АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4214/2024

Дело № А12-11279/2023

г. Казань

16 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Вильданова Р.А.,

судей Ананьева Р.В., Галиуллина Э.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Князевой А.В.,

при участии в судебном заседании посредством использования систем веб-конференции представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 15.04.2024 78 АВ 5329089,

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области – ФИО3 по  доверенности от 29.12.2023 № 04/15204,

в отсутствие представителей Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.11.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024

по делу № А12-11279/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, с  участием в деле в качестве заинтересованного лица: Федерального агентства по управлению государственным имуществом, о признании незаконным бездействия, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в  Волгоградской области (далее – ТУ Росимущества) о признании незаконным бездействия, выразившегося в не направлении в порядке статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предложения о заключении договоров купли-продажи в отношении следующего государственного имущества: здания насосной станции площадью 150,3 кв. м с кадастровым номером 34:00:000000:24328; трубопровода Д=800 мм к насосной станции № 3 второго подъема площадь 748,0731 п. м с кадастровым номером 34:34:000000:40620; резервуара заглубленного типа ж/б площадью 2800 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:699; резервуара заглубленного типа ж/б площадью 2800 кв. м с  кадастровым номером 34:34:020089:700, расположенного по адресу: 

<

...> а также проектов договоров купли-продажи указанного имущества; об обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в течение 7-ми дней с момента вступления в силу судебного акта; об обязании в течение 10-ти дней с момента вступления в силу судебного акта направить предложения о заключении договоров купли-продажи в отношении указанного государственного имущества, а также проекты договоров купли-продажи; о присуждении судебной неустойки в  размере 100 000 руб. за  каждый день неисполнение решения, в случае неисполнения судебного акта. 

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.11.2023 по делу № А12-11279/2023, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024, в  удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт, которым заявление предпринимателя удовлетворить в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что предприниматель отвечает установленным Законом № 159-ФЗ требованиям и полностью соответствует условиям, при наличии которых у него возникает право на  реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и на момент подачи заявлений исх. от 02.11.2022 №№ 795-з, 619-з, 620-з, 621-з предусмотренных Законом № 159-ФЗ оснований для  отказа в предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого имущества у уполномоченного органа не имелось. Соответствующий отказ ТУ Росимущества был мотивирован тем, что выкуп арендуемого имущества в рассматриваемом случае возможен только одновременно с выкупом земельного участка, на котором расположены данные объекты, однако суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что отказ по таким основаниям является необоснованным, поскольку выкуп арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) и земельного участка урегулирован разными федеральными законами (отношения, возникающие при приватизации земельного участка, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Между тем суд апелляционной инстанции не применил выводы, к которым он пришел, к заявлениям предпринимателя исх. от 02.11.2022.

В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества возражает против приведенных в ней доводов, просит в ее удовлетворении отказать, обжалуемые судебные акты - оставить без  изменения.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 06.05.2024 судебное заседание назначено на  13.06.2024 на 10 часов 15 минут.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2024 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 11.07.2024 на 10 часов 15 минут.

Кассационная жалоба рассматривалась в составе председательствующего судьи Вильданова Р.А., судей Ананьева Р.В. и Карповой В.А.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2024 в связи с пребыванием на дату рассмотрения кассационной жалобы судьи Карповой В.А. в очередном отпуске произведена ее замена на судью Галиуллина Э.Р. 

В судебном заседании 11.07.2024, проведенном в соответствии со статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием систем веб-конференции, приняли участие представители ИП ФИО1 и ТУ Росимущества, которые дали соответствующие доводам кассационной жалобы и отзыва пояснения.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей для участия в  судебном заседании суда кассационной инстанции не направило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не  является препятствием для  рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с положениями статей 274, 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает решение и постановление арбитражных судов подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключены следующие договоры аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, на аналогичных условиях:

- от 13.08.2018 № 05/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> под коммерческие цели, а именно - здание насосной станции литер А площадью 150,3 кв. м с  кадастровым номером 34:00:000000:24328;

- от 13.08.2018 № 06/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> под коммерческие цели, а именно - трубопровод Д=800 мм к насосной станции № 3 второго подъема площадь 748,07 п. м с кадастровым номером 34:34:000000:40620;

- от 13.08.2018 № 07/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> под коммерческие цели, а именно – сооружение резервуар заглубленного типа ж/б литер 1 площадью 2800 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:699;

- от 13.08.2018 № 08/2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> под коммерческие цели, а именно – сооружение резервуар заглубленного типа ж/б литер 11 площадью 2800 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:700.

Срок действия договоров с 13.08.2018 по 12.08.2023 (пункты 2.1).

В последующем, письмом вх. от 17.10.2021 № 13944 предприниматель обратился в ТУ Росимущества с заявлением о  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания насосной станции с кадастровым номером 34:00:000000:24328 (договор аренды от 13.08.2018 № 05/2018) в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Письмом исх. от 29.10.2021 № 04/8935 ТУ Росимущества направило заявление предпринимателя вх. от 17.10.2021 № 13944 для рассмотрения и принятия решения в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом, о чем уведомило предпринимателя письмом исх. от 29.10.2021 № 04/8980, а также дополнительно письмом исх. от 27.12.2021 № 04/11064 – о необходимости заключения договора аренды в отношении земельного участка площадью 12 923 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:191, на котором расположено арендуемое имущество - здание насосной станции, и письмом исх. от 20.01.2022 № 04/462 – предложило предпринимателю самостоятельно обеспечить проведение кадастровых работ либо представить документы, подтверждающие невозможность проведения землеустроительных работ за счет собственных средств и необходимости проведения указанных работ за счет федерального бюджета.

Также письмом вх. от 25.11.2021 № 16350 предприниматель обратился в ТУ Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - трубопровода Д=800 мм с кадастровым номером 34:34:000000:40620 (договор аренды от 13.08.2018 № 06/2018), сооружения резервуар с кадастровым номером 34:34:020089:700 (договор аренды от 13.08.2018 № 07/2018), сооружения резервуар с кадастровым номером 34:34:020089:700 (договор аренды от 13.08.2018 № 08/2018) в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Письмом исх. от 15.12.2021 № 04/10444 ТУ Росимущества сообщило предпринимателю о невозможности реализации преимущественного права на  приобретение арендуемого имущества на момент обращения, поскольку не выполнено условие пункта 2 части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, предусматривающего включение арендуемого имущества в  утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в  течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества.

В последующем, предприниматель вновь обратился в  ТУ Росимущества с заявлениями исх. от 02.11.2022 №№ 795-з, 619-з, 620-з, 621-з о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - здания насосной станции с кадастровым номером 34:00:000000:24328 (договор аренды от 13.08.2018 № 05/2018), трубопровода Д=800 мм с кадастровым номером 34:34:000000:40620 (договор аренды от 13.08.2018 № 06/2018), сооружения резервуар с кадастровым номером 34:34:020089:700 (договор аренды от 13.08.2018 № 07/2018), сооружения резервуар с кадастровым номером 34:34:020089:700 (договор аренды от 13.08.2018 № 08/2018) в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Письмом исх. от 16.11.2022 № 04/10248 ТУ Росимущества сообщило предпринимателю, что одновременно с приватизацией арендуемого имущества, являющегося самостоятельными объектами недвижимого имущества, подлежит приватизации земельный участок, на котором расположены данные объекты (по рыночной стоимости). Поскольку  земельный участок с кадастровым номером 34:34:020089:191 не  предоставлен в аренду предпринимателю, вопрос реализации преимущественного права может рассматриваться после предоставления в аренду земельного участка, и принятия исчерпывающих мер по  выявлению ограничений оборота земельного участка на основании статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при наличии заявления предпринимателя.

Согласно отзыву на исковое заявление исх. от 06.07.2023 № 104-04/7355 (т. 1 л.д. 24-29), между ТУ Росимущества и предпринимателем был заключен договор от 16.11.2022 № 65/2022 аренды земельного участка площадью 12 923 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:191 сроком действия с 01.01.2020 по 12.08.2023 (приложение № 2 к отзыву в  материалах электронного дела – письмо исх. от 26.01.2023 № 04/1072).

Предприниматель 05.12.2022 вновь обратился в  ТУ Росимущества с  заявлениями исх. №№ 635-з, 636-з, 637-з, 638-з о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом исх. от 19.12.2022 № 04/11596 ТУ Росимущества возвратило документы предпринимателю и сообщило, что порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества был разъяснен письмом исх. от 16.11.2022 № 04/10248.

Предприниматель 16.01.2023 вновь обратился в  ТУ Росимущества с  заявлениями исх. №№ 658-з, 659-з, 660-з, 661-з о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Также письмом исх. от 16.01.2023 № 664-п предприниматель обратился в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом с просьбой решить вопрос о реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом исх. от 14.02.2023 № ОМ-03/5739ж Федеральное агентство по управлению государственным имуществом направило в  ТУ Росимущества поручение о рассмотрении обращения предпринимателя по существу и при условии его соответствия, как арендатора вышеуказанного имущества, имеющего преимущественное право его выкупа, критериям, установленным Законом № 159-ФЗ, сформировать комплект документов в соответствии с письмом от  08.11.2022 № ОМ-ОЗ/48616 с представлением его в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом; в отношении приватизации земельных участков, занимаемых арендуемым имуществом, отметило, что приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. 

Письмом исх. от 22.02.2023 № 04/2139 ТУ Росимущества сообщило предпринимателю о том, что реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества должна осуществляться вместе с земельными участками, в связи с чем, с целью приобретения арендуемого имущества заявителю необходимо сформировать и направить документы в соответствии с письмом от 08.11.2022 № ОМ-ОЗ/48616. Также указано на необходимость устранения нарушений, указанных в акте проверки эффективности использования и сохранности объектов федерального недвижимого имущества, в срок не позднее 31.03.2023. 

Предприниматель письмом исх. от 06.03.2023 № 694-п просил ТУ Росимущества сообщить сроки формирования комплекта документов, статус исполнения поручения исх. от 14.02.2023 № ОМ-03/5739ж и дату направления документов в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Письмом исх. от 09.03.2023 № 04/2648 ТУ Росимущества сообщило предпринимателю, что порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества разъяснен письмом исх. от 22.02.2023 № 04/2139.

Полагая, что на стороне ТУ Росимущества имеет место бездействие, выразившееся в непринятии решения по вопросу реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, при полном его соответствии требованиям и условиям, при наличии которых возникает право на реализацию преимущественного права, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, 9 Закона № 159-ФЗ, и исходил из того, что на дату обращения предпринимателя с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в период до 31.10.2022 не прошло пяти лет с момента включения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, - с  31.10.2017 (договоры аренды от 13.08.2018 №№ 06/2018, 07/2018, 08/2018), и преимущественное право у предпринимателя отсутствовало, соответственно, незаконного бездействия ТУ Росимущества не допущено; в отношении последующих обращений предпринимателя, начиная с  02.11.2022, суд первой инстанции признал законность мотивов, положенных ТУ Росимущества в обоснование отказа в реализации преимущественного права, и руководствуясь положениями статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), пришел к выводу, что приватизация арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) возможна только одновременно с приватизацией земельного участка, на котором расположены данные объекты, для чего необходимо заявление предпринимателя, о чем ему неоднократно сообщало ТУ Росимущества, однако оставлено им без внимания, в связи с чем незаконного бездействия ТУ Росимущества в отношении данных обращений также не допущено.

Суд апелляционной инстанции, в целом соглашаясь с выводами суда первой инстанции, в то же время признал необоснованными и противоречащими положениям действующего законодательства выводы суда первой инстанции о возможности приватизации арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) только одновременно с приватизацией земельного участка, на котором расположены данные объекты, отметив, что выкуп арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) и земельного участка урегулирован разными федеральными законами - отношения, возникающие при приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ, тогда как отношения, возникающие при приватизация земельного участка, - Законом  № 178-ФЗ, предусматривающим обязанность заинтересованного лица либо взять в аренду, либо приобрести в собственность такие земельные участки, при этом отсутствие заявления о намерении оформить земельный участок, на котором расположено испрашиваемое имущество, не предусмотрено Законом № 159-ФЗ в качестве основания для отказа в  реализации преимущественного права на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что незаконного бездействия ТУ Росимущества не допущено, отметив, что, во-первых, отсутствует как  таковое бездействие со стороны ТУ Росимущества, поскольку на все обращения предпринимателя направлены ответы со ссылкой на нормы права и мотивы, по которым в них указана та или иная информация, а также разъяснен порядок действий, необходимый для реализации им преимущественного права; во-вторых, предприниматель не соответствует установленным Законом № 159-ФЗ требованиям и условиям, при наличии которых у него возникает право на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку договоры аренды от 13.08.2018 №№ 05/2018, 06/2018, 07/2018, 08/2018 прекратили свое действие с  12.08.2023 в связи с  односторонним отказом ТУ Росимущества от исполнения обязательств на  основании пункта 7.4.1 договоров в связи с невыполнением предпринимателем пунктов 3.3.2, 3.3.7 договоров (об использовании арендуемого имущества в соответствии с его назначением, условиями договоров и действующего законодательства; об обеспечении его сохранности и содержании в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии), о чем предпринимателю направлены уведомления от 24.07.2023 №№ 06/8057, 06/8058, 06/8059, 06/8060 и вынесены соответствующие распоряжения ТУ Росимущества от  11.08.2023 №№ 395-р, 396-р, 397-р, 398-р.

Суд кассационной инстанции исходит из следующего.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

Предметом рассмотрения настоящего дела является законность (незаконность) бездействия уполномоченного органа по непринятию решения по вопросу реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества установлены Законом № 159-ФЗ (часть 1 статьи 1).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на  момент обращения предпринимателя с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за  такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с  частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в  утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от  05.11.2009 № 134)).

Следовательно, дополнительные условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в  порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, установленные ТУ Росимущества - о том, что приватизация арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) предпринимателем возможна только одновременно с приватизацией земельного участка, на котором расположены данные объекты, для чего необходимо самостоятельное заявление предпринимателя, не основаны на нормах действующего законодательства и создают формальные препятствия в реализации предоставленного законом преимущественного права на выкуп.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что выкуп арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества) и земельного участка урегулирован разными федеральными законами - отношения, возникающие при приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ, тогда как отношения, возникающие при приватизация земельного участка, - Законом № 178-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом № 178-ФЗ. Следовательно, нормы Закона № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона № 178-ФЗ. Это  касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого  имущества, способа и порядка его отчуждения (пункт  2 Информационного письма от  05.11.2009 № 134).

Действительно, в силу пункта 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, статьи 28 Закона № 178-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных  участков, за исключением случаев, установленных федеральными  законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на  нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте данное имущество выступает совместно.

Между тем необходимость одновременной приватизации объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, не  может ограничивать субъекта малого или среднего предпринимательства в реализации предоставленного ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по  специальным правилам Закона № 159-ФЗ, предусматривающим особенности определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом подпункта 4 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, действие  Закона  № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся  в  государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о  приватизации.

При этом согласно пункту 3 статьи 28 Закона № 128-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к  государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, заинтересованное лицо обязано оформить земельный участок в аренду либо приобрести в собственность при приватизации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, однако то  обстоятельство, что такой участок не предоставлен заинтересованному лицу на момент его обращения с заявлением в порядке Закона  № 159-ФЗ не  исключает гарантированного ему законом права на приобретение арендуемого имущества (объектов недвижимого имущества).

Соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов в таком случае подразумевает запрет отчуждения иному лицу земельного участка под приобретаемым имуществом и предполагает возможность направления уполномоченным  органом проекта договора купли-продажи такого имущества с  одновременным включением условий о купле-продаже земельного участка (за исключением случаев наличия ограничений на  приобретение данного земельного участка).

Таким образом, законным и обоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие одновременной приватизации арендуемого имущества совместно с земельным участком, на котором расположены данные объекты, не предусмотрено Законом  № 159-ФЗ в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Между тем, приходя к выводу о том, что предприниматель не соответствует установленным Законом № 159-ФЗ требованиям и условиям, при наличии которых у него возникает право на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по  сути, на том основании, что договоры аренды от 13.08.2018 №№ 05/2018, 06/2018, 07/2018, 08/2018 прекратили свое действие, суд  апелляционной инстанции не учел следующего.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма от  05.11.2009 № 134, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ Закона и в  соответствии со  статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока  не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на  приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как следует из материалов дела, указанные договоры аренды имущества прекратили свое действие с  12.08.2023 в связи с  односторонним отказом ТУ Росимущества от исполнения обязательств на  основании пункта 7.4.1 договоров в связи с невыполнением предпринимателем пунктов 3.3.2, 3.3.7 договоров (об использовании арендуемого имущества в соответствии с его назначением, условиями договоров и действующего законодательства; об обеспечении его сохранности и содержании в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии), о чем предпринимателю направлены уведомления от 24.07.2023 №№ 06/8057, 06/8058, 06/8059, 06/8060 и вынесены соответствующие распоряжения ТУ Росимущества от  11.08.2023 №№ 395-р, 396-р, 397-р, 398-р.

Между тем из материалов дела также следует, что предприниматель, начиная с 2018 года являлся арендатором государственного имущества по  срочным договорам аренды, заключенным по результатам аукциона.

Реализуя предоставленное ему Законом № 159-ФЗ право на  приобретение арендуемого имущества, предприниматель впервые обратился с соответствующим заявлением ТУ Росимущества в октябре 2021 года, а  в  последующем - в ноябре 2022 года, а также в декабре 2022 года и в  январе 2023 года.

ТУ Росимущества, исходя из состоявшейся переписки сторон в 2021-2023 годах, не возражало против приобретения предпринимателем арендуемого имущества, признавая за ним преимущественное право, предоставленное Законом № 159-ФЗ, что также подтверждается перепиской с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (в частности, письмо исх. от 29.10.2021 № 04/8935).

Ни в одном из писем ТУ Росимущества, адресованных предпринимателю, не содержится сведений о его несоответствии установленным Законом № 159-ФЗ требованиям и условиям, при наличии которых у него возникает право на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, либо сведений о нарушении предпринимателем как арендатором государственного имущества, условий заключенных между сторонами договоров аренды от 13.08.2018 №№ 05/2018, 06/2018, 07/2018, 08/2018, которые воспрепятствовали бы ему реализовать преимущественное право на приобретение имущества.

Только после неоднократной подачи предпринимателем заявлений о  реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ТУ Росимущества, согласно письму исх. от 22.02.2023 № 04/2139, указало на необходимость устранения нарушений, указанных в акте проверки эффективности использования и сохранности объектов федерального недвижимого имущества, в срок не позднее 31.03.2023, направленном в адрес предпринимателя письмом исх. от 08.02.2023 № 03/1605, и только уведомлениями от 24.07.2023 заявило о расторжении договоров аренды от 13.08.2018 №№ 05/2018, 06/2018, 07/2018, 08/2018.

Таким образом, до 12.08.2023, то есть до расторжения договоров аренды, в отсутствие каких-либо замечаний относительно ненадлежащего исполнения своих обязанностей по данным договорам, предприниматель уже выразил свою волю на приобретение арендуемого имущества путем подачи заявления от 02.11.2022, подтвердив свои намерения неоднократными аналогичными обращениями к ТУ Росимущества.

Признавая за предпринимателем право на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в  порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, ТУ Росимущества, по  сути, предложило решить этот вопрос после оформления за  предпринимателем прав на земельный участок, на котором расположено испрашиваемое имущество, настаивая на необходимости его выкупа, что противоречит требованиям и условиям Закона № 159-ФЗ.

Применительно к конкретным обстоятельства настоящего дела особо следует отметить, что согласно отзыву на исковое заявление исх. от 06.07.2023 № 104-04/7355 (т. 1 л.д. 24-29) между сторонами был заключен договор от 16.11.2022 № 65/2022 аренды земельного участка площадью 12 923 кв. м с кадастровым номером 34:34:020089:191 сроком действия с 01.01.2020 по 12.08.2023 (приложение № 2 к отзыву в  материалах электронного дела – письмо исх. от 26.01.2023 № 04/1072).

Таким образом, предприниматель оформил свои права на земельный участок с кадастровым номером 34:34:020089:191, на котором расположено испрашиваемое им имущество, заключив договор аренды.

Данное обстоятельство подтверждено представителями лиц, участвующих в деле, в судебном заседании кассационной инстанции.

Однако непосредственно сам договор от 16.11.2022 № 65/2022 аренды земельного участка в материалы дела ни в бумажном, ни  в электронном виде не представлен; несмотря на то, что в обжалуемых судебных актах содержится ссылка на указанный договор, сам факт его наличия не был принят во внимание, а его условия не были предметом исследования и оценки судов двух инстанций. 

Тем не менее, даже после выполнения предпринимателем условий, не  предусмотренных Законом № 159-ФЗ, вопреки интересам предпринимателя в приобретении арендуемого имущества, ТУ Росимущества заявило о расторжении договоров аренды.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских  отношений при рассмотрении споров судами.

Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу указанного разъяснения и с учетом содержания пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, бездействие ТУ Росимущества и его предложение о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества после оформления прав на земельный участок, а  также отказ от договоров аренды после неоднократных обращений предпринимателя и выполнения им поставленных условий (земельный участок оформлен в аренду) могут свидетельствовать о создании ТУ Росимущества препятствий предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При установленных обстоятельствах суду апелляционной инстанции следовало дать оценку действиям ТУ Росимущества на предмет соответствия требованиям закона о добросовестности. Однако этого судом сделано не было, суд ограничился лишь фактом расторжения договоров.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что как суд первой инстанции, так и суд апелляционной инстанции должным образом не учли цель принятия Закона № 159-ФЗ, которым является поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства, а также необходимые при разрешении спора разъяснения, содержащиеся в Информационном письме от  05.11.2009 № 134, не дали оценку вопросу о соответствии либо несоответствии требованиям добросовестности действий ТУ Росимущества, которое изначально поставило условия, не  предусмотренные Законом № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а  в  последующем – расторгло договоры аренды данного имущества, несмотря на явное волеизъявление предпринимателя на их приобретение, из чего следует, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, допущены нарушения норм материального права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление арбитражных судов в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в  суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное, дать надлежащую оценку представленным в дело доказательствам и доводам сторон с учетом требований, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие значение для правильного разрешения спора, в  том числе установить соответствие либо несоответствие предпринимателя на момент его обращения с заявлениями от 02.11.2022 и в последующем условиям и требованиям Закона № 159-ФЗ, при наличии которых у него возникает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, дать оценку действиям ТУ Росимущества на предмет создания необоснованных и формальных препятствий в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение, а также решить вопрос об  обеспечении приобретения арендуемого имущества с учетом требований статьи 28 Закона № 178-ФЗ, пункта 7 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, после чего разрешить возникший спор в соответствии с  подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами и принять решение в соответствии с требованиями статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе за подачу кассационной жалобы, с  учетом положений абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом позиции, изложенной в пункте  34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», размер государственной пошлины при обжаловании судебных актов по делам о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными для  физических лиц составляет 150 руб.

Поскольку при подаче кассационной жалобы заявителем уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., то есть в большем размере, чем это предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с учетом позиции, изложенной в пункте  34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи  333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.11.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А12-11279/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в  размере  2850 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 22.04.2024 № 19. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           Р.А. Вильданов

 

Судьи                                                                                  Р.В. Ананьев

 

                                                                                   Э.Р. Галиуллин