АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45- 13355/2020

г. Новосибирск

26 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года

           Решение в полном объеме изготовлено    26 октября 2020 года

 

       Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Хорошуля Л.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску мэрии 

<

...>, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630099, ОГРН  

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ул. Немировича-Данченко, д. 28/2, кв. 40, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630079, ОГРНИП 316547600083976)

об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов, 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ул. Немировича-Данченко, д. 28/2, кв. 40, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630079, ОГРНИП 316547600083976)

к мэрии 

<

...>, г. Новосибирск, Новосибирская обл., 630099, ОГРН  

<

***>)

о признании права собственности,

при участии представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 10.07.2020,

                                                 У С Т А Н О В И Л:

       мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) с иском об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051135:804, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, улица Ивана Титкова.

       ИП ФИО2 подан встречный иск о признании права собственности на здание административного назначения с кадастровым номером 54:35:051135:804 общей площадью 4 497 кв.м, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, улица Ивана Титкова, 20/1.

     Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

     Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

       По первоначальному иску.

       Требования мэрии по первоначальному иску, обоснованные ссылкой на статьи 8, 12, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ответчика на объект незавершенного строительства; разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию отсутствует; договор аренды земельного участка от 10.01.2017 №127461, заключенный сроком действия до 10.03.2020, прекратил свое действие; имеются все основания для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

       ИП ФИО2 отклонил требования мэрии как необоснованные, ссылаясь на 100-процентную степень готовности спорного объекта недвижимости, работоспособное состояние которого свидетельствует о полной готовности к эксплуатации.

       Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) 10.01.2017  заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №127461т, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:314, площадью 5939 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставляется для завершения строительства общественного здания административного назначения. Срок действия договора с 10.01.2017 до 10.03.2020.

      Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – дата регистрации 19.01.2017, номер регистрации 54:35:051135:314-54/001/2017-1.

       Согласно сведениям ЕГРН от 18.03.2020 ИП ФИО2 является правообладателем объекта незавершенного строительства – общественного здания административного назначения, степень готовности объекта незавершенного строительства 90%. 

       Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, разрешение на ввод объекта капитального строительства ответчику не выдавалось, срок действия договора аренды земельного участка  истек, мэрия обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

       ИП ФИО2, организуя защиту против иска мэрии, представил в материалы дела заключение кадастрового инженера №01/06 от 08.06.2020,  выполненное ООО «Геолидер», свидетельствующее о том, что степень готовности объекта капитального строительства с кадастровым номером 54:35:051135:804, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:314 по адресу: 

<

...> составляет 100 процентов.

       Достоверность указанного заключения кадастрового инженера мэрией документально не опровергнуто, ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью установления степени готовности спорного объекта не заявлено.

       Из акта осмотра земельного участка №817696 от 15.04.2020, составленного консультантом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска, следует, что на момент осмотра на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:314 расположено нежилое строение. Визуально строительство указанного строения конструктивно полностью завершено. Земельный участок освоен.

       В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

       Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

       В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

       Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

       В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.       

       Поскольку материалами дела подтвержден факт завершения строительства объекта, отсутствуют основания для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ, которая предусматривает в качестве одного из условий изъятия незавершение строительства объекта.

       Довод мэрии об отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию судом отклоняется, поскольку согласно статье 1 ГрК РФ единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт незавершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию, и истец не представил доказательств незавершения строительства объекта.

       При изложенных обстоятельствах требования мэрии по первоначальному иску удовлетворению не подлежат.

 

       По встречному иску.

       Требования ИП ФИО2 по встречному иску, обоснованные ссылкой на статьи 222 ГК РФ, мотивированы необходимостью постановки на кадастровый учет и осуществления государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, находящийся в работоспособном состоянии и отвечающий всем требованиям безопасности.

       Мэрия письменным отзывом отклонила требования истца по встречному иску как необоснованные.

       Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) 10.01.2017  заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №127461т, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051135:314, площадью 5939 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставляется для завершения строительства общественного здания административного назначения. Срок действия договора с 10.01.2017 до 10.03.2020.

      Указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – дата регистрации 19.01.2017, номер регистрации 54:35:051135:314-54/001/2017-1.

       Мэрией истцу был выдан градостроительный план земельного участка, выдано разрешение на строительство №54-Ru54303000-210-2017 от 16.11.2017.

       За ИП ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства – общественное здание административного назначения с кадастровым номером 54:35:051135:804, расположенным по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, улица Ивана Титкова, со степенью готовности 90%, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 16.03.2020.

       В настоящее время ответчику уведомлением управления архитектурно-строительной инспекции города Новосибирска от 29.06.2020 №11/1/11.1-04-02005 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.      

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в указанной статье Кодекса определены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, должны квалифицироваться как самовольная постройка:

- возведение сооружения с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- возведение такого строения без получения на это необходимых разрешений;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

       Судом установлено, что строительство объекта осуществлялось истцом на основании разрешения на строительство, но разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию получено не было, что позволяет суду квалифицировать спорную постройку как самовольную.

       Согласно представленному истцом строительно-техническому заключению №Т.617.1.20 от 16.04.2020, подготовленному ООО «НовоСтройЭксперт»,  размещение в границах земельного участка с кадастровым номером 35:051135:314 здания - общественного здания административного назначения допустимо и, как следствие, не противоречит требованиям действующих Правил землепользования и застройки города Новосибирска.

       Несущие и ограждающие конструкции здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:314 по адресу: 

<

...>, запроектированы в соответствии с «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года)» Статья 7. «Требования механической безопасности», Статья 16. «Требования к обеспечению механической безопасности здания или сооружения».

       Несущие и ограждающие конструкции обследуемого общественного здания административного назначения запроектированы в соответствии с СП

70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная

редакция СНиП 3.03.01-87», дальнейшая эксплуатация нежилого здания не

представляет угрозы жизни и здоровью находящихся в здании граждан, что

соответствует СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения.

Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями N 1-4)» п.п.6.1. Здание должно быть возведено и оборудовано таким образом, чтобы

предупредить возможность получения травм посетителями и работающими в

нем при передвижении внутри и около здания, при входе и выходе из здания, а также при пользовании его подвижными элементами и инженерным

оборудованием».

       Соответствие данного объекта строительным нормам и правилам обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, не нарушает права и законные интересы граждан, пригодно для использования в качестве места помещений общественного назначения.

       Заключением от 22.04.2020 №154/04-2020, подготовленным «Автоматика-АСО», подтверждено соответствие спорного объекта недвижимости требованиям норм и правил пожарной безопасности, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожара.

       ООО «Строительная компания Платформа Сибирь» выдан акт от 25.03.2020 о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.     

       Экспертным заключением от 16.04.2020 №Т.617.2.20, подготовленным ООО «НовоСтройЭксперт», подтверждено соответствии объекта капитального строительства требованиям санитарных норм и правил.

       Заключением кадастрового инженера ООО «Геолидер» №02/06 от 09.06.2020 установлено, что строительство общественного здания административного назначения произведено на земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещение данного объекта.

       Местоположение исследуемого здания соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки города Новосибирска и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в СНиП.

      Рассматриваемый объект капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

       Использование земельного участка не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

       Таким образом, спорная постройка, расположенная в границах отведенного земельного участка, ранее предоставленного на условиях договора аренды, по своему назначению соответствует разрешенному использованию земельного участка (общественные здания административного назначения; магазины) и не противоречит градостроительной документации, соответствует противопожарным требованиям, строительно-техническим, экологическим и санитарным нормам и правилам, вероятность возникновения аварий отсутствует, нормальные условия эксплуатации с точки зрения безопасности здания обеспечиваются. 

       Сохранение и эксплуатация спорного здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем  иск о признании права собственности ИП ФИО2 на самовольную постройку подлежит удовлетворению.       

       В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом предмета и основания настоящего иска судебные расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску подлежат отнесению на истца – ИП ФИО2

       Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

                                      Р Е Ш И Л: 

       в удовлетворении первоначального иска отказать.

       По встречному иску.

       Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на здание административного назначения с кадастровым номером 54:35:051135:804 общей площадью 4 497 кв.м, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, улица Ивана Титкова, 20/1.

       Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в     течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение суда, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу,  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

          Судья                                                                                        Л.Н. Хорошуля