501003:418 в соответствие с его целевым назначением, провести рекультивацию данного земельного участка и восстановление плодородного слоя почвы в его границах, в срок шесть месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Вступившим в законную силу определением Березовского районного суда Красноярского края от 23 декабря 2019 года по гражданскому делу № 2-2088/2016, произведена замена ответчика с общества с ограниченной ответственностью «Зыковский кирпичный завод» на ООО СК «Вертикаль».

Уведомлением от 13.11.2019 № 3697 (направленно 31.12.2019), управление предложило обществу СК «Вертикаль» подписать соглашение о расторжении договора и передать по акту приема-передачи земельный участок в состоянии, в котором он был передан арендодателем.

В акте осмотра земельного участка с кадастровым номером 24:04:0501003:418, составленном должностным лицом управления 13.08.2020 зафиксировано, что на земельном участке расположен карьер по добыче глины, земельный участок по периметру не огорожен, доступ ограничивает вагончик с охраной. На площади 12 га расположена выемка почвенного слоя (глины), глубиной более 5 м, на момент осмотра в северо-западной стороне земельного участка располагался экскаватор желтого цвета, трактор-бульдозер желтого цвета, установлен вагончик-бытовка, сельскохозяйственная деятельность (производство) на всей площади земельного участка не ведется, сельскохозяйственные животные отсутствуют.

Ответчик представили в материалы дела выдержки из проекта рекультивации земель.

В рамках дела № А33-20121/2019 ООО СК «Вертикаль» обращалось в суд с заявлением о признании незаконным отказа управления от 03.04.2019 № 1050/8 в предоставлении земельного участка и о возложении обязаности предоставить в собственность общества земельный участок с кадастровым номером 24:04:0501003:418. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2020 года по делу№ А33-20121/2019 в удовлетворении заявления общества отказано.

Указанные обстоятельства, а также использование земельного участка не по назначению, неисполнение обществом СК «Вертикаль» решения суда общей юрисдикции о рекультивации земельного участка послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате участка истцу.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 307, 309, 450, 606, 607, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 6, 7, 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ), разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснениями, данными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», принял во внимание обстоятельства, установленные судом общей юрисдикции в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-2088/2016 и, признав доказанным факт невыполнения обществом договорных обязательств, что является существенным, пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора в судебном порядке. При этом судом отклонены доводы общества о том, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность исполнения им обязанности по рекультивации земель.

Руководствуясь положениями статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, неоднократно воспроизведенной в определениях определения от 21.12.2000 № 263-О, от 20.11.2008 № 832-О-О, от 25.12.2008 № 982-О-О, от 19.03.2009 № 166-О-О, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом на обращение в суд с иском.

Руководствуясь положениями статей 271 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание наличие на спорном земельном участке объекта, принадлежащего ответчику на праве собственности, суд пришел к выводу об отсутствии возможности разрешения вопроса о возврате участка без решения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска в данной части.

По результатам повторного рассмотрения дела в части удовлетворения судом требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал; в остальной части судебный акт лицами, участвующими в деле, не обжалован.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет категории земель в Российской Федерации по их целевому назначению. Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются, в том числе, на земли сельскохозяйственного назначения.

Как следует из положений статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами.

Законом не допускается использование земель сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению.

Таким образом, при разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и особо охраняемые законом свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.10.2014 № 18-КГ14-112.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, нарушение договора аренды со стороны арендатора может выражаться не только в невнесении или несвоевременном внесении арендной платы, но также и в использовании не по целевому назначению или неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь с иском в суд о расторжении договора аренды от 25.08.2008 № 48, истец указал на неиспользование арендатором земельного участка и на непроведение им мероприятий по рекультивации земли.

Действуя в пределах своих полномочий, суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представление в дело доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств исполнения решения суда общей юрисдикции по гражданскому делу № 2-2088/2016, и учитывая длительное неисполнение ответчиком обязательств по договору, отсутствие доказательств осуществления работ по рекультивации предусмотренных проектом рекультивации, суды первой и апелляционной инстанции квалифицировали допущенное ответчиком нарушение как существенное, в связи с чем пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора и удовлетворили иск в данной части.

Выводы судов являются правильными, правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы ответчика о том, что обязанность по рекультивации земельного участка возложена судебным актом не на ответчика, а на предыдущего арендатора, а процессуальное правопреемство по гражданскому делу № 2-2088/2016 с общества «Зыковский кирпичный завод» на общество СК «Вертикаль» произошло в зимнее время с последующим введением ограничительных мер, связанных с профилактикой распространения новой коронавирусной инфекции, что не позволило выполнить работы по рекультивации, были предметом оценки апелляционного суда и обоснованно им отклонены со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» и на приобретение обществом СК «Вертикаль» в полном объеме не только прав и публичных ограничений, но существующих обязательств в отношении земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения.

Отклоняя довод ответчика об отсутствии возможности провести работы по рекультивации земельного участка вследствие вышеуказанных обстоятельств, апелляционный суд правомерно указал, что ответчик не был лишен возможности обратиться с заявление об отсрочке исполнения судебного акта.

Довод ответчика о нарушении судами норм материального права, обоснованный тем, что договор аренды не мог быть расторгнут в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества, подлежит отклонению, поскольку как установлено судами, спорный земельный участок предоставлялся арендатору с целью ведения сельскохозяйственного производства, а не для эксплуатации здания, занимающего лишь его часть.

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, расторжение договора аренды от 25.08.2008 № 48 не лишает общество СК «Вертикаль» права пользования земельным участком в площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости (статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года № 14381/10).

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Иные изложенные ответчиком в кассационной жалобе доводы, подлежат отклонению, поскольку по существу сводятся к несогласию ответчика с установленными судами обстоятельствами и сделанными на основе их оценке выводами, однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке представленных доказательств не наделен.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2020 года по делу № А33-11652/2020 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от22 марта 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

 

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

 

С.Б. Качуков

 

А.Н. Левошко