АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-9816/2017

17 июля 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Силютиным А.А. рассмотрел в судебном заседании дело №А60-9816/2017  

по  иску некоммерческого партнерства "Турбинная-7" (по комплексному управлению и эксплуатации недвижимого имущества) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Турбо" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о  взыскании 130 953 руб. 97 коп.    при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 03.02.2017 года; ФИО2, представитель по доверенности от 30.03.2017 года.

от ответчика: представитель не явился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

          Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

         Определением суда от 15.03.2017г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

         От ответчика поступил отзыв. В отзыве ответчик пояснил, что  размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Как следует из расчета, представленного истцом, размер платы за содержание персонала и хозяйственные расходы в спорный период составлял 119 250 руб. ежемесячно. Между тем, истцом не представлены в материалы дела документы, подтверждающие, что данный размер платы за содержание имущества утвержден собственниками. Таким образом, ответчик полагает, что истцом не представлены надлежащие доказательства того, что размер платы за содержание помещений в размере 119 250 руб. ежемесячно был утвержден собственниками. Также истом не представлена калькуляция данной платы, в связи с чем непонятно, какие именно хозяйственные расходы управляющей компании включены в заявленную плату.  Расходы на проведение оценки рыночной стоимости земли в сумме 80 000 руб. были произведены по личной инициативе ряда собственников без согласования с ООО «Турбо» и иными собственниками (собрание собственников для решения вопроса об утверждении необходимости проведения оценки и несения соответствующих расходов управляющей компанией не проводилось). Средства, оплаченные за данные работы, не относятся к обязательным расходам, обязанность по несению которых возложена на собственника помещения или его доли. 

        На сайте Департамента государственного жилищного и строительною надзора Свердловской области в опубликованном Реестре лицензии осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Свердловской области отсутствуют сведения о лицензии управляющей компании «Некоммерческое партнерство «Турбинная-7», в связи с чем можно сделать вывод о том, что действие лицензии данной управляющей компании прекращено или она аннулирована (http: open.midural.ru/opendata 6670169564-licensed.pdf).

         С учетом изложенного, ответчик полагает, что некоммерческое партнерство «Турбинная-7» не имело право осуществлять деятельность по управлению зданием в спорный период, а следовательно отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований о взыскании в его пользу как задолженности по оплате коммунальных ресурсов (данные требования должны быть заявлены непосредственно ресурсоснабжаюшими организациями, поскольку соответствующие коммунальные услуги предоставлялись собственникам), так и задолженности за услуги самой управляющей организации в размере 119 250 руб. ежемесячно.

         От истца поступили возражения на отзыв.

         Определением от 10.05.2017г. суд в соответствии с части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

         От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство отклонено.

         От ответчика поступили дополнения к отзыву.

Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с  ответчика основной долг в размере 129587 руб. 60 коп. пени в размере 1366 руб. 37 коп.

Рассмотрев заявление, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании свидетельства о праве собственности 66 АЖ275250 ответчику принадлежат на праве собственности нежилые офисные помещения №№ 1-44, расположенные на 2 этаже четырехэтажного офисного здания БЦ «Турбинная 7» по адресу: 620017, 

<

...> (литер А). Общая площадь таких помещений 840,10 кв. м, что составляет 21,04 % от всех площадей данного офисного здания. С учетом доли ответчика в праве общей собственности процент отнесения расходов составляет 23,55 %.

В соответствии с Уставом истца предметом и целями деятельности данного партнерства является: комплексное обеспечение управления и эксплуатации недвижимого имущества, в нежилом, отдельно стоящем, четырехэтажном здании административного назначения с прилегающими к нему строениями, находящегося по адресу: 

<

...>, литер А и земельного участка, прилегающего к данному зданию (территория партнерства); обеспечение коммунальными услугами собственников помещений территории партнерства и оплаты ими таковых услуг; организация и осуществление деятельности по содержанию, ремонту, технической эксплуатации и обслуживанию здания и прилегающих к нему строений, а также земельного участка территории партнерства; обеспечение участия всех членов партнерства во всех расходах по эксплуатации, ремонту и содержанию здания и прилегающих строений, а также находящихся в них нежилых помещений и земельного участка территории партнерства и т.д.

28 июля 2014 г на общем собрании собственников нежилых помещений БЦ «Турбинная 7» было принято решение утвердить единственной управляющей компанией административного здания по адресу: 

<

...> д. /, литер А, НП «Турбинная-7», т.е. истца, с последующим заключением договоров с ПАО «МЗИК» на отопление административного здания, с МУП «Водоканал» по холодному водоснабжению и отведению, а также иных договоров для ведения административно-хозяйственной деятельности.

В настоящее время истец, являясь единственной управляющей компанией БЦ «Турбинная 7», выполняет все возложенные на нее обязательства в соответствии с учредительными документами по комплексному управлению и эксплуатации недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А. 

Для обслуживания указанного нежилого здания НП «Турбинная-7» заключило ряд договоров с третьими лицами, а именно с МУП «Водоканал» № 818/п от 08.09.2014 г., ПАО «МЗИК» № 64/1 от 01.10.2014 г., ООО «АЛЬФАТРАНС» № 328 АТС от 01.06.2015 г., с ИП ФИО3 № 1/05/14 от 30.05.2015 г. и т.д.

Таким образом, истец на основании агентских договоров от своего имени, но за счет собственников нежилых помещений БЦ «Турбинная 7» совершал юридические и иные действия, направленные на приобретение для данных собственников следующих коммунальных услуг: холодное водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз ТБО и др. 

Сторонами не оспаривается, что в указанный период договор на возмещение расходов на содержание нежилого административного здания или соглашение о режиме содержания общего имущества БЦ «Турбинная 7» с ответчиком заключен не был.

В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В ч. ч. 8.1 и 8.2. ст. 162 ЖК РФ установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ). По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч. ч. 8.1 и 8.2. ст. 162 ЖК РФ, в указанных в них случаях, позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона, т.е. перечень случаев отказа от заключения договора управления исчерпывающий.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. 

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, содержится в ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

         Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В ч. 1 ст. 158 ЖК РФ указано, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Ст. 249 ГК РФ указывает на то, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Следовательно, такая обязанность возникает у собственника помещений в силу закона, а не в силу каких-либо дополнительных соглашений и договоров управления общим имуществом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В данном случае не говорится отдельно о заключении договора с управляющей компанией.

Из анализа указанных норм следует, что участие каждого собственника в расходах по содержанию имущества в соответствии с долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Собственники долей обязаны участвовать в издержках по содержанию и сохранению своего собственного и общего имущества. При этом несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов, заключение договора с ресурсоснабжающими организациями одним из собственников долей в праве). Обязанность каждого собственника доли в праве по несению расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона.

Отсутствие договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению зданием, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы, производить управляющей организации оплату работ и услуг по управлению зданием, содержанию и ремонту общего имущества.

Согласно расчету истца за период с 01.12.2016 г. по 31.01.2017 г. у ответчика образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> (литер А) в размере 129587 руб. 60 коп., что подтверждается договорами актами, счетами-фактурами.

Расчет доли ответчика (процентов отнесения расходов) произведен следующим образом. Согласно свидетельств о правах собственности всех собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании по адресу: 

<

...>, общая площадь получается 3567 кв. м., а по кадастровому паспорту площадь всего здания составляет 3992,7 кв. м. Соответственно 425,7 кв. м - это площади общего назначения, которые являются общей долевой собственностью всех собственников и, из которых вычисляется доля ответчика в праве общей собственности. Так, доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Следовательно, доля ответчика в праве общей собственности составляет 100,26 кв. м. или 23,55 % ((840,10 кв. м / 3567 кв. м) * 100 % = 23,55 %). Таким образом, согласно таблице распределения расходов между собственниками БЦ «Турбинная 7», процент отнесения расходов по площадям, находящимся в собственности, и общим площадям по ответчику составляет 23,55 % , т.к. (940,36 кв. м / 3992,7 кв. м) * 100% = 23,55 %. 

Ссылка ответчика о недоказанности размера платы судом отклоняется, поскольку согласно представленным истцом документам размер платы ответчику определен истцом в соответствии  с размером платы, по которой иные собственники помещений оплачивают расходы истца пропорционально нанимаемой площади.

На момент рассмотрения спора в суде доказательств оплаты долга в размере 129587 руб. 60 коп. не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании долга обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы на проведение оценки рыночной стоимости земли документально подтверждены, из копии  решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 80 от 18.01.2017 г., следует, что кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером: 66:41:0110012:1,  завышена практически в три раза, и комиссия данную стоимость пересмотрела на основании данных отчета об оценке от 29.11.2016 г. № 2764-15/3-2. 

Истец пояснил, что данная переоценка кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположено нежилое здание БЦ «Турбинная 7» была необходима, т.к. ежемесячно и ежегодно все собственники нежилых помещений, расположенных в БЦ «Турбинная 7» обязаны платить арендную плату за фактическое пользование земельным участков, принадлежащим государству, и на котором находится здание, а данная арендная плата напрямую связана с кадастровой стоимостью земельного участка и рассчитывается из нее. Все собственники, кроме ответчика, приняли решение о проведении переоценки кадастровой стоимости земельного участка, путем голосования. Ответчик был уведомлен по данному вопросу, но в устной форме от него был получен отказ. Однако вопрос по земельному участку касается всех собственников без исключения, т.к. здание в целом стоит на одном земельном участке и его разделение невозможно.

В соответствии с Уставом истца предметом и целями деятельности данного партнерства является: комплексное обеспечение управления и эксплуатации недвижимого имущества, в нежилом, отдельно стоящем, четырехэтажном здании административного назначения с прилегающими к нему строениями, находящегося по адресу: 

<

...>, литер А и земельного участка, прилегающего к данному зданию  (территория партнерства); обеспечение коммунальными услугами собственников помещений территории партнерства и оплаты ими таковых услуг; организация и осуществление деятельности по содержанию, ремонту, технической эксплуатации и обслуживанию здания и прилегающих к нему строений, а также земельного участка территории партнерства; обеспечение участия всех членов партнерства во всех расходах по эксплуатации, ремонту и содержанию здания и прилегающих строений, а также находящихся в них нежилых помещений и земельного участка территории партнерства и т.д.

Истец также указал,  что иные собственники нежилых помещений, расположенных в БЦ «Турбинная 7» добровольно оплатили расходы на проведение оценки рыночной стоимости земли в сумме 80000 руб. соразмерно своей доле в общей долевой собственности. Данные оплаты подтверждаются счетами и платежными поручениями.

Ссылка ответчика на то, что у истца отсутствует право на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, судом отклоняется, поскольку, как указано выше, решением общего собрания собственников помещений   БЦ «Турбинная-7» от 28 июля 2014 года утверждена управляющая компания административного здания - НП «Турбинная-7», которая является единственной управляющей компанией  БЦ «Турбинная-7».

Так же истец просит взыскать с ответчика пени в сумме 1366 руб. 37 коп. начисленные на основании ч. 14 ст. 155 ЖК РФ за период с декабря 2016 года по февраль 2017 года.

В соответствии с пунктом 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных ЖК РФ размеров пеней не допускается.

Истцом представлен расчет пени, начисленной в соответствии с п. 4 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации в размере 1366 руб. 37 коп., расчет пени судом проверен, контррасчет пени не представлен.

Поскольку ответчиком обязательства по оплате услуг надлежащим образом не исполнены, истцом правомерно заявлено требование о взыскании с ответчика  1366 руб. 37 коп. - нестойки, начисленной на основании ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат удовлетворению. 

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку при принятии иска к производству судом истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 4929 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При объявлении резолютивной части решения судом допущена оговорка в части взыскания государственной пошлины в доход федерального бюджета. Данная оговорка подлежит исправлению при изготовлении настоящего решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Турбо" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу некоммерческого партнерства «Турбинная-7» (по комплексному управлению и эксплуатации недвижимого имущества) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг в размере 129587 руб. 60 коп. пени в размере 1366 руб. 37 коп.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Турбо" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4929 руб.

4. Решение по настоящему делу подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

     Судья                                                         Е.Г. Италмасова