ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

09.08.2023                                                                              Дело № А41-11052/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2023

Полный текст постановления изготовлен 09.08.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Кочергиной Е.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от истцов: индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, по доверенности от 12.05.2022; индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО2, по доверенности от 18.01.2022; индивидуального предпринимателя ФИО4 - без участия (извещен);

от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью ТЦ «Красногорский» - ФИО5, по доверенности от 08.12.2022; общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис» и индивидуального предпринимателя ФИО6 - без участия (извещены);

рассмотрев 02.08.2023 в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3 

на решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023 по делу № А41-11052/2022

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО4 

к обществу с ограниченной ответственностью ТЦ «Красногорский», обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис» и индивидуальному предпринимателю ФИО6 

о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный  предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3) и индивидуальный предприниматель  ФИО4 (далее - ИП ФИО4) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТЦ «Красногорский» (далее - ответчик, ООО «ТЦ «Красногорский») о расторжении договора № 3 аренды частей нежилого помещения от 17.09.2018 с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, с принятием арендатором обязанностей эксплуатирующей (обслуживающей) организации и дополнительного соглашения к договору № 3 от 08.04.2021.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.03.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис» (далее - ООО «Торгсервис») и индивидуальный предприниматель  ФИО6 (далее - ИП ФИО6).

Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2022 удовлетворено ходатайство ИП ФИО1 и ИП ФИО3 о привлечении ООО «Торгсервис» и ИП ФИО6 к участию в деле в качестве соответчиков.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023, в удовлетворении заявленных соистцами требований было отказано.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ИП ФИО1 и ИП ФИО3, которые полагают, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просят их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП ФИО1 и ИП ФИО3 поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО «ТЦ «Красногорский» возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представители  ИП ФИО4, ООО «Торгсервис», ИП ФИО6 в судебное заседание не явились, в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные лица считаются извещенными о времени и месте проведения судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.09.2018 между ООО «ТЦ «Красногорский» (арендатор) и ИП ФИО1, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (арендодатели) был заключены договор № 3 аренды частей нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010202:6622, расположенного по адресу 

<

...>, и дополнительное соглашение к нему.

Спорное помещение принадлежит на праве общей долевой собственности ООО «Торгсервис», ИП ФИО6, ИП ФИО1, ИП ФИО3 и ИП ФИО4, что подтверждается выпиской ЕГРН.

В соответствии с заключенным сторонами договором, нежилые помещения предоставляются арендатору в аренду с целью их использования - для сдачи помещений или любой их части в субаренду для торговой, производственной и иной, не запрещенной действующим законодательством, деятельности.

Одновременно арендатор принял на себя обязательства эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Согласно доводам соистцов ответчик неоднократно нарушал условия заключенного сторонами договора и принятые на себя по ним обязательства, а именно по содержанию части помещений в исправном и надлежащем состоянии; по поддержанию порядка в частях помещения в соответствии санитарных, противопожарных, технических и экологических норм; обязании информировать арендодателей о признаках аварийного состояния сантехнического, отопительного, электротехнического оборудования в помещении не позднее 5 календарных дней с момента, когда такие обстоятельства стали известны арендатору.

19.05.2021 соистцы направили ООО «ТЦ «Красногорский» письмо о плановой проверке противопожарной безопасности и антитеррористической защищенности от собственников, ответ на которое ими получен не был.

В феврале 2019 года общество предоставило информацию и результат обследования состояния противопожарной безопасности в зданиях ТЦ.

ООО «Систем Сервис+» проведен профессиональный аудит пожарной безопасности на объектах ООО «ТЦ «Красногорский плюс» и ООО «ТЦ «Красногорский».

Согласно экспертному заключению от 07.10.2021 в монтаже и работе системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также системы дымоудаления, выявлены грубейшие недостатки.

В период с 07.02.2022 по 08.02.2022 сотрудниками ОНД и ПР по городскому округу Красногорск в отношении ООО «ТЦ «Красногорский» были проведены две внеплановые выездные проверки. 

В результате проведенных проверок ООО «ТЦ «Красногорский» выявлены нарушения требований пожарной безопасности, а именно: - к работе допускаются лица без прохождения обучения мерам пожарной безопасности (руководитель организации); - категорирование помещений (пожарных отсеков) производственного и складского назначения по взрывопожарной и пожарной опасности, а также определение класса зоны в соответствии с главами 5, 7 и 8 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» с обозначением их категорий и классов зон на входных дверях помещений с наружной стороны выполнено не в соответствии с СП 12.13130.2009 «Определение категорий помещений, зданий, наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (расчеты категорий не производились); - в ряде случаев пожарные рукава внутреннего противопожарного водопровода эксплуатируются не присоединенными к пожарным кранам; - на путях эвакуации в коридорах и холлах допускается хранение горючих материалов и различных предметов (манекены); - в ряде случаев запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов не обеспечивают возможность их свободного открывания изнутри без ключа; - под лестничным маршем, ведущим из подвала допускается хранение горючих материалов; в подвальном этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре находится в неработоспособном состоянии; - на втором этаже система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре и система автоматической пожарной сигнализации частично не работоспособны; - в подвальном помещении допускается эксплуатация электропроводов и кабелей с видимыми нарушениями изоляции; - при отсутствии противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150; разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150.

По результатам проверки ответчику выдан акт выездной проверки № 26 от 08.02.2022 и предписание об устранении нарушений в срок до 10.10.2022.

Кроме того, в отношении ответчика составлен протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 20.4 Кодекса об административных правонарушений Российской Федерации, о чем 10.02.2022 истцам сообщил Начальник ОНД и ПР по городскому округу Красногорск УНД и ПР ГУ МЧС России по Московской области полковник внутренней службы ФИО7 (Исх. № 21/2-10-16-17).

Кроме того, в нарушение положений пунктов 3.2.1, 3.3.1 и 3.3.3 дополнительного соглашения от 17.09.2018 ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, при этом, в июле 2021 ООО «ТЦ «Красногорский» значительно (более чем на 5%) увеличил фонд оплаты труда своих сотрудников, без согласования с собственниками, без заключения соответствующего дополнительного соглашения, кроме того, Управленческий отчет по запросу соистцов не предоставлялся, что противоречит условиям дополнительного соглашения (письмо от 20.08.2021, письмо от 16.02.2022).

Соистцами созвано внеочередное общее собрание собственников недвижимого имущества от 18.11.2021. ИП ФИО6 и ООО «Торгсервис» на собрание не явились. 29.11.2021 ФИО6 и ООО «Торгсервис» направлены предложения о расторжении договоров с приложением проектов соглашений. Однако расторгать спорные договоры сособственники помещения отказались.

Учитывая, факт выявленных нарушений противопожарной безопасности нежилых помещений, которые поставили под угрозу совместный бизнес, жизни и здоровье посетителей и работников торгового центра, 29.11.2021 соистцы направили ООО «ТЦ «Красногорский» письмо о досрочном расторжении договора с предоставлением проекта соглашения о его расторжении.

Однако в письме от 10.12.2021 общество указало на необходимость представления соответствующего решения о расторжении договора от всех сособственников помещения.

Поскольку инициированный и реализованный соистцами досудебный порядок урегулирования спора положительного результата не принес, ИП ФИО1, ИП ФИО3 и ИП ФИО4 обратились с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 64 - 65, 70 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 209, 244, 246, 247, 250, 309, 310, 450, 450.1, 606, 608, 614, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что  доказательств выделения в натуре доли соистцов из общего имущества не представлено, при этом, направив арендатору предложение о расторжении договора аренды, соистцы действовали в нарушение требований гражданского законодательства о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственностью, поскольку они не были правомочны распоряжаться общим (спорным) имуществом без согласия других участников общей долевой собственности и не могли требовать расторжения спорного договора без согласия всех сособственников, учитывая также, что право одного из арендодателей на прекращение договора путем уведомления об этом арендатора договором не предусмотрено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителей судебной коллегией рассмотрены и отклонены, поскольку о неправильном применении судами норм материального права не свидетельствуют, надлежащими доказательствами не подтверждены и повторяют доводы, приводимые заявителем при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции, которым дана соответствующая оценка. По существу доводы заявителей основаны на несогласии с данной судами оценкой установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательства, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что арендатор был обязан поддерживать в исправном состоянии уже существующие системы противопожарной безопасности, при этом обязанность по капитальному ремонту переданных в аренду помещений были возложены на их собственников.

Все нарушения, находящиеся в зоне ответственности арендатора, были им устранены 10.10.2022.

Арендатор ежемесячно перечислял часть арендной платы на покрытие эксплуатационных расходов арендодателей, доказательств обратного не представлено.

Письмами от 30.11.2021 и от 18.02.2022 соистцы также подтвердили, что исправление выявленных при проверках нарушений в том числе в части оборудования здания системой приточно-вытяжной противодымной вентиляции и автоматической установкой пожаротушения (либо обеспечения наличия противопожарной стены 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150, разделяющей существующую часть здания от реконструируемой и участков наружных стен в местах примыкания смежных пожарных отсеков с пределом огнестойкости REI 150 с выделением каждой части здания в отдельный пожарный отсек) находится в их зоне ответственности.

Иная оценка заявителями жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела, толкование условий договора и  положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора не допущено, оснований полагать, что судами нарушены правила оценки доказательств, установленные статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации своего подтверждения не нашли.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судами при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.02.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2023  по делу № А41-11052/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                    Д.Г. Ярцев   

 

Судьи:                                                                                              Е.В. Кочергина

 

                                                                                                       Е.Ю. Филина