АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29878/2021

г. Краснодар

24 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калуцких Р.Г., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304235601400067) ? ФИО2 (доверенность от 15.06.2022), от ответчика ? департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ? ФИО3 (доверенность от 09.01.2023), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.07.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022 по делу № А32-29878/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель – глава КФХ ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), в котором просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2 157 811 кв. м с кадастровым номером 23:35:0000000:1328 из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский р-н, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи № 1422 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, в редакции истца, а именно: «Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 6 987 850 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят семь тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 83 копейки»; определить датой заключения договора дату вступления решения суда в законную силу; решение обратить к немедленному исполнению (уточненные требования).

Решением суда от 22.07.2022 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи № 1422 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, в редакции истца, а именно: «Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 13 975 701 (тринадцать миллионов девятьсот семьдесят пять тысяч семьсот один) рубль 65 копеек». Дата заключения договора – дата вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что, поскольку срок владения земельными участками по состоянию на дату подготовки проекта договора купли-продажи превышает двенадцать лет и определение выкупной цены земельных участков должно производиться по методике и от той кадастровой стоимости, которые действовали на дату обращения к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка, выкуп земельного участка должен производиться по ставке равной 40% кадастровой стоимости, установленной на дату подачи заявления о выкупе земельного участка. Датой заключения договора следует считать дату вступления решения суда в законную силу.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.11.2022 решение суда от 22.07.2022 изменено, абзац четвертый резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 6 987 850 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят семь тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 83 копейки». В остальной части решение оставлено без изменения. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. Судебный акт мотивирован тем, что срок владения земельным участком надлежит в данном случае определять по состоянию на дату заключения договора купли-продажи. Датой заключения договора купли-продажи является дата вступления решения суда в законную силу. На дату вынесения судом первой инстанции решения срок владения предпринимателем земельным участком составлял более пятнадцати лет, в связи с чем истец имеет право на приватизацию земельного участка по цене, равной 20% от его кадастровой стоимости (34 939 254 рубля 13 копеек), что составляет 6 987 850 рублей 83 копейки.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы судов являются ошибочными вследствие неверного применения и толкования норм права. Выкупная стоимость земельного участка правомерно определена департаментом с учетом кадастровой стоимости и срока аренды земельного участка на дату подачи предпринимателем заявления о приобретении права собственности на испрашиваемый земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции, просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) в судебном заседании 11.04.2023 объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 18.04.2023.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2023 произведена замена судьи Мещерина А.И. (в порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса) на судью Драбо Т.Н. Судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что 29.12.2004 зарегистрировано право собственности Краснодарского края на земельный участок общей площадью 2 502 113 кв. м с кадастровым номером 23:35:0000000:59, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Усть-Лабинский р-н, с/п Суворовский.

На основании ходатайства ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:59, информационного сообщения о наличии свободного земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края, опубликованного в газете «Кубанские новости» от 22.07.2006 № 109, главой администрации муниципального образования Усть-Лабинский район издано постановление от 05.02.2007 № 180.

26 февраля 2007 года ФИО4, действующий в интересах крестьянского хозяйства «Сокольский», ФИО1 (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор № 8835000004 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:59 сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства на срок до 05.02.2017.

31 января 2017 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:0059 без проведения торгов.

Приказом департамента от 23.06.2017 № 1253 заявление удостоверено, заявителю предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:0000000:59 сроком на 5 лет.

На основании указанного приказа департамент (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор аренды от 26.06.2017 № 0000005000.

23 ноября 2018 года предприниматель обратился в департамент с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Приказом департамента от 24.12.2018 № 3031 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых из земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:59, площадями 2 157 811 кв. м, 8120 кв. м, 663 кв. м, 61 920 кв. м, 142 046 кв. м, 51 934 кв. м, 29 743 кв. м и 4446 кв. м.

Земельному участку площадью 2 157 811 кв. м, образованному путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:59, присвоен кадастровый номер 23:35:0000000:1328.

29 декабря 2018 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:1328, в удовлетворении которого отказано (письмо департамента от 13.03.2019 № 52-9562/19-32-12).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2020 по делу № А32-27131/2019, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2020, признан незаконным отказ департамента от 13.03.2019, выраженный в письме № 52-9562/19-32-12, на департамент возложена обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:1328 и направить проект договора купли-продажи земельного участка. По результатам рассмотрения дела суды пришли к выводам о наличии у заявителя исключительного права на приватизацию спорного земельного участка без проведения публичных процедур в связи с тем, что он, являясь законным арендатором, надлежащим образом использует данный объект по целевому назначению.

5 апреля 2021 года департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2021 № 1422. Цена земельного участка установлена департаментом в размере 20 963 552 рублей 48 копеек (пункт 2.1 проекта договора).

В письме от 28.04.2021 предприниматель указал на несогласие с методикой определения выкупной стоимости, просил рассмотреть протокол разногласий.

Письмом от 02.06.2021 ответчик отклонил протокол разногласий и предложил подписать договор в ранее направленной редакции.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанций, принимая во внимание конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем изложения пункта 2.1 договора купли-продажи № 1422 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, в редакции истца (из расчета 20% кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:35:0000000:1328), поскольку признал доказанным использование предпринимателем испрашиваемым земельным участком более 15 лет.

Суд округа не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Гражданского кодекса).

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса)

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 (далее – Порядок).

Абзацами 2 и 3 подпункта 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка предусмотрено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется до 31.12.2018 с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 данного подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40% кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в данном подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Данное правило применяется также в отношении земельных участков, образованных в результате раздела указанного земельного участка, при этом срок договора аренды исчисляется с момента заключения договора аренды исходного земельного участка.

Цена выкупа должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции указал, что с учетом признания в рамках дела № А32-27131/2019 незаконным решения департамента об отказе в предоставлении предпринимателю в собственность испрашиваемого земельного участка при определении цены договора купли-продажи следовало применять кадастровую стоимость, действовавшую на дату подачи предпринимателем заявления в департамент (29.12.2018). Посчитав доказанным использование предпринимателем земельным участком более 15 лет, апелляционный суд пришел к выводу о наличии у истца права на приватизацию земельного участка по цене, равной 20% от его кадастровой стоимости (34 939 254 рубля 13 копеек), что составило 6 987 850 рублей 83 копейки.

Вывод суда апелляционной инстанции относительно исчисления срока аренды земельного участка для определения его выкупной цены соответствует практике Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлениях от 03.12.2018 по делу № А32-44340/2016 и от 12.11.2019 по делу № А32-19438/2017, поддержанной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2019 № 308-ЭС17-21809 и от 12.03.2020 № 308-ЭС20-497.

В условиях допущенных при заключении договора аренды уполномоченным на распоряжение земельным участком органом процедурных нарушений, не повлекших нарушения прав и законных интересов третьих лиц, при оценке этого договора следует учитывать, что такие нарушения допущены самим органом, который мог и должен был предпринимать все предусмотренные законом меры для выполнения своих обязанностей. При регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодателем) и добросовестной стороной (арендатором) справедливым является переложение неблагоприятных последствий на публично-правовое образование. Данный правовой подход, ранее сформулированный в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, применительно к земельным отношениям приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2019 № 308-ЭС19-19765.

Кроме того, постановлением губернатора Краснодарского края от 15.03.2023 №114 внесены изменения в подпункт 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, в соответствии с которыми  срок выкупа крестьянско (фермерскими) хозяйствами арендуемых земельных участков продлен до 31 декабря 2024 года.

С учетом конкретных обстоятельств данного дела правовые основания для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции отсутствуют. Несогласие заявителя с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены судебного акта в кассационном порядке.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права. 

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2022 по делу № А32-29878/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

 

Судьи

В.А. Анциферов

 

Т.Н. Драбо