АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3884/2018

21 июня 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 18.06.2018

Решение в полном объёме изготовлено 21.06.2018.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судии ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Статус» к обществу с ограниченной ответственностью «Орфей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Русмонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН1165543063344) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.09.2016, б/н с кадастровым номером 55:36:090205:15354 и расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 02.06.2015;

от ООО «Статус» - ФИО3 по доверенности от 16.05.2018;

от ответчиков –  не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орфей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Русмонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН1165543063344) в котором просил:

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орфей» задолженность по договору аренды б/н от 20.09.2016 в размере 255 978,26 руб. за период с 20.09.2016 по 31.12.2017, а также пени в размере 139 890,70 руб. за период с 01.10.2016 по 29.01.2018;

- расторгнуть договор аренды б/н от 20.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Орфей»;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Русмонтаж» передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 55:36.090205:15354.

Определением Арбитражного суда Омской области от 17.05.2018 в порядке процессуального правопреемства был заменён индивидуальный предприниматель ФИО2 на правопреемника - общество с ограниченной ответственностью «Статус» по требованиям о расторжении договора аренды б/н от 20.09.2016 и обязании передать земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:15354.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержала в полном объёме.

Ответчики, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названных участников арбитражного процесса.

Выслушав представителя истца и изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354.

Между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Орфей»  (Арендатор) заключён договор аренды б/н от 20.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354 сроком до 31.12.2018, с целевым использованием - для строительства многоквартирного жилого дома, строительный номер № 1, имеющего строительный адрес: 

<

...> с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 1.3 договора).

Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2016, договор аренды был зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 12.10.2016.

В соответствии с условиями договора аренды (п. 3.1, п. 3.2.1, п. 3.2.2) аренднаяплата за владение и пользование земельным участком, подлежащая уплате Арендатором,складывалась из двух составляющих:

-  определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых Арендатором ежеквартально;

-  доли в размере 10% от общей площади жилых и/или нежилых помещений,создаваемых Арендатором на переданном в аренду земельном участке. Срок передачиуказанной доли установлен сторонами не позднее 31.12.2018.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата в денежной форме подлежит уплате Арендатором не позднее последнего числа текущего календарного квартала (31 марта, 30 июня, 30 сентября, 31 декабря).

Поскольку в п. 1.4.2 договора стороны договорились распространить его действие на отношения сторон, возникшие с даты передачи земельного участка арендатору, арендная плата в денежной форме подлежала внесению Арендатором с 20.09.2016.

За период действия договора аренды б/н от 20.09.2016 Арендатор ни разу не оплачивал Арендодателю арендную плату в денежной форме, чем нарушил п. 2.3.3, п. 3.2 договора аренды. В этой связи образовалась задолженность Арендатора перед Арендодателем по арендной плате в денежной форме в размере 255 978, 26 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Пунктом 4.2 договора стороны установили размер штрафных санкций, подлежащих наложению на Арендатора в случае нарушения сроков внесения арендной платы - пени в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер начисленной в соответствии с п. 4.2. договора пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.10.2016 по 29.01.2018  составляет 139 890, 70 рублей.

Согласно пункту 1.3 договора целью предоставления земельного участка в арендуявляется его использование Арендатором под строительство многоквартирного жилогодома строительный номер № 1, имеющего строительный адрес: г. Омск, ул. 4-яТранспортная.

В этой связи стороны договора предусмотрели, что помимо денежной части арендной платы Арендатор обязуется передать в собственность Арендодателя долю в размере 10% от общей площади жилых и/или нежилых помещений, создаваемых Арендатором на переданном в аренду земельном участке Арендодателя в срок до 31.12.2018 (п. 3.2.1., 3.2.2, 3.2.7 договора).

По информации Арендодателя, строительство жилого дома на переданном в аренду земельном участке в настоящее время не ведётся, в связи с чем Арендодатель полагает, что Арендатор в согласованные договором сроки не сможет ни при каких обстоятельствах исполнить принятые на себя вышеуказанные обязательства по передаче Арендодателю доли на нежилые и/или жилые помещения.

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено право Арендодателя досрочно в судебном порядке расторгнуть договор аренды в случаях:

-  арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату:

-  арендатор более чем на 30 (тридцать) календарных дней нарушил любой из сроков, установленных в разделе 3.2. договора;

-  арендатор использует участок не по целевому назначению (п. 1.3. договора).

В целях соблюдения внесудебного порядка разрешения спора ИП ФИО2 направил в адрес ООО «Орфей» претензию, содержащую предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды б/н от 20.09.2016, касающихся:

-  погашения образовавшейся задолженности по денежной части арендной платы за период с 20.09.2016 по 31.12.2017 в размере 255 978, 26 рублей, пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 139 890, 70 рублей в срок, не позднее 15 февраля 2018 года. Денежные средства истец просил перечислить по расчётным реквизитам, указанным в договоре аренды земельного участка б/н от 20.09.2016;

-  целевого использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354 с соблюдением срока окончания строительства и передачи доли в праве на жилые и/или нежилые помещения, создаваемые Арендатором на переданном в аренду земельном участке (п. 3.2.2., 3.2.7).

ИП ФИО2 предложил ООО «Орфей» в срок до 15 февраля 2018 предоставить письменные доказательства, подтверждающие осуществление ООО «Орфей» в установленном законом порядке строительства соответствующих объектов недвижимости на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:15354 с учётом его целевого использования, а также документы, подтверждающие обеспечение окончания строительства и передачи Арендодателю доли в праве на жилые и/или нежилые помещения, создаваемые Арендатором на переданном в аренду земельном участке, в сроки, установленные договором (п. 3.2.2., 3.2.7).

Кроме того, вышеуказанная претензия содержала предложение ИП ФИО2, адресованное ООО «Орфей», о расторжении договора аренды б/н от 20.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Орфей», с 01 марта 2018 года.

Претензия была направлена ИП ФИО2 в адрес ООО «Орфей» 31.01.2018 ценным письмом с описью вложения.

До настоящего времени вышеуказанная претензия оставлена ООО «Орфей» без ответа.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:15354, являющийся предметом договора аренды, был в дальнейшем передан арендатором в субаренду путём заключения соответствующего договора субаренды б/н от 16.10.2016 с ООО «Строительная компания «Русмонтаж» сроком до 31.12.2018. В настоящее время владение и пользование земельным участком осуществляет субарендатор.

Договор субаренды заключен между ответчиками на аналогичных договору аренды условиях. Так, в соответствии с п. 3.2.1. договора субаренды субарендатор помимо арендной платы в денежной форме обязан передать арендатору в собственность долю в размере 35 % от общей площади жилых и/или нежилых помещений, создаваемых субарендатором на переданном в субаренду земельном участке в срок до 31.12.2018.

Кроме того, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:15354 перешёл в собственность ООО «Статус» на основании договора купли – продажи от 07.04.2018 б/н, переход права собственности зарегистрирован в установленном законе порядке.

В настоящее время какие-либо объекты, возведённые силами арендатора и(или) субарендатора, на земельном участке отсутствуют, что подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРН, строительство объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке не ведётся.

В связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды, связанным с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, а также возникновением задолженности перед предпринимателем, индивидуальный предприниматель ФИО2 и ООО «Статус» обратились в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимосвязи, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

По положениям части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, поскольку Общество не исполнило надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, у ответчика перед истцом образовалась  задолженность по договору аренды земельного участка от 20.09.2016 в размере 255 978,26 руб. за период с 20.09.2016 по 31.12.2017.

Поскольку наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспорено, требования истца в вышеуказанной части подлежат удовлетворению.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определённую законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как указывалось выше, пунктом 4.2 договора определено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает пени в размере 0,25 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно материалам дела сумма неустойки (пени), начисленной ответчику в соответствии с условиями договора за период с 01.10.2016 по 29.01.2018, составляет 139 890,70 руб.

Расчёт судом проверен, признан верным, контррасчёт ответчиком  не представлен, в связи с чем требования истца о взыскании договорной неустойки подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Кроме того, невнесение Арендатором арендной платы послужило основанием для заявления истцом с требования о расторжении договора аренды б/н от 20.09.2016 и обязании освободить земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Указанное требование Предпринимателем соблюдено, о чем свидетельствует направленное в адрес ответчика претензионное письмо от 31.01.2018.

Однако, предложение истца о расторжении договора аренды б/н от 20.06.2016 в связи с задолженностью ответчика по арендной плате оставлены без ответа.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

Пунктом 2.2.3 договора аренды б/н от 20.09.2016 предусмотрено право Арендодателя досрочно в судебном порядке расторгнуть договор аренды в случаях:

-  арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату:

-  арендатор более чем на 30 (тридцать) календарных дней нарушил любой из сроков, установленных в разделе 3.2. договора;

-  арендатор использует участок не по целевому назначению (п. 1.3. договора).

Факт просрочки ответчиком внесения арендной платы судом установлен.

При таких обстоятельствах, требования ООО «Статус»  о расторжении договора аренды б/н от 20.09.2016 подлежат удовлетворению.

Кроме того, как указывалось ранее, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:15354, являющийся предметом договора аренды, был в дальнейшем передан арендатором в субаренду путём заключения соответствующего договора субаренды б/н от 16.10.2016 с ООО «Строительная компания «Русмонтаж» сроком до 31.12.2018.

По положениям статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Поскольку расторжение договора аренды в силу закона влечёт расторжение договора субаренды, у субарендатора - ООО «СК «Русмонтаж» с даты расторжения договора аренды будут отсутствовать законные основания владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером 55:36: 090205:15354.

В связи с фактическим нахождением земельного участка во владении и пользовании субарендатора требование о возврате земельного участка ООО «СК «Русмонтаж»  ООО «Статус» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орфей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644043, 

<

...>; зарегистрировано в качестве юридического лица 22.02.2008) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца г. Омска; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 

<

...>; дата регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 13.01.2005 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой служб № 46 по г. Москве) задолженность по договору аренды б/н от 20.09.2016 в размере 255 978,26 руб. за период с 20.09.2016 по 31.12.2017, а также пени в размере 139 890,70 руб. за период с 01.10.2016 по 29.01.2018.

Расторгнуть договор аренды б/н от 20.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:15354, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Орфей».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Русмонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН1165543063344) передать обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644065, 

<

...>; зарегистрировано в качестве юридического лица 07.06.2006) земельный участок с кадастровым номером 55:36.090205:15354.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орфей» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644043, 

<

...>; зарегистрировано в качестве юридического лица 22.02.2008) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца г. Омска; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 

<

...>; дата регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 13.01.2005 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой служб № 46 по г. Москве) 16 917,38 руб. государственной пошлины за рассмотрения иска судом.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца г. Омска; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; адрес: 

<

...>; дата регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 13.01.2005 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой служб № 46 по г. Москве) 6000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 811 от 12.03.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.И. Чернышев