АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50960/2022

г. Краснодар

02 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Зотовой И.И., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 04.09.2023), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, ФИО3, ФИО4, ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 по делу № А32-50960/2022, установил следующее.

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) со следующими требованиями: признать право собственности на здание площадью 557,3 кв. м, количество этажей 4, в том числе подземных 0, назначение здания «жилое», наименование «гостевой дом», расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0507014:76 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>; указать, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности на здание. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление архитектуры), ФИО3, ФИО4, ФИО5

Решением суда от 22.11.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.04.2024, в удовлетворении иска отказано. Со ФИО1 в пользу НПП ООО «Юринстрой» взыскано 140 тыс. рублей стоимости судебной экспертизы.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить решение от 22.11.2023 и постановление от 01.04.2024, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы указывает, что спорное здание не является вновь возведенным самовольным строением. Строительство (реконструкция) спорного объекта завершена в 2005 – 2006 годах. Строение не нарушает границы земельного участка, находящегося в собственности истца, соответствует разрешенному виду использования земельного участка. Суды ссылались на действующие градостроительные и строительные нормы и правила, а не на требования, которые существовали на момент реконструкции спорного строения. Допущенные при создании спорного объекта незначительные нарушения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права третьих лиц, могут быть признаны судом не препятствующими сохранению постройки. Истец в целях соблюдения требований пожарной безопасности провел ряд мероприятий на спорном объекте. Суд первой инстанции не дал надлежащей оценки представленным истцом доказательствам, не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы. В материалах дела отсутствуют доказательства недобросовестного поведения ФИО1

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы. 

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее ? Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:76 общей площадью 277 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>. 

Указанный земельный участок принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.10.2018, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись. Вместе с земельным участком по договору купли-продажи от 03.10.2018 ФИО1 приобрела в собственность трехэтажное жилое помещение общей площадью 202,5 кв. м с кадастровым номером 23:40:0507014:84, расположенное по адресу: г. Геленджик, 

<

...> – 18, 30 – 41, 1 – 60, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись. 

Согласно техническому плану от 22.04.2021 здание по адресу: г. Геленджик, 

<

...> с кадастровым номером 23:40:0507014:84 имеет назначение «жилое», наименование объекта недвижимости «гостевой дом», количество этажей 4, общая площадь объекта недвижимости 557,3 кв. м.

23 апреля 2021 года ФИО1 обратилась в управление архитектуры с заявлением о сохранении в реконструированном состоянии спорного здания с назначением «гостевой дом». В дополнение к заявлению письмами от 20.05.2021 и 12.08.2021 ФИО1 направила в управление архитектуры исправленную копию технического плана и заключение эксперта о результатах обследования объекта капитального строительства от 30.07.2021.

В письме от 07.09.2021 № 110-57-5678/21-01-11 управление архитектуры отказало в оформлении жилого дома в качестве гостевого со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих законность проведенной реконструкции объекта.

ФИО1, ссылаясь на невозможность легализации реконструированной постройки во внесудебном порядке, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса). 

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. 

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица. 

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. 

Согласно разъяснениям изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абзацы 2 и 3 пункта 26), и в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

По смыслу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судом первой инстанции проведена судебная экспертиза.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе с тем оно подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в соответствии со статьями 64, 71, 86 Кодекса.

Суды критически отнеслись к выводам эксперта о соответствии спорного объекта СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты, обеспечение огнестойкости объектов защиты» и противопожарным расстояниям между объектами недвижимости.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) положения указанного Закона приняты в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяют основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливают минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям.

Закон № 123-ФЗ устанавливает требования пожарной безопасности при проектировании, строительстве и эксплуатации поселений и городских округов (раздел II), в частности определяет требования к противопожарным расстояниям между зданиями и сооружениями (глава 16), которые должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения (часть 1 статьи 69). 

В статье 32 Закона № 123-ФЗ приведена классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности, согласно которой здания гостиниц отнесены к классу Ф1.2. 

Таким образом, пожарная безопасность объектов регулируется в зависимости от их принадлежности к соответствующему классу, однако, как указали суды, в заключении экспертизы нет отсылки к данной классификации, а также нет исследовательской части по данному вопросу. В связи с этим суды пришли к выводу, что эксперт, фактически уклонился от исследования вопроса о соответствии расположения спорного объекта требованиям противопожарной безопасности, соблюдении противопожарных разрывов, установленных Законом № 123-ФЗ. 

Суды также критически оценили вывод эксперта о реконструкции спорного здания за счет надстройки 4-го (мансардного) этажа спорного объекта. Суды указали, что согласно выводам эксперта площадь 4-го (мансардного) этажа составляет 39,7 кв. м, тогда как общая площадь объекта после реконструкции увеличилась с 202,5 кв. м до 557,3 кв. м (более чем в 2 раза). В связи с этим суды пришли к выводу, что в данном случае параметры реконструированного объекта не соответствуют действующим Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части процента застройки земельного участка, в части минимальных отступов от границ земельного участка, в части минимальных отступов от земель общего пользования. 

В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, установив, что спорный объект (гостевой дом) является самовольной постройкой, поскольку реконструкция здания проведена в отсутствие соответствующего разрешения на проведение таких действий, с нарушением порядка изменения назначения реконструируемого здания, параметры реконструированного здания не соответствуют действующим правилам землепользования и застройки, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Совокупность представленных в дело документов и пояснения истца указывают на то, что спорное здание реконструировано в отсутствие соответствующих разрешений на реконструкцию и изменение целевого назначения (с "жилого" на "гостиничный дом"). Действия истца по обращению за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции в данном случае не могут расцениваться как добросовестные; из обстоятельств дела и письменных пояснений истца усматривается, что истец приступал к осуществлению действий в отношении объекта капитального строительства с нарушением предусмотренных к нему обязательных требований, полагая возможным в дальнейшем легализовать свои действия путем обхода закона. Заключение договоров энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения, направление в администрацию с. Дивноморского запроса о дислокации парковок, направление заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а также направление в управление архитектуры и градостроительства администрации заявления о сохранении объекта в реконструированном состоянии не свидетельствуют о принятии истцом (предыдущим собственником) спорного объекта надлежащих действий к получению соответствующей разрешительной документации. 

Суд апелляционной инстанции отклонил довод заявителя о том, что в целях соблюдения требований пожарной безопасности истцом проведен ряд мероприятий на спорном объекте. Документальных доказательств устранения выявленных экспертом недостатков и несоответствий не представлено в материалы дела, как и не доказано соответствия спорной постройки требованиям пожарной безопасности.

Осуществляя самовольное строительство (реконструкцию) спорного объекта в условиях осведомленности об отсутствии на то необходимых разрешений, истец действовал намеренно противоправно (не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав) с явным и намеренным злоупотреблением правом при легализации постройки. Оснований для переоценки указанных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Как верно указали суды, в данном случае формальное обращение истца с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после завершения реконструкции не может расцениваться как добросовестное. ФИО1 намеренно решила обойти процедуру получения разрешения на строительство (реконструкцию) и предоставления документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса, с последующим строительством (реконструкцией) спорного объекта и его легализацией в судебном порядке.

С учетом установленных судами нижестоящих инстанций обстоятельств по делу у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки и несогласия с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2023 № 308-ЭС22-27477, от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, от 06.12.2021 № 306-ЭС21-22509 и от 01.07.2022 № 308-ЭС22-9740.  

 

Иная оценка заявителем жалобы обстоятельств спора и ошибочное толкование положений законодательства не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. 

Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку по существу направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

Руководствуясь статьями 274, 286 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 по делу № А32-50960/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                    И.И. Зотова

Судьи                                                                                                                   Е.И. Афонина

                                                                                                                             Е.Л. Коржинек