АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 8960/2017

г. Орёл

30 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2019 года.

Решение в полном объёме изготовлено 30 мая 2019 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жидковой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Залегощь-Агро" (303561, Орловская область, Залегощенский район, поселок городского типа Залегощь, улица М. Горького, 87-А, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304391328800077), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

1) общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (103001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>),

2) Общество с ограниченной ответственностью «Авилон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании 2 426 092 руб. 27 коп.,

при участии в заседании: 

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 14.11.2018),

от ответчика – представитель ФИО3 (нотариальная доверенность 50 АБ 0764685 от 08.12.2017), представитель Кипа Г.А. (нотариальная доверенность 50 АА 7997830 от 13.12.2016), 

от третьего лица (1) – представитель ФИО3 (доверенность от 06.09.2018),

от третьего лица (2) – представитель ФИО4 (доверенность от 13.09.2018, предъявлен паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании стоимости капитального ремонта арендованного имущества в размере 2 426 092 руб. 27 коп.  

Определениями от 06.02.2018 и от 01.10.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» (далее – третье лицо (1)) и общество с ограниченной ответственностью «Авилон» (далее – третье лицо (2)).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ, предусматривающие возможность арендатора произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счет арендной платы.

При этом истец ссылается на то, что ответчик отказался от проведения капитального ремонта в период, указанный истцом в письмах, направленных в адрес ответчика. Таким образом, ответчик нарушил свою обязанность по производству капитального ремонта сданного в аренду имущества.

Истец также в своих дополнениях указывает, что был проведен именно капитальный ремонт тракторного склада, а не реконструкция, при этом, по мнению истца, вопрос качества выполненных работ не имеет значения, поскольку ремонтные работы проводились истцом в рамках договора аренды, а не подряда.

По мнению истца, проведенный им ремонт был вынужденным, обусловленным устранением арендодателя (ответчика) от его проведения и наличием необходимости использования объекта аренды в предпринимательских целях.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что действия истца в проведении капитального ремонта кровли, стены и замены ворот здания тракторного склада не были обусловлены неотложной необходимостью. Кроме того, по мнению ответчика, истцом была фактически произведена реконструкция кровли арендуемого объекта, а не капитальный ремонт.

Ответчик также указывает, что он давал согласие на ремонт, но в другой срок и при условии предоставления и согласования сметы на выполнение ремонтных работ кровли здания тракторного склада. 

Кроме того, ответчик указывает, что действия арендатора по выполнению ремонтных работ кровли тракторного склада в 2017 году были вызваны не неотложной необходимостью, а нежеланием истца исполнить обязательство по устранению недостатков ремонтных работ, произведенных в 2014 году, а также стремлением скрыть нарушения, допущенные как при проведении ремонтных работ, так и в процессе дальнейшей эксплуатации тракторного склада в период действия договоров аренды 2014 – 2016 гг.

По мнению ответчика, поскольку все действия по проведению ремонта кровли тракторного склада осуществлялись истцом самовольно, без согласования с арендодателем (ответчиком) ремонтных работ, риск от неблагоприятных последствий таких самовольных действий лежит на арендаторе, то есть истце.

Ответчик также полагает, что, поскольку истец 07.05.2017 заключил договор аренды с гражданином ФИО5, по условиям которого истец получил во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 993,1 кв.м., то истцу было где хранить зерно, и, по мнению ответчика, данный договор аренды с ФИО5 не связан с проведенными истцом ремонтными работами на кровле тракторного склада.

Третье лицо (1) - общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» возражает против удовлетворения исковых требований. В письменном отзыве на иск указало, что имеется вина истца в доведении кровли объекта аренды до аварийного состояния, поскольку осенью 2014 года истцом был произведен капитальный ремонт кровли тракторного склада, однако после окончания ремонта, выполненного истцом, начали проявляться нарушения, с которыми были произведены эти работы.

Кроме того, третье лицо (1) указало, что ремонтные работы на кровле тракторного склада были выполнены лицом, не имеющим права на осуществление данного вида работ, поскольку решением Совета СРО «ОРОС» от 25.08.2017 было приостановлено право ООО «Авилон» осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а срок выполнения работ по условиям договора подряда – с 09.08.2017 по 02.10.2017.

Также общество с ограниченной ответственностью «Производственное объединение «Торгмаш» в своем отзыве ссылается на то, что ООО «Залегощь-Агро» не вправе было от своего имени заключать договор на техническое обследование кровли тракторного склада с ОГУ им. И.С. Тургенева, договор на подготовку проектной документации с ООО «Петрополис» и договор подряда с ООО «Авилон».

Третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Авилон» в письменных объяснениях по делу указало, что 08.08.2017 между ООО «Залегощь-Агро» и ООО «Авилон» был заключен договор подряда № 18/07. В соответствии с условиями договора ООО «Авилон» по заданию ООО «Залегощь-Агро» в период с 09.08.2017 по 02.10.2017 выполнило работы по капитальному ремонту тракторного склада, а заказчик (истец) принял указанные работы в полном объеме без нареканий, также истцом была произведена оплата за выполненные работы. Кроме того, третье лицо (2) указало, что после 02.10.2017 работы по ремонту кровли тракторного склада по адресу: 

<

...> производились не силами ООО «Авилон», а силами иных лиц. Вплоть до настоящего времени ООО «Залегощь-Агро» в нарушение п. 2.2.2 договора подряда к ООО «Авилон» с требованием о производстве гарантийного (восстановительного) ремонта тракторного склада общей площадью 1029,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, не обращалось.

Кроме того, представитель третьего лица в своих объяснениях указывает, что не установлено, являются ли работы, выполненные ООО «Авилон», капитальным ремонтом или реконструкцией. В разрешении данного спора третье лицо полагается на усмотрение суда.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

28.12.2016 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО "Залегощь-Агро" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды). Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> (объект). 

В соответствии с п. 1.2 договора аренды в пользование арендатору передаются:

- Тракторный склад, назначение: нежилое, общая площадь 1029,10 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002;

- Торговый склад, назначение: нежилое, общая площадь 488,40 кв.м., кадастровый номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0003;

- Стеллажный склад, назначение: нежилое, общая площадь 540,90 кв.м., кадастровый  номер 57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0004. 

В п. 1.3 договора аренды указано, что целевое назначение объекта - складская база сельскохозяйственного назначения, включая хранение зерна и других материальных ценностей, допустимых к хранению в указанных помещениях.

Согласно п. 3.1.2 договора аренды арендатор имеет право пользоваться имуществом по своему усмотрению в пределах полномочий, обусловленных данным договором. С согласия арендодателя производить отделимые и неотделимые улучшения имущества. Каждое согласие должно быть оформлено дополнительным соглашением к данному договору. Отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, если не будет оговорено иное в оформленном дополнительном соглашении к данному договору. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя, возмещается арендатору или учитывается в счет арендной платы при соглашении сторон в дополнительном соглашении к данному договору в каждом случае.

В соответствии с п. 3.4.1 договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1 договора. Все недостатки объекта, требующие исправлений, решаются на договорной основе и оформляются дополнительным соглашением к договору.

Пунктом 3.4.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Объемы, сроки, и объекты, подлежащие капремонту, арендодатель определяет самостоятельно с учетом пожеланий арендатора.

Срок аренды установлен с 01.01.2017 по 31.12.2021 (пункт 4.1 договора аренды). 

Данный договор аренды недвижимого имущества от 28.12.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 13.01.2017.

28.12.2016 стороны подписали акт приема-передачи в аренду объектов, расположенных по адресу: 

<

...>, в котором указано, что техническое состояние тракторного склада неудовлетворительное: крыша - требуется произвести капитальный ремонт; карниз – требует перекладки; пол – покрытие асфальтированное, присутствуют выбоины (25% площади пола); въездные ворота не соответствуют современным стандартам (т. 1, л.д. 19).

Также судом установлено, что фактически тракторный склад находится в пользовании ООО «Залегощь-Агро» непрерывно с 07.07.2014 по договорам субаренды, заключенным между ООО «Залегощь-Агро» и ООО «ПО «Торгмаш».

Так, 01.07.2014 между ООО «ПО «Торгмаш» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого ООО «ПО «Торгмаш» предоставило ИП ФИО1 во временное пользование за плату объекты недвижимого имущества, в том числе и тракторный склад.

Так, 07.07.2014 между ООО «ПО «Торгмаш» и ООО «Залегощь-Агро» был заключен договор аренды недвижимого имущества №1 (далее – договор аренды 2014-2015), по условиям которого ООО «ПО «Торгмаш» предоставило ООО "Залегощь-Агро" во временное пользование за плату объекты недвижимого имущества, в том числе и тракторный склад. Срок действия договора с 07.07.2014 по 07.06.2015. 

07.06.2015 между сторонами был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 со сроком действия с 07.06.2015 по 05.06.2016 (далее - договор аренды 2015-2016). Предметом аренды по указанному договору, наряду с иным недвижимым имуществом, также являлся тракторный склад.

Дополнительным соглашением от 03.06.2016 срок действия договора аренды 2015-2016 был продлен до 01.07.2016 (т. 3, л.д. 86). 

Дополнительным соглашением от 01.07.2016 срок действия договора аренды 2015-2016 был продлен до 31.12.2016 (т. 3, л.д. 87).

При проведении осмотра имущества и подписании акта приема передачи 07.07.2014, стороны определили техническое состояние передаваемых в аренду объектов (т. 2, л.д. 31).

В частности, в отношении тракторного склада было установлено, что крыша требует ремонта (укладка выравнивающей цементной стяжки, наплавление нового гибкого кровельного покрытия), необходима замена кирпичной кладки наружной стены (14 куб.м.).

В 2014 году истцом был проведен текущий ремонт тракторного склада, направленный на кратковременное устранение поверхностных дефектов, с тем, чтобы объект мог использоваться по прямому назначению некоторое время. Данный факт не оспаривается истцом.

02.10.2014 сторонами был подписан Акт о приемке выполненных истцом работ по ремонту кирпичной стены и кровли на здании кирпичного склада, согласно которому на здании кирпичного склада «красный» были выполнены следующие работы:

1. Кирпичная кладка стены – 7,6 м3;

2. Устройство кровли в один слой из Стеклоизола - 1416 м2.

Стоимость работ составила 327 152,00 руб. 

В последующем ответчиком были выявлены нарушения, допущенные истцом в ходе указанного ремонта, о которых ООО "Залегощь-Агро" было извещено ООО «ПО «Торгмаш» уведомлением от 25.06.2015, в котором ему предлагалось в месячный срок устранить имеющиеся нарушения, в том числе, восстановить покрытие кровли кирпичного красного склада. Уведомление оставлено истцом без ответа (т. 3, л.д. 89).

16.05.2016 в адрес ООО "Залегощь-Агро" была направлена претензия, в которой ООО "ПО "Торгмаш" просило в 10-дневный срок предоставить в свой адрес гарантийное письмо с указанием срока проведения работ по восстановлению кровли за свой счет или вернуть денежные средства, затраченные на ремонт крыш и стены в сумме 870 000 руб. (т. 3, л.д. 90).

Данная претензия также осталась без ответа со стороны ответчика.

02 февраля 2017 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. №9 с требованием уточнения сроков и объемов проведения капитального ремонта объекта недвижимости, переданного по договору аренды от 28.12.2016  (т. 1, л.д. 22). На указанный запрос ответчиком в письме от 06.03.2017 был установлен срок проведения капитального ремонта тракторного склада - май-сентябрь 2019 года (т. 2, л.д. 10).

20.04.2017 истец направил в адрес ответчика письмо, в котором предложил произвести капитальный ремонт стен и крыши склада для хранения ТМЦ досрочно, начиная с мая 2017 года, за свой счет с последующим зачетом суммы затрат в счет арендной платы (т. 2, л.д. 11).

В ответ на указанное письмо ответчик письмом от 10.05.2017 указал арендатору, что в 2014 году им уже проводился ремонт в качестве подрядчика в счет оплаты аренды, оплата была произведена арендодателем полностью. Поскольку ремонтные работы были проведены некачественно, ИП ФИО1 предложил ООО "Залегощь-Агро" самостоятельно и за свой счет восстановить данный объект в объемах договоренности 2014 года (т. 2, л.д. 12).

Письмом от 22.05.2017 № 39 истец указал ответчику, что ремонт, произведенный в 2014 году, был временным исходя из сметы, согласованной ИП ФИО1 Также истец уточнил, что помещение невозможно использовать по прямому назначению без капитального ремонта, в связи с чем истец просил согласовать проведение необходимых работ (т. 2, л.д. 13).

В своем ответе от 30.05.2017 на вышеуказанное письмо ответчик сообщил, что арендодатель готов согласовать проведение необходимых работ при условии их оплаты арендатором в счет доли от последующей ежемесячной аренды (т. 1, л.д. 24).

14.07.2017 истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. № 55, в котором истец указывает, что сроки проведения капитального ремонта, предложенные ответчиком, его не устраивают, в связи с чем ООО "Залегощь-Агро" самостоятельно осметило работы по капитальному ремонту кровли тракторного склада.

Также истец в данном письме просит ответчика подписать дополнительное соглашение на выполнение капитального ремонта, направленное ответчику 04.07.2017, согласовать сметы и выполнение капитального ремонта, а также вопрос возмещения расходов на капитальный ремонт. Кроме того, в данном письме истец указывает, что в противном случае, принимая во внимание начало уборки зерна в третьей декаде июля и крайней необходимости помещений для его размещения, капитальный ремонт будет выполнен самостоятельно с последующим взысканием с ответчика полной стоимости выполненных работ (т. 1, л.д. 25).

21.07.2017 ООО "ПО "Торгмаш" направило в адрес ООО "Залегощь-Агро" претензию, в которой указано, что ООО "Залегощь-Агро" производил ремонт кровли и восстановление кирпичной кладки на объекте – тракторный склад за счет средств ООО "ПО "Торгмаш". Ремонтно-строительные работы были выполнены с грубым нарушением технологии, в связи с чем ООО "ПО "Торгмаш" требовало в срок до 31.08.2017 восстановить кровлю и участок разрушенной стены, либо вернуть арендодателю денежные средства, затраченные на ремонт тракторного склада в сумме 327 152 руб. (т. 3, л.д. 91).

26.07.2017 истцом был заключен договор с ФГОУ ВО «Орловский государственный им. И.С. Тургенева» на проведение работ по обследованию технического состояния кровельного покрытия и наружных стен тракторного склада назначение: нежилое, общая площадь: 1029,10 кв.м., кадастровый №57:13:000000:0000:54:243:001:010486240:0002, расположенного по адресу: 

<

...>.

Как следует из заключения от 31.07.2017 по результатам обследования технического состояния кровельного покрытия и наружной стены (в осях А-(1-3)) оценивается как аварийное. Состояние отмостки оценивается как аварийное. Необходимо капитально отремонтировать отмостку. Необходим капитальный ремонт кровли с полным предварительным удалением старого кровельного пирога (т. 1, л.д. 28-76).

В письме от 31 июля 2017 года ООО "ПО "Торгмаш" было указано о готовности проведения капремонта не ранее 2018 года. Также ответчик пояснил, что он не против финансирования истцом реконструкции или капитального ремонта крыши по предварительно согласованным вариантам, сметам и договорной стоимости при условии учета ранее понесенных им затрат на ремонт крыши. Также в этом письме ответчик сообщил истцу о необходимости соблюдать п. 3.1.2 договора аренды от 28.12.2016 и о том, что если арендатор желает ускорить темп ремонта кровли на здании тракторного склада, то он может предоставить ООО "ПО "Торгмаш" денежные средства на ремонт кровли при условии окончательного согласования его полной стоимости и расценок на выполнение работ, перечня работ и материалов. При этом качество, стоимость и поставщики материалов согласовываются с арендодателем, им же проверяется качество работ (т. 5, л.д. 49).

Не приняв предложения ответчика и ООО "ПО "Торгмаш", не согласовав с ответчиком условия проведения ремонта тракторного склада, истец на основании имеющегося технического заключения, заключил договор с ООО «Проектное бюро «ПЕТРОПОЛИС» от 31.07.2017 № 017 на выполнение проектных работ (т. 1, л.д. 80). 

7 августа 2017 года рабочая документация была подготовлена и сдана ООО «Залегощь-Агро» по акту сдачи-приемки проектной продукции (т. 1, л.д. 81-89).

Истцом 09.08.2017 был заключен договор подряда № 18/07 с ООО «Авилон», предметом которого являлось выполнение работ по капитальному ремонту тракторного склада. Стоимость работ согласно сметному расчету, подготовленному ООО «Авилон», была аналогичной стоимости, произведенной ООО «СтройРесурс», и составила 2 426 092 руб. 27 коп. 

09.08.2017 платежным поручением № 1500 ООО «Залегощь-Агро» перечислило ООО «Авилон» аванс в сумме 1 400 000 руб. (т. 1, л.д. 119).

После заключения договора подряда № 18/07 от 09.08.2017 с ООО «Авилон» письмом от 11.08.2017 № 77 истец направил ответчику заключение по обследованию технического состояния кровельного покрытия вышеуказанного тракторного склада и просил принять незамедлительные меры по проведению капитального ремонта согласно условиям договора аренды от 28.12.2016, либо предоставить возможность выполнить его своими силами с отнесением расходов на ИП ФИО1 (т. 1, л.д. 77).

Вышеуказанная рабочая документация была представлена истцом в ООО «СтройРесурс» с целью разработки локальной сметы на капитальный ремонт кровли здания тракторного склада. Согласно подготовленному сметному расчету стоимость работ по капитальному ремонту кровли здания тракторного склада составила 2 426 092 руб. 27 коп. (т. 1, л.д. 90-95).

31.08.2017 ИП ФИО1 вручил ООО «Залегощь-Агро» требование о прекращении самовольных работ, производимых на кровле, а также уведомило о проведении 01.09.2017 технического обследования с фото-видеофиксацией и составлением акта осмотра. Однако ремонтный работы не были прекращены.

В ходе осмотра тракторного склада, проведенного 01.09.2017, комиссией в составе Кипы Г.А., начальника РСУ ООО «Залегощь-Агро», прораба ООО «Авилон» и представителя ИП ФИО1 установлены нарушения, указанные в акте на технический осмотр зданий и сооружений от 01.09.2017 (т. 2, л.д. 129), в том числе:

- пиломатериал деревянных конструкций обработку антисептическими и антипереновыми препаратами не проходил;

- концы стропил в нижней части, опирающиеся на внешнюю стену, замурованы в кирпичную кладку наружных стен без какой-либо гидроизоляции;

- гидроизоляция деревянных конструкций кровли от бетонного основания и кирпичных стен отсутствует.

14 сентября 2017 года истцом в адрес ответчика были направлены копии рабочей и сметной документации на капитальный ремонт тракторного склада. В данном письме истец также обозначил сдачу объекта после капитального ремонта и приглашал ответчика принять участие в сдаче-приемке работ по капитальному ремонту тракторного склада (т. 1, л.д. 96).

21.09.2017 комиссией в составе уполномоченных представителей истца и подрядной организации был подписан акт приемки законченного объекта строительства - шатровая крыша на тракторном складе. Указанный акт не был подписан уполномоченным представителем ответчика - Кипа Г.А. Данный представитель ответчика указал в акте, что данные работы были произведены арендатором незаконно, самовольно, без должных оснований (т. 1, л.д. 108).

Стоимость работ по капитальному ремонту кровли комбайнового цеха согласно справки № 1 от 30.09.2017 о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, акту приемки выполненных работ № 1 от 30.09.2017, справки № 2 от 02.10.2017 о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, акту приемки выполненных работ № 2 от 02.10.2017 составила 2 426 092 руб. 27 коп. (т. 1, л.д. 109-117).

11 октября 2017 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо исх. №92 от 06.10.2017 с требованием перечисления указанной суммы в адрес ООО «Залегощь-Агро» (т. 1, л.д. 121-123).

Данное требование истца было оставлено ответчиком без удовлетворения, истец произвел окончательную оплату подрядчику, перечислив 1 026 092 руб. 27 коп. в его адрес платежным поручением № 2435 от 03.11.2017 (т. 1, л.д. 120), в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ч. 1 ст. 611 ГК РФ указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу абз. 3 ч. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Из анализа указанных норм права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий: арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; проведенные арендатором работы должны относиться к капитальному ремонту; при условии, что арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

Истец указывает, что ответчик не давал согласие на проведение ремонта тракторного склада и уклонялся от его проведения.

Однако данный довод истца опровергается материалами дела.

Так, из письма ответчика от 06.03.2017 следует, что им был установлен срок проведения капитального ремонта тракторного склада - май-сентябрь 2019 года (т. 2, л.д. 10). 

Также письмом от 30.05.2017 ответчик сообщил, что арендодатель готов согласовать проведение необходимых работ при условии их оплаты арендатором в счет доли от последующей ежемесячной аренды (т. 1, л.д. 24).

Таким образом, ответчик давал согласие на ремонт, но в другой срок и при условии их оплаты арендатором в счет доли от последующей ежемесячной аренды.

Кроме того, в качестве обоснования неотложной необходимости проведения капитального ремонта кровли тракторного склада, истец указывает на наличие необходимости использования объекта аренды в предпринимательских целях.

Однако истцом представлен договор аренды от 07.05.2017, заключенный между истцом и гражданином ФИО5, по условиям которого истец получил во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 993,1 кв.м.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец был вынужден заключить данный договор на период проведения ремонтных работ на кровле тракторного склада для складирования зерна.

Пунктом 4.1 договора аренды от 07.05.2017 определен срок действия договора аренды с гражданином ФИО5 - до 7 апреля 2018 года, из чего следует, что необходимость хранения зерна у истца отсутствовала, об этом также свидетельствуют акт осмотра с фото-видеофиксацией и объяснения представителя истца о том, что у истца отсутствуют доказательства хранения зерна в здании тракторного склада как до его ремонта, так и после. 

Факт использования здания тракторного склада по целевому назначению подтвержден также представленной истцом книгой складского учета за 2016 – 2017 гг., согласно которой в апреле 2017 года в тракторный склад было выгружено 711,620 тонн зерна, в мае 2017 года – 91,72 тонны зерна.

Однако истцом не представлено документов, подтверждающих складирование зерна в здании тракторного склада после проведенных работ.

Также судом установлено, что истец арендовал здание тракторного склада с 2014 года и как следует из предыдущих договоров аренды и актов приема-передачи к ним, кровля тракторного склада с 2014 года требовала капитального ремонта. Однако, заключая последующие договоры аренды, в том числе и договор от 28.12.2016, истец не настаивал на установлении конкретных сроков проведения капитального ремонта кровли.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии неотложной необходимости в проведении ремонта тракторного склада с целью хранения в нем зерна, а также об отсутствии в действиях ответчика нарушений обязанности по проведению капитального ремонта кровли спорного здания.

Кроме того, истцом не доказано, что проведенный ремонт кровли является капитальным ремонтом.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

Суд, по заявлению истца, определением от 19.03.2018 назначил строительно-техническую экспертизу для разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-технические экспертизы и обследования».

Из заключения экспертов ФИО6 и ФИО7 от 01.06.2018 следует, что работы, проведённые ООО «Залегощь-Агро», в соответствии с договором подряда от 09.08.2017, заключённого с ООО «Авилон» в 2017 году по ремонту кровли  и наружной стены объекта недвижимого имущества – здание тракторного склада, площадью 1029,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, являются капитальным ремонтом.

Однако в ходе судебного заседания эксперты пояснили, что измерение высоты здания не проводилось, так как при обследовании выяснилось, что изменение высоты за счет устройства шатровой кровли не затронуло несущие конструкции здания. В ходе судебного заседания высоту здания с учетом измененной конструкции кровли назвать не смогли.

При таких обстоятельствах, выводы экспертов ФИО7 и ФИО6 об отнесении произведенных работ к капитальному ремонту нельзя признать обоснованными и достоверными.

Тот факт, что в рабочей документации ООО «Проектное бюро «Петрополис», сметной документации ООО «СтройРесурс», а также договоре подряда с ООО «Авилон» от 09.08.2017 № 18/07 произведенные работы названы капитальным ремонтом не исключает возможность отнесения фактически выполненных работ к реконструкции.

Так, ООО "ПСК "Спецстрой-700" в своем заключении № 362/407-О от 09.09.2017 указало на то, что выполненный строительным подрядчиком ремонт кровель не соответствует требованиям СНиП 3.04.10 «Изоляционные и кровельные работы». Осуществленные в 2014 году ремонтно-строительные работы выполнены с грубым нарушением нормативных документов, технологии производства кровельных работ, что привело к фактически полной утрате результатов этих работ и дальнейшему разрушению несущих и ограждающих конструкций здания.

Также в ходе проведения судебной экспертизы экспертами было установлено, что фактически выполненные строительные ремонтные работы по устройству кровли тракторного склада в части фактически затраченного объема пиломатериала, по наименованию работ, количеству затраченных объемов строительных материалов не соответствуют сметной документации. 

Кроме того, экспертами было установлено несоответствие требований рабочей документации, согласно которой была возведена кровля, требованиям безопасности, установленным Федеральным законом № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Из чего следует, что спорная кровля была возведена с рядом имевшихся нарушений требований безопасности.

Иных доказательств, подтверждающих возведение кровли тракторного склада в соответствии с действующими СНИП, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для вывода, о том, что существующая кровля соответствует требованиям безопасности и выполнена истцом в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 616 ГК РФ.

Все остальные доводы сторон, не приняты судом, как не имеющие правового значения при заявленных истцом предмете и основании иска.

При этом суд не установил в действиях истца злоупотребления правом.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по госпошлине согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца. 

Денежные средства, перечисленные ответчиком на депозит Арбитражного суда Орловской области для оплаты экспертизы, подлежат возврату.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 110, 167 – 171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

обществу с ограниченной ответственностью "Залегощь-Агро" (303561, Орловская область, Залегощенский район, поселок городского типа Залегощь, улица М. Горького, 87-А, ОГРН 

<

***>) в удовлетворении иска отказать.

Финансовому отделу Арбитражного суда Орловской области денежные средства, поступившие на депозит суда в сумме 62 300 руб., возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304391328800077) по следующим реквизитам:

получатель платежа: *********************

сч. № ******************

Волго-Вятский Банк ПАО Сбербанк г. Нижний Новгород

к/сч 30101810900000000603

БИК 042202603

в графе «Назначение платежа» указать: «Возврат денежных средств за проведение экспертизы по делу № А48-8960/2017».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его вынесения. 

Судья                                                 Л.П. Парфенова