АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1591/2024

14 мая 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.

при участии:

от ПАО «ПМП»: ФИО1, представитель по доверенности                      от 01.02.2024 № ГД-А-24-18

от ГК «АСВ»: ФИО2, представитель по доверенности от 19.02.2024             № 77АД 6294835

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                     с ограниченной ответственностью «А-Практика»                      

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2024

по делу № А51-21027/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «А-Практика»                      

к публичному акционерному обществу «Приморское морское Пароходство», обществу с ограниченной ответственностью «ПКБ» 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, акционерное общество Коммерческий Банк «Приско Капитал Банк», ФИО3, ФИО4 

об установлении размера доли в праве

Общество с ограниченной ответственностью «А-Практика»                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 241012, 

<

...>; далее – ООО «А-Практика») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к публичному акционерному обществу «Приморское морское пароходство»                        (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 692904, Приморский край,                                 г. Находка, Административный городок; далее – ПАО «ПМП»), обществу                 с ограниченной ответственностью «ПКБ» (ОГРН 

<

***>,                      ИНН 

<

***>, адрес: 692902, 

<

...>; далее – ООО «ПКБ») об установлении размера доли              ООО «А-Практика» в праве собственности на расположенные по адресу: 

<

...>, земельные участки                        с кадастровыми номерами 25:31:010405:887 и 25:31:010405:904 в размере 1/2 от общей площади участков (с учетом уточнений требований от 29.10.2023             в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра              и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>,                           ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление Росреестра), акционерное общество Коммерческий Банк «Приско Капитал Банк» в лице конкурсного управляющего – Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 109240, 

<

...>; далее – КБ «Приско Капитал Банк»,             ГК «АСВ»), ФИО4 (далее – ФИО4), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением суда от 08.11.2023 в иске отказано.

Пятый арбитражный апелляционный суд согласно определению                  от 23.01.2024 ввиду допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушений перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным            для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268, частью 4 статьи 270 АПК РФ и пунктом 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12                       «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

До принятия апелляционным судом решения по существу спора               ООО «А-Практика» заявило об отказе от требований, предъявленных                      к ПАО «ПМП» с учетом уточнений иска от 23.10.2023.

Кроме того, ООО «ПКБ» заявило о признании иска, которое                       не принято апелляционным судом на основании части 5 статьи 49 АПК РФ как нарушающее права других лиц, в частности кредиторов ответчика.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                           от 16.02.2024 состоявшееся по делу решение от 08.11.2023 отменено по безусловным основаниям; принят отказ от требований к ПАО «ПМП»                    и производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении иска к ООО «ПКБ» – отказано.

В кассационной жалобе ООО «А-Практика» выражает несогласие               с названым апелляционным постановлением от 16.02.2024 в части отказа            в иске и просит его отменить, заявленные требования – удовлетворить. 

Заявитель жалобы настаивает на том, что в силу статей 244, 273, 555  ГК РФ и статей 1, 35 Земельного кодекса РФ к истцу одновременно                       с приобретением объекта недвижимости – административного здания                    с кадастровым номером 25:31:010405:2087 также перешло право собственности на спорные земельные участки с кадастровым номерами 25:31:010405:887 и 25:31:010405:904 под данным объектом в силу принципа единства земли и прочно связанных с ней объектов.

ПАО «ПМП» в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и считает ошибочной позицию истца о наличии            у него доли в праве собственности на спорные участки, которые продавцу здания с кадастровым номером 25:31:010405:2087 – третьему лицу ФИО4 на данном праве никогда не принадлежали. 

ГК «АСВ» в своем отзыве на кассационную жалобу  также возражает против ее удовлетворения и обращает внимание на злоупотребление           правом со стороны истца, действия которого совместно с взаимозависимыми лицами (участниками и представителями которых выступают                ФИО4 и ФИО3) в нарушение статьи 10 ГК РФ направлены исключительно на причинение вреда залогодержателю спорных участков – ПАО «ПМП». 

От ответчика – ООО «ПКБ» и остальных третьих лиц – Управления Росреестра, ФИО4 и ФИО3 отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме                                с использованием системы веб-конференции, представители ПАО «ПМП»               и ГК «АСВ» поддержали свои позиции, изложенные в отзывах                              на кассационную жалобу.

Другие участвующие в деле лица извещены надлежащим образом            о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда с сети «Интернет» (часть 6 статьи 121 АПК РФ), однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению   дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ),

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от акционерного общества «А-Практика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 241012, 

<

...>)              поступило заявление о процессуальном правопреемстве ввиду состоявшейся реорганизации истца ООО «А-Практика» путем его преобразования,              которое удовлетворено судом округа на основании статьи 48 АПК РФ. 

Проверив законность обжалуемого апелляционного постановления                    с учетом доводов поданной жалобы, поступивших отзывов на нее и пояснений представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, истец ООО «А-Практика» (покупатель) на основании заключенного                с третьим лицом ФИО4 (продавец) договора купли-продажи                  от 20.09.2022 приобрело административное здание с кадастровым номером 25:31:010405:2087, расположенное по адресу: 

<

...>, назначение нежилое, общая площадь 97,4 кв.м,  количество этажей 1. Право собственности покупателя 29.09.2022 зарегистрировано в ЕГРН.

Указанное административное здание с кадастровым номером 25:31:010405:2087 создано в результате реконструкции сооружения-навеса, площадью 314 кв.м, расположенного в границах земельных участков                        с кадастровыми номерами 25:31:010405:887 и 25:31:010405:904, зарегистрированным собственником которых на момент заключения договора от 20.09.2022 и по настоящее время  является ООО «ПКБ»                  (участки приобретены ответчиком 20.05.2014 и 21.11.2013, соответственно,             в результате реорганизации ООО «Домострой», к которому они перешли               от ООО «Статус-Кво»).

В рамках дела № А51-11753/2019 также установлены следующие обстоятельства: первоначально спорные земельные участки были обременены ипотекой в пользу КБ «Приско Капитал Банк» и на них вступившими в законную силу решениями судов Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-17380/2009 и Находкинского городского суда Приморского края по делу № 2-512/10 обращено взыскание в счет исполнения кредитных обязательств ООО «Статус-Кво»; впоследствии  права залогодержателя были переданы ПАО «ПМП» на основании договоров уступки от 28.11.2014 № 001/14-ЮРЦ и № 002/14-ЮРЦ; ввиду ликвидации ООО «Домострой» произведена замена ответчика по названным спорам         на его правопреемника – ООО «ПСК».

Таким образом, в настоящее время спорные земельные участки, принадлежащие ООО «ПСК», обременены ипотекой в пользу ПАО «ПМК», которое вправе рассчитывать на удовлетворении своих требований к должнику за счет этого имущества, в том числе путем оставления предмета ипотеки за собой при определенных условиях на основании статей 50, 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обращаясь в суд с иском по настоящему делу, ООО «А-Практика» полагало, что в результате приобретения здания с кадастровым номером 25:31:010405:2087 у него автоматически возникло право собственности                на соответствующую долю на земельные участки под этим объектом. 

Апелляционный суд, установив все фактические обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, обосновано не согласился с указанной позицией истца в силу следующего. 

В Земельном кодексе РФ (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка,                       на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием (сооружением) и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,                 за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Таким образом, законодатель определенно ограничил возможность продажи здания без земельного участка только исключительными случаями, прямо установленными законом.

Так по смыслу разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»               (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае,                           если они принадлежат одному лицу, не допускается.

При этом пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях,            что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ аналогичным образом закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,           занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: по смыслу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся             на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные   с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,               с момента государственной регистрации перехода права собственности                 на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).

Апелляционным судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН приобретенный ООО «А-Практика» объект недвижимого имущества                         с кадастровым номером 25:31:010405:2087 ранее принадлежал                          ООО «Статус-Кво», после чего последовательно переходил в собственность ООО «Домострой» (15.05.2008), ООО «Тракт» (с 15.07.2014),                           ООО «Метрополис» и ФИО4 (15.06.2017), которая в итоге продала его истцу по договору от 20.09.2022.

Спорные земельные участки с кадастровыми номерами 25:31:010405:887 и 25:31:010405:904 изначально также принадлежали               ООО «Статус-Кво», которое 08.12.2008 и 15.05.2008, соответственно произвело их отчуждение в собственность ООО «Домострой», а в результате ликвидации последнего путем реорганизации в форме разделения данные участки перешли в собственность ООО «ПКБ» как его правопреемника  (20.05.2014 и 21.11.2013, соответственно).

Доказательств того, что при отчуждении ООО «Домострой»              объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 25:31:010405:2087  одновременно осуществлялась продажа земельных участков под этим объектом, в деле не имеется. Напротив, данные участки в итоге были переданы ООО «ПСК», не являвшемуся когда-либо собственником данного объекта, приобретенного истцом у ФИО4

 

Таким образом, на момент заключения договора от 20.09.2022  продавец ФИО4 не являлась собственником спорных земельных участков и объективно не могла ими распоряжаться, в связи с чем ссылки истца на статью 273 и пункт 2 статьи 552 ГК РФ в данном конкретном случае являются необоснованными и правомерно отклонены апелляционным судом. 

В рассматриваемой ситуации к истцу на основании пункта 3 статьи 552 ГК РФ перешло только право на использование земельных участков, в части необходимой для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, что влечет для истца возможность требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, на тех же условиях и в том же объеме,                      что и прежний собственник недвижимости (продавец).

С учетом изложенного, отказ апелляционного суда в иске в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также подлежащим применению нормам гражданского                   и земельного законодательства.   

Приведенные ООО «А-Практика» в обоснование иска доводы рассмотрены апелляционным судом, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены как основанные на ошибочном толковании указанных заявителем норм права в отрыве от конкретных обстоятельств настоящего спора. Оснований для иных выводов по аналогичным доводам, продублированным заявителем в кассационной жалобе, у суда округа не имеется. 

Процессуальных нарушений, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемого постановления в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, апелляционным судом также не допущено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы истца не имеется.

Руководствуясь статьями 48, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену истца общества с ограниченной ответственностью «А-Практика» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 241012, 

<

...>)                на его правопреемника – акционерное общество «А-Практика»                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 241012, 

<

...>).

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда                           от 16.02.2024 по делу № А51-21027/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.И. Гребенщиков

Судьи        С.Н. Новикова

ФИО5