АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-1681/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  18 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 октября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Шабановой Г.А.

судей							Григорьева Д.В.

								Черноусовой О.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Мейранс А.Г., 

рассмотрел в судебном заседании с использованием средств (аудиозаписи) видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение от 09.04.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Савинов А.В.) и постановление от 06.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу № А46-1681/2018 по заявлению публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» (109147, город Москва, улица Марксистская, 4, ИНН 7740000076, ОГРН 1027700149124) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, город Омск, улица Орджоникидзе, 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524) об оспаривании отказа в государственной регистрации.

Другие лица, участвующие в деле: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Омский государственный медицинский университет» Министерства здравоохранения Российской Федерации, Министерство здравоохранения Омской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) в заседании участвовали представители: 

от публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы» – Терехова О.В. по доверенности от 06.12.2017, 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – Бобровник Ю.А. по доверенности от 25.12.2017.

Суд установил:

публичное акционерное общество «Мобильные ТелеСистемы» (далее –         ПАО «МТС», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление, регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды части крыши здания от 17.02.2017 № 32А, изложенного в уведомлении от 19.01.2018 № 55/203/001/2017-2583, и обязании устранить допущенное нарушение его прав и законных интересов. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Омский государственный медицинский университет» Министерства здравоохранения Российской Федерации (далее – учреждение), Министерство здравоохранения Омской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области. 

Решением от 09.04.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования ПАО «МТС» удовлетворены; оспариваемый отказ признан незаконным, на управление возложена обязанность зарегистрировать договор аренды части крыши здания от 17.02.2017 № 32А. 

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит указанные судебные акты, отменить и отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.

Податель жалобы считает оспариваемый отказ правомерным, поскольку часть крыши не обладает признаками обособленности и изолированности, не может являться самостоятельным объектом аренды.

В отзывах на кассационную жалобу ПАО «МТС» и учреждение, соглашаясь с выводами судов, просят принятые по делу судебные акты оставить без изменения. 

Иными лицами отзывы на кассационную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не представлены.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзывах на нее, выступлении присутствующих в заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Как следует из материалов дела, 17.02.2017 между учреждением и (арендодатель) и ПАО «МТС» (арендатор) заключен договор аренды части крыши здания № 32А, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование для размещения оборудования базовой станции ПАО «МТС» на части конструктивного элемента - часть крыши многоквартирного жилого дома (общежитие) площадью 3467,3 кв.м, инвентарный номер 670190, Литер Е, этажность: 6, по адресу: г. Омск, ул. Спартаковская, 14, кадастровый номер здания 55:36:040115:2260 (пункт 1.1 договора); объект аренды - не являющаяся помещением отдельная часть здания, указанного в пункте 1.1 договора, представляет собой часть поверхности крыши общей площадью 17 кв.м (приложение № 1) (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора описание передаваемого в пользование объекта аренды соответствует данным, содержащимся в кадастровом паспорте многоквартирного жилого дома (общежитие), и является достаточным для его надлежащего использования в соответствии с целями, определенными в пункте 1.1 договора.

Конкретный состав объекта аренды с указанием площади и его технического состояния указываются в акте приема-передачи объекта аренды (приложение № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора).

23.03.2017 ПАО «МТС» обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды части крыши здания от 17.02.2017 № 32А, приложив к нему: договор аренды части крыши здания от 17.02.2017 № 32А, платежное поручение от 02.03.2017 № 10215, доверенности от 12.12.2016 и от 26.01.2017, приказы Министерства здравоохранения Российской Федерации от 28.06.2016 № 160ПК,                           от 21.10.2016 № 287ПК, от 29.12.2016 № 348ПК.

Уведомлением от 04.04.2017 № 55/203/001/2017-2583 регистрирующий орган сообщил обществу о приостановлении государственной регистрации права на срок до 04.07.2017 в соответствии с пунктами 5, 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон  № 218-ФЗ). 

03.07.2017 на основании заявления ПАО «МТС» управлением продлен на 6 месяцев срок приостановления осуществления действий по государственной регистрации договора аренды. 

Недостатки, выявленные в представленных для государственной регистрации документах и отмеченные в уведомлении от 04.04.2017, обществом устранены.

Уведомлением от 19.01.2018 № 55/203/001/2017-2583 регистрирующий орган отказал в проведении государственной регистрации со ссылкой на пункт 34 части 1 статьи 26, статью 27, часть 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ.

Не согласившись с указанным отказом, ПАО «МТС» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные обществом требования, сочтя оспариваемый отказ противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции исходит из доводов кассационной жалобы и конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона. 

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что статья 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания или помещения (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что условие о предмете договора аренды от 17.02.2017 № 32А сторонами согласовано, объект аренды должным образом индивидуализирован. 

Вопреки позиции управления нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной и неизолированной части объекта недвижимости.

С учетом изложенного арбитражные суды правомерно удовлетворили заявленные ПАО «МТС» требования, признав оспариваемый отказ управления незаконным и возложили на него обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества.

Иное толкование подателем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.04.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-1681/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Г.А. Шабанова

Судьи									Д.В. Григорьев

										О.Ю. Черноусова