АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-594/2019

г. Магадан

23 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.08.2019 года

Решение в полном объёме изготовлено 23.08.2019 года

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Липина В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

...>, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лера» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании обеспечить беспрепятственное использование объектов – помещений, арендованных по договорам № 2572 и № 2575 от 19.12.2016,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное государственное унитарное предприятие «Почта России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице филиала - УФПС Магаданской области

при участии представителей:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 01.02.2019, ордер № 1297 от 06.05.2019; П.М. Тарабан, представитель, доверенность № 49АА 0251335 зарегистрирована в реестре 49/17-н/49-2018-2-1014 от 04.05.2018; 

от ответчика – ФИО3, представитель, доверенность № 49 АА 0267351 зарегистрирована в реестре 49/5-н/49-2018-8-579 от 18.12.2018, ордер № 05/238 от 11.06.2019; ФИО4, директор, приказ № 2 от 18.12.2012;

от третьего лица – ФИО5, главный юрисконсульт, доверенность № 11.8.12-50 от 26.03.2019; 

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» (далее – ООО «Т-Капитал»), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением б/д, б/н к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Лера» (далее – ООО «Лера») об обязании обеспечить беспрепятственное использование объектов – помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, арендованных по договорам аренды № 2572 и № 2575 от 19.12.016, путём демонтажа оборудования (торговые прилавки), принадлежащие ООО «Лера».

В материально-правовое обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 304, 305, 306, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также на представленные доказательства.

В судебном заседании представители истца предъявленные требования поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении б/д, б/н (т. 1 л.д. 5-8), дополнительных письменных пояснениях (т. 3 л.д. 35-37), дополнительных пояснениях б/д, б/н, поступивших в материалы дела 19.08.2019, устно пояснили обоснованность заявленных требований, в частности указали, что 19.12.2016 ФГУП «Почта России» в лице УФПС Магаданской области - Филиала ФГУП «Почта России» были проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Почта России».

Объектами аренды являлись помещения в здании отделения почтовой связи п. Синегорье, передача помещений в аренду произведена с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области, которое выражено в письме от 20.10.2016 № ОЯ-03/2158 (т. 2 л.д. 84-86).

По итогам аукциона заключены договора аренды: с ООО «Лера» договор аренды № 2574 от 19.12.2016, с ООО «Т-Капитал» договоры аренды № 2572 и № 2575 от 19.12.2016.

В соответствии с заключенными договорами аренды истец и ответчик арендуют следующие площади:

- ООО «Лера» арендует площадь 113,9 кв.м., которая складывается из площади помещения № 17 - 66,5 кв.м., и части площади в помещении № 19 - 47,4 кв.м.;

- ООО «Т-Капитал» арендует по договору № 2575 площадь 88,9 кв.м., по договору № 2572 площадь 25 кв.м. Арендуемая истцом по обоим договорам площадь складывается из площади помещений: № 21 - 5,7 кв.м., площади помещения № 18- 33,7 кв.м., части площади в помещении № 19 - 71,5 кв.м., и 3 кв.м., в совокупности в помещении № 19 - 74,5 кв.м.

Номера помещений и их площадь указаны в названных договорах в соответствии с данными технического паспорта на здание отделения почтовой связи, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация» 15.03.2013.

Согласно Протоколу подведения итогов Открытого аукциона в бумажной форме № 221116/0344048/01 от 19.12.2016 (т. 2 л.д. 87-89), договора аренды должны были быть заключены на условиях, предусмотренных документацией об Аукционе.

Письмом от 20.11.2018 за № 11.8.5/212, директор УФПС Магаданской области - Филиал ФГУП «Почта России» ФИО6 довел до сведения всех Арендаторов, что, во избежание возникновения разногласий, арендаторам следует привести занимаемые площади в соответствие с площадями по договорам аренды и согласно границ арендуемых площадей, изложенных на плане первого этажа. Самовольное изменение границ арендуемых площадей запрещено. 

Также представители истца указали, что согласно Планам первого этажа к Договорам аренды, ООО «Т-Капитал» арендует помещение № 19 общей площадью 74,5 кв.м., и помещение № 18 общей площадью 33,7 кв.м. Однако, фактически, арендованная истцом часть помещения № 19 используется в предпринимательской деятельности им не полностью, а на 19,8 кв.м. меньше, так как арендованную истцом площадь частично занимает ответчик и использует в своей предпринимательской деятельности.

Аналогичная ситуация сложилась и на арендованной истцом площади помещения № 18, где ответчик самовольно использует арендованную истцом площадь размером 6 кв.м.

На основании изложенного, представители истца полагают, что ответчик чинит препятствия во владении, пользовании в полном объёме арендованных истцом помещений в соответствии договорами аренды №№ 2572, 2575, и определённых Планом границ помещений по адресу: 

<

...>. В обоснование своей правовой позиции приобщили в материалы дела фотографии помещений, расположенных по вышеуказанному адресу.

Представители ответчика в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 14.05.2019, дополнительном пояснении б/н от 19.08.2019, полагают что ООО «Лера» добросовестно исполняет условия договора аренды № 2574 от 19.12.2016 и пользуется помещениями в пределах границ площадей, переданных ему на основании указанного договора аренды, тем самым противоправность действий ответчика отсутствует. 

В частности отметили, что технический паспорт от 17.03.2013 на аукционе 19.12.2016 в качестве аукционной документации не представлялся. Кроме того, данный технический паспорт не являлся частью аукционной документации, предусмотренной Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

При этом в аукционной документации полностью отсутствует информация о технических характеристиках всех объектов, являющихся предметом аукциона, а именно сведения об этажности здания, количестве помещении в нём, границах этих помещений, материалах, использованных при строительстве здания, наличии коммуникаций, годе ввода в эксплуатацию и другие сведения.

Указанные в извещении и аукционной документации о проведении аукциона сведения являются всего лишь описанием места расположения имущества (адрес) и указанием площади (при этом не указано, на каком этаже здания они располагаются), сведении о каких-либо технических характеристиках имущества аукционная документация не содержит. Так из аукционной документации, по мнению представителей ответчика, невозможно установить каким образом в помещении № 19 общей площадью 127,5 кв.м на плане можно определить границы площади объекта аукциона в лоте № 1 в размере 3 кв.м, в лоте № 2 в размере 71,5 кв.м, в лоте № 5 в размере 47,4 кв.м, при том, что на плане вообще нет никаких границ.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержала правовую позицию, изложенную в письменном мнении № 11.8.12-113 от 23.05.2019, дала устные пояснения по существу заявленных требований и возражений, в частности указала, что передача помещений в аренду произведена с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области, которое выражено в письме от 20.10.2016 № ОЯ-03/2158.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в деле доказательства, с учётом норм материального и процессуального права, суд пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

Из материалов дела установлено, что ФГУП «Почта России» владеет на праве хозяйственного ведения объектом недвижимости - нежилым зданием, расположенным в пос. Синегорье, Ягоднинского района, Магаданской области, по ул. Комсомольская, 3, что подтверждается регистрацией права хозяйственного ведения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2011, запись № 49-49-01/004/2011-395 (т.2 л.д.132).

Право собственности на указанный объект недвижимости принадлежит Российской Федерации, что подтверждается регистрацией права хозяйственного ведения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.02.2011, запись № 49-49-01/004/2011-394 (т.2 л.д.131).

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

19.12.2016 ФГУП «Почта России» в лице УФПС Магаданской области - Филиала ФГУП «Почта России» на основе аукционной документации (т. 3 л.д. 59-77) были проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Почта России».

Объектами аренды являлись помещения в здании отделения почтовой связи п. Синегорье, передача помещений в аренду произведена с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Магаданской области, которое выражено в письме от 20.10.2016 № ОЯ-03/2158 (т. 2 л.д. 84-86).

По итогам аукциона заключены договора аренды: с ООО «Лера» договор аренды № 2574 от 19.12.2016 (т. 2 л.д. 39-54), с ООО «Т-Капитал» договоры аренды № 2572 и № 2575 от 19.12.2016 (т. 2 л.д. 60-93).

В соответствии с заключенными договорами аренды истец и ответчик арендуют следующие площади:

- ООО «Лера» арендует площадь 113,9 кв.м., которая складывается из площади помещения № 17 - 66,5 кв.м., и части площади в помещении № 19 - 47,4 кв.м.;

- ООО «Т-Капитал» арендует по договору № 2575 площадь 88,9 кв.м., по договору № 2572 площадь 25 кв.м. Арендуемая истцом по обоим договорам площадь складывается из площади помещений: № 21 - 5,7 кв.м., площади помещения № 18- 33,7 кв.м., части площади в помещении № 19 - 71,5 кв.м., и 3 кв.м., в совокупности в помещении № 19 - 74,5 кв.м.

Номера помещений и их площадь указаны в названных договорах в соответствии с данными технического паспорта на здание отделения почтовой связи, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация» 15.03.2013.

Согласно Протоколу подведения итогов Открытого аукциона в бумажной форме № 221116/0344048/01 от 19.12.2016 (т. 2 л.д. 87-89), договора аренды должны были быть заключены на условиях, предусмотренных документацией об Аукционе.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Из материалов дела установлено, что ФГУП «Почта России» в лице УФПС Магаданской области - Филиала ФГУП «Почта России» на аукцион были выставлены следующие нежилые помещения, расположенные в нежилом здании в пос. Синегорье, Ягоднинского района, Магаданской области, по ул. Комсомольская, д.3:

Лот № 1 общей площадью 25,0 кв.м. включая часть комнаты № 18 площадью 22 кв.м. и часть комнаты № 19 площадью 3 кв.м. – в дальнейшем заключен договор аренды № 2572 с ООО «Т-Капитал»;

Лот № 2 общей площадью 88,9 кв.м. включая часть комнаты № 18 площадью 11,7 кв.м., часть комнаты № 19 площадью 71,5 кв.м. и комнату № 21 площадью 5,7 кв.м. – в дальнейшем заключен договор аренды № 2575 с ООО «Т-Капитал»;

Лот № 5 общей площадью 113,9 кв.м. включая часть комнаты № 17 площадью 66,5 кв.м. и часть комнаты № 19 площадью 47,4 кв.м. – в дальнейшем заключен договор аренды № 2574 с ООО «Лера».

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 2572 арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> для использования под розничную торговлю. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору. Площадь передаваемого в аренду объекта – 25,0 кв.м.

В соответствии с приложением № 3 к названному договору аренды (т. 2 л.д. 91) в состав помещений передаваемого в аренду объекта входят:

Этаж

Номер помещения

Номер комнаты по плану БТИ

Назначение помещения (комнаты) в соответствии с документацией БТИ

Площадь в кв.м

1 этаж

№ 18

№ 18

склад

22,0

№ 19 

№ 19

Торговый зал

3,0

Итого:

25,0

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 2575 арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> для использования под розничную торговлю. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору. Площадь передаваемого в аренду объекта – 88,9 кв.м.

В соответствии с приложением № 3 к названному договору аренды (т. 2 л.д. 73) в состав помещений передаваемого в аренду объекта входят:

Этаж

Номер помещения

Номер комнаты по плану БТИ

Назначение помещения (комнаты) в соответствии с документацией БТИ

Площадь в кв.м

1 этаж

№ 18

№ 18

склад

11,7

№ 19 

№ 19

Торговый зал

71,5

№ 21

№ 21

кабинет

5,7

Итого:

88,9

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 2574 арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> для использования под розничную торговлю. Состав помещений передаваемого в аренду объекта указан в приложении № 3 к настоящему договору. Площадь передаваемого в аренду объекта – 113,9 кв.м.

В соответствии с приложением № 3 к названному договору аренды (т. 2 л.д. 53), представленному стороной истца и стороной третьего лица, в состав помещений передаваемого в аренду объекта входят:

Этаж

Номер помещения

Номер комнаты по плану БТИ

Назначение помещения (комнаты) в соответствии с документацией БТИ

Площадь в кв.м

1 этаж

№ 17

№ 17

склад

66,5

№ 19 

№ 19

Торговый зал

47,4

Итого:

113,9

При этом в соответствии с приложением № 3 к названному договору аренды (т. 1 л.д. 111), представленному стороной ответчика, в состав помещений передаваемого в аренду объекта входят:

Этаж

Номер помещения

Номер комнаты по плану БТИ

Назначение помещения (комнаты) в соответствии с документацией БТИ

Площадь в кв.м

1 этаж

№ 17

№ 17

склад

5,5

№ 20 

№ 20

склад

40,3

№ 22

№ 22

Торговый зал

67,2

Итого:

113,0

В судебном заседании установлено, что из содержания вышеназванных договоров аренды, приложений к ним не возможно определённо установить имущество (расположение нежилых помещений, границы площадей и иные характеристики), подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Названные договоры аренды не содержат характеристик в своей совокупности индивидуализирующих объект аренды. 

Из материалов дела следует, что невозможно их установить и из аукционной документации, подготовленной при проведении торгов на право заключения договора аренды федерального имущества, находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Почта России».

Ссылки представителей истца и третьего лица на данные технического паспорта на здание отделения почтовой связи, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация» 15.03.2013, в частности на план первого этажа (т. 1 л.д. 49, т. 2 л.д. 58, 74, 90, 126) оцениваются судом критически и признаются несостоятельными, поскольку ни сам технический паспорт, ни план первого этажа не поименованы в вышеуказанных договорах аренды в качестве приложения к ним, и не являются неотъемлемыми частями названных договоров аренды.

Более того, по данным технического паспорта невозможно установить каким образом, например в помещении № 19 общей площадью 127,5 кв.м на плане можно определить границы площади объекта аукциона в лоте № 1 в размере 3 кв.м, в лоте № 2 в размере 71,5 кв.м, и в лоте № 5 в размере 47,4 кв.м, поскольку на плане какие-либо границы арендуемых площадей не указаны (т. 2 л.д. 126).

При этом, как верно указано представителем ответчика, технический паспорт на здание отделения почтовой связи 2013 года не являлся частью аукционной документации. Доказательства обратного суду не представлены.

Ссылки представителей истца в судебном заседании на планы первого этажа (т. 1 л.д. 49, т. 2 л.д. 58, 74, 90) как на приложение к договорам аренды, и как на документы, определяющие предмет договора аренды, также признаются судом несостоятельными.

Так в судебном заседании из пояснений представителя истца ФИО7 установлено, что до 2018 года какие-либо границы арендуемых площадей на плане первого этажа отсутствовали. 

В связи с чем, 20.11.2018 УФПС Магаданской области – Филиал ФГУП «Почта России» по запросу ООО «Т-Капитал» направило в адрес истца и ответчика письмо, согласно которому в связи с отсутствием в договорах аренды № 2572 от 19.12.2016, № 2574 от 19.12.2016 и № 2575 от 19.12.2016 границ арендуемых площадей и во избежание возникновения разногласий по данному поводу, арендаторам предлагалось привести занимаемые площади в соответствие с площадями по договорам аренды и согласно границ арендуемых площадей, изложенных на плане первого этажа в приложении к настоящему письму (т. 1 л.д. 49, 50).

Вместе с тем, разногласия между истцом и ответчиком по вопросу определения границ арендуемых площадей, данное письмо не исключило, о чём свидетельствует настоящий спор.

Таким образом, установлено, что при заключении вышеуказанных договоров аренды по итогам проведённого аукциона сторонами не были определены существенные условия договора, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендаторам в качестве объекта аренды.

Названные планы первого этажа с нанесёнными УФПС Магаданской области – Филиал ФГУП «Почта России» границами арендуемых площадей были изготовлены Арендодателем лишь в 2018 году, а следовательно, при заключении договоров аренды – 19.12.2016 отсутствовали.

В судебном заседании представитель третьего лица также пояснил, что границы передаваемых в аренду помещений не были обозначены, в связи с чем, установить границы арендуемых площадей внутри арендуемых помещений невозможно.

Свидетельские показания, отражённые в протоколе судебного заседания от 23.07.2017 составленного с использованием средств аудиозаписи, касаются обстоятельств изготовления технического паспорта от 17.12.2014 и использования при проведении аукциона технического паспорта 2013 года, не имеют существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку, как установлено в ходе судебного разбирательства, ни технический паспорт 2013 года, ни технический паспорт 2014 года не являлись частью аукционной документации и не являются приложениями к вышеуказанным договорам аренды.

В силу статей 304 и 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пунктом 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Поскольку в судебном заседании установлено, что при заключении вышеуказанных договоров аренды по итогам проведённого аукциона сторонами не были определены существенные условия договора, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендаторам в качестве объекта аренды, суд пришёл к выводу, что договоры аренды № 2574, № 2572 и № 2575 от 19.12.2016 не могут считаться заключенными. 

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Предъявленное истцом требование по своей сути направлено на защиту его права по незаключенному договору.

При таких обстоятельствах, истцом не доказано, что он является лицом, владеющим спорным имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

В результате суд не установил подлежащее судебной защите право или законный интерес истца, основанные на заключённом в соответствии с ГК РФ договоре аренды спорного имущества.

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Иные доводы, представленные сторонами в обоснование своих правовых позиций, уточняют их основные доводы и признаются судом не имеющими существенного правового значения.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, уплачивается государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Истцом при обращении в арбитражный суд, по чеку-ордеру от 18.03.2019, была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей (т. 1 л.д. 11)

Следовательно, с истца в доход федерального бюджета дополнительно подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

В соответствии со статьёй 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объёме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Т-Капитал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Магаданской области.

Вступившее в силу решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья                                                                 В.В. Липин