ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-3262/2022

г. Киров

16 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года.    

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Малых Е.Г., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 по делу № А17-3262/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях покупателя (с учетом уточнений от 13.06.2023),  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – МТУ Росимущества, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях покупателя.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 уточненные исковые требования  удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым судебным актом, МТУ Росимущества обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

По мнению апеллянта, спор между сторонами не подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Ивановской области; истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку решение суда от 08.06.2021 по делу № А11-8684/2019 находилось в процессе исполнения, письмом от 15.04.2022 в адрес истца были направлены проекты распоряжения МТУ Росимущества, а также проекты договоров купли-продажи имущества для принятия решения о выкупе имущества. Кроме того, ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что объект с кадастровым номером 37:24:030632:425 не подлежит включению в предмет договора купли-продажи. Податель жалобы полагает, что экспертное заключение не может быть положено в основу принятого судебного акта, так как применены аналоги, не сопоставимые с оцениваемым объектом; применены аналоги не на дату оценки; в отчете допущены технические ошибки. Более подробно позиция ответчика изложена в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно опровергает доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 01.12.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 02.12.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец просит рассмотреть дело в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, между МТУ Росимущества (арендодатель) и Обществом (арендатор) 04.08.2004 был заключен договор аренды федерального имущества № 209/04 в редакции дополнительных соглашений от 17.06.2005 № 227/05, от 14.03.2006 № 112/06, от 28.06.2010 № 07/10, от 28.09.2010 № 10/10, от 26.10.2010 № 11/10, от 20.05.2016 № 1/2016 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение федеральное имущество, включающее в себя здания и сооружения, расположенные по адресу: 

<

...>, и 11-я Сосновская ул., д. 89, для использования под производство и склады. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию имуществом арендатору передано право пользования той частью земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему (пункт 1.1 договора аренды). 

Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 01.07.2004.

28.02.2019 Общество обратилось в МТУ Росимущества с заявлением по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

МТУ Росимущества в письме от 09.04.2019 № 7536-ЕК отказало Обществу в реализации указанного права.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 08.06.2021 по делу № А11-8684/2019 отказ, выраженный в письме от 09.04.2019 №7536-ЕК, признан незаконным. В качестве восстановительной меры нарушенного права истца, суд обязал МТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, с учетом требований пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2021 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 и Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.11.2021 решение Арбитражного суда Владимирской области от 08.06.2021 по делу № А11-8684/2019 оставлено без изменения.

Общество письмом от 13.09.2021 № 139/21 просило направить проект договора. Полученное ответчиком обращение истца оставлено без ответа, проект договора не направлен.

Арбитражным судом Владимирской области 14.10.2021 выданы исполнительные листы серии ФС № 034950249 и № 034950250.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 14.12.2021 по делу № А11-8684/2019 на основании заявления истца исправлена опечатка, допущенная на странице 5 исполнительного листа Арбитражного суда Владимирской области серии ФС 034950249, в графе «Судебный акт (вступил в силу (число, месяц, год) либо подлежит немедленному исполнению – указать нужное)» определено читать «подлежит немедленному исполнению».

МТУ Росимущества письмом от 17.11.2021 № 33-МР-03/23532 в ответ на обращения истца от 13.09.2021, от 21.09.2021 сообщило о возможности рассмотрения вопроса о приобретении федерального имущества, используемого по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, после вынесения соответствующего судебного акта арбитражным судом кассационной инстанции в рамках дела № А11-8684/2019.

Судебным приставом исполнителем ОСП Октябрьского района г. Владимира ФИО2 17.01.2022 в отношении ответчика возбуждено исполнительное производство № 3063/22/33002- ИП.

В установленный судебным приставом-исполнителем срок для добровольного исполнения требования исполнительного документа ответчиком не были исполнены.

Общество письмом от 01.03.2022 № 15/22 в связи с неполучением от ответчика проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, направило проект договора купли-продажи арендуемого имущества, подготовленный истцом с приложением Отчета об оценке № 2021/1426 рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> выполненного оценщиком ФИО3 

Во исполнение поручения Росимущества от 27.01.2022 № 04/2554 ответчик письмом от 17.03.2022 № 33-МР-03/5388 направил Обществу распоряжения МТУ Росимущества от 16.03.2022 №33-300-р и от 16.03.2022 № 33-301-р об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых Обществом по договору аренды от 04.08.2004 №209/04, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.12.2019 № 3260-р, а также проекты договоров купли-продажи имущества для принятия соответствующего решения о выкупе имущества. 

Во исполнение поручения Росимущества от 02.02.2022 № ОМ-07/3437 МТУ Росимущества письмом от 15.04.2022 № 33-МР-03/8041 направило в адрес Общества распоряжение МТУ Росимущества от 15.04.2022 № 33-470-р об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых Обществом по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04, не включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2020–2022 годы, а также проекты договоров купли-продажи имущества для принятия соответствующего решения о выкупе имущества.

Согласно отчетам об оценке общества с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» (далее – ООО «ГК «АЗИРА») от 24.02.2022 за № 327/05-01 и № 327/10, общества с ограниченной ответственностью «ЗСКЦ» (далее – ООО «ЗСКЦ») от 03.03.2022 № 187/01, выполненными по заданию МТУ Росимущества, стоимость федерального имущества, переданного Обществу по договору аренды от 04.08.2004 №209/04, в том числе стоимость земельных участков по состоянию на 24.02.2022 (на момент принятия решения суда по делу № А11-8684/2019) составила 95 585 444 рубля.

Не согласившись с выкупной стоимостью отчуждаемого имущества, составом объекта купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях покупателя.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Наличие у Общества преимущественного права на выкуп спорного имущества подтверждено материалами дела.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

На основании указанных норм истец правомерно обратился в Арбитражный суд Ивановской области  с настоящим иском.

Доводы апеллянта о том, что спор между сторонами не подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Ивановской области, рассмотрены апелляционным судом и подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

С учетом места нахождения спорного имущества на территории Ивановской области правила о подсудности судом первой инстанции нарушены не были.

Вышеупомянутая обязанность МТУ Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества подтверждена судебными актами по делу № А11-8684/2019 и сторонами не оспаривается.

Из материалов дела усматривается, что ответчик длительное время не направлял проект договора в адрес истца, в связи с чем последний направил проект спорного договора в адрес ответчика письмом от 01.03.2022 с приложением отчетов об оценке рыночной стоимости имущества № 2021/1426. 

Как следует из материалов дела, ответчик письмом от 17.03.2022 № 33-МР-03/5388 направил в адрес истца неподписанный проект спорного договора с приложением распоряжений от 16.03.2022 № 33-300-р, № 33-301-р, без приложения отчетов об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 24.02.2022 за № 327/05-01 и № 327/10, ООО «ЗСКЦ» от 03.03.2022 № 187/01.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  из содержания письма от 17.03.2022 № 33-МР03/5388 не следует направление ответчиком акцепта, либо отказ от акцепта, либо акцепта оферты истца от 02.03.2022 на иных условиях. 

Суд первой инстанции также верно учел, что указанное письмо содержит неполный перечень имущества, арендованного истцом по договору от 04.08.2004 № 209/04. Указанное письмо не содержит указания на земельный участок с кадастровым номером 37:24:030632:59, здание трансформаторной подстанции литер А15 с кадастровым номером 37:24:030632:45.

В этой связи подлежат отклонению доводы МТУ Росимущества об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, так как решение суда от 08.06.2021 по делу № А11-8684/2019 находилось в процессе исполнения, поскольку содержание письма от 17.03.2022 № 33-МР03/5388 не свидетельствует об исполнении указанного судебного акта.

В связи с изложенным апелляционная коллегия приходит к выводу о наличии у истца права на понуждение ответчика к заключению спорного договора в судебном порядке.

Поскольку Общество было не согласно с выкупной стоимостью отчуждаемого имущества, составом объекта купли-продажи, то по ходатайству истца определением суда от 05.12.2022 было назначена экспертиза, в частности, на разрешение эксперту был поставлен вопрос определения рыночной стоимости объектов спорного недвижимого имущества по состоянию на 04.03.2019 без учета НДС.

Согласно экспертному заключению от 27.04.2023 № 1 стоимость объектов исследования на 04.03.2019 без учета НДС составила 24 486 667 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение не может быть положено в основу принятого судебного акта, апелляционная коллегия полагает, что исследования, проведенные экспертом общества с ограниченной ответственностью «Асэксперт» ФИО4, а также экспертом ФИО5 при ответах на поставленные вопросы, и составленное экспертное заключение от 27.04.2023 № 1, можно признать всесторонними, обоснованными, объективными и достоверными. 

Повторно оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленное в материалы дела заключение от 27.04.2023 № 1, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение. 

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Довод апеллянта о несогласии с проведением судебной экспертизы по состоянию на 04.03.2019 является несостоятельным, поскольку в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 разъяснено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что заявление на выкуп арендованного имущества в порядке Закона № 159-ФЗ от Общества получено уполномоченным органом 04.03.2019.

Следовательно, выкупная цена имущества должна определяться по состоянию на 04.03.2019.

Помимо вышесказанного, ответчик не согласен с включением в предмет договора купли-продажи, заключаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ, объекта с кадастровым номером 37:24:030632:425.

Апелляционная коллегия отмечает, что указанный довод подробно исследовался в суде первой инстанции (страницы 14, 15, 16, 17 обжалуемого решения) и был правомерно отклонен. Суд первой инстанции руководствовался статьями ГК РФ, позициями Верховного суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, а также результатами экспертного заключения от 27.04.2023 № 1.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о создании спорного объекта как самостоятельного объекта недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объекта и могущего участвовать в гражданском обороте как самостоятельная вещь.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях Президиума от 17.01.2012 № 4777/08 и от 28.05.2013 № 17085/12, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Не является недвижимым имуществом такие сооружения, которые представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта, бетона или иного строительного материала) для целей проезда, благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение.

Апелляционная коллегия признает вывод суда первой инстанции о возможности не включать в предмет договора купли-продажи имущества объект – подъездные пути с кадастровым номером 37:24:030632:425 сделанным с учетом норм действующего законодательства, обоснованным и мотивированным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделаны соответствующие нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела выводы о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, влекущих необходимость отмены обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит, в виду чего данные доводы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не являющимися основанием для отмены обжалуемого решения.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам права, сделанные в нем выводы – имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам дела, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 25.10.2023 по делу № А17-3262/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                               

 

Судьи

 

Л.Н. Горев

 

Е.Г. Малых

 

Е.А. Овечкина