﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-2121/2019

г. Краснодар

25 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия от истца – прокурора Республики Калмыкия – Лиджиевой В.П. (удостоверение), ответчика – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бембеева Константина Борисовича (ИНН 080600622396, ОГРНИП 318081600006931), в отсутствие ответчика – муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 0801006325, ОГРН 1130801000032), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Бембеева Константина Борисовича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 10.09.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2019 по делу № А22-2121/2019, установил следующее.

Прокурор Республики Калмыкия (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – учреждение) и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства Бембееву К.Б. (далее – предприниматель, глава хозяйства), в котором просил признать недействительными (ничтожными):

– пункт 2.1 договора от 08.04.2019 № 15 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого срок его действия – с 08.04.2019 по 07.04.2068;

– пункт 4.3.3 договора от 08.04.2019 № 15 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому по истечении срока действия указанного соглашения арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Требования основаны на статьях 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статье 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьях 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы несоответствием спорных условий договора аренды требованиям закона.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Решением от 10.09.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.11.2019, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды установили, что предметом договора аренды от 08.04.2019 № 15 является земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 204,1019 га, состоящий из 202 га пастбищ и 2 га – под дорогами, просеками, прогонами, с разрешенным видом использования – для выпаса скота. Учитывая законодательный запрет на предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для сенокошения и выпаса скота на срок более трех лет, суды признали недействительным пункт 2.1 договора от 08.04.2019 № 15, согласно которому данный срок составлял 49 лет. Поскольку у главы хозяйства отсутствует преимущественное право заключения договора аренды спорного участка на новый срок, суды признали пункт 4.3.3 договора от 08.04.2019 № 15 противоречащим требованиям земельного законодательства.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы судов о недействительности спорных условий договора аренды несостоятельны. Судами ошибочно применены положения абзаца 2 пункта 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ и подпункта 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, не подлежащие применению к спорным правоотношениям. Предоставление главе хозяйства участка сельскохозяйственного назначения в аренду на 49 лет не противоречит закону. В пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса указано на то, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества гражданину, а не индивидуальному предпринимателю или крестьянскому (фермерскому) хозяйству. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что разрешенным видом использования земельного участка является выпас скота, поскольку согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования спорного участка – сельскохозяйственное использование. Ответчик имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного участка на новый срок при отсутствии информации у уполномоченного органа о выявленных и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации, в связи с чем положения пункта 4.3.3 договора аренды от 08.04.2019 № 15 не противоречат закону. 

В отзыве на кассационную жалобу прокурор указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Определением Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 05.03.2020 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 16.04.2020. Определением Арбитражный суд Северо-Кавказского округа от 12.05.2020 (с учетом исправительного определения от 14.05.2020) судебное разбирательство отложено на 17.06.2020.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа Соловьева Е.Г. от 15.06.2020 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Мещерина А.И., в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в части.

Как видно из материалов дела, на основании протокола от 26.03.2019 № 2 учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.04.2019 № 15 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 08:07:000000:397 площадью 2 041 019 кв. м (204,1019 га), расположенного примерно в 2,2 км по направлению на Юго-Восток от ориентира – п. Песчаный, адрес ориентира: Республика Калмыкия, Приютненский район, Песчаное СМО, для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1). 

Срок действия договора – с 08.04.2019 по 07.04.2068 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 4.3.3 арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 18.04.2019 № 08:07:000000:397-08/057/2019-1).

Прокурор, полагая, что содержание пунктов 2.1 и 4.3.3 договора аренды от 08.04.2019 № 15 не соответствует требованиям действующего законодательства, обратился с иском в арбитражный суд.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон № 2202-1) прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5 Кодекса).

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 168 Гражданского кодекса определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 – 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) содержатся следующие разъяснения по применению положений статьи 168 Гражданского кодекса. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Удовлетворяя заявленные требования в части ограничения срока договора аренды, суды руководствовались пунктом 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, согласно которому для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Между тем суды не учли следующее.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. В указанных случаях договор аренды заключается на срок не более чем три года (подпункты 11, 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Земельный кодекс конкретизирует положение пункта 3 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, устанавливая ограничение по сроку аренды для гражданина. 

Из материалов дела следует, что участок предоставлен главе крестьянского (фермерского) хозяйства для сельскохозяйственного производства. Основание предоставления заявителю земельного участка не подпадает под исключения, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса. Срок аренды согласован сторонами. Следовательно, к данному спору подлежит применению общее правило, установленное пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса.  

С учетом изложенного вывод судов о недействительности пункта 2.1 договора от 08.04.2019 № 15 в части срока его действия (с 08.04.2019 по 07.04.2068) не основан на приведенных нормах права и фактических обстоятельствах дела. 

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок (пункты 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса).

По смыслу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора. 

Поскольку право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов может возникнуть лишь при условии соблюдения арендатором требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, ссылку на которые оспариваемый пункт 4.3.3 договора аренды не содержит, а ставит в зависимость возникновение преимущественного права от подачи арендатором заявления, данное условие правомерно признано судами не соответствующим закону. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяются арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 данной статьи.

Поскольку обстоятельства дела установлены, однако суды неверно применили нормы права, решение и постановление в части удовлетворения требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.1 договора аренды от 08.04.2019 № 15 в части срока более трех лет следует отменить и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, в остальной части указанные судебные акты надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 10.09.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2019 по делу № А22-2121/2019 отменить в части удовлетворения требования прокурора Республики Калмыкия о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2019 № 15 в части срока более трех лет недействительным. В удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.Е. Епифанов 

										         А.И. Мещерин