АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-8864/16 

Екатеринбург 

24 июня 2024 г. Дело № А60-45090/2015  Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 г.  

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2024 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Новиковой О. Н., судей Шершон Н. В., Столяренко Г. М. 

при ведении протокола помощником судьи Сулейменовой В.К. рассмотрел в  судебном заседании в режиме веб-конференции кассационные жалобы  ФИО1, ФИО2,  ФИО3, ФИО4 на постановление  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 по делу № А6045090/2015 Арбитражного суда Свердловской области о разрешении разногласий  с кредиторами по вопросу об утверждении Положения о порядке, сроках и  условиях продажи имущества, вынесенное в рамках дела № А60-45090/2015 о  признании общества с ограниченной ответственностью «Рубикон-Аэро Инвест»  банкротом.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных  жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения  информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда  Уральского округа.  

В судебном заседание в режиме веб-конференции принял участие: 

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью  «Рубикон-Аэро Инвест» – ФИО5 – лично (паспорт).  

В судебном заседании в здании Арбитражного суда Уральского округа  приняли участие:  

представитель ФИО2 – ФИО6  (удостоверение адвоката от 15.03.12 № 1748, доверенность от 28.06.2023 № 74 АА  6062994);  

представитель ФИО4 – ФИО7 (паспорт,  доверенность от 26.02.2024 № 45 АА 1447530);  

представитель конкурсного управляющего акционерного общества «АК  Банк» – ГК «Агентство по страхованию вкладов» – ФИО8 (паспорт,  доверенность от 13.09.2023 № 63 АА 7941687);  

представитель Прокуратуры Свердловской области – Балюр М.С. (паспорт,  удостоверение от 13.02.2024 № 365696, доверенность от 14.02.2024 № 812-15-24);  

представитель общества с ограниченной ответственностью «СК Союз» –  ФИО9 (паспорт, доверенность от 19.02.2024).  

В связи с отсутствием у общества с ограниченной ответственностью «ПСК  Подводспецстрой» статуса участника процесса в настоящем обособленном споре  – представитель данного общества в судебном заседании присутствовал в  качестве слушателя.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2016  общество «Рубикон-Аэро Инвест» (должник) признано несостоятельным  (банкротом), открыто конкурсное производство.  

В арбитражный суд 13.01.2023 поступило ходатайство конкурсного  управляющего ФИО5 о разрешении разногласий между конкурсным  управляющим и кредиторами, в котором управляющий просил утвердить  Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего  обществу «Рубикон-Аэро-Инвест», в предложенной им редакции.  

К участию в данном обособленном споре в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Прокуратура Свердловской области, Министерство по управлению  государственным имуществом Свердловской области в целях обеспечения  законности в сфере долевого строительства.  

ФИО4 представлены возражения по утверждению  представленного конкурсным управляющим Положения о продаже имущества  должника общества «Рубикон-Аэро-Инвест» путем проведения торгов в форме  открытого аукциона и посредством публичного предложения.  

Прокуратурой Свердловской области, обществом «АК Банк», ФИО10,  ФИО11, ФИО1, ФИО3 представлены письменные  позиции относительно рассматриваемого спора.  

Конкурсным управляющим представлена консолидированная позиция. 

АНО по предоставлению социально-правовых услуг населению и развития  социального предпринимательства «Финансовая кладовая» в лице доверительного  управляющего общества «ПСК Подводспецстрой» представлено ходатайство о  вступлении в обособленной спор в качестве заинтересованного лица.  

Указанное ходатайство рассмотрено судом первой инстанции и отклонено.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2023 суд  удовлетворил заявление конкурсного управляющего ФИО5 о  разрешении разногласий с кредиторами по вопросу об утверждении Положения о  порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу  «Рубикон-Аэро Инвест». Утвердил «Положение о продаже имущества должника –  

общества «Рубикон-Аэро Инвест» в приведенной в резолютивной части  определения редакции.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  03.04.2024 вышеуказанное определение от 25.12.2023 изменено, пункты 2.10. и  6.2.2.1 Положения о продаже имущества должника общества «РубиконАэро  Инвест» утверждены в иной редакции, указанной в резолютивной части  постановления. Исключены из мотивировочной части определения от 25.12.2023  выводы, содержащиеся в абзаце 4 страницы 11 определения, абзаце 1 страницы 12  определения и абзаце 4 страницы12 определения (относительно правового статуса  и целей приобретения кредиторами ФИО4, ФИО10, ФИО1, ФИО3, ФИО2 прав требования по договорам долевого  участия в строительстве).  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1,  ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Арбитражный суд  Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление  от 03.04.2024 отменить.  

В своей кассационной жалобе ФИО1 указывает, что при  вынесении судебного акта судом апелляционной инстанции не учтены законные  интересы ФИО1 и ее детей.  

По мнению заявителя жалобы, вывод о включении в конкурсную массу  земельного участка противоречит пункту 9 и пункту 10 статьи 68  Градостроительного Кодекса Российской Федерации о невозможности передачи  земельного участка, представленного для развития территории третьему лицу  через публичные торги неограниченному кругу лиц.  

Кассатор отмечает, что вывод о включении в конкурсную массу объекта  незавершенного строительства, его продажа на публичных торгах противоречит  Земельному Кодексу Российской Федерации, которым установлено, что не может  быть предметом аукциона находящийся государственной или муниципальной  собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение,  объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или  юридическим лицам (подпункт 8, пункта 8 статьи 39.11).  

Заявитель жалобы считает, что выводы апелляционного суда противоречат  Земельному Кодексу Российской Федерации и Градостроительному Кодексу  Российской Федерации, отрицают, что правоотношения ФИО1 и  должника подпадают под Закон Российской Федерации «О защите прав  потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.  

Кассатор указывает, что участие в долевом строительстве многоквартирных  домов является способом реализации права кассатора и членов ее семьи на жилье,  то есть договор не может быть расторгнут волевым решением суда.  

ФИО1 отмечает, что апелляционным судом за Банком сохранен  статус залогового кредитора по конкретным квартирам в противовес отсутствию  такого залогового статуса у ФИО1 и других физических лиц-дольщиков.  

С точки зрения заявителя жалобы, реализация имущества единым лотом не  была утверждена всеми залоговыми кредиторами, в связи с чем данная редакция  не может быть утверждена судом.  

Как отмечает кассатор, зарегистрировать право собственности на объект  незавершенного строительства может исключительно правообладатель  земельного участка.  

ФИО1 считает, что разрешение на строительство третьего  пускового комплекса продлено до ноября 2027 года, само строительство  приостановлено, соответственно продаже единым лотом с другими объектами –  он не подлежит.  

Как полагает кассатор, суд апелляционной инстанции не может  преобразовать право должника на объект незавершенного строительства в право  собственности.  

По мнению заявителя жалобы, делая вывод о невозможности включения в  Положение условий об обременении обязанностью передать квартиры  физическим лицам-дольщикам, апелляционный суд фактически исключил  ФИО1 и членов ее семьи без их согласия из реестра участников  долевого строительства, но не обязал включить конкурсного управляющего ее в  реестр кредиторов с денежными требованиям, не установил размер и очередность  денежных обязательств.  

ФИО1 указывает, что при разрешении спора суд не учел  правовой статус каждого из объектов недвижимости, не только с позиции  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)», но и специального законодательства – Земельного Кодекса  Российской Федерации и Градостроительного Кодекса Российской Федерации.  

Как отмечает кассатор, должник имел два открытых разрешения на  строительство:  

номер RU 66302000-4678 от 11.12.2014 со сроком действия до 01.05.2024  (продлен до 01.11.2027) на Третий пусковой комплекс Первой очереди (в нем  кассатор и еще 198 дольщиков должны были получить квартиры после введения  дома в эксплуатацию в 2015 году.  

номер RU 66302000-4467 от 08.09.2014 для возведения Двух пусковых  комплексов Второй очереди (запроектировано строительство 850 квартир);  

ожидаемая прибыль более 8 млрд руб. при себестоимости 1,6-2 млрд руб.,  объект обременен социальными функциями (договоры долевого строительства),  земельный участок передавался должника для развития территории, то есть как  для строительства жилья, так и для строительства социальных объектов;  

указанный статус предполагает продажу объектов покупателю,  соответствующему требованиям застройщика, а не просто третьему лицу с улицы.  

Как указывает кассатор, после утверждения Положения объект с двумя  самостоятельными разрешениями и Генеральными планами развития территории  превратился в обычную сделку купли-продажи без каких-либо обязательств по  

возведению социальных объектов, тем самым смысл банкротства должника, как  застройщика - полностью утрачен.  

Также ФИО1 отмечено, что Постановлением Правительства  Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 введен третий мораторий для  застройщиков, что позволит удовлетворить и законные интересы застройщика в  лице нового покупателя, и участников договоров долевого строительства.  

Заявитель жалобы настаивает на внесении в Положение условий об  обременении покупателя принятием на себя обязанности должника предоставить  жилые помещения (кв. № 464, № 532), при отсутствии покупателя на публичных  торгах возложить на Администрацию г. Екатеринбурга обязанность определить  нового концессионера на единый земельный участок выданным разрешениям.  

В своих кассационных жалобах ФИО2 и ФИО3 ссылаются  на то, что фактически признав за участниками – физическими лицами статус  «обманутых дольщиков», суд апелляционной инстанции не предоставил какой-либо защиты их приоритетного права, как непрофессиональных инвесторов и не  внес в Положение требуемое обременение.  

Как отмечают кассаторы, включение в Положение обременения никак не  влияет на инвестиционную привлекательность объекта, так как физических лиц,  требующих обременения, всего шесть человек при количестве двухсот квартир  только в строящейся секции.  

По мнению заявителей жалоб, вопреки выводам апелляционного суда о  нарушении требуемым условием (возложением обязанности по завершению  строительства по передаче квартир физическим лицам) право потенциального  победителя – объект реализуется на торгах именно для его последующей  достройки.  

Как указывают кассаторы, 10.04.2024 конкурсный управляющий продлил  разрешение до 01.11.2027, таким образом, получил реальную возможность как  самостоятельно производить достройку, так и передать это право покупателю.  

Как считают заявители жалоб, учитывая второе разрешение еще на два  пусковых комплекса, вопрос о целях приобретения объекта для покупателя не  возникает.  

Кроме того, кассаторы настаивают на внесение в Положение условий об  обременении покупателя принятием на себя обязанности должника предоставить  жилые помещения (кв. № 504 – ФИО2; № 553, № 421 – ФИО3).  

В своей кассационной жалобе ФИО4 указывает, что выводы суда  апелляционной инстанции о неисполнимости судебного акта в случае включения  в Положение обременения – не соответствуют фактическим обстоятельствам  дела, так как обременения просят внести только несколько физических лиц, всего  порядка 25 квартир, по которым право имеют физические лица из двухсот  квартир, то есть новый застройщик получает около 175 квартир, все нежилые,  коммуникации, а также земельный участок, пригодный для постройки еще  нескольких многоквартирных домов в одном из самых развитых районов города  Екатеринбурга.  

С точки зрения кассатора, спорное обременение соответствует социальной  направленности земельного законодательства Российской Федерации, принципам  банкротства застройщика и не повлияет на привлекательность данного объекта,  указанное подтверждено представленными физическими лицами  математическими расчетами, оставленными апелляционным судом без внимания.  

Как отмечает заявитель жалобы, трансформация права в денежные  требования нарушает право ФИО4 на получение жилья, нивелирует  социальную значимость спорного объекта незавершенного строительства.  

По мнению кассатора, апелляционный суд защитил права гипотетического  покупателя, нарушив социальные права физических лиц на жилье.  

Как полагает заявитель, апелляционный суд не указал, какой именно норме  законодательства противоречит включение в Положение спорного условия об  обременении.  

Кассатор указывает, что делая вывод о невозможности включения в  Положение условий об обременении обязанностью передать квартиры  физическим лицам-дольщикам, суд фактически исключил ФИО4 из  реестра участников долевого строительства, но не установил размер и  очередность денежных обязательств, в разъяснении отказал.  

Как отмечает заявитель жалобы, возможность включения в Положение  спорного условия подтверждается и судебной практикой (определение  Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552,  определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023 № 305-ЭС20- 14249).  

Кассатор считает, что предложенные им условия позволяют максимально  удовлетворить требования всех залоговых кредиторов, погасить текущие расходы  в большем объеме.  

Заявитель жалобы настаивает на формальном характере планируемых  конкурсным управляющим торгов, полагая, что инвестором объекта выступает  общество «СК Союз», намеренное приобрести объект на торгах через  аффилированных лиц.  

Вдобавок, как полагает кассатор, Положение содержит в себе предложение  заключить заранее ничтожную сделку в нарушение норм права, установленных  пунктами 3.1, 9 и 10 статьи 68 Градостроительного Кодекса Российской  Федерации.  

От ФИО2 и ФИО4 поступили дополнения к  кассационным жалобам.  

Конкурсным управляющим представлен отзыв с возражениями  относительно доводов кассационных жалоб, отзыв приобщен к материалам  кассационного производства в порядке статьи 279 АПК РФ. Приложенные к  отзыву дополнительные документы судом округа не приобщаются в силу  отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий по приобщению новых  доказательств.  

Прокуратурой Свердловской области представлен отзыв, согласно которому  

третье лицо поддерживает доводы кассационных жалоб, отзыв приобщен к  материалам кассационного производства на основании статьи 279 АПК РФ.  

Отзыв на кассационные жалобы общества «АК Банк» к материалам дела не  приобщается, поскольку в нарушение статьи 279 АПК РФ отсутствуют  доказательства направления его лицам, участвующим в деле.  

От общества с ограниченной ответственностью «ПСК Подводспецстрой»  через электронную систему «Мой Арбитр» поступил отзыв, который не приобщен  к материалам дела, так как данное лицо не является участником настоящего  обособленного спора (судом первой инстанции в привлечении общества к  участию в деле отказано, производство по апелляционной жалобе данного  общества прекращено, от кассационной жалобы на постановление  апелляционного суда в части прекращения производства по апелляционной  жалобе – общество «ПСК Подводспецстрой» отказалось, отказ принят судом  округа).  

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа в порядке,  предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации в части разрешения спора по существу.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2015  принято к производству заявление Администрации г. Екатеринбурга о признании  общества с ограниченной ответственностью «Рубикон-Аэро Инвест» (далее –  общество «Рубикон-Аэро Инвест», должник) банкротом, возбуждено дело о  банкротстве.  

Определением арбитражного суда от 29.11.2015 суд перешел к  рассмотрению настоящего дела с применением правил банкротства застройщиков,  предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Определением суда от 18.02.2016 в отношении общества «Рубикон-Аэро  Инвест» введена процедура наблюдения.  

Решением от 03.08.2016 должник признан банкротом, открыто конкурсное  производство.  

На собрании кредиторов 22.12.2022 принято решение об утверждении  Положения о порядке продажи имущества должника единым лотом:  

1. Земельный участок. Вид: единое землепользование. Кадастровый номер:  66:41:0000000:395. Кадастровые номера обособленных, условных участков:  66:41:0502901:16, 66:41:0502097:21, 66:41:0502092:25, 66:41:0502091:8. Адрес:  

<

...>. Площадь: 36 169 кв.м.  Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: место  размещения жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со  встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным  паркингом.  

2. 1/3 доля в праве на объект недвижимости. Земельный участок. Категория  земель: земли населенных пунктов – под индивидуальный жилой дом. Площадь:  1045 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Свердловская область, г.  

Екатеринбург, ул. Лыжников, дом 14. Кадастровый (или условный) номер:  66:41:0502097:12.  

3. Объект незавершенного строительства. Кадастровый номер:  66:41:0502097:157. 

<

...>.  Площадь: 21 148,7 кв.м. Степень готовности объекта незавершенного  строительства: 30 %. Проектируемое назначение: многоквартирный дом.  Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых  расположен объект недвижимости: 66:41:0502097:12, 66:41:0000000:395.  

4. Трансформаторная подстанция. 

<

...>.  

5. Кабельная линия 10 кВ, назначение: коммуникационное. Протяженность:  трассы 495 м.  

6. Кабельная линия 0,4кВ. Литер: 1. Протяженность трассы 96 м.  Свердловская область, город Екатеринбург, от ТП-26004 до жилого дома по ул.  ФИО12, 20; паркинга, д. б/н.  

7. Кабельная линия уличного освещения 0,4 кВ. Назначение:  коммуникационное. 

<

...>  

8. Водопроводная сеть. Назначение: коммуникационное. Протяженность  трассы – 860,5 м. Свердловская область, г. Екатеринбург, от места врезки в  уличный водопровод d 500 по ул. ФИО12 (ВК 1ПГ); вводы к жилому дому по  ул. ФИО12, 20, в паркинг; по ул. Лыжников до безколодезной врезки (9) в  уличный водопровод d 500 по ул. ФИО12, д. б/н.  

9. Канализационная сеть. Протяженность трассы 261,1 м. 

<

...>.  

Таким образом, объектом продажи фактически являются два формально  самостоятельных земельных участка (по улице ФИО12 площадью 36 169 кв.м.  (кадастровый номер 66:41…..395) и 1/3 доли в праве собственности на земельный  участок по улице Лыжников, 14 площадью 1045 кв.м. (кадастровый номер  66:41…..12), угол улиц Лыжников - ФИО12), а также расположенный в  пределах указанных земельных участков объект незавершенного строительства  (многоквартирный дом, степень готовности 30%), помимо этого в качестве  предмета продажи на торгах неограниченному кругу лиц указаны объекты  инфраструктуры (трансформаторная подстанция, кабельные линии,  водопроводная и канализационная сеть).  

Для понимания статуса спорного объекта и проверки законности выводов  обжалуемого судебного акта по приведенным доводам жалоб, суд округа полагает  необходимым изложить в хронологическом порядке обстоятельства,  предшествующие банкротству должника и возникновению настоящего  обособленного спора, в том числе, установленные вступившим в законную силу  судебным актом по делу № А60-46409/2017 и следующие из пояснений  участников спора:  

26.02.2007 Постановлением Главы г. Екатеринбурга № 748 должнику  предоставлен земельный участок площадью 36169 кв.м, имеющий кадастровый  

 № 66:41:0000000:0395, в аренду на 3 года для строительства жилого комплекса с  нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным  образовательным учреждением и подземным паркингом;  

27.02.2007 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «РубиконАэро  Инвест» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером  66:41:0000000:0395 площадью 36 169 кв.м.;  

должнику-застройщику предписано осуществить выкуп жилых домов,  принадлежащих гражданам на праве собственности, расположенных в границах  предоставленного застройщику единого земплепользования, в том числе объекта,  расположенного на ул. Лыжников, 14 (частный жилой дом) и находящегося на тот  момент, согласно пояснениям участников процесса, в долевой собственности трех  граждан;  

обязательство по выкупу исполнено должником частично, в результате чего  на земельный участок по Лыжников, 14 было зарегистрировано право общей  долевой собственности по 1/3: должника и двух физических лиц;  

должником-застройщиком начато строительство жилого комплекса  (несколько жилых домов) на предоставленном земельном участке, заключались  договоры долевого участия в строительстве, в том числе с аффилированным  лицом: обществом «Рубикон-Финанс»;  

строительство многоквартирного дома, расположенного в границах  предоставленного застройщику единого землепользования (угол улиц ФИО12  – Лыжников, куда входит и формально самостоятельный земельный участок  Лыжников, 14) должником-застройщиком не завершено;  

в сентябре 2015 возбуждается настоящее дело о банкротстве застройщика, в  последующем дело о банкротстве возбуждено и в отношении общества «Рубикон- Финанс» (дело № А60-52442/2017);  

определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.07.2016 в  реестр требований о передаче жилых помещений по настоящему делу о  банкротстве включено требование общества «Рубикон-Финанс» о передаче  жилых помещений, расположенных в Многоквартирном жилом доме с нежилыми  помещениями на первом этаже, являющимся Третьим пусковым комплексом  Первой очереди строительства «Жилого комплекса с нежилыми помещениями на  первых этажах, со встроенным детским дошкольным образовательным  учреждением и подземным паркингом», расположенный по адресу: г.  Екатеринбург, Чкаловский район, ул. ФИО12, 20, кадастровый номер  земельного участка 66:41:00 00 000:0395 (24 квартиры);  

20.04.2018 собрание кредиторов должника принимает, в том числе,  следующие решения:  

«- Утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим;  

- Определить источником финансирования расходов на подготовку проекта  по консервации объекта незавершенного строительства (жилого дома, паркинга)  

денежные средства участников строительства, пропорционально размеру  требований участников строительства  

- Определить источником финансирования расходов на приобретение 2/3  долей в праве собственности на земельный участок по адресу: 

<

...> денежные средства участников строительства, включенных в  реестр требований по передаче жилых помещений, пропорционально размеру  требований участника строительства»;  

акционерное общество «Свердловское агентство ипотечного жилищного  кредитования» обратилось в суд с требованием о признании данных решений  собрания кредиторов от 20.04.2018 недействительными, ссылаясь, в том числе на  то, что Решение об утверждении Положения предусматривает продажу  имущества неразрывно и функционально связанного с эксплуатацией уже  построенной части жилого дома, так и его не построенной части. Общество  указывало, что выставлены на продажу эксплуатируемые в настоящее время  канализационные сооружения, объекты водоснабжения, объекты  энергоснабжения, с помощью которых сегодня к жилой части дома подводится и  отводится вода, проводится его электроснабжение и т.п.; указанные объекты на  сегодняшний день являются долевой собственностью, собственниками которой  являются не только должник, но и собственники помещений в части дома,  введенной в эксплуатацию, а именно 1 и 2 пусковых комплексов первой очереди  дома № 20, расположенных по ул. ФИО12;  

акционерное общество «Свердловское агентство ипотечного жилищного  кредитования», оспаривая решение собрания кредиторов от 20.04.2018, также  ссылалось на незаконность возложения обязанности по финансированию на  участников строительства и на то, что Координационной комиссией по  взаимодействию исполнительных органов государственной власти Свердловской  области, органов местного самоуправления муниципальных образований,  расположенных на территории Свердловской области, и иных органов  (организаций) по решению вопросов, связанных с защитой прав граждан, чьи  денежные средства привлекались для строительства многоквартирных домов и  чьи права нарушены на территории Свердловской области 19 апреля 2018г.  принято решение о том, что средства в размере, необходимом для выкупа долей в  праве собственности на земельный участок, будут выделены должнику  обществом, акции которого принадлежат Свердловской области;  

определением суда первой инстанции от 09.08.2018, вынесенным в рамках  настоящего дела о банкротстве, указанные решения собрания от 20.04.2018  признаны недействительными;  

в рамках дела о банкротстве общества «Рубикон-Финанс» ( № А6052442/2017), являющегося дочерним обществом для должника в настоящем споре,  в октябре 2020 года право требования по договорам долевого строительства на  выше упомянутые 24 квартиры реализованы с торгов физическим лицам  (согласно пояснениям конкурсного управляющего, данным в судебном заседании  

суду округа указанные физические лица в соответствии с определениями суда о  правопреемстве включены в реестр передачи помещений);  

обществом «СК Союз», ранее позиционирующим себя в качестве  интересанта в отношении спорного земельного участка для завершения  строительства жилого комплекса, осуществлено приобретение 2/3 доли в праве  собственности на формально самостоятельный земельный участок по улице  Лыжников, 14;  

в результате строительства на земельном участке 66:41…395 (единое  землепользование площадью 36 169 кв.м.) расположены (согласно публикациям о  торгах в ЕФРСБ):  

многоквартирный жилой дом по ул. ФИО12, 20 - первый и второй пусковые  комплексы 1-ой очереди строительства, введен в эксплуатацию, квартиры и  нежилые помещения переданы участникам долевого строительства;  

нежилой объект по ул. ФИО12 20а - первый пусковой комплекс 1-ой  очереди строительства, паркинг (кадастровый номер66:41:050…94), введен в  эксплуатацию, парковки переданы участникам долевого строительства;  

объект незавершенного строительства № 66:41:0000000:101093 (паркинг),  принадлежит на праве собственности обществу СЗ СК Союз (ИНН 

<

***>);  

объекты, являющиеся предметом спорных торгов (9 наименований,  сформированных управляющим в единый лот).  

В материалы настоящего обособленного спора участниками дела также  представлены многочисленные публикации относительно долгостроя на улице  ФИО12 (спорного объекта незавершенного строительства), в частности, о  сообщениях пресс-службы органов муниципальной власти о решении Комиссии  по рассмотрению вопросов градостроительной деятельности и землепользования  о предоставлении специализированному застройщику «СК Союз» права на  разработку проектов планировки и межевания территории в границах улиц  ФИО12-Лыжникова и о завершении строительства новой организацией  недостроенных секций и получением горожанами квартир (на проектируемой  территории размещено 7 подъездов многоэтажного жилого дома № 20 на улице  ФИО12 и 3 недостроенных секций); публикации о выкупе земельного участка  (на котором находится долгострой) обществом СК «Союз» и о планируемом  поступлении в продажу квартир в долгострое на ФИО12, 20; об определении  органами власти застройщика, который завершит долгострой на улице  ФИО12, 20; о возобновлении возведения долгостроя на ФИО12, 20 и т.д.  

В целях раскрытия обстоятельств согласования судьбы спорного объекта  незавершенного строительства в материалы дела в ходе рассмотрения спора в  суде первой инстанции были, в том числе, представлены:  

соглашение о сотрудничестве по вопросу оказания поддержки гражданам,  пострадавшим от деятельности застройщиков при строительстве жилых домов (в  том числе по расположенных по адресу ул. ФИО12, д. 20) между  Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области  и акционерным обществом «Корпорация «Атомстройкомплекс» от 25.03.2019  

(согласно ходатайству общества «Корпорация «Атомстройкомплекс» в рамках  оказания поддержки общество «Корпорация «Атомстройкомплекс» приобрело у  граждан права требования к застройщику обществу «Рубикон-Аэро Инвест»,  вытекающие из заключенных договоров участия в долевом строительстве, в связи  с этим став кредитором общества «Рубикон-Аэро Инвест»);  

заключение Минстроя России от 01.03.2022 о возможности передачи  имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать  приобретателем по делу № А60-45090/2015 (настоящее дело о банкротстве); в  тексте заключения указано, что по итогам рассмотрения комиссией заявлений лиц  о намерении стать приобретателем прав на земельный участок (кадастровый  номер 66:41….395) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и  исполнить обязательства общества «Рубикон-Аэро Инвест» перед участниками  строительства, требования которых включены в реестр требований участников  строительства, - принято заключение о возможности передачи обществу «СК  Союз» имущества и обязательств застройщика – общества «Рубикон-Аэро  Инвест».  

Как следует из материалов дела и установленных судами обстоятельств, на  декабрь 2022 года в отношении спорного объекта незавершенного строительства  сложилась следующая ситуация:  

на земельном участке единого землепользования с кадастровым номером  66:41……395 (угол улиц ФИО12 - Лыжников) остался недостроенным объект  незавершенного строительства (30% степень готовности), при этом формально  самостоятельный земельный участок по Лыжников, 14 находится в долевой  собственности должника (1/3 доли в праве) и общества «СК Союз» (2/3 доли в  праве), каких-либо заявлений от общества «СК Союз» либо иного лица о  намерении приобрести указанное имущество и обязательство застройщика – в суд  не поступало, в реестр требований участников строительства включены  требования граждан, приобретших права требования на торгах в рамках дела о  банкротстве общества «Рубикон-Финанс».  

В рамках настоящего обособленного спора установлено, что 22.12.2022  состоялось собрание кредиторов общества «Рубикон-Аэро Инвест» со следующей  повесткой дня: Утверждение положения о порядке, сроках и условиях продажи  имущества, принадлежащего обществу «Рубикон-Аэро Инвест».  

По результатам собрания кредиторами принято решение: «Утвердить  положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего  обществу «Рубикон-Аэро Инвест», в предложенной редакции (опубликовано на  сайте ЕФРСБ 08.12.2022, сообщение № 10283612)».  

Принимая во внимание, что подлежащее реализации имущество должника  является залоговым, на собрании кредиторов Положение о продаже имущества не  согласовали все залоговые кредиторы, сославшись на то, что применение другого  механизма реализации спорного имущества не предвидится, конкурсный  управляющий ФИО5 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым  ходатайством о разрешении разногласий, в котором просил разрешить  

разногласия между конкурсным управляющим общества «Рубикон-Аэро Инвест»  и кредиторами должника и утвердить Положение о порядке, сроках и условиях  продажи имущества, принадлежащего обществу «Рубикон-Аэро Инвест» в  предложенной им редакции.  

Разногласия участников спора касались, в том числе, вопросов об  организаторе торгов, торговой площадке, цене отсечения.  

Кроме того, кредиторами ФИО4, ФИО10, Зараменских, ФИО3,  ФИО13, ФИО11 (доводы подержаны Прокуратурой Свердловской  области) были предложены для включения в текст Положения дополнения  (посредством введения пункта 6.1.2) об обязании приобретателя имущества на  торгах после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию –  передать таким кредиторам квартиры.  

Суд первой инстанции удовлетворил заявление конкурсного управляющего  о разрешении разногласий, утвердил в редакции конкурсного управляющего с  учетом изменений, с приведением в полном объеме всех условий Положения о  порядке продаже в резолютивной части.  

Отказывая во включении в Положения пункта 6.1.2, суд первой инстанции  указал в мотивировочной части определения, что кредиторы ФИО4, ФИО10,  Зараменских, ФИО3, ФИО13, ФИО11 не являются обманутыми  дольщиками и на них не распространяются меры государственной поддержки, их  требования носят инвестиционный характер, так как указанные лица не вступали  в правоотношения непосредственно с должником – застройщиком, приобрели  права на спорные квартиры на вторичном рынке на банкротных торгах уже в  период, когда застройщик уже находился в процедуре конкурсного производства,  по цене ниже чем первоначальная стоимость квартир, не обосновав, что квартиры  приобретались в потребительских целях для личных нужд.  

Пересмотрев обособленный спор в порядке апелляционного производства,  апелляционный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в  материалах дела доказательства и обсудив доводы апелляционных жалоб, пришел  к выводу о наличии оснований для изменения пунктов 2.10. и п. 6.2.2.1  Положения о продаже имущества должника общества «Рубикон-Аэро Инвест» и  изложения их в иной редакции, указанной в резолютивной части постановления.  

 Также из мотивировочной части определения от 25.12.2023 исключены  выводы, содержащиеся в абзаце 4 страницы 11 определения, абзаце 1 страницы 12  определения и абзаце 4 страницы12 определения:  

суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой  инстанции о том, что кредиторы ФИО4, ФИО10, ФИО11,  ФИО1, ФИО3, ФИО2, а также иные граждане,  приобретшие с торгов в процедуре банкротства общества «Рубикон-Финанс»  права требования к должнику, не являются «обманутыми дольщиками».  

При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего. 

В качестве обоснования наличия инвестиционных целей участников  строительства суд первой инстанции указал на приобретение прав требования на  торгах в процедуре банкротства.  

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции счел заслуживающими  внимания пояснения участников строительства, что они при принятии решения о  приобретения прав они руководствовались публикациями в прессе о том, что дом  вскоре будет достроен.  

С учетом публикаций, степени готовности дома, учитывая то, что участники  строительства являются физическими лицами, а не профессиональными  участниками рынка, суд апелляционной инстанции указал, что не может  расценить в данном случае покупку прав требования на торгах в процедуре  банкротства как приобретение жилья в инвестиционных целях.  

Учитывая приведенные в апелляционных жалобах ФИО4, ФИО10, ФИО1, ФИО3, ФИО2 обстоятельства  личной жизни (инвалидность, пенсионный возраст, проживание в  неблагоустроенном жилье, затруднительное материальное положение,  стесненность жилищных условий) и проанализировав приложенные к ним  документы, суд апелляционной инстанции пришел к противоположному выводу,  а именно о приобретении указанными физическими лицами прав требований о  передаче жилых помещений исключительно для личных нужд с целью улучшения  жилищных условий.  

При этом доводы кредиторов ФИО4, ФИО10, ФИО11,  ФИО1, ФИО3, ФИО2, имеющих право требования  к застройщику по передаче жилых помещений, а также Прокуратуры  Свердловской области о том, что в Положение о реализации имущества должника  подлежит включению условие, которое бы обязывало приобретателя имущества  должника на торгах после завершения строительства объекта и сдачи его в  эксплуатацию, передать таким кредиторам квартиры, - отклонены апелляционным  судом по следующим основаниям.  

По смыслу положений пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при  урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его  имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному  застройщику, который будет являться приобретателем (приобретатель). В  качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика  полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками  строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых  помещений.  

Для реализации данного положения закона лицо, имеющее намерение стать  приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми  улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства  застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в  реестр требований участников строительства (лицо, имеющее намерение стать  приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта  

Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (заявление о  намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве,  конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный  Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной  власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого  строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости  (исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской  Федерации) (пункт 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).  

Соответственно, апелляционный суд указал, что для осуществления  возмездной передачи имущества должника и его обязательств по передаче  дольщикам жилых помещений, необходимо волеизъявление какого-либо лица,  соответствующего критериям застройщика или Фондов, осуществляющих  достройку незавершенного строительства, на передачу им недостроенного  объекта от должника, обремененного правами третьих лиц – участников долевого  строительства.  

Однако, как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто  участниками спора, до настоящего времени такого заявления от указанных лиц не  поступало, что препятствует передаче объекта незавершенного строительства для  его достройки в порядке, установленном Законом о банкротстве с последующим  возложением на такое лицо обязанности по передаче дольщикам жилых  помещений после завершения строительства и сдачи жилого дома в  эксплуатацию.  

При реализации имущества на торгах, в порядке статей 110, 111, 139 круг  покупателей не ограничен; покупатель, приобретая имущество на торгах вправе  самостоятельно распоряжаться им в собственных интересах.  

Суд апелляционной инстанции указал, что возложение на победителя  торгов обязанности по предоставлению участникам строительства жилых  помещений в недостроенном жилом доме, в нарушение приведенных выше  положений повлечет необоснованное возложение на него обязанности по  завершению его строительства и сдачи в эксплуатацию, что недопустимо.  

Исходя из положений законодательства о банкротстве, в случае реализации  имущества на торгах, кредиторы вправе рассчитывать на пропорциональное  удовлетворение их требований лишь за счет средств поступивших в конкурсную  массу в соответствии с установленной очередностью.  

В связи с этим судом апелляционной инстанции заключено, что внесение в  Положение о порядке продаже имущества должника условия о предоставлении  участникам строительства жилых помещений, противоречит действующему  законодательству.  

Как было отмечено апелляционным судом, в настоящем деле сложилась  такая ситуация, что не выявлено лицо, которое бы решилось выступить  инвестором и достроить дом. Доводы участников строительства о том, что  данный проект является крайне выгодным, опровергаются именно фактом  отсутствия такого лица; при возложении на потенциального покупателя  

обязанности достроить дом и передать участникам строительства квартиры -  объект незавершенного строительства может быть вообще не реализован,  судебный акт будет носить признаки неисполнимости. Поэтому апелляционный  суд указал, что, разделяя озабоченность участников строительства, не может в  настоящем обособленном споре принять во внимание доводы в части возложения  обязанности на потенциального покупателя достроить дом и передать квартиры  участникам строительства и удовлетворить жалобу в этой части.  

Далее, суд апелляционной инстанции указал, что из материалов дела  следует, что земельный участок кадастровый номер 66:41:…12 площадью 1045  кв.м., место расположения: 

<

...>, разрешенное  использование: под индивидуальный жилой дом, находится в долевой  собственности: доля в праве 1/3 принадлежит обществу «Рубикон-Аэро Инвест»  (должнику), а 2/3 доли иному юридическому лицу – обществу СЗ «СК СОЮЗ».  

При регистрации права собственности должника на объект незавершенного  строительства, общество СЗ «СК СОЮЗ» выдало разрешение на регистрацию, как  долевой сособственник на определенных условиях.  

Так, Положение о порядке продажи содержит пункт 6.2.2.1 «Обременения  земельного участка: кадастровый номер 66:41:0502097:12» следующего  содержания:  

«В целях регистрации права собственности общества «Рубикон-Аэро  Инвест» на объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом,  3-ий пусковой комплекс, кадастровый номер: 66:41:0502097:157), общество СЗ  «СК СОЮЗ» предоставило разрешение от 22.07.2022, в соответствии с которым:  

- согласие на регистрацию объекта незавершенного строительства не  предоставляет обществу «Рубикон-Аэро Инвест» и/или третьим лицам право на  осуществление строительной и иной хозяйственной деятельности на земельном  участке;  

- не допускается без согласия общества СЗ «СК СОЮЗ» передача каких-либо прав на земельный участок третьим лицам.  

Конкурсный управляющий включил в порядок продажи следующие  условия:  

«Соответственно, при передаче принадлежащего должнику права  собственности на земельный участок по ул. Лыжников, 14 (1/3 доли в праве),  приобретатель имущества в целях дальнейшего хозяйственного освоения  (застройки) сможет воспользоваться этим земельным участком и имуществом  только с согласия сособственника – общества СЗ «СК СОЮЗ».  

Суд апелляционной инстанции отметил, что данные условия вызвали  особую критику со стороны участников строительства, которые полагают, что  общество СЗ «СК СОЮЗ» будет определять победителя торгов и диктовать свои  условия, считают, что имеются согласованные действия конкурсного  управляющего и общества СЗ «СК СОЮЗ», направленные на причинение вреда  кредиторам.  

Отметив, что по заявлению общества «САИЖК» решение собрания  кредиторов по вопросу о приобретении должником оставшейся 2/3 доли в праве  собственности (Лыжников, 14) было признано недействительным (определение  суда по настоящему делу от 09.08.2018), апелляционный суд заключил, что  возможность должника выкупить данный земельный участок была упущена не по  вине конкурсного управляющего, что опровергает все доводы участников  строительства о согласованности и направленности его действий не на защиту  прав участников строительства.  

Апелляционный суд учел, что при обсуждении данного условия в судебном  заседании, в связи с заявленными возражениями в отношении приведенной  трактовки, конкурсный управляющий пояснил, что включая в Положение о  порядке продаже данного условия, он руководствовался положениями статей 246,  263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 51  Градостроительного кодекса Российской Федерации, из совокупности которых  следует, что получение разрешения на строительство и последующее возведение  строений на земельном участке, осуществляется по соглашению всех участников  долевой собственности на земельный участок, поскольку любой из собственников  земельного участка вправе по своему усмотрению распорядиться возможностью  возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос,  разрешать строительство на своем участке другими лицами.  

Принимая во внимание пояснения конкурсного управляющего, учитывая  неоднозначность трактовки условий, отраженных в пункте 6.2.2.1 Положения, и  необходимость внесения определенности при восприятии данного условия,  апелляционный суд счел необходимым изложить указанный пункт Положения в  иной редакции, приведя в нем положения статьи 247 ГК РФ, предусматривающие  владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.  

Содержание пункта 6.2.1.2 Положения, включающее в себя дополнительные  условия земплепользования участка 66:41..:395, а именно:  

- требуется размещение детского дошкольного учреждения на 120 мест на  земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:395.  

- устройство площадок благоустройства, проездов, а также размещение  открытых автомобильных парковок на 200м/мест (на основании расчета) на  земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:395.  

- площадь земельного участка для размещения детского дошкольного  учреждения составляет 5300 кв.м., площадь земельного участка для размещения  автомобильных парковок и проездов составляет 5000 кв.м., площадь земельного  участка для размещения площадок благоустройства составляет 1300 кв.м.  

 - судами не изменялось. 

Пообъектный перечень единого лота, включающий в себе предметы  инфрастуктуры для обеспечения (по утверждению кассаторов) всего жилого  комплекса (то есть и тех объектов, которые не принадлежат должнику  (многоквартирные дома, сданные в эксплуатацию и заселенные гражданами) –  

также не изменялся в результате утверждения судами Положения в  соответствующей редакции.  

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, заслушав пояснения участников  процесса, суд округа полагает необходимым отметить следующее.  

В рассматриваемом споре судом апелляционной инстанции установлен факт  приобретение прав требований гражданами-кассаторами на спорные квартиры  только для личных нужд с единственной целью – улучшение жилищных условий.  

Указанный вывод апелляционного суда надлежащим образом мотивирован,  обоснован и не согласными с ним конкурсным управляющим, конкурсными  кредиторами – не опровергнут.  

Требования указанных лиц, согласно пояснениям управляющего, включены  в реестр участников строительства.  

По крайней мере, часть таких граждан-участников строительства  претендует на получение жилых помещений после достройки объекта.  

Соответственно, в силу установленных апелляционным судом и не  опровергнутых иными участниками спора обстоятельств, граждане-кассаторы  обоснованно претендуют на предоставление им установленной  законодательством Российской Федерации государственной защиты их  социальных прав (на получение оплаченного ими жилья).  

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX  Закон о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное  удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику  (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные  требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи  201.1 названного Закона.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков  является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства  как непрофессиональных инвесторов.  

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение  данной цели, а не на воспрепятствование ей (постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12; далее -  постановление N 15510/12).  

Одним из инструментов защиты прав участников строительства, связанный с  получением причитающегося им предоставления, является механизм замены  застройщика, посредством которого приобретателю (новому застройщику)  передаются права должника на земельный участок с объектом незавершенного  строительства при одновременном принятии им обязательств перед участниками  строительства (пункт 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).  

Действительно, в рамках настоящего дела о банкротстве в предусмотренных  Законом о банкротстве формах (посредством подачи соответствующего  заявления) ни иная организация, ни Фонд не выразили желания принять спорное  имущество должника и его обязательств перед участниками строительства.  

При обычных условиях ведения банкротной процедуры застройщика  указанное означало бы необходимость реализации имущества должника (объекта  незавершенного строительства) на торгах с предоставлением таким гражданам  залогового приоритета.  

Однако рассматриваемое дело значительно отличается от стандартной  процедуры банкротства.  

В частности, не опровергнуты доводы граждан-кассаторов об  обстоятельствах приобретения ими прав на спорные квартиры: в связи с  многочисленными декларациями органов муниципальной и государственной  власти о том, что спорый жилой дом будет достроен и квартиры в нем будут  переданы дольщикам; в связи с поведением общества «СК Союз», долгое время  позиционировавшего себя как потенциального застройщика спорного жилого  дома.  

Не могут быть оставлены без внимания судом и факты приобретения  обществом «СК Союз» доли в праве на формально самостоятельный земельный  участок (ул. Лыжников, 14), фактически входящий в единый участок  землепользования, на котором и расположен спорный объект незавершенного  строительства.  

Суд округа полагает заслуживающими внимания доводы кассаторов о том,  что такое приобретение могло быть обусловлено исключительно намерением  продолжить строительство спорного объекта, в результате при недобросовестном  отказе данного лица от намерения приобрести спорное имущество в качестве  потенциального застройщика – наличие доли общества «СК Союз» в праве  собственности на земельный участок по ул. Лыжников, 14 (учитывая, по общему  правилу, необходимость согласования с ним как с сособственником земли  дальнейшего строительства недостроя) может являться значительным  препятствием для привлечения стороннего инвестора.  

Как следует из процессуальных документов настоящего обособленного спора  – обществом «СК Союз» не раскрывались какие-либо иные экономические  причины приобретения незначительной доли в праве собственности на участок  землепользования. Обстоятельства, при которых общество «СК Союз» изменил  намерение стать застройщиком спорного объекта и приобрести спорное  имущество – не раскрыты, экономические причины такого поведения – также не  приведены.  

Более того, ни конкурсный управляющий, ни кредиторы, ни общество «СК  Союз» ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не возражали  относительно возложения на победителя торгов социального обременения в виде  необходимости размещения на спорном участке строительства детского  дошкольного учреждения на 120 мест (пункт 6.2.1.2 Положения). Причины, по  которым социальное обязательство перед органами государственной власти  управляющий и общество «СК Союз» считают приемлимым, а принятие  социальных обязательств перед гражданами участниками строительства – нет, -  суду раскрыты не были.  

Таким образом, доводы кассаторов о том, что рассматриваемая ситуация  является не результатом действия нормальных рыночных механизмов (отсутствие  приобретателя на недострой ввиду низкой инвестиционной привлекательности  объекта), а обусловлена в большей степени действиями лиц, ранее вовлеченных в  решение проблемы достройки спорного объекта – достаточно обоснованны, не  опровергаются ни материалами дела, ни какими-либо установленными судами  обстоятельствами.  

В такой ситуации возложение негативных последствий (фактическое  лишение возможности получения квартир в натуре) на граждан-участников  строительства не может быть признано отвечающим целям и принципам  законодательства о банкротстве застройщиков.  

Суд округа полагает, что при разрешении данного нестандартного спора суд  апелляционной инстанции, сделав обоснованные выводы о правовом статусе  граждан-участников строительства, не должен был ограничиваться формальным  применением норм законодательства о банкротстве застройщиков без учета  фактических обстоятельств конкретного дела.  

Указанное обусловлено, в первую очередь, необходимостью защиты прав  участников строительства – как лиц, профинансировавших приобретение  квартиры и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в  виде жилого помещения.  

Одной из основных целей включения в законодательство о  несостоятельности специальных правил о банкротстве застройщика являлось  создание реально действующих эффективных механизмов, направленных на  повышение вероятности исполнения обязательства перед дольщиками.  

Во исполнении реализации названной цели и должен разрешаться вопрос о  допустимости применения соответствующих правил и форм их применения в  каждом конкретном случае.  

Таким образом, выводы апелляционного суда о недопустимости в данном  деле включения в Положение предлагаемого гражданами – кассаторами пункта  (об обременении победителя обязательством по передаче гражданам-участникам  строительства конкретных квартир) – не могут быть признаны судом округа  обоснованными.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения  или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной  инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении,  постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным  судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам,  нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм  процессуального права.  

С учетом изложенного ранее - обжалуемые судебные акты подлежат  отмене.  

При этом суд округа отмечает, что помимо участвующих в данном  обособленном споре лиц-кассаторов, имеются и иные физические лица, которые  

приобрели права требований о передаче жилых помещений, и которые  (возможно) обладают сходным правовым статусом с кассаторами.  

В целях предоставления равной защиты кредиторам, находящимся в  аналогичной ситуации, с учетом того, что указанные кредиторы, являясь  физическими лицами, возможно, не обладают необходимой степенью  информированности о настоящем обособленном споре, учитывая отмену  обжалуемых судебных актов - суд округа полагает необходимым направить спор  на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при новом рассмотрении суду  следует рассмотреть вопрос о привлечении данных граждан для участия в  рассмотрении спора.  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции с учетом  изложенного в мотивировочной части настоящего постановления надлежит  устранить отмеченные недостатки, установить в полном объеме все юридически  значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания данному по спору,  дать оценку приведенным участвующими в деле лицами доводам и  представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности,  рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства  и сложившейся судебной практикой и принять решение в соответствии с  фактическими обстоятельствами и нормами материального и процессуального  права.  

 Суду следует также дать надлежащую правовую оценку и доводам  граждан-участников строительства о некорректном формулировании объектов,  входящих в единый лот для продажи, в связи с включением в состав подлежащего  реализации имущества объектов коммунальной инфраструктуры,  обеспечивающих (по утверждению кассаторов), в том числе, и уже возведенные и  эксплуатируемые многоквартирные секции спорного жилого комплекса; о  необходимости более детального разрешения разногласий, вызванных действиями  общества «СК Союз» по приобретению незначительной доли в праве  собственности на спорное имущество должника, формально дающей указанному  лицу право блокировать достройку спорного объекта при приобретении  имущества сторонним инвестором.  

Доводы кассаторов о том, что в суд первой инстанции поступило заявление  общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик»  «ЖК на Полисадной» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о намерении  стать приобретателем прав (на момент заседания суда округа заявление  оставлено без движения) – самостоятельным основанием для отмены обжалуемых  судебных актов не являются, однако данное обстоятельство предоставляет  возможность участникам спора заявить соответствующее ходатайство об  объединении споров (в случае принятия судом заявления к производству), так как  оба спора касаются правовой судьбы спорного объекта.  

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 25.12.2023 по делу №  А60-45090/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 03.04.2024 по тому же делу в части рассмотрения спора по существу -  отменить.  

 Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Свердловской области.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий О.Н. Новикова 

Судьи Н.В. Шершон 

 Г.М. Столяренко