АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14557/2017

г. Владивосток

19 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 12.11.2004)

третье лицо: Краевое государственное унитарное предприятие «Примтеплоэнерго»

об обязании восстановить систему центрального отопления в нежилых помещениях №№ 4-8, 14-15, части №9, 10, 11,12,13 общей площадью 96,8 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Первомайская 16, г. Дальнегорск,  оборудовав указанные нежилые помещения приборами отопления в количестве 9 штук, восстановить подводку к приборам отопления от стояков центрального отопления (с учетом уточнений)

при участии:

от истца – ФИО3 по распоряжению от 28.09.2015 № 279-р, приказ о приёме работника на работу от 24.09.2015 № 85-к,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) восстановить систему центрального отопления в нежилых помещениях №№ 4-8, 14-15, части № 9, 10, 11,12,13 общей площадью 96,8 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Первомайская 16, г. Дальнегорск, оборудовав указанные нежилые помещения приборами отопления в количестве 9 штук, восстановить подводку к приборам отопления от стояков центрального отопления (с учетом уточнений). 

Определением суда от 10.01.2018 на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Краевое государственное унитарное предприятие «Примтеплоэнерго».

Представители ответчика третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

От КГУП «Примтеплоэнерго» через канцелярию суда в материалы дела 29.03.2018 в электронном виде поступили дополнительные пояснения, которыми третье лицо пояснило, что в результате обследования помещений, КГУП «Примтеплоэнерго» утверждает, что техническая возможность восстановления системы центрального отопления в спорных помещениях имеется. 

От истца через канцелярию суда 30.03.2018 в материалы дела в электронном виде поступили дополнительные пояснения и заявление об уточнении исковых требований. 

Ответчик отзыв на исковое заявление в материалы дела не представил, свою правовую позицию относительно заявленных требований не изложил. 

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между комитетом по управлению имуществом и муниципальными предприятиями администрации муниципального образования г. Дальнегорка и индивидуальным предпринимателем ФИО2 01.08.2003 был заключен договор № 139/1 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории муниципального образования г. Дальнегорска, являющегося муниципальной собственностью (далее – договор).

На основании вышеуказанного договора арендатор принял в пользование муниципальное недвижимое имущество (далее – объект) нежилые помещения №№ 4-8, 14-15, часть № 9,10,11,12,13 общей площадью 96,8 кв.м., согласно экспликации. 

Объект расположен на земельном участке, который находится на землях муниципального образования г. Дальнегорска и в его ведении по адресу: 692443 

<

...> для использования под пекарню.

Целью заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2003 № 139/1 – нежилых помещений №№ 4-8, 14-15, части № 9-13 общей площадью 96,8 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Первомайская, д. 16, г. Дальнегорск, Приморский край, 692443 являлось продление срока действия договора аренды муниципального недвижимого имущества 01.09.2002 № 139, а также изменение арендуемой площади, в связи с чем соответствии с условиями п. 2.1.2. договора аренды 01.08.2003 № 139/1 объект считается переданным с момента подписания первоначального акта приема-передачи, то есть с момента подписания акта сдачи нежилого помещения Арендатору от 01.05.2001 к договору аренды муниципального недвижимого имущества от 01.05.2001 № 139, согласно которому передаваемые помещения на момент передачи арендатору были оборудованы системой централизованного отопления, все элементы которого находились в исправном техническом состоянии.

Согласно пункта 1.2 договора, срок действия договора установлен с 01.08.2003 по 01.07.2004. 

Пунктом 1.3 договора определено, что договор, если его срок действия год и более, вступает в силу с момента государственной регистрации, а если менее года, то со дня его подписания арендодателем и действует в соответствии с п. 2 ст. 425 ГКРФ в течение срока, указанного в п. 1.2. 

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении на следующий день освободить занимаемые помещения и передать Арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, не требуя возмещения средств, вложенных во все согласованные произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения.

Согласно протокола № 5 заседания межведомственной комиссии по переоборудованию и перепланировке помещений в жилых домах от 24.09.2003 ФИО2 было дано согласие (по ее заявлению от 14.07.2003) на переоборудование помещений магазина и пекарни по адресу 

<

...> на альтернативный источник отопления.

Согласно заключения и.о. начальника инспекции ГПН 9-ОГПС №406 от 12.09.2003 ФИО2 было разрешено отключить от сети центрального отопления в пекарне по ул. Первомайской, д. 16 г. Дальнегорска, и установку альтернативного отопления выполнить согласно проекта № 2003.015.00-ОВ. Указанным проектом предусмотрено отопление помещений пекарни и магазина от электрокотла «РУСНИТ».

Согласно акта от 03.11.2003 соответствующее переоборудование помещений на альтернативный источник отопления было произведено.

Договорные отношения между Управлением муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа и ФИО2 были прекращены 01.06.2016. 

На момент расторжения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2003 № 139/1 и передаче по акту приема-передачи арендуемого имущества арендодателю 01.06.2016 установлено, что приборы отопления демонтированы арендатором, система ЦО переоборудована арендатором под альтернативные источники отопления, данный факт отражен в акте приема-передачи объекта от 01.06.2016.

Учитывая факт демонтажа отопительных приборов центрального отопления в спорных помещениях, а также отсутствия в них иного альтернативного источника отопления, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 03.06.2016 № 1438, которым Управление муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края уведомило предпринимателя о необходимости в срок не позднее 30 календарных дней с момента получения уведомления оборудовать системой автономного отопления (согласно предоставленного Управлению муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа проекта реконструкции системы ЦО), либо восстановить систему централизованного отопления арендованного Вами ранее по договору от 01.08.2003 № 139/1 объекта недвижимости – нежилых помещений №№ 4-8,14, 15, части нежилых помещений №№ 9, 10, 11 ,12, 13 общей площадью 96,8 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: ул. Первомайская, д. 16, г. Дальнегорск в соответствии с п. 2.2.7. указанного выше договора аренды.

Поскольку ответчик не устранил указанные недостатки помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив условия договора, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком имелись договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по договору на аренду недвижимого имущества № 139/1 от 01.09.2003, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ).

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, на арендатора, учитывая временный характер владения и пользования, возлагается обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды независимо от оснований его прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора).

Материалами дела подтверждается, что арендатор принял в пользование муниципальное недвижимое имущество нежилые помещения №№ 4-8, 14-15, часть № 9,10,11,12,13 общей площадью 96,8 кв.м., согласно экспликации по акту приема передачи, который подписан сторонами без замечаний и оговорок. Как следует из содержания акта от 01.07.1997 помещение на момент его передачи ответчику было оборудовано водоснабжением, канализацией и отоплением. Замечаний к состоянию имущества у ответчика не имелось. Доказательств обратного в дело не представлено.

Факт расторжения договора аренды муниципального недвижимого имущества от 01.08.2003 № 139/1 и передаче по акту приема-передачи арендуемого имущества арендодателю 01.06.2016 установлен судом и сторонами не оспаривается. 

Ответчик не представил доказательства возврата спорного имущества в надлежащем качестве, в материалах дела отсутствует доказательства, указывающие на намерение ответчика произвести восстановление системы центрального отопления (ч. 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Как установлено материалами дела, спорное помещения расположено в жилом многоквартирном доме.

В состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с критериями, установленными статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, являются общим имуществом.

Как следует из материалов дела, через спорные помещения проходит транспортная система отопления дома.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения предоставляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно частей 1, 4 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии со ст. ст. 25, 26 ЖК РФ установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования являются переустройствами жилого помещения, которое проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обязано представить в орган, осуществляющий согласование, предусмотренный законом пакет документов.

Как усматривается из материалов дела, ответчик произвел демонтаж внутридомовой системы отопления, а именно, произвел отключение от центрального отопления помещения путем демонтажа радиаторов и  подводки к приборам отопления.

Данный факт подтверждается материалами дела, в том числе актом осмотра. Факт проведения указанных работ, ответчиком не оспорены

Как установлено судом, арендатором были проведены мероприятия по отключению от центрального отопления помещений и установления альтернативного источника отопления (переоборудования). При этом данные действия не были обусловлены недостатками имущества до передачи в аренду, что обуславливает право арендатора на самостоятельное устранение таких недостатков и последующее возмещение своих расходов на их устранение за счет арендодателя в порядке статьи 612 ГК РФ. В рассматриваемом случае имеет место улучшение имущества арендатором, то есть изменение его потребительских свойств по сравнению с первоначальными

Вместе с тем, порядок оформления переоборудования помещения ответчиком не было завершено.

Так, отсоединение внутриквартирных инженерных сетей и оборудования от внутридомовых инженерных сетей, обеспечивающих жилое (нежилое) помещение постоянным отоплением (в отопительный сезон), является переустройством, предусмотренным ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, требующим внесения изменений в технический паспорт помещения.

Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого (нежилого) помещения, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства переустраиваемого жилого (нежилого) помещения. Ответчиком, несмотря на получения согласия собственника на переоборудование, вопреки проекта переустройства переустраиваемого жилого (нежилого) помещения, не установлены альтернативные источники отопления.

Документы, подтверждающие, что в спорном помещении, согласно проекта о переустройстве, установлены альтернативные источники отопления, ответчиком не представлены. В случае если ответчиком не установлены альтернативные источники отопления, то переустройство спорного помещения считается не законченным, а централизованная система отопления должна быть восстановлена.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (подпункт 21 пункта 2 статьи 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.

В настоящее время, отсутствие, как централизованного отопления», так и альтернативного отопления, является нарушением вышеуказанного Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.

Согласно п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Демонтаж централизованной системы отопления в помещениях, а равно замена централизованной системы отопления на альтернативные источники отопления, представляют собой переустройство, которое с учетом указанной правовой нормы должно быть произведено с соблюдением порядка, предусмотренного статьей 26 Жилищного кодекса РФ. Однако ответчиком данные условия до конца не соблюдены.

В связи с тем, что ответчик не установил альтернативные источники отопления (не выполнил работы согласно проект), то обязан либо установить их, либо восстановить централизованную систему отопления обратно (привести в первоначальный вид).

Выявленные в арендованном помещении недостатки нарушают права собственника, поскольку препятствуют ему распоряжаться данным имуществом в полной мере в соответствии с его назначением.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела не усматривается несогласия ответчика с заявленными требованиями в данной части. Доводов в обоснование своей правовой позиции о непризнании исковых требований ответчиком не представлено.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание непредставление ответчиком в нарушение положений части 1 статьи 131 АПК РФ, пункта 3 статьи 41 АПК РФ письменного отзыва на иск, а также документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств по оплате оказанных услуг или об отсутствии оснований для их оплаты, доводы истца о нарушении ответчиком вышеуказанных денежных обязательств согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 70 АПК РФ истец освобожден от необходимости доказывания указанных доводов.

С учётом изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованного заявленных исковых требований. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа Приморского края при обращении в суд освобождено от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в сумме 6000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании частей 1, 3 статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 восстановить систему центрального отопления в нежилых помещениях номера на поэтажном плане №№ 4-8, 14-15, части №9, 10, 11,12,13, общей площадью 96,8 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

...>, оборудовав указанные нежилые помещения приборами отопления в количестве 9 (девять) штук, восстановить подводку к приборам отопления от стояков центрального отопления.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                               Кирильченко М.С.