АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12944/2017

г. Краснодар

13 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании представителя истца – общества с ограниченной ответственностью «Европа» (ИНН 2320005918, ОГРН 1022302951428) – Матыскина О.П. (доверенность от 11.11.2017), в отсутствие представителя ответчика – администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2018 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-12944/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Европа» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) об обязании заключить договор аренды от 31.05.2010 № 4900005824 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996, площадью 5235 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Батумское шоссе, с видом разрешенного использования – торговый комплекс, изложив пункт 3.2 договора в редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы и составляет 806 475 рублей 32 копейки» (с учетом изменения предмета исковых требований – т. 4, л. д. 111).

Решением от 01.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.08.2018, иск удовлетворен; на администрацию возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824, изложив его пункт 1.1 в редакции: «Изложить пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», а также отчетом об оценке недвижимого имущества от 26.03.2018 № 04/2018, и составляет 806 475 рублей»; распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что требования истца о внесении изменений в договор в части размера арендной платы (пункт 3.2) нацелены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой. Суды удовлетворили иск, приведя договорное условие об оплате в соответствие с требованиями законодательства.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что при наличии спора о достоверности величины рыночной либо иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с иным отчетом об оценке того же объекта, он подлежит разрешению судом, арбитражным судом в соответствии с подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, при том только до момента заключения договора. В соответствии с действующим законодательством лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и (или) существенного нарушения другой стороной.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить силе решение от 01.06.2018 и постановление от 05.08.2018, кассационную жалобу – без удовлетворения. По мнению истца, выводы судов, основанные на экспертном заключении, правомерны. Администрация ходатайств о повторной или дополнительной экспертизе не заявила, сомнений в подлинности заключения судебной экспертизы не установлено.

В судебном заседании представитель общества пояснил доводы отзыва. Администрация явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Сочи от 24.08.1993 № 661/1 обществу предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: ул. Батумское шоссе, п. Дагомыс, Лазаревский район, г. Сочи, общей площадью 0,26 га, на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2 № 426000481.

Постановлением главы администрации города Сочи от 17.06.2003 № 343/5 указанный земельный участок, с уточненной при межевании площадью 2592 кв. м, прошедший кадастровый учет (23:49:0125016:0032), предоставлен обществу в аренду.

19 апреля 2004 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4900003028 аренды земельного участка площадью 2592 кв. м, по адресу: ул. Батумское шоссе, п. Дагомыс, Лазаревский район, г. Сочи.

На данном земельном участке общество возвело строения: здание магазина (литера А) общей площадью 634,9 кв. м; здание магазина (литеры Б, Б1) общей площадью 395,5 кв. м; здание магазина (литера В) общей площадью 637, 2 кв. м.

Указанные обстоятельства явились предметом оценки в ходе рассмотрения дела № А32-22621/2007. Согласно решению Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2007 по названному делу за обществом 14.05.2009 зарегистрировано право собственности на указанные здания.

5 мая 2010 года администрация издала постановление № 487 «О предоставлении обществу в аренду земельного участка по улице Батумское шоссе в поселке Дагомыс в Лазаревском районе города Сочи с видом разрешенного использования – «торговый комплекс».

На основании указанного постановления департамент имущественных отношений администрации (далее – департамент) (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 31.05.2010 № 4900005824 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:3996 площадью 5235 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Батумское шоссе, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «торговый комплекс» (т. 1, л. д. 30 – 35).

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2010 № 290-О/20 и составляет 1 502 151 рубль.

На основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок от 29.09.2016 № 24/25-2016, подготовленного ООО «Консалтинг Групп», администрация произвела перерасчет размера годовой арендной платы, которая по состоянию на 20.09.2016 составила 2 083 178 рублей (т. 1, л. д. 37 – 99).

Письмом от 04.10.2016 № 27160/105-16 департамент уведомил общество об изменении размера годовой арендной платы, направив два экземпляра проекта дополнительного соглашения от 03.10.2016 к договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, общество обратилось к ООО «ГеоМаркер» для проведения оценки рыночной стоимости спорного земельного участка и определения величины (размера) годовой арендной платы.

По результатам проведенной ООО «ГеоМаркер» экспертизы, рыночная стоимость спорного земельного участка составила 58 737 тыс. рублей, стоимость годовой арендной платы – 881 тыс. рублей (т. 2, л. д. 3 – 99).

Считая отчет об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок от 29.09.2016 № 24/25-2016, составленный ООО «Консалтинг Групп», не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), общество направило в адрес администрации претензию и протокол разногласий по вопросу размера арендной платы.

Неурегулирование спора по вопросу размера арендной платы послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При рассмотрении дела суды правомерно указали, что фактически спор касается условий договора о размере арендной платы. Правоотношения сторон по своей правовой природе возникли из договора аренды земельного участка, подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса, общими нормами обязательственного права части первой Гражданского кодекса, а также специальным отраслевым законодательством.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку разногласия возникли относительно размера рыночной стоимости земельного участка, по делу назначена нормативно-методическая экспертиза, проведение которой поручено ООО «КубаньТехСтройЭксперт». По итогам экспертизы установлено, что отчет от 20.09.2016 № 24/25-2016 не соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности.

Определением от 27.12.2017 судом назначена судебная оценочная экспертиза, порученная ООО «КубаньТехСтройЭксперт», которой величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.03.2018 определена в отчете об оценке от 26.03.2018 № 04/2018 и составила 53 765 021 рубль.

Таким образом, размер годовой арендной платы по договору аренды от 31.05.2010 № 4900005824 составил 806 475 рублей (53 765 021 рубль х 1,5%).

С учетом выводов, сделанных в отчете об оценке от 26.03.2018 № 04/2018, суды правомерно удовлетворили требования истца, возложив на ответчика обязанность изложить пункт 3.2 спорного договора в редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699, а также отчетом об оценке недвижимого имущества № 04/2018 от 26.03.2018, и составляет 806 475 рублей».

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального права.

Основания для отмены или изменения решения от 01.06.2018 и апелляционного постановления от 05.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2018 по делу № А32-12944/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Я.Е. Волков