АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А45-9744/2017

г. Новосибирск

01  декабря  2017 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена   24     ноября   2017 года

В полном  объеме   решение изготовлено 01  декабря   2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания     секретарем  судебного  заседания  ФИО1,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску  общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОФ-ПРОЕКТ" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,  

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭТРО-Сервис" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск,  

о расторжении договора аренды помещения №411 от 09 января 2017 года, взыскании 250 669 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, 3 133 руб. 36 коп. процентов,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца:  ФИО2 (доверенность от 01.03.2017г., паспорт)

от ответчика: ФИО3 (доверенность   от 12.05.2017, паспорт). 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "РУСПРОФ-ПРОЕКТ"   (далее по тексту – Истец, ООО"РУСПРОФ-ПРОЕКТ")  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к   обществу с ограниченной ответственностью "ЭТРО-Сервис" (далее по  тексту – Ответчик, ООО"ЭТРО-Сервис") о расторжении договора аренды помещения №411 от 09 января 2017 года, взыскании 250 669 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, 3 133 руб. 36 коп. процентов     за  пользованиями    чужими  денежными  средствами   на  основании    статьи 395  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации (далее – ГК  РФ)  за   период  с 24.02.2017  по  10.04.2017,  всего:  253 802  руб.  64  коп.

Исковые  требования   обоснованы  невозможностью  для   Истца  пользоваться    с  23.02.2017  нежилыми  помещениями,  составляющими   предмет  аренды    по   Договору  аренды  помещения  №411   от 09.01.2017,  заключенным  между  Истцом (арендатором)  и  Ответчиком (Арендодателем),  возникшей  в  результате  пожара здания  22.02.2017.

Ответчик     исковые  требования  не   признал  по  основаниям,  указанным  в  отзыве  и    пояснениях,  в  том  числе   письменном  мнении  по  делу  с  учетом  результатов  судебной  экспертизы.  Ответчик  ссылается  на  то, что  в   арендуемом  производственном  помещении  Истцом,  вообще не  было  пожара,  соответственно  оно  не  могло   быть непригодным    после    пожара,  произошедшего 22.02.2017.   У  Ответчика  не  возникло  неосновательное  обогащение,  т.к.  Истец  прекратил  использование  производственного  помещения  площадью 804  кв.м.,  выездного  тамбура   только    03.04.2017,  соответственно  должен  внести  арендную плату  за  все  время   фактического  пользования  помещениями. Ответчик   свои возражения  по иску, о   возможности  использования объекта  аренды  Истцом  после  пожара,  обосновывает   выводами эксперта по  результатам  проведенной  судебной  экспертизы.

При  рассмотрении  дела,  Истец   в  порядке  статьи  49  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации,   заявил  отказ  от  исковых  требований   в  части  взыскания  процентов  по  ст.395  ГК  РФ.

Принимая  во  внимание,  что  данный  отказ    не     противоречит  действующему законодательству  и  не   нарушает права и  интересы  других  лиц,  суд    его  принимает.  Производство  по  делу   в   этом  случае,  подлежит   прекращению  в     соответствии  с  п.4  ч.1   ст.150  АПК  РФ  в  части  искового  требования  о  взыскании  процентов  по  ст.395  ГК  РФ.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования     подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

09.01.2017г. между ООО «ЭТРО-Сервис» (Арендодатель) и ООО «РУСПРОФ-ПРОЕКТ» (Арендатор) был заключен Договор аренды помещения № 411, в соответствии с которым ООО «ЭТРО-Сервис» сдал, а ООО «РУСПРОФ-ПРОЕКТ» принял в аренду нежилые помещения для использования в качестве складских или производственных помещений общей площадью 804,0кв.м, офисных помещений общей площадью 235,9кв.м., а также  1/2 (т.е. 62,5кв.м) доли выездного тамбура.  Факт, заключения  Договора аренды помещения № 411,  судом   установлен  исходя  из  представленных  сторонами  документов,  а   также  данный  факт  подтвержден   Истцом  и  Ответчиком    в  ходе  судебного  заседания. 

В соответствии с п.3.1.1. Договора общая сумма арендной платы в месяц составляет 329 962,93руб.,  в т.ч. ежемесячная арендная плата за пользование производственными или складскими помещениями общей площадью 804,0кв.м составляет 233 039,40руб., ежемесячная арендная плата за пользование офисными помещениями общей площадью 235,9кв.м. составляет 89 892,28руб.,  а ежемесячная арендная плата за пользование  1/2 (т.е. 62,5кв.м) доли выездного тамбура составляет 7 031,25руб. 

По условиям заключенного Договора указанная арендная плата вносится Арендатором не позднее 10-го числа расчетного месяца. За период с 09.01.2017 по 28.02.2017 арендная плата в рамках Договора аренды помещения № 411 от 09.01.2017 внесена Арендатором в размере 424774,14руб., что подтверждается следующими платежными поручениями: № 175 от 17.01.2017 на сумму 50 000,00руб., № 238 от 27.01.2017 на сумму 194 811,21руб., № 340 от 14.02.2017 на сумму 129 962,93руб., № 401 от 22.02.2017 на сумму 50 000,00руб., при этом арендная плата в размере 244 811,21руб. (платежные поручения № 175 от 17.01.2017 и № 238 от 27.01.2017) внесена за период с 09.01.2017 по 31.01.2017, а арендная плата в размере 179 962,93руб. (платежные поручения № 340 от 14.02.2017 и № 401 от 22.02.2017) внесена за февраль 2017года.

Кроме того, Договором аренды помещения № 411 от 09.01.2017 предусмотрено внесение Арендатором авансового платежа в размере месячной арендной платы. Указанное обязательство также исполнено Арендатором в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 174 от 17.01.2017 на сумму 329 962,93руб.

22.02.2017 вышеназванные помещения, составляющие предмет аренды в рамках Договора аренды помещения № 411 от 09.01.2017г., в результате действия форс-мажорных обстоятельств (пожара), были повреждены или уничтожены, т.е. оказались в состоянии, не пригодном для использования по назначению, предусмотренном Договором аренды.

В связи с тем, что в результате пожара 22.02.2017г. был уничтожен, в числе прочего, и оригинал Договора аренды помещения № 411 от 09.01.2017г., факт исполнения обязательств по аренде в рамках вышеназванного Договора подтверждается универсальным передаточным документом № 37 от 31.01.2017 за январь 2017г. Аналогичный универсальный передаточный документ за февраль 2017г. Ответчиком в адрес Истца не направлен. При этом Ответчиком в адрес Истца выставлен счет № 47 от 01.02.2017г. на оплату аренды за февраль 2017г. за 22 дня, т.е. за период с 01.02.2017 по 22.02.2017.

В связи с наступлением 22.02.2017г. форс-мажорных обстоятельств (пожар), а вследствие этого в связи с утратой предмета Договора аренды помещения № 411 от 09.01.2017г. и невозможностью как его возврата из аренды, так и, начиная с 23.02.2017г., использования по назначению нежилых помещений, в адрес ООО «ЭТРО-Сервис» было направлено Уведомление № 77 от 27.03.2017г. о расторжении Договора № 411 аренды помещения от 09.01.2017г. При этом последним днем аренды, т.е. пользования арендуемыми помещениями, указывался 22 февраля 2017г.

В ответ на указанные обращения ООО «ЭТРО-Сервис" сообщило о том, что считает возможным расторжение вышеназванного договора при условии возвращения предмета аренды арендодателю по акту приема-передачи, а также о необходимости оплаты помещений до момента согласования и подписания указанного акта. Кроме того, Ответчиком в адрес Истца был выставлен Счет № 104 от 01.03.2017 на оплату аренды складских, офисных помещений и выездного тамбура за март 2017г. на сумму 329 962,93руб.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).

В соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что в результате пожара, произошедшего 22 февраля 2017г., предмет аренды был частично уничтожен, частично поврежден настолько, что не может быть использован по назначению. Кроме того, согласно Протокола осмотра места происшествия от 23.02.2017г. существует угроза обрушения конструкций здания, что создает опасность для жизни и здоровья людей.

При этом согласно Протоколу осмотра места происшествия Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Новосибирску от 23.02.2017г., Фототаблице от 23.02.2017г., Рапорту об обнаружении признаков преступления от 22.02.2017г., Акту о пожаре от 23.02.2017г., Постановлению от 25.02.2017г., Постановлению от 06.03.2017г., Постановлению о назначении пожарно-технической экспертизы от 03.03.2017г. очаг возгорания находился за пределами арендуемых Истцом помещений и распространение горения происходило в направлении спорного имущества. Кроме того, 16.03.2017г. Истец заключил Договор о проведении исследования пожара с ООО «Системы пожарной безопасности», результатом работ по которому является Внесудебное заключение эксперта по пожару, произошедшему 22.02.2017г. Указанный документ также подтверждает невозможность дальнейшего использования арендуемых помещений в связи с пожаром и его последствиями, устанавливает многочисленные факты нарушений правил пожарной безопасности со стороны собственника помещений (Ответчика), а также и тот факт, что очаг возгорания находился за пределами помещений, арендуемых Истцом.

Таким образом, пожар возник по обстоятельствам, не зависящим от ООО 'ТУСПРОФ-ПРОЕКТ".

Учитывая данное обстоятельство, а также тот факт, что имущество, являющееся предметом договора аренды помещения № 387 от 01.06.17г., приведено в состояние, не пригодное для его дальнейшего использования, требования Истца о досрочном расторжении названного договора являются обоснованными (п. 4 ст. 620 ГК РФ).

Кроме того, вышеназванное Уведомление № 77 от 27.03.2017г., как и Претензия № 81 от 30.03.2017г., содержат требование ООО «РУСПРОФ-ПРОЕКТ» о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы в размере 250 669,28руб., исходя из следующих расчетов:

329 962,93руб. + (179 962,93 - 259 256,58руб.) = 250 669,28руб., где

329 962,93руб. - авансовый платеж, внесенный Арендатором по платежному поручению № 174 от 17,01.2017г.,

179 962,93 руб. - арендная плата за февраль 2017г., внесенная Арендатором по платежному поручению № 340 от 14.02.2017г. и № 401 от 22.02.2017г.,

259 256,58руб, - арендная плата за фактическое пользование арендуемыми помещениями в период с 01.02.2017г. по 22.02.2017г.

Таким образом, учитывая внесение ООО «РУСПРОФ-ПРОЕКТ» в адрес ООО «ЭТРО-Сервис» стоимости арендной платы за февраль 2017г. в размере 179 962,93руб. вместо 259 256,58руб., а также оплату авансового платежа в соответствии с условиями Договора в сумме 329 962,93рубм по состоянию на день расторжения Договора излишне уплаченная сумма арендной платы составляет 250 669,28руб. (двести пятьдесят тысяч шестьсот шестьдесят девять рублей 28коп.).

В соответствии с ч.1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ арендные правоотношения являются встречными обязательствами - после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта аренды, у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей.

Поскольку денежные средства в виде арендной платы в размере 250 669,28руб. получены арендодателем на сумму большую, чем предоставлено встречное исполнение по договору, излишне перечисленная арендная плата является для Ответчика неосновательным обогащением.

Возражения  Ответчика  не  принимаются  судом,    по следующим  основаниям.

 09.08.2017г. судом вынесено Определение о назначении судебной строительно-технической экспертизы с целью ответа на вопросы;

1.Соответствует ли техническое состояние нежилого помещения площадью 804,0кв.м., расположенного на 1-м этаже, корпуса 7, дома 30 по ул. Планетная в г. Новосибирске, его целевому назначению (использование в производственных целях)?

2.Возможно ли установить, проводились ли в период после 23.02.2017г. в указанном помещении ремонтные работы, монтаж/демонтаж железобетонных и иных конструкций, ремонтные работы систем отопления, электроснабжения и если проводились, то какие именно работы и в каком объеме?

Осмотр специалистами ООО «МЭЛВУД» ранее арендованных Истцом помещений проводился 22 сентября 2017г. в присутствии представителей Истца и Ответчика.

В представленном ООО «МЭЛВУД» Экспертном заключении № 1008/2017 от 08.11.2017г. указывается:

во-первых, техническое состояние нежилого помещения площадью 804кв.м., расположенного на 1-м этаже, корпуса 7, дома 30 по ул. Планетная в г. Новосибирске, соответствует требованиям, предъявляемым к производственным помещениям.

во-вторых, отсутствуют методики, утвержденные типовые проекты и нормативно-тех. документы, которые регламентируют определение даты выполнения любых ремонтах работ, в связи с чем невозможно установить проводились ли в период с 23.02.2017г. в указанном помещении какие-либо ремонтные работы.

 Согласно представленным в материалы дела документам, а именно: Протоколу осмотра места происшествия от 23.02.2017г., Фототаблице от 23.02.2017г., Рапорту об обнаружении признаков преступления от 22.02.2017г., Акту о пожаре от 23.02.2017г., Постановлению от 25.02.2017г., Постановлению от 06.03.2017г., Постановлению о назначении пожарно-технической экспертизы от 03.03.2017г., а также Внесудебному заключению эксперта по пожару, составленному ООО «Системы пожарной безопасности», и Заключению эксперта № 7148-02-00234, составленному экспертом «Новосибирская городская торгово-промышленная палата», в результате произошедшего 22.02.2017г. пожара в административно-производственном здании по адресу: 

<

...> (ул. Островского, 201), от огня и высокой температуры повреждены несущие строительны? конструкции здания, произошло частичное обрушение железобетонных плит перекрытия, в результате нагрева теплом пожара ж/б конструкций эксплуатировать такие конструкции крайне опасно. Кроме того, Протоколом осмотра места происшествия от 23.02.2017г. зафиксирована существующая угроза обрушения конструкций здания» что создает опасность для, жизни и здорорья людей, Указанные обстоятельства уже были установлены как специалистами Пожарно-спасательмой части № 4 МЧС России, так и привлеченными экспертами, непосредственно после произошедшего 22,02.2017г. пожара, и являются неизменными.

В частности, Заключением эксперта № 7148-02-00233 Союз «Новосибирская городская торгово-промышленная палата», для составления которого осмотр помещений проводилдся 27-28 Февраля 2017г.. на странице 3 Заключения зафиксировано, что стены, полы, плиты перекрытия, балки покрытия помещений первого и второго этажа сильно загрязнены копотью (сажей), необходима очистка специальными химическими составами. Производственное  помещение не может использоваться  по  назначению, т,к,  отсутствует отопленй^^ электроснабжение. Также в результате воздействия высоких температур были повреждены окна и подъемные ворота помещения.

При осмотре состояния спорного производственного помещения на 28.09.2017г. (момент осмотра экспертами ООО «Мэлвуд») в спорном помещении имелись действующие системы отопления и электроснабжения, частично была проведена очистка стен, пола и потолка от копоти (сажи), стены были окрашены, возможно были проведены еще какие-либо ремонтные работы, например, укрепление несущих строительных конструкций здания и т.д., методики определения которых отсутствуют.

Таким образом, подтвердились предположения Истца о проведении Ответчиком ремонтно-восстановительных работ в указанном помещении по истечении 7-месяцев с момента пожара, а именно: восстановление систем отопления и электроснабжения.

С  учетом  изложенного,  суд    полагает, что ценность строительно-технической экспертизы помещений, проведенной 28.09.2017г., для рассмотрения настоящего дела является   минимальной,   в связи с тем, что фиксирует состояние спорного помещения по истечении 7-ми месяцев после пожара.

Исковые же требования основаны на факте непригодности помещения для использования, установленном 23.02.2017г., и вывод эксперта о том, что по истечении 7-ми месяцев, т.е. по состоянию на сентябрь 2017г., указанное помещение стало пригодно для использования, не может повлиять на факт его непригодности для использования, зафиксированный 23.02.2017г., а подтверждает лишь факт проведения неких ремонтно-восстановительных работ в указанном помещении после произошедшего пожара.

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды помещения № 411, единым предметом договора аренды являются  нежилые помещения для использования в качестве складских или производственных помещений общей площадью 804,0кв.м, офисные помещения площадью 186,0кв.м и 49,9кв.м., а также 1/2 (т.е. 62,5кв.м) доли выездного тамбура.

Для Истца необходимостью является использование всего предмета аренды в целом, в связи с чем и был заключен  именно такой договор аренды для использования нескольких помещений разного назначения.

Ответчиком же оспаривается факт невозможности использования по назначению только производственного помещения площадью 804,0кв.м, в отношении которого лишь спустя 7 (семь) месяцев было проведено экспертное исследование.

Единый предмет аренды, который состоит из нескольких помещений, в большей или меньшей степени поврежден в результате пожара, произошедшего 22.02.2017г., что в свою очередь, исключает его использование по назначению. Факт частичного повреждения предмета аренды подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

Кроме  того,   Ответчиком не представлены доказательства того, что системы электроснабжения и отопления в помещениях функционировали непосредственно после пожара, что позволяло бы Истцу по состоянию на 23.02.2017г. использовать спорное производственное помещения по назначению, не представлено доказательств выполнения капитального ремонта здания и помещений после возникшей 23.02.2017 необходимости выполнения такого ремонта. Ответчик не подтвердил документально состояние несущей способности конструкций перекрытия здания, не подтвердил документально отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан и имуществу юридических лиц при использовании спорных помещений после пожара.

Учитывая вышеизложенное, а также доказанность значительного повреждения здания, обрушение кровли в помещениях, смежных с помещениями Истца, уничтожение офисных помещений, расположенных на 2-м этаже корпуса 7,  позиция Истца    является полностью обоснованной.

Факт оплаты Истцом арендной платы за период с 09.01.2017г. по 28.02.2017г. в сумме 424 774,14руб., а также факт оплаты Истцом авансового платежа в рамках Договора аренды помещения № 411 от 09.01.2017г. в размере 329 962,93руб., Отвечиком не оспаривается. Период же фактического использования предмета аренды по назначению составляет с 09.01.2017г. по 22.02.2017г., а размер излишне уплаченной Истцом арендной платы (неосновательного обогащения) составляет 250 669,28руб.

Суд  учитывает  сложившуюся  судебную  практику:  в пункте 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды помещения №411 от 09 января 2017 года, заключенный  между  обществом с ограниченной ответственностью "РУСПРОФ-ПРОЕКТ" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск  и     обществом с ограниченной ответственностью "ЭТРО-Сервис" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск.

Взыскать  с   общества с ограниченной ответственностью "ЭТРО-Сервис" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск     в пользу общества с ограниченной ответственностью "РУСПРОФ-ПРОЕКТ" (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск    250 669 руб. 28 коп. неосновательного обогащения,  а   также  14 013  руб. 00  коп.   расходов  по  оплате  госпошлины.

Возвратить  истцу  из  федерального  бюджета  Российской  Федерации    63   руб. 00  коп.  излишне  уплаченной  госпошлины.   

Принять  отказ  истца  от  иска  и  прекратить  производство  по  делу   по     исковому  требованию  о   взыскании  3 133 руб. 36 коп. процентов  за  пользование  чужими  денежными  средствами.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                    А.А. Уколов