ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-9379/2015

22 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     15 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: Дунаев С.А. (доверенность от 06.07.2015)

от ответчика: не явился, извещен.

от 3-их лиц: 1) не явился, извещен; 2) Яновский А.Е. (доверенность от 09.01.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25463/2017)  администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 04.08.2017 по делу                       № А42-9379/2015 (судья Е.С. Камалова), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Расчетный Центр Оптима"

к Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области

об обязании заключить договор купли-продажи,

встречному иску Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» 

о расторжении договора аренды,

3-и лица: Отдел ССП Кольского района УФССП России по Мурманской области, индивидуальный предприниматель  Дрига Валерий Евгеньевич

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением об обязании Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области (далее – ответчик, Администрация) заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания площадью 717,7 кв.м., расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, п.Кильдинстрой. ул.Полярная. 

В уточнении к исковому заявлению Общество просило определить остаток выкупной стоимости здания столовой (после вычета стоимости неотделимых улучшений) в сумме 2 454 425 руб. 29 коп. (с учетом заключения эксперта №1688/02-3); определить срок действия договора купли-продажи сроком на 5 лет с началом действия с 09.11.2015, оплатой в рассрочку – ежемесячно, согласно представленному расчету. 

Определением суда от 22.12.2015 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Администрации городского поселения Кильдинстрой Кольского района Мурманской области к обществу с ограниченной ответственностью «Расчетный Центр Оптима» о расторжении договора аренды.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Дригу Валерия Евгеньевича, являющегося взыскателем по исполнительным производствам по взысканию с Администрации денежных средств.

Решением от 04.08.2017 иск Общества удовлетворен в части  обязания Администрации заключить договор купли-продажи здания столовой №1 по цене  2 454 425 руб. 29 коп., а также земельного участка по цене 782 000 руб. В удовлетворении требования об определении начала действия договора купли- продажи с 09 ноября 2015 года отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись  с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене;  сославшись на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ), указал, что имущество ограниченно в обороте, поскольку на спорное имущество наложен арест, что не позволяет Администрации совершать с ним  какие – либо сделки по его отчуждению. Кроме того, Администрация полагает, что реализация Обществом преимущественного права возможна при условии, что спорное имущество более 2 лет непрерывно находится в аренде у Общества и отсутствует задолженность по внесению арендных платежей. Также Администрация полагает, что течение срока, отведенного для реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорной недвижимости, на дату принятия решения истек. 

Кроме того, Администрация, ссылаясь на ст. 619 ГК РФ, указала на ряд нарушений договора аренды Обществом, выразившихся в  передаче имущества в субаренду без согласия арендодателя; невнесение арендных платежей более двух раз подряд; проведение без согласия арендодателя переоборудования; перепланировку помещений  и производство в них неотделимых улучшений. Таким образом, Администрация полагает, что спорный договор аренды подлежит расторжению.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Вместе с тем истец в отзыве просит решение изменить в части определения стоимости земельного участка.

Представитель третьего лица Дриги В.Е., указав, что стоимость неотделимых улучшений не может быть вычтена из выкупной цены, просил решение изменить.

Ответчик, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил.

Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 31.07.2012 истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) подписали договор аренды № 1 (далее – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование по акту приема-передачи объект недвижимости – нежилое здание (подвал I (1-20), первый этаж I (1-17)), общей площадью 717,7 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права 51-АВ № 267933 от 09.09.2011; кадастровый (или условный) номер 51-51-10/007/2010-030, инвентарный номер 55), расположенное по адресу: пгт. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области, ул. Полярная, для осуществления видов деятельности, не запрещенных действующим законодательством. 

Одновременно с передачей прав по владению и пользованию объектом недвижимости арендатору передается право пользование той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования в соответствии с его назначением, общей площадью 1362 кв.м. (земли населенных пунктов; кадастровый номер 51:01:0304006:0002 (пункты 1.1.-1.4., 2.1.1. договора). 

Срок аренды пять лет с 31.07.2012 по 30.07.2017 (пункт 1.5. договора). Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2012 сделана соответствующая регистрационная запись. 

В силу пункта 1.7 договора аренды неотделимые улучшения объекта недвижимости производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Перепланировка и переоборудование, а также любой ремонт объекта недвижимости, вызванный потребностями арендатора, возможны с письменного согласия арендодателя и с соблюдением соответствующих норм и правил (пункт 1.8 договора аренды). Привлечение для проведения ремонта объекта недвижимости третьих лиц также заранее согласуется с Арендодателем (пункт 1.9 договора аренды) 

В соответствии с пунктом 1.10 договора аренды все произведенные Арендатором неотделимые улучшения объекта недвижимости являются его составной частью, переходят в собственность арендодателя, а их стоимость возмещается арендатору на основании представленных документов: акта приемки выполненных работ, согласованной сметы на производство работ, КС-2, КС-3, акта (письма) согласования подписанного сторонами в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, в случае, если при проведении торгов по данному объекту недвижимости, победителем торгов не будет признан арендатор. 

Пунктом 1.11 договора аренды стороны предусмотрели, что арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду арендатором только с письменного разрешения арендодателя на срок, не превышающий срока действия договора аренды. 

Пунктом 2.2.4. договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату и иные предусмотренные договором платежи. 

Согласно разделу 3 договора со дня получения объекта недвижимости в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно вносит арендную плату за пользование помещениями. Арендная плата составляет 54 308 руб. 36 коп. в месяц без учета НДС. Арендная плата вносится арендатором до 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды. 

31.07.2012 сторонами составлен, подписан и заверен печатями акт приема-передачи здания, поименованного в пункте 1.1. договора. 

15.07.2015 Общество направило в Администрацию заявление с просьбой заключить договор приватизации указанного нежилого здания (вх. №752 от 15.07.2015) (т.1, л.д. 56) 

Письмом от 13.08.2015 №957-СА Администрация отказала в заключении договора приватизации на спорный объект в связи с непредставлением Обществом документов и информации в соответствии с пунктом 5 статьи 4 и пунктом 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ (т.1, л.д. 57). 

Письмом от 20.08.2015 Общество указало на неправомерность отказа в заключении договора купли-продажи спорного имущества, повторно предложило принять решение о заключении договора (т.1, л.д. 58). 

В ответ, письмом от 15.09.2015 №1104-НВ, Администрация попросила представить документы и информацию в соответствии с пунктом 5 статьи 4 и пунктом 2 статьи 5 Закона №159-ФЗ (т.1, л.д. 60). 

16.09.2015 Общество направило в Администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением 6 документов, подтверждающих отнесение заявителя к субъектам малого и среднего предпринимательства (т.1, л.д. 61). 

В ответ Администрация письмом от 05.11.2015 №1395-НВ указала, что в рамках исполнительного производства по взысканию с Администрации задолженности было обращено взыскание на имущественное право муниципального образования, а именно право требования по договору №1 от 31.07.2012 о предоставлении за плату ООО «РЦ Оптима» во временное владение и пользование недвижимости – нежилого помещения. Судебным приставом-исполнителем запрещено муниципальному образованию г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области в лице Администрации и Обществу совершать любые действия, приводящие к изменению либо прекращению правоотношений, на основании которых возникло имущественное право (требование), а также уступку данного требования третьим лицам. На основании изложенного Администрация отказала в заключении договора купли-продажи на спорный объект недвижимости. (т.1, л.д. 62-63). 

26.11.2015 Администрация направила в адрес Общества требование о расторжении договора аренды в связи с несоблюдением его условий (т.1, л.д. 100-101). 

Из материалов дела следует, что решением Совета депутатов г.п. Кильдинстрой Кольского района Мурманской области от 08.10.2015 №07/03 в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015 год включено нежилое здание столовой вместе с земельным участком, расположенное по адресу: п.г.т. Кильдинстрой ул. Полярная, площадь здания – 717,7 кв.м., площадь земельного участка – 1362,0 кв.м., условия приватизации – право преимущественного выкупа (т.1, л.д. 91). 

Администрацией проведена оценка имущества. Согласно отчету №01/653 от 30.09.2015 по состоянию на 16.09.2015 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 8 702 500 руб. с НДС (т.1, л.д. 116- 184). 

Согласно отчету №01/654 от 15.10.2015 по состоянию на 16.09.2015 рыночная стоимость земельного участка под зданием столовой, общей площадью 1 362 кв.м., расположенного по адресу: п.г.т. Кильдинстрой ул. Полярная, составляет 922 760 руб. с НДС (т.2, л.д. 1-48) 

Постановлением судебного пристава-исполнителя №2 от 22.09.2015 обращено взыскание на имущественное право должника- муниципального образования городское поселение Кильдинстрой Кольского района Мурманской области в лице Администрации, а именно: на право требования по договору №1 от 31.07.2012 о предоставлении за плату ООО «Расчетный Центр ОПТИМА» во временное владение и пользование объекта недвижимости – нежилое помещение. Муниципальному образованию запрещено совершать любые действия, приводящие к изменению либо прекращению правоотношений, на основании которых возникло имущественное право (требование), а также уступку данного требования третьим лицам. 

13.11.2015 проведена государственная регистрация ограничения права: запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости: здания столовой №1, нежилое, 1-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 717,7 кв.м., инв. №55, лит. А, кадастровый №51:01:0304002:31, адрес: Мурманская область, Кольский район, пос. Кильдинстрой, ул. Полярная (т.1, л.д. 106). 

Администрацией в материалы дела представлен акт обследования нежилого здания от 01.12.2015, в результате которого выявлено следующее: изменен внешний архитектурный вид здания, путем закладки старых окон; вырублены новые окна, изменены размеры окон, вырублен дверной проем, выполнена внутренняя перепланировка помещений с частичным сносом внутренних перегородок. К акту приложен план-схема изменений (т.2, л.д. 56-58). 

В подтверждение согласования ремонтных работ Общество ссылается на следующие обстоятельства. 31.10.2012 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о согласовании выполнения ремонтных работ. Письмом №1402 от 08.11.2012 Администрация указала, что согласовывает разработку архитектурного решения, проектно-сметной документации архитектурной части проекта, выполнение проекта инженерных коммуникаций, рабочей документации, монтажных схем на объект недвижимости (т.2, л.д. 154). 

Письмом от 11.03.2013 Общество направило в адрес Администрации предварительный перечень организаций-подрядчиков и предварительную стоимость работ по ремонту объекта договора (т.2, л.д. 156). 

25.06.2013 Общество направило в Администрацию проектно-сметную документацию (т.2, л.д. 155). 

Письмом от 05.08.2013 №1196-ОА Администрация возвратила документы, указав, что не ясно, на чем основаны сметные расчеты, на невозможность сдать сметы на экспертизу в отсутствие договора с организацией-проектантом (т.2, л.д. 153). 

03.06.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о проведении обследования объекта (т.2, л.д. 140). 

25.06.2014 комиссией в составе начальника управления МКУ «УГХ г.п. Кильдинстрой» А.В. Халунина; исполнительного директора ООО «УК Мастер» А.В.  Тугаринова; генерального директора ООО «ПК Оптима» составлены акты обследования объекта, в которых отражены проведенные работы (т.2, л.д. 134-139). Акты утверждены и.о. главы Администрации. 

26.06.2014 Обществом направлен комплект документов по объекту с просьбой согласовать выполнение ремонтных работ (т.2, л.д. 133). 

Письмом от 23.07.2014 Администрация сообщила об отсутствии возражений в части выполнения ремонтных работ по объекту недвижимости «Здание столовой», указала, что представленные расчеты и сметы подлежат экспертизе достоверности определения сметной стоимости работ, после чего будет направлено решение о согласовании проведения неотделимых улучшений объекта недвижимости (т.2, л.д. 132). 

Письмом от 12.08.2014 Администрация просила Общество обратиться в ООО «Управление строительных и проектных работ» с целью заключения договора на получение заключения экспертизы достоверности определения сметной стоимости работ (т.2, л.д. 131). 

Письмом от 10.09.2014 Общество направило в Администрацию дефектные ведомости, сметные расчеты, заключение 11ЭЗ/2014 от 27.08.2014 по проведению проверки достоверности определения сметной стоимости объекта (т.2, л.д. 130) 

В подтверждение проведения ремонтных работ и фактически понесенных затрат Обществом представлен договор №26-С от 01.12.2014, заключенный с ООО «ПК Оптима», акты о приемке выполненных работ №1 от 05.11.2015, №2 от 05.11.2015 (формы КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат №1 и №2 от 05.11.2015 (формы КС-3), акты скрытых работ.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

При рассмотрения вопроса о преимущественном праве Общества на выкуп спорного имущества суд исходил из письма Администрации от 05.11.2015 №1395-НВ, из которого не следует, что отказ связан с несоответствием заявителя установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и правомерно руководствовался  разъяснениям, данными в абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Законодательство, регулирующее вопросы исполнительного производства, не является специальным по отношению к Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Предусмотренное законом N 159-ФЗ преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества не может быть ограничено, в том числе запретом судебного пристава-исполнителя в совершении регистрационных действий в отношении имущества, которое продано субъекту малого и среднего предпринимательства.

Аресты, наложенные на спорный объект в порядке, предусмотренным законодательством об исполнительном производстве, не прекращают преимущественное право покупки арендуемого имущества лицом, которое соответствует требованиям статьи 3 Закона №159-ФЗ.

Таким образом, апелляционный суд согласен с выводом суда о том, что  предусмотренное Федеральным законом №159-ФЗ преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества не может быть ограничено, в том числе, запретом судебного пристава-исполнителя в совершении регистрационных действий в отношении имущества, которое подлежит реализации субъекту малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 2 ст 3 Закона №159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии в том числе отсутствия задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Из материалов дела следует, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права задолженность по арендной плате у Общества отсутствовала. В том случае, когда Администрация обратится к Обществу с договором купли-продажи спорной недвижимости, закон №159-ФЗ предусматривает отсутствие задолженности по арендной плате на дату заключения такого договора.

Относительно расторжения договора аренды в связи с нарушением существенных условий договора, апелляционный суд не усматривает в действиях истца нарушений условий договора, поскольку в материалах дела имеются письма Администрации из содержания которых следует, что согласование на заключение договоров субаренды и производство неотделимых улучшений, переоборудования и перепланировки получено Обществом в соответствии с условиями спорного договора: письма от 24.11.2015 №1494-НВ (т.2, л.д. 104); письма №1402 от 08.11.2012, от 23.07.2014.

В нарушении ст. 65 АПК РФ Администрация не представила доказательств подтверждающих невнесение истцом арендных платежей более двух раз подряд.

Таким  образом, оснований для расторжения договора аренды у суда не имелось, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.

Относительно стоимости здания  и земельного участка апелляционный суд отклонил доводы третьего лица и истца по следующим основаниям

Согласно части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Документы в обоснование затрат на производство работ представлены в материалы дела (т.3 л.д. 20-41, т. 5 л.д. 1, 48-49). Достоверность проверки определения сметной стоимости объекта отражена в заключении №11-ЭЗ/2014 от 27.11.2014.

Поскольку перечень проведенных Обществом работ, отраженный в акте от 25.06.2014, составленном трехсторонней комиссией, утвержден и.о. главы Администрации, суд правомерно признал, что неотделимые улучшения, указанные в данном акте, произведены Обществом с согласия арендодателя, в связи с чем подлежат зачету в счет выкупной стоимости нежилого помещения.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Согласно статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку судом экспертиза оценки земельного участка не назначалась, следовательно, суд правомерно принял рыночную стоимость земельного участка, определенную в отчете №01/654 об определении рыночной стоимости здания, составленному ИП Афониным В.Л., по заданию Администрации по состоянию на 16 сентября 2015 года, равную 782 000 руб. без учета НДС.

Доводы жалобы, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и переоценку установленных судом обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 04.08.2017 по делу №  А42-9379/2015  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

В.М. Горбик

 Т.А. Кашина