АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15768/18

08 февраля 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   05 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            08 февраля 2019 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы,

по встречному иску министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании долга, пени.

при участии:

от истца – представитель  ФИО3 по доверенности от 16.05.2016;

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 09.01.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области о признании уведомления от 13.09.2017 №19.6.3/2416 об изменении арендной платы недействительным.

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области  обратилось со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 763 108 руб. 50 коп. задолженности, 35 330 руб. 02 коп. неустойки.

В процессе рассмотрения дела исковые требования предпринимателем неоднократно изменялись. В последней редакции уточнений предприниматель просил суд признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:590020522:348, площадью 19 821 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...>, в сумме 1 486 575 руб., определенную на основании отчета об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО "Элит-Оценка". Установить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком  с кадастровым номером 61:590020522:348, определенную по состоянию на 14.06.2017, в размере 809 100 руб.

Уточнение принято судом протокольным определением от 14.01.2019.

В судебном заседании 29.01.2019 представитель истца поддержал первоначальные исковые  требования ( с учетом последних уточнений), возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика ( министерства) возражал против первоначальных требований, поддержал встречное исковое заявление. Представил расчет с учетом заключения судебной экспертизы,  согласно которому размер долга составляет 411 864 руб. 72 коп., пени- 29 184 руб. 31 коп.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  объявлялся перерыв  до 05 февраля 2019 года до 10 час. 50 мин.

В судебном заседании 05 февраля 2019 года  представитель предпринимателя поддержал первоначальные исковые  требования, возражал против взыскания денежных средств в указанном министерством размере. Признал наличие задолженности, однако по представленному им контррасчету размер долга составляет 411 864 руб. 72 коп., пени- 29 184 руб. 31 коп.

Представитель ответчика возражал против первоначальных требований, поддержал встречное исковое заявление.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом администрации г. Шахты (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности № 6553 от 08.08.2013 (в редакции дополнительных соглашений от 07.04.2014, 20.02.2015).

Согласно условиям заключенного договора, а также актом приема-передачи к нему, арендодатель предоставил в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020522:348, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 19 821 кв. м. (далее участок).

При рассмотрении дела №А53-13769/2015 Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от  30.08.2016 установлено, что спорный земельный участок был передан в государственную собственность Ростовской области на основании распоряжения Территориального управления Росимущества по Ростовской области.

Спорный земельный участок находится в собственности Ростовской области (дата регистрации 26.01.2007, регистрационная запись № 61:59:0020522:348 – 61/049/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2017.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составлял 619 204 руб.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.4 договора арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативных - правовых актов (официальной публикации нормативного - правового акта или даты указанной в нормативном - правовом акте) или момента, указанного в нормативных - правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. Индексация размера арендной платы проводится путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции.

На момент заключения договора аренды размер арендной платы устанавливался в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 № 120 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области».

В соответствии с п.п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 20-го числа отчетного месяца, путем перечисления на счет, указанный в договоре.

Письмом от 13.09.2017 № 19.6.3/2416 в адрес предпринимателя было направлено уведомление об изменении собственника земельного участка и реквизитов для оплаты платежей по договору аренды, а также уведомление об изменении с 14.06.2017 условий договора в части размера ежегодной арендной платы согласно отчету об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО «Элит-Оценка».

Письмом от 21.05.2018 № 19.6.3/1279/74 в адрес арендатора было направлено уведомление о наличии задолженности и пени.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований предпринимателя в полном объеме, требований министерства – частично, приняв во внимание следующее.

Сложившиеся между сторонами правоотношения являются арендными обязательствами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Указанные положения конкретизированы в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата за использование спорного участка находится в собственности субъекта Российской Федерации – Ростовской области и носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор № 6553 от 08.08.2013 был заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к отношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Ростовской области.

Письмом от 13.09.2017 № 19.6.3/2416 в адрес арендатора направлено уведомление об изменении с 14.06.2017 условий договора в части размера ежегодной арендной платы согласно отчету об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО «Элит-Оценка».

Несогласие с размером арендной платы, установленной данным отчетом, выражено предпринимателем в первоначальном иске. Арендатором также представлен в материалы дела отчет ООО "Центр независимой профессиональной оценки Эксо-С" № 61/18-071 , согласно которому итоговая величина рыночной стоимости права пользования  на условиях договора аренды – 495 525 руб.

С учетом наличия в деле несудебных экспертиз с иными результатами оценки по ходатайству предпринимателя определением от 24.10.2018 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО5.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Определить годовую рыночную стоимость права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020522:348, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.06.2017.

Согласно выводам экспертного заключения ИП ФИО5 годовая рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020522:348, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 14.06.2017 составляет 809 100 руб.

Представитель министерства в судебном заседании просила руководствоваться данными отчета ООО «Элит-Оценка».  

Представитель предпринимателя согласился с выводами эксперта. 

При исследовании заключения судебной экспертизы суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд также считает, что в заключении судебной экспертизы отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений.

Суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что при оценке рыночной стоимости спорного помещения оценщиком не были допущены такие нарушения Закона № 135-ФЗ и требования иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые лишали бы отчет об оценке доказательственной силы и могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. В отчете содержится вся необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Судом также учтено, что ходатайства о проведении дополнительной (повторной) экспертизы  не заявлялось.

С учетом результатов проведенной по делу экспертизы, применения коэффициентов инфляции, с учетом  взысканной Арбитражным судом Ростовской области  по делу № А53-1872/2018 с арендатора задолженности в размере 564 762 руб. 74 коп. за период с 14.06.2017 по 31.10.2017, согласно расчету министерства размер задолженности арендатора за период с 01.11.2017 по 30.04.2018 составляет  411 864 руб. 72 коп., размер пени за период с 20.11.2017 по 30.04.2018 – 29 184 руб. 31 коп.

С указанным расчетом министерства согласился предприниматель.

Между тем, судом осуществлена проверка расчетов сторон, в результат которой установлено, что расчет пени сторонами произведен неверно.

Так, согласно прилагаемому перерасчету суда, с учетом норм ст. 191, 193 ГК РФ, размер пени за указанный период составляет 29 183 руб. 27 коп.

Таким образом, с арендатора в пользу министерства надлежит взыскать   411 864 руб. 72 коп. задолженности, а также 29 183 руб. 27 коп. неустойки.

В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу встречного иска.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предприниматель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу первоначального иска.

Предпринимателем понесены судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

С учетом удовлетворения первоначального иска в полном объеме (требования неимущественного характера) с министерства в пользу предпринимателя подлежит взысканию 30 000 рублей расходов по проведению экспертизы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:59:0020522:348, площадью 19 821 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, в сумме 1 486 575 руб., определенную на основании отчета об оценке от 22.08.2017 № 243/2-011104, выполненного ООО «Элит-Оценка».

Установить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым № 61:59:0020522:348, площадью 19 821 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, определенную по состоянию на 14 июня 2017 года, в размере 809 100 рублей.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 411 864 руб. 72 коп. задолженности, а также 29 183 руб. 27 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций по Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 30 000 руб. расходов по проведению судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.В. Золотарёва