ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело № А55-17154/2020

г. Самара

22 марта  2021 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 18 марта 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2021года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Ануфриевой А.Э.,  Дегтярева Д.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 января 2021 года по делу № А55-17154/2020 (судья Рысаева С.Г.) по иску Администрации городского округа Тольятти к индивидуальному предпринимателю ФИО2,

о взыскании 521 147 руб. 40 коп.

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 30.12.2020 г.,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 29.03.2019 г.

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 521 147 руб. 40 коп., в том числе: 515 824 руб. 55 коп. -основной долг по договору аренды земельного участка № 2845 от 10.12.2013 за период с 01.02.2020 по 30.04.2020; 5 322 руб. 85 коп. -пени за период с 11.02.2020 по 16.04.2020.

 Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 января 2021 года с Индивидуального  предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации  городского округа Тольятти взыскано 207 722 руб. 62 коп., из них: 203 126 руб. 46 коп. -основного долга за период с 01.02.2020 по 30.04.2020; 4596 руб. 16 коп.- пени за период с 11.02.2020 по 16.04.2020, а также в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 5 350 руб.; в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда  отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда о том, что при расчете арендной платы применен коэффициент вида использования "9.1.1 Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных баз, цехов, мастерских", в то время как согласно расчету суммы иска и пояснениям к нему Администрация не применяла при расчете арендной платы данный коэффициент, а применяла коэффициенты вида использования земельного участка -9.1.1, 9.1.3, составляющие 0,0426. Кроме того, судом не учтены ранее принятые судебные акты о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате с применением коэффициента Кв= 0,0426. 

В возражениях  на апелляционную  жалобу  ответчик просит оставить без изменения решение суда первой инстанции, апелляционную жалобу истца без удовлетворения.  

Представитель истца - ФИО3, по доверенности от 30.12.2020 г., в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО4, по доверенности от 29.03.2019 г.,  возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца -без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии г.о.Тольятти №1844-п/1 от 03.06.2013 между мэрией г.о.Тольятти (после переименования – Администрация г.о.Тольятти, арендодатель) и ООО «РусьТрансАвто» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №2845 от 10.12.2013, с кадастровым номером 63:09:0306036:575, площадью 5521 кв.м., расположенного по адресу: г.Тольятти, Промышленно-коммунальная зона, проезд Тупиковый, д.4, с разрешённым видом использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка заключен с условием согласия сторон на вступление иных правообладателей помещений в здании (зданий), находящихся на земельном участке на основании дополнительных соглашений к настоящему договору (с множественностью лиц на стороне арендатора).

На земельном участке имеются объекты недвижимости – нежилые помещения, объекты незавершенного строительства (п.1.2.6 договора).

Разделом 2 договора к договору установлен порядок расчета арендной платы,  которая вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 5.3 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Установлено, что земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2013. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.12.2013.

Материалами дела установлено, что по договору перенайма земельного участка от 23.12.2013 ООО «РусьТрансАвто» уступило права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от №2845 от 10.12.2013 арендатору ФИО5

В дальнейшем, между ФИО5 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0306036:575, являющемся предметом договора аренды земельного участка №2845 от 10.12.2013. 

Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, к ответчику произведена 22.11.2018 и 23.11.2018.

Кроме того, между ФИО5 и ИП ФИО2 был заключен договор перенайма земельного участка от 04.06.2019, зарегистрированный в установленном порядке.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, в связи с чем, к отношениям сторон применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Правоотношения по аренде земельного участка регулируются также Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.2 статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа осуществляется органом местного самоуправления городского округа.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как указано в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды №2845 от 10.12.2013. 

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Основанием обращения истца в суд послужил факт неоплаты ответчиком задолженности по арендной плате за период с 01.02.2020 по 30.04.2020 в сумме 515 824,55 руб.

Кроме того, истцом ответчику были начислены пени из расчета 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки на основании п.5.3 договора за общий период с 11.02.2020 по 16.04.2020 в сумме 5 322,85руб.  

Направленная истцом ответчику в порядке досудебного урегулирования спора претензия №гр-2622/5.2  от 17.04.2020 была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Факт наличия просрочки внесения арендной платы ответчиком не оспаривался. При этом в ходе разрешения спора у сторон возникли разногласия о применяемом коэффициенте вида использования земельного участка при расчете арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», которым утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством.

При расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в пределах г.о. Тольятти, подлежат применению коэффициенты вида использования земельного участка, утвержденные Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 №972.

Согласно расчету цены иска истцом  применены коэффициенты вида использования земельного участка, установленные пунктами 9.1.3, 9.3.2 Приложения №1 к Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 №972, составляющие 0,0426, с чем ответчик не согласился, указав на применение к спорным отношениям Кв «9.1.1. Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных баз, цехов, мастерских».

Установлено, что решением Самарского областного суда в рамках дела №3а-1761/2019 от 02.10.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Четвертого Апелляционного суда общей юрисдикции от 17.03.2020, признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу пункт 9.1.1. Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных   участков,   государственная   собственность   на   которые   не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти».

С учетом изложенного, ответчик полагал, что расчет арендной платы следует производить в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции согласился с указанными доводами ответчика.

Судебная коллегия, поддерживая данные выводы суда первой инстанции, исходит из следующего.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Таким образом, поскольку пункт 9.1.1. Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных   участков,   государственная   собственность   на   которые   не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти» был признан недействующим, установленный данный пунктом коэффициент вида использования земельного участка не подлежал применению при расчете арендной платы в спорный период.

Доводы истца о том, что в данном случае подлежали применению пункты 9.1.3, 9.3.2 Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972, отклоняются.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды земельного участка № 2845 от 10.12.2013г. арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно п. 1.2.6 договора аренды на участке имеются объекты недвижимого имущества: административное здание, промежуточный склад, контрольно-пропускной пункт, комплекс цехов и складских помещений, зона технического обслуживания и ремонта а/м Камаз, незавершенный строительством объект, нежилое помещение.

Из представленного письма Администрации городского округа Тольятти от 13.06.2019г. № Гр-3412/52, адресованного ФИО2, следует, что в связи с изменениями, внесенными в постановление Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 постановлением от 10.09.2015г., вступившим в силу 01.01.2016г., согласно которым в случае использования земельного участка с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению, учитывая наличие на спорном земельном участке производственного корпуса, комплекса цехов и складских помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0306036:575, с 01.01.2016г. по вышеуказанному земельному участку для расчета арендной платы применяется коэффициент вида использования «Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных баз, цехов, мастерских», равный 0,0426, утвержденный решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972.

Таким образом, с 01.01.2016г. при расчете арендной платы арендодателем применялся коэффициент вида использования, установленный пунктом 9.1.1. Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 -«Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных баз, цехов, мастерских», составляющий 0,0426, в силу чего, применение истцом коэффициентов вида использования земельного участка, установленных пунктами 9.1.3, 9.3.2 Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 при расчете арендной платы необоснованно.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 02.07.2020 пункт 9.3.2. Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных   участков,   государственная   собственность   на   которые   не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти» был признан недействующим и впоследствии утратил силу на основании решения Думы г.о. Тольятти от 23.12.2020г. № 789.

Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение при расчете задолженности положений пункта, признанного не соответствующим федеральному законодательству является незаконным, в связи с чем, применяется  ранее действовавший нормативный акт, регулирующий плату за землю (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627).

На момент разрешения спора отсутствует нормативный акт, устанавливающий коэффициент видов использования земельных участков,   применимый при расчете арендной платы в спорный период.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции о расчете арендной платы исходя из ставки земельного налога.

На территории городского округа Тольятти исчисление земельного налога осуществляется на основании Постановления Тольяттинской городской Думы от 19.10.2005 № 257 «Об утверждении Положения о земельном налоге на территории городского округа Тольятти». 

Подпунктом 9 статьи 1 указанного положения налоговая ставка в год за такие земельные участки установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно произвел расчет по арендной плате за период с 01.02.2020 по 30.04.2020 в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и установил к взысканию сумму задолженности в размере 203 126 руб. 46 коп.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из установленных обстоятельств дела и расчета арендной платы, произведенного по ставке земельного налога в размере 1,5% кадастровой стоимости, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.02.2020 по 16.04.2020 в сумме 4 596 руб. 16 коп. 

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка истца на ранее принятые судебные акты по делам № А55-39418/2019 и №А55-3876/2020 отклоняется, поскольку правомерность применения коэффициентов вида использования земельного участка при расчете арендной платы (п.п. 9.1.3, 9.3.2 Приложения к Решению Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 №972) с учетом установленных обстоятельств, данными судебными актами не давалась. Решение суда по делу   № А55-39418/2019 было вынесено до вступления в силу решения Самарского областного суда по делу №3а-1761/2019 от 02.10.2019 о признании недействующим пункта 9.1.1 Приложения №1 к решению Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972.  

       Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

       Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

       Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 января 2021 года по делу №А55-17154/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти - без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

  Судьи

Е.А. Митина

А.Э. Ануфриева 

Д.А. Дегтярев