АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул                                                                               Дело № А03-23351/2016

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2017 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Брюкке" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с. Гальбштадт Немецкого национального района Алтайского края, к сельскохозяйственной артели Племзавод имени Карла Маркса (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с. Редкая Дубрава Немецкого национального района Алтайского края, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Редкодубравского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края, публичного акционерного общества «Сбербанк», о признании права собственности на нежилые помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 09.01.2017, 

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц: от ПАО «Сбербанк» – ФИО3, по доверенности от 06.03.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Брюкке", с. Гальбштадт Немецкого национального района Алтайского края, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к сельскохозяйственной артели Племзавод имени Карла Маркса, с. Редкая Дубрава Немецкого национального района Алтайского края, о признании права собственности на объекты, расположенные по адресу: ул. Октябрьская, 1 А, с. Редкая Дубрава, Немецкий национальный район, Алтайский край: печь обжига, площадью 833,3 кв.м. – стр. 2; подготовительно-формовочный цех, площадью 136,4 кв.м. – стр. 3; сушильный сарай, площадью 905,9 кв.м. – стр. 4; сушильный сарай, площадью 909,1 кв.м. – стр. 5; сушильный сарай, площадью 652,7 кв.м. – стр. 6; сушильный сарай, площадью 890,9 кв.м. – стр. 7; сушильный сарай, площадью 909,6 кв.м. – стр. 8; сушильный сарай, площадью 891,3 кв.м. – стр. 9; сушильный сарай, площадью 1034,2 кв.м. – стр. 10; сушильный сарай, площадью 957,4 кв.м. – стр. 11; сушильный сарай, площадью 937,4 кв.м. – стр. 12; сушильный сарай, площадью 906,9 кв.м. – стр. 13; сушильный сарай, площадью 906,9 кв.м. – стр. 14.

В обоснование исковых требований истец указал, что после выполнения своих обязанностей и внесения полной выкупной цены по договору аренды, он лишен права владения и использования имущества, поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Редкодубравского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края, с. Редкая Дубрава Немецкого национального района Алтайского края и публичное акционерное общество «Сбербанк».

Ответчик и третье лицо –  Администрация Редкодубравского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей  123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьего лица в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ко дню судебного заседания от ответчика и третьего лица – Администрации Редкодубравского сельсовета Немецкого национального района Алтайского края поступили отзывы на иск, в котором не заявлены возражения по требованиям истца.

От третьего лица – публичного акционерного общества "Сбербанк России" поступил отзыв на исковое заявление, с возражениями относительно заявленных истцом требований. В удовлетворении исковых требований просит отказать в полном объеме.

Выслушав представителя истца и третьего лица – публичного акционерного общества "Сбербанк России", исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, 30 мая 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «Брюкке» и сельскохозяйственной артелью Племзавод имени Карла Маркса был заключен договор аренды зданий и сооружений кирпичного завода с правом последующего выкупа.

В соответствии с пунктом 2.6. арендованные здания и сооружения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п. 3.4. выкупной цены здания в установленные сроки. При этом арендатор приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и арендодатель.

Согласно пункту 3.4. договора выкупная цена арендованного здания и сооружения с оборудованием равна общей сумме арендной платы и составляет 619 000 руб. Арендатор погашает указанную выкупную цены объекта в течение срока договора путем внесения арендных платежей.

На момент обращения с настоящим иском истец выплатил выкупную цену ответчику в полном объеме в размере 619 000 руб., что подтверждается следующими документами: расходный кассовый ордер № БР000001082 от 30.05.2016, расходный кассовый ордер № БР000001110 от 31.05.2016, расходный кассовый ордер № БР000001264 от 20.06.2016, расходный кассовый ордер № БР000001291 от 21.06.2016, расходный кассовый ордер № БР000002194 от 04.10.2016, расходный кассовый ордер № БР000002212 от 06.10.2016, расходный кассовый ордер № БР000002314 от 21.10.2016.

В период действия договора аренды зданий и сооружений кирпичного завода истец выступил заказчиком кадастровых работ, что подтверждается техническими планами на здания и сооружения кирпичного завода и межевания земельного участка, на котором расположен названный объект, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка за № 22/16-456098 от 22.06.2016 г.

В настоящее время истец является арендатором земельного участка. на котором расположены здания и сооружения кирпичного завода кадастровый номер: 22:29:080101:801, общей площадью 63728 кв.м., что подтверждается договором о передачи (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 16/801 от 06 октября 2016 года. Ууказанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 22.11.2016 года за № 22-22/024-22/024/025/2016-2304/3.

Правоустанавливающие документы на объект ответчиком своевременно оформлены не были, а первичные документы на строительство объекта не сохранились.

Как следует из ответа Администрации Немецкого национального района Алтайского края от 01.02.2017 г. за № 92 спорные объекты недвижимости в реестре муниципальной собственности недвижимого имущества Немецкого национального района Алтайского края на значится.

В соответствии с уведомлениями от 06.02.2017 г. Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о зарегистрированных правах на спорные объекты.

В соответствии с ответом от 14.02.2017 г. за № 24/1729 Министерство имущественных отношений Алтайского края сообщает, что спорные объекты в реестре государственного имущества Алтайского края не значатся.

После выполнения своих обязанностей и внесение полной выкупной цены по вышеуказанному договору истец обратился к ответчику с просьбой передать всю техническую документацию и правоустанавливающие документы на объекты указанные в договоре. На что истцу было отказано по причине их отсутствия. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление, указал, что объекты зданий и сооружений – кирпичный завод были построены в 1986–1989 хозяйственным способом колхозом имени Карла Маркса. В дальнейшем на основании Постановления Администрации Немецкого национального района Алтайского края за № 559 от 17.08.1998 г. колхоз им. Карла Маркса был перерегистрирован в Сельскохозяйственную артель племзавод им. Карла Маркса. Техническая и правоустанавливающая документация на объекты недвижимости отсутствует. На заседании правления СХА ПЗ им. Карла Маркса от 18.04.2016, здания и сооружения кирпичного завода было решено передать ООО «Брюкке» в аренду с правом последующего выкупа. Между СХА ПЗ им. Карла Маркса и истцом был заключен договор аренды названных объектов с правом последующего выкупа от 30.05.2016г. На момент заключения названного договора здания и сооружения кирпичного завода находились в собственности СХА ПЗ им. Карла Маркса на праве хозяйственного ведения (справка прилагается). Свидетельство о праве собственности на указанные объекты отсутствует, так как регистрация не производилась. На основании указанного договора ООО «Брюкке» выплатило СХА ПЗ им. Карла Маркса выкупную цену в полном размере. В настоящее время СХА ПЗ им. Карла Маркса не имеет финансовых и других возможностей производить какие либо действия по оформлению технической документации и установлению право собственности на названные объекты. По существу заявленных требований о признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества возражений не имеет. Исковые требования признает в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Однако в силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Применительно к рассматриваемому иску суд считает, что принятие признания иска ответчиком и удовлетворение искового заявления будет противоречить закону и повлечет нарушение прав других лиц.

В обоснование иска истец ссылается на факт заключения между истцом и ответчиком договора аренды зданий и сооружений кирпичного завода с правом последующего выкупа от 30.05.2016 (далее – договор аренды), и внесения выкупной стоимости путём уплаты арендных платежей в общем размере 619 000 руб. Истец также указывал, что спорные объекты были построены до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122/ФЗ), в связи с чем, право собственности ответчика на спорные объекты признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации (как ранее возникшее), и перешло к истцу на основании договора аренды. Однако истцом не учтено, что в силу пункта 3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на объекты недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения таких объектов недвижимости. Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 6 Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу изложенных норм, если с объектом недвижимости, права на который возникли до введения в действие Закона № 122-ФЗ, совершается сделка в период действия данного Закона, ранее возникшие права подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Право собственности ответчика (арендодателя) на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано ни на дату заключения договора аренды, ни на текущую дату.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Поскольку требование о признании права заявлено истцом в отношении имущества, права на которое никогда не были зарегистрированы, и основано на договоре аренды, заключенном в период действия Закона № 122-ФЗ, иск не подлежит удовлетворению.

Более того, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22, лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, если это право зарегистрировано за иным субъектом.

В рассматриваемом случае права на спорные объекты ни за кем не зарегистрированы, объекты не поставлены на кадастровый учёт.

В соответствии с п. 7. ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Аналогичное определение содержится в ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Также суд учитывает, что СХА ПЗ им. К. Маркса не исключена из Единого государственного реестра юридических лиц, является действующим предприятием.

Кроме того, несостоятелен довод истца о том, что единственным способом введения спорных объектов в гражданский оборот является судебное решение о признании права собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Брюкке», как не основанный на нормах права.

При рассмотрении настоящего дела не подлежат применению разъяснения пункта 55 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22, согласно которым не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора необращение лица к государственному регистратору до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права.

В данном случае истец не оспаривает зарегистрированное право собственности ответчика, а путём предъявления настоящего иска фактически нарушает (минует) установленный действующим законодательством порядок оформления прав на недвижимость.

Арбитражный суд не вправе изменить установленный законом порядок оформления прав на объекты недвижимости, а также суд не может заменить собой соответствующие государственные органы исполнительной власти, на которые законом возложены соответствующие полномочия. Обход законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество недопустим. При таких обстоятельствах иск о признании права собственности удовлетворению не подлежит. (Данная правовая позиция отражена в судебной практике, например, определение ВАС РФ от 28.05.2012 N ВАС-6054/12 по делу N А35-4313/2011, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.03.2016 N Ф04-564/2016 по делу N А46-8693/2015, Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 30 марта 2016 г. № Ф06-7227/2016 по делу № А65-14744/2015).

Кроме того, довод истца о том, что права Ответчика на спорные объекты возникли до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, не подтвержден надлежащими доказательствами.

Представленные в дело инвентарные карточки не являются правоустанавливающими документами. Факт постановки имущества на бухгалтерский учет не является правовым основанием возникновения права собственности.

Более того, на основании представленных инвентарных карточек невозможно идентифицировать спорные объекты. Так, например, предметом спора является печь обжига площадью 833,3 кв.м., в то время как инвентарная карточка представлена на кольцевую печь площадью 204 кв.м. (17 х 12 = 204); согласно инвентарной карточке площадь подготовительно-формовочного цеха составляет 81 кв.м., а по договору аренды истцу передан подготовительно-формовочный цех площадью 136,4 кв.м. В отношении сушильных сараев в некоторых инвентарных карточках информация о площади и материале наружных стен полностью отсутствует, в остальных инвентарных карточках данные не совпадают с указанными в договоре аренды.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности ответчика именно на спорные объекты недвижимости, поименованные в договоре аренды. Следовательно, истцом не доказано наличие права собственности на спорные объекты у ответчика и наличие законных оснований для перехода данного права к ООО «Брюкке».

Также, что в силу п. 2.9. договора аренды, объект находится на балансе арендодателя на порядке хозяйственного ведения. Согласно отзыва на претензию СХА племзавод им. К. Маркса от 14.12.2016, на момент заключения договора названные объекты находились у СХАПЗ имени Карла Маркса на праве хозяйственного ведения. Указанное обстоятельство исключает возможность продажи такого имущества в силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, п. 2 ст. 295 ГК РФ.

Довод третьего лица – публичного акционерного общества "Сбербанк" о том, что истцом не предоставлены допустимые, предусмотренные действующим законодательством доказательства оплаты по договору аренды, суд оценивает критически, поскольку сам факт оплаты по договору выкупной стоимости материалами дела подтвержден, а его ненадлежащее оформление не опровергает получение денежных средств ответчиком.

Кроме того, как указало третье лицо, в действиях истца и ответчика содержатся признаки злоупотребления правом, поскольку имеют место действия ответчика по сокрытию имущества, на которое могло быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Приведенный выше довод третьего лица о злоупотреблении истца и ответчика правом суд также отклоняет как необоснованный и документально не подтвержденный, поскольку оснований для вывода о том, что заключение и исполнение сторонами условий договора аренды от 30.05.2016 имело целью исключительно причинение вреда другим лицам, у суда не имеется и третьим лицом не доказано.

Вместе с тем, суд учитывает, что истец будучи добросовестным и действуя с должной степенью осмотрительности и разумности, ещё до заключения договора обязан был удостовериться в наличии у ответчика прав на передаваемое в аренду с последующим выкупом недвижимое имущество, правоустанавливающих документов и свидетельств о государственной регистрации прав. В отсутствие правоподтверждающих документов, добросовестный участник гражданского оборота, намеревающийся приобрести такие объекты, обратится к другой стороне с требованием сначала зарегистрировать свои права, а затем заключит договор в предусмотренном законом порядке. 

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что истцом в данном случае был избран ненадлежащий способ защиты своего права, при отсутствии надлежащих доказательств наличия права собственности на спорное имущество у арендодателя, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                 А.С. Гуляев