﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-38829/2018

14 февраля 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11.02.2020. 

Полный текст постановления изготовлен 14.02.2020. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Аржанцева Н.А., директора

от ответчика: Даниловой Л.М. (доверенность от 24.01.2020), 

Виноградовой Н.Г. (доверенность от 09.01.2020)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью «Гольфстрим» 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2019 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 

по делу № А43-38829/2018 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гольфстрим» 

(ОГРН: 1065262088704, ИНН: 5262151140) 

к индивидуальному предпринимателю Загурской Валентине Васильевне 

(ОГРНИП: 305526001700043, ИНН: 232004846145) 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Гольфстрим» (далее – истец, Общество, ООО «Гольфстрим») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Загурской Валентине Васильевне (далее – ответчик, Предприниматель, ИП Загурская В.В.) о взыскании 1 680 000 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Большая Печерская, дом 37, литера А, переданного истцу по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2009 № АР-5/07. 

Исковые требования основаны на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у истца в связи с прекращением договора аренды права на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества. 

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019, в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор настаивает на том, что получил согласие ответчика на проведение неотделимых улучшений, что подтверждается локальным сметным расчетом, подписанным директором ООО «Гольфстрим» и ИП Загурской В.В., планом перепланировки, согласованным с Предпринимателем, а также соглашением № 11 к договору аренды, в пункте 3.1 которого указано, что стоимость ремонта (неотделимые улучшения) подлежат компенсации ответчиком истцу. При этом из статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что указанное согласие должно быть получено до начала работ. 

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем Общества в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители Предпринимателя сослались на законность и обоснованность обжалованных судебных актов, просили оставить их без изменения.

Определением от 28.01.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы откладывалось на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 09 часов 00 минут 11.02.2020. 

На основании определения от 11.02.2020 при рассмотрении кассационной жалобы произведена замена судьи Бабаева С.В. на судью Голубеву О.Н. 

В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы после изменения состава суда начато с самого начала.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела и установили суды, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2009 заключили договор аренды № АР-5/07, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение № 4 (согласно справке от 01.10.2002 № 1995 о техническом состоянии нежилого помещения, выданной МУП Гор БТИ), именуемое в далее «Помещение», расположенное по адресу: город Нижний Новгород, улица Большая Печерская, дом 37, литера А, общей площадью 128 квадратных метров (пункт 1.1 договора). 

Объект передан по акту приема-передачи 01.01.2018. 

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия арендодателя переустройство помещения (переоборудование, перепланировку) капитального характера. 

Арендатор имеет право производить перепланировку помещения, получив письменное разрешение арендодателя (пункт 3.1.3 договора). 

Согласно пункту 3.1 соглашения № 11 к договору аренды передача помещения арендатором арендодателю по прекращению действия вышеуказанного договора осуществляется путем подписания акта приема-передачи помещения, с компенсацией арендатору произведенных улучшений помещения, а также иного неотделимого имущества, входящего в состав помещения. 

По данным истца, договор аренды прекратил свое действие, при этом в период действия договорных отношений, Общество за счет собственных средств произвело улучшение арендуемого имущества. 

Перечень произведенных работ приведен в локальном сметном расчете от 04.04.2016. Стоимость произведенных улучшений составила 1 348 793 рубля 10 копеек. 

Согласно представленному истцом экспертному заключению ООО «Лаборатория судебных экспертов» от 01.06.2018 № 05-18/169, размер среднерыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: городе Нижний Новгород, улице Б. Печерская, дом 37, составил 1 680 000 рублей. 

Общество направило Предпринимателю претензию от 14.05.2018 с предложением возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1 348 793 рублей 10 копеек. 

Неисполнение ответчиком претензионных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств получения истцом предварительного письменного согласия арендодателя на проведение работ по улучшению спорного имущества, с учетом условий договора аренды (пункты 3.1.3, 2.2.4), пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Между тем данный вывод основан на неправильном толковании судами пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Таким образом, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества, однако из содержания данной нормы не следует, что такое согласие должно быть предварительным. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из материалов дела следует, что соглашением от 01.01.2017 № 11 к договору аренды стороны установили, что передача помещения арендатором арендодателю по прекращению действия вышеуказанного договора осуществляется путем подписания акта приема-передачи помещения, с компенсацией арендатору произведенных улучшений помещения, а также иного неотделимого имущества, входящего в состав помещения (пункт 3.1 соглашения).

Таким образом, достигнутым сторонами соглашением подтверждается намерение арендодателя компенсировать арендатору произведенные неотделимые улучшения после прекращения договора.

Следует отметить, что норма Гражданского кодекса Российской Федерации о возмещении арендатором стоимости неотделимых улучшений является диспозитивной и подлежит применению в случаях, когда стороны договора не исключили ее применение либо не установили условие, отличное, от предусмотренного в ней. 

Вопреки позиции судов из договора аренды от 01.01.2009 не усматривается, что стороны ограничили применение статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации к связывающим их арендным правоотношениям. 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального толкования пунктов 2.2.4, 3.1.3 договора аренды следует, что арендатор обязан заручиться предварительным письменным согласием арендодателя в случае осуществления им переустройств помещения (перепланировки, переоборудования) капитального характера.

При  этом отсутствие предварительного согласия не исключает применения к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации при получении последующего согласия арендодателя на произведенные улучшения. 

Кроме того, согласно представленному Обществом перечню произведенных улучшений (локальный сметный расчет) к произведенным улучшениям арендованного имущества относятся и иные работы, не связанные с перепланировкой помещения, в частности: устройство теплого пола, ремонт окон и дверей, установка оконного блока и входной двери, устройство плинтуса из керамической плитки, штукатурка, шпатлевание, окраска стен, укладка линолеума, смена раковины со смесителем, смена труб канализации и водоснабжения, установка светильников, монтаж розеток и выключателей, прокладка телевизионного кабеля и другие. 

Следовательно, ссылку судов на пункты 2.2.4, 3.1.3 договора аренды как на основания для отказа в удовлетворении иска также нельзя признать обоснованной.

Таким образом, суды неверно определили в качестве юридически значимого обстоятельства для дела отсутствие именно предварительного согласия на выполнение спорных работ, при том, что сам факт согласования арендодателем локального сметного расчета судом апелляционной инстанции не опровергнут, поэтому применение пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям не исключено.

В результате неправильного толкования указанной нормы материального права суды не исследовали иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему спору, а именно: характер произведенных на объекте работ, возможность квалификации их в качестве неотделимых улучшений, действительную стоимость последних на момент возврата имущества арендодателю.

Поскольку судами не исследовались имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства, принятые судебные акты на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все существенные для разрешения спора обстоятельства и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у Предпринимателя обязанности возместить истцу стоимость произведенных работ.

Вопрос о распределении судебных  расходов судом округа не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение данный вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.02.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу № А43-38829/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын