АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19463/2019

01 июня 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 28  мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>, 

дело по заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 857 104 руб. 26 коп., 

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.10.2019, служебное удостоверение,

от ответчика – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой» (далее – ООО «СибПромСтрой», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2767-К-32-А:

-  по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 258 322,58 руб., а также по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб.;

- по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 781 677,42 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

Согласно представленного отзыва на заявление, ответчик указал, что на части земельного участка построен жилой дом, введённый в эксплуатацию, право собственности на квартиры в котором зарегистрированы за физическими лицами в 2015 году. В связи с чем, начисление арендной платы за весь земельный участок неправомерно. Кроме того, просил снизить размер неустойки.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, указав, что в случае уменьшения площади земельного участка, за который подлежит взысканию арендная плата, необходимо исключить только площадь земельного участка по обрезу фундамента жилого дома.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.  

05.07.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и закрытым акционерным обществом «Акционерная строительная компания крупнопанельного домостроения» заключен договор аренды № ДГУ/12-2767-К-32-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096, расположенного по адресу: г. Омск, Кировский административный округ, ул. 3-я Любинская, д. 30.

В соответствии с протоколом № 1-1 приёма заявок от 27.04.2012 года, протоколом № 2-1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 02.05.2012 (далее - протокол № 2) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8690 кв.м.

17.07.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) произведена государственная регистрация договора.

В соответствии договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 произведена замена арендатора: закрытого акционерного общества «Акционерная строительная компания крупнопанельного домостроения» на общество с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой».

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы за предоставленный участок определяется в соответствии с Протоколом № 2 и составляет 104 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.10.2018 по делу № А46-17211/2018 заявление о признании ООО «СибПромСтрой» банкротом было принято к производству.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.01.2019 по делу № А46-17211/2018 общество с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой» признано несостоятельным (банкротом). В отношении ООО «СибПромСтрой» открыто конкурсное производство, сроком на один год (до 15.01.2020). Конкурсным управляющим утверждён ФИО2 (ИНН 

<

***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих - 13843, адрес для направления корреспонденции: 644074, 

<

...>).

Публикация сообщения, в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о бан1фотстве) о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства, состоялась в газете «Коммерсантъ» от 26.01.2019 № 14.

Департамент указывает, что у ответчика возникла задолженность по вышеуказанному договору аренды:

-по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 258 322,58 руб., а также по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб.;

- по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 781 677,42 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

27.08.2019 письмом Исх-ДИО/11718 в адрес конкурсного управляющего ООО «СибПромСтрой» ФИО2 направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в размере 781 677,42 руб., а также пени за период 16.08.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб., по договору № ДГУ/12-2767-К-32-А, которое исполнено арендатором не было.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № ДГУ/12-2767-К-32-А, в добровольном порядке ООО «СибПромСтрой» в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика основного долга и договорной неустойки, начисленной на сумму задолженности.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.   

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096 площадью 8690 кв.м. 

Земельный участок предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома. 

05.11.2014 г. ответчику Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска выдано разрешение на строительство. Разрешение выдано в отношении строительства 10-ти этажного многоквартирного жилого дома 1-й и 2-й этапы строительства. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 8690 кв.м. 

Первый этап строительства завершен. Ответчику 20.06.2018 г. Департаментом строительства Администрации г. Омска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В данном разрешение указано, что введенный в эксплуатацию жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100902:1096. 

Квартиры в данном доме переданы участникам строительства, которые зарегистрировали за собой прав собственности на них. Жилой дом передан на обслуживание в управляющую компанию. Собственники помещений в данном доме осуществляют все права общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме.

В материалы дела представлены доказательства регистрации права собственности физических лиц на квартиры в жилом доме, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096.

Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок, который предоставлялся для строительства многоквартирных жилых домой (1-ая и 2-ая очереди строительства), частично застроен. На данном земельном участке построен и введен в эксплуатацию жилой дом, квартиры в которых приобретены в собственность физических лиц до начала искового периода.

В соответствии с частью 1 статьи 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.

Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется. Между тем, отсутствуют и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка. 

Таким образом, по убеждению суда, необходимо исчислять размер арендной платы, с учетом исключения площади участка, необходимого для использования и эксплуатации жилого дома, введенного в эксплуатацию.

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096 составляет 8 690 кв.м.

Согласно сведениям генерального плана, являющегося частью проектной документации, площадь участка 1ой очереди строительства составляет 4 002 кв.м., площадь участка 2ой очереди строительства составляет 4 688 кв.м.

В связи с чем, суд полагает необходимым рассчитывать размер арендной платы исходя из площади – 4 688 кв.м.

При этом, подлежат отклонению доводы истца о том, что в случае уменьшения площади земельного участка, за который подлежит взысканию арендная плата, необходимо исключить только площадь земельного участка по обрезу фундамента жилого дома, поскольку согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С учетом изложенной выше правовой позиции требование о взыскании арендной платы и неустойки являются обоснованными по праву и подлежат удовлетворению исходя из следующей площади - 4 688 кв.м.

Доводы Департамента о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, что, по мнению Департамента, позволяет ему начислять арендную плату на всю площадь участка, не принимаются судом учитывая, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Как следует из расчета, проверенного судом и признанного верным, с учетом приведенных выше положений об определении размера площади земельного участка (4 688 кв.м.), размер арендной платы в месяц составляет 56 104 руб. 95 коп., в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по договору аренды земельного участка ДГУ/12-2767-К-32-А: по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 139 357,46 руб., по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 421 692,04 руб.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить требования о взыскании задолженности по арендной плате в данной части.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени по указанному договору за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб., а также за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Вместе с тем, при расчете размера пени необходимо учитывать определенный выше размер задолженности по основному долгу.

Согласно расчету, с учетом определенного выше размера арендной платы, размер задолженности по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 составляет5 858,44руб.; а также размер задолженности пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 46 539,96 руб.

Между тем, ссылаясь в обоснование своих возражений на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик указывает на чрезмерно высокий размер установленного договором аренды размера пени и просит уменьшить сумму пени, взыскиваемую за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение от 21.12.2000 N 263-О), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В рассматриваемом случае, суд не усматривает оснований для снижения размера пени, рассчитанной исходя из 0,1 процента за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить требования о взыскании задолженности по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в размере5 858,44 руб.; а также по пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в размере46 539,96 руб.

В удовлетворении требований в остальной части – отказать.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 15 269  рублей. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; зарегистрированного по адресу: 644090, 

<

...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 21.02.2006) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 11.09.1997, зарегистрированного по адресу: 644043, 

<

...>, задолженность по договору аренды земельного участка № ДГУ/12-2767-К-32-А:

-  по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 139 357,46 руб., а также по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 5 858,44 руб.;

- по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 421 692,04 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 46 539,96 руб.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СибПромСтрой» (ИНН 5503097051, ОГРН 1065503014092; зарегистрированного по адресу: 644090, г. Омск, ул. Заозерная, д. 17, корп. 1, пом. 52; зарегистрированного в качестве юридического лица 21.02.2006) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 269рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.  

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.В. Пермяков