АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-3081/2021

01 июня 2022 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения вынесена 30 мая 2022 года. Полный текст решения изготовлен 01 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Авдеева М.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахматовой Д.З., рассмотрев материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 298600, г. Ялта, ул. имени архитектора ФИО1, д.2) 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации г. Ялты Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Ялты Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

материалы встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 298600, г. Ялта, ул. имени архитектора ФИО1, д.2) 

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>) 

об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» - ФИО2, доверенность от 15.03.2021 №1,

от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО3, доверенность от 11.01.2022 №03-19/6,

от Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО3, доверенность от 11.01.2022 №72/02.1-42,

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Ялты Республики Крым – ФИО3, доверенность от 25.02.2022,

иные не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее – суд) с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка.

11.02.2021 суд принял исковое заявление к производству, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание с извещением сторон на 05.09.2019.

28.04.2021 от общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» поступило встречное исковое заявление об обязании Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 15.02.2017 в редакции, представленной последним.

28.05.2021 суд принял встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» к совместному рассмотрению с первоначальным иском, о чем вынесено соответствующее определение.

Первоначальные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым мотивированы тем, что арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному договором целевому назначению и в установленные сроки, чем существенно нарушил условия договора.

Общество с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» возражало против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве, указывало, что им предпринимались необходимые действия по освоению земельного участка и подготовке строительства в соответствии с условиями договора и ГрК РФ. Кроме того, общество полагает, что у последнего были объективные причины, препятствующие своевременному освоению земельного участка и началу строительства.

Дело рассмотрено с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора – Администрации г. Ялты Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Ялты Республики Крым.

Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если: адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд; копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В силу предписаний ч.6 ст.121, ч.1, п.2 ч.4 ст.123 АПК РФ, суд признает участников судебного процесса надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно - телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, суд пришел к выводу о надлежащем уведомлении третьего лица о дне, месте и времени судебного заседания.

Учитывая то, что третьего лица в судебное заседание сторон, извещенного надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч.3, ч.5 ст.156 АПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие послнеднего, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, судом установлено следующее.

Между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» 15 февраля 2017 года заключен договор аренды земельных участков:

земельный участок №1 площадью 4735 кв.м, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010123:365,

земельный участок №2 площадью 4197 кв.м, по адресу: 

<

...> 10,11,12,13, кадастровый номер 90:25:010123:361,

земельный участок №3 площадью 4682 кв.м, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010123:364

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок для строительства и обслуживания многофункционального комплекса в границах, указанных в кадастровых паспортах.

Вид разрешенного использования земельных участков: «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1), «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). Категория земель: «Земли населенных пунктов».

Договор заключен сроком до 23.01.2056.

В соответствии с п.4.4.3 Договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

03.12.2020 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка №3 площадью 4682 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010123:364, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка №999. Осмотром установлено, что вышеуказанный земельный участок огорожен некапитальным металлическим ограждением из сетки-рабицы и проф.листа, доступ третьим лицам на участок не ограничен. На земельном участке расположены два капитальных одноуровневых строения площадью 64,9 кв.м. и 41,8 кв.м., которым присвоены кадастровые номера: 90:25:010123:1267 и 90:25:010123:1255 соответственно, капитальный одноуровневый сарай, расположенный между вышеуказанными строениями, которому присвоен кадастровый номер 90:25:010123:1258, площадью 2,7 кв.м. Также на земельном участке расположен одноуровневый некапитальный сборно-разборной НТО (ларек), ориентировочной площадью 15 кв.м., два некапитальных навеса, один из которых со всех сторон обшит листами из фанеры и металлопрофиля. Согласно публичной кадастровой карте, размещенной в сети «Интернет» на вышеуказанном земельном участке также расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 90:25:010123:1260-уборная, площадью 1.8 кв.м. Однако при визуальном осмотре земельного участка было установлено, что на месте строения (уборная) расположен указанный выше нестационарный сборно-разборной объект (ларек). На момент осмотра какие-либо строительные либо подготовительные к строительству работы не проводились, собственник вышеуказанного объекта отсутствовал.

03.06.2020 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка №2 площадью 4197 кв.м., по адресу: 

<

...> 10,11,12,13, кадастровый номер 90:25:010123:361, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка №2193. Проведенным осмотром установлено, что по вышеуказанному адресу расположен земельный участок №2 площадью 4197 кв.м., кадастровый номер 90:25:010123:361, вид разрешенного использования - «Туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание», на участке расположен объект капитального строительства (теннисный корт) КН 90:25:010123:1257. На момент осмотра какие-либо строительные, либо подготовительные к строительству работы на участке не проводились, собственник отсутствовал.

03.06.2020 сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта было произведено обследование фактического использования земельного участка №1 площадью 4735 кв.м., по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010123:365 по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка №2192. Проведенным осмотром установлено, что по вышеуказанному адресу расположен земельный участок №1 площадью 4735 кв.м., кадастровый номер 90:25:010123:365, вид разрешенного использования – «Туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание», на участке расположен объект капитального строительства (теннисный корт) с КН 90:25:010123:1256. На момент осмотра какие-либо строительные, либо подготовительные к строительству работы на участке не проводились, собственник отсутствовал.

Полагая, что по состоянию на декабрь 2020 года арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному договором целевому назначению, тем самым существенно нарушив условия договора, 08.12.2020 за №03-19/3142 ДИЗО обратилось к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и предложением расторгнуть договор.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные законом сроки явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Часть 5 статьи 4 АПК РФ устанавливает, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор (т.1, л.д.26), в связи с чем довод ответчика о неполучении названной претензии судом признается несостоятельным.

Согласно части 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом (например, в тексте договора), а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

Рассмотрев материалы настоящего дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, арбитражный суд считает, что первоначальные исковые требования ДИЗО подлежат удовлетворению в полном объеме, тогда как встречные исковые требования общества удовлетворению не подлежат. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 6 статьи 26 Закона Республики Крым N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым" органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.

Органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

Согласно Закона Республики Крым N 15-ЗКР от 05.06.2014 "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных (образований в Республике Крым" принятым Государственным Советом Республики 04 июня 2014 года муниципальное образование город Ялта наделен статусом городской округ Ялта.

Уставом муниципального образования городской Округ Ялта определены уполномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов; в сфере землепользования (ст. 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (ст. 52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.

Во исполнение требований Устава города Ялта, Ялтинским городским советом 1 -го созыва было принято решение от 28 ноября 2014 года N 131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты".

В задачи и обязанности Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым согласно действующему Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 17 сентября 2015 года N 11 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета, вменено обеспечение защиты имущественных прав и законных интересов муниципального образования городской округ Ялта в области имущественных и земельных отношений (п. 2.6. Положения), администрирование в установленном законодательством порядке неналоговых доходов, в том числе от использования; имущества и земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности городского; округа Ялта Республики Крым (п. 2.5. Положения), обращение в судебные органы в случае нарушения законодательства в части распоряжения и использования муниципальной собственности, участие в судах в качестве истца и ответчика, третьего лица (п. 4.9 Положения).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым является надлежащим истцом в данном деле.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Таким образом, после предоставления арендатору испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано было осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса РФ, и приступить к строительству указанного объекта.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение срока, установленного договором аренды земли с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Так, после предоставления арендатору-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса РФ, и само строительство указанного объекта

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство, указанное согласуется с Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.06.2020 №Ф10-161/2020.

Вместе с тем, указанные меры арендатором предприняты не были, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора в целях предоставления земельного участка. Также в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательств по освоению и застройке земельного участка ввиду наличия объективных причин, препятствовавших разработке и получению в установленном порядке документации для осуществления строительства отклоняются судом ввиду следующего.

Так, ответчик в обоснование принятия мер по освоению земельного участка указывает на направление 23.03.2018 в адрес Главного архитектора Республики Крым обращения за исх.№23/03/18-01 о возможности получения обществом разрешительной документации для строительства на арендованных земельных участках заявленного объекта недвижимости.

Вместе с тем, указанное обращение не является заявлением о выдаче либо согласовании документации, а по своей сути носит общий информационный характер и является формальным. К указанному обращению не были приложены какие-либо документы, а на уточняющий запрос исх. №51 от 03.04.2018 о предоставлении материалов (правоустанавливающих документов на земельный участок, кадастровой выписки, градостроительных условий и ограничений земельного участка или ГПЗУ, выкопировки из действующего генерального плана г. Ялта, выкопировки из ПЗЗ г. Ялта, проектных решений с технико-экономическими показателями) ООО «Интур-Премьер» указанные документы предоставлены не были, ввиду чего обращение ООО «Интур-Премьер» о возможности получения разрешительной документации для строительства на арендованных земельных участках заявленного объекта недвижимости - по существу не рассматривалось.

Довод ООО «Интур-Премьер» о том, что земельные участки расположены в функциональной зоне «Зоны зеленых насаждений общего пользования», в связи с чем общество не могло освоить земельный участок также подлежит отклонению исходя из следующего.

В постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021, оставленном без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2021 по делу № А83-14625/2020, а также постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А83-20569/2019 сформулирован правовой подход, в соответствии с которым изменение Генерального плана территории, функциональной зоны, в которой расположен земельный участок, установление иных видов разрешенного использования земельного участка - не являются безусловными основаниями для вывода о невозможности исполнения арендатором условий договора аренды земельного участка о сроках освоения и строительства.

Так, в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021 по делу № А83-14625/2020 указано, что изменение вида разрешенного использования соответствующего земельного участка исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 и пункта 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019, не является препятствием к выполнению арендатором своих обязанностей и реализации им прав по освоению и застройке арендованного земельного участка.

В постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А83-20569/2019 указано, что не может быть принято во внимание изменение Генеральным планом муниципального образования городской округ Ялта, утвержденного решением 75-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета № 3 от 03.12.2018 вида разрешенного земельного участка, поскольку такое изменение спустя более 10 лет после передачи земельного участка в аренду не обуславливает невозможность арендатора в течение действия договора аренды, вплоть до такого изменения, возвести проектируемый объект, приобрести на него право собственности и использовать таким образом земельный участок под принадлежащим ему объектом недвижимости и после внесения изменений в градостроительную документацию.

Как следует из постановления Администрации города Ялта Республики Крым №5671-п от 30.12.2016 «О заключении договора аренды земельных участков (…) с ООО «Интур-Премьер» в порядке переоформления прав» спорный договор был заключен на основании заявления ООО «Интур-Премьер» о переоформлении прав на спорные земельные участки, находящиеся в пользовании на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного 24.01.2007 под № 04070700007.

Таким образом, ответчик осуществлял правомочия арендатора в отношении спорного земельного участка на основании ранее заключенного договора, при этом с заявлением о переоформлении указанного договора обратился лишь в 2016 году.

При этом Общество не ставило вопрос о расторжении договора в связи с предоставлением в аренду арендодателем земельного участка, не отвечающего требованиям условий договора либо в связи с существенным изменением обстоятельств. Доказательств обращения в уполномоченные органы, подтверждающих попытки общества утвердить проектную документацию и получить разрешительную документацию в указанный период, не представлено. На необходимость принятия во внимание указанных обстоятельств при оценке доводов ответчика о наличии объективных причин, препятствовавших своевременному освоению земельного участка, указано в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.12.2021 по делу № А83-14625/2020.

Доводы ответчика об отнесении территории в кадастровых границах МОГО Ялта к особой архитектурно-планировочное зоне, в которой в соответствии со статей 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 №409-ЗРК/2017 до утверждения правил землепользования и застройки запрещается строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов, также подлежат отклонению.

Зоной с особой архитектурно-планировочной организацией территории в соответствии со статьей 1 Закона Республики Крым от 07.07.2017 № 409-ЗРК/2017 является зона с особыми условиями использования территории, включающая земли, земельные участки (части земельных участков) и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в границах которой устанавливается особый правовой режим ее использования с учетом историко-культурной, экологической и рекреационной ценности, а также перспективного градостроительного развития.

Статьями 3, 4 указанного закона определены особенности правового режима в границах архитектурно-планировочной зоны, а также полномочия органов государственной власти Республики Крым в области организации и функционирования архитектурно-планировочной зоны, исходя из которых до утверждения правил землепользования и застройки в отношении территорий, включенных в границы архитектурно-планировочной зоны, отдельные полномочия (подпункты 1-14 пункта 1 статьи 3 Закона Республики Крым от 07.07.2017 № 409-ЗРК/2017) в сфере градостроительства осуществляются Советом министров Республики Крым или уполномоченным им исполнительным органом государственной власти Республики Крым.

Пункты 1, 2 статьи 4 Закона Республики Крым от 07.07.2017 № 409-ЗРК/2017 устанавливают общий запрет на строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов до утверждения правил землепользования и застройки, однако в то же время вышеназванный закон не содержит в себе запрета на выдачу и утверждение разрешительной документации для строительства.

Доводы ответчика в указанной части подлежат критической оценке, поскольку Законом Республики Крым от 07.07.2017 № 409-ЗРК/2017 предусмотрены особенности правового режима в границах архитектурно-планировочной зоны, запрет затрагивает осуществление непосредственно строительных работ, при этом ответчик на момент установления указанного ограничения не только не приступил к строительным работам, но даже не приступил к разработке и согласованию проектной документации, необходимой для получения разрешения на строительство.

Таким образом, совершение арендатором отдельных действий, как-то направление запросов, писем, обращений не свидетельствует о своевременном принятии арендатором исчерпывающих мер и достижения им необходимого результата по получению всей документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. Проектная документация по земельному участку в Департамент архитектуры и строительства города Ялта не поступала и не согласовывалась, разрешение на строительство не выдавалось.

Ссылки ответчика на постановления Администрации города Ялта «О приостановлении всех видов строительных работ на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым» от 30.03.2017 №1491-п, от 15.03.2018 №416-п, от 23.04.2019 №903-п в соответствии с которыми на периоды с 31.05.2017 по 30.09.2019, с 31.05.2018 по 30.09.2018, с 31.05.2019 по 30.09.2019 приостанавливались все виды строительных работ, являются несостоятельными, поскольку у ответчика в любом случае отсутствует как утвержденная проектная документация, так и разрешение на проведение строительных работ, а следовательно, и право на осуществление строительства на спорном земельном участке.

Издание соответствующих распорядительных актов применительно к рассматриваемому спору не затрагивало права арендатора ввиду того, что в указанный период общество не только не приступило к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получило на это соответствующих разрешительных документов.

Арендатор как землепользователь в указанные периоды приостановки строительных работ вправе был осуществлять мероприятия, предусмотренные земельным и градостроительным законодательством, направленные на получение разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке.

Указанная позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 24.10.2018 по деду № А84-3196/2017, от 29.05.2018 по делу № А84-2206/2017, от 09.11.2017 по делу № А84-1063/2017.

Доводы ответчика о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности, не влияют на оценку добросовестности поведения арендатора по неосвоению земельного участка и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности (пользовании) объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта, и не влечет обязанность освободить земельный участок в указанной части.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу № А41-13398/2016, от 29.05.2018 по делу № А84-1064/2017, постановлениях Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 по делу № А83-18772/2018, от 01.10.2019 по делу № А83-16117/2018.

Продемонстрированные арендатором темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора.

Вышеизложенное согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.02.2019 № 310-ЭС18-25381, а также в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2019 по делу № А83- 16117/2018.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

Таким образом, ООО «Интур-Премьер» нарушены существенные условия договора аренды земельного участка площадью 4 735 кв.м., по адресу: 

<

...> земельный участок №1, кадастровый номер 90:25:010123:365; земельного участка площадью 4 197 кв.м., по адресу: 

<

...>, 12, 13, участок №2, кадастровый номер 90:25:010123:361; земельного участка площадью 4 682 кв.м., по адресу: 

<

...> земельный участок №3, кадастровый номер 90:25:010123:364, в связи с чем исковое заявление о расторжении договора подлежит удовлетворению.

При этом, встречное исковое заявление ООО «Интур-Премьер» об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым заключить с ООО «Интур-Премьер» дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 15.02.2017 не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Встречные исковые требования ООО «Интур-Премьер» мотивированы наличием объективных причин невозможности своевременного исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 4.4.4 Договора, и необходимостью изменения сроков освоения и застройки земельных участков, предусмотренных пунктом 4.4.4 спорного Договора, с тем, чтобы срок освоения (не позднее 3 лет) и срок ввода объекта строительства в эксплуатацию (не позднее пяти лет) начинал течь не с момента государственной регистрации спорного договора аренды, а с момента приведения градостроительной документации городского округа Ялта (Генерального плана МОГО Ялта Республики Крым. Правил землепользования и застройки МОГО Ялта Республики КРЫМ) в соответствие с условиями спорного договора.

Встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит, поскольку по своей сути является обходом процедур, предусмотренных либо пунктом 4 статьи 32 либо статьи 33 ГрК РФ.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно нормативно-правовому смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство нс завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08).

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного суда РФ от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544 обращено внимание на то обстоятельство, что приобретая права и обязанности по договору аренды арендатор мог и должен был оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, с учетом того, что земельный участок предоставлялся не только для проектирования, но и для строительства, что подразумевает под собой окончание строительства в указанный в договоре срок.

Следовательно, ответчик мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учетом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объеме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учету при формировании условий договора о сроках строительства.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2018 по делу № А84-1546/2017.

Помимо указанного, как следует из пункта 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Таким образом, поскольку как следует из материалов дела, земельные участки, переданные в аренду по спорному договору, не освоены, строительство заявленного объекта не ведется, разрешение на строительство арендатором не получено, проектная документация не разработана, основания для изменения пункта 4.4.4 договора в части сроков освоения и строительства отсутствуют.

Помимо указанного, истец по встречному иску просит установить начало течения срока для освоения и застройки земельных участков с момента приведения градостроительной документации городского округа Ялта (Генерального плана МОГО Ялта Республики Крым, Правил землепользования и застройки МОГО Ялта Республики Крым) в соответствие с условиями спорного договора.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и определенному виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ дано определение правил землепользования и застройки как документа градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Зонирование территорий осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункты 6 и 7 статьи 1 ГрК РФ).

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы городских округов (пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ).

Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ).

Системное толкование положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пунктов 1,2 части 1 статьи 34, статьи 35 ГрК РФ свидетельствует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны.

Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Правообладатель земельного участка вправе выбирать вид разрешенного использования любого из основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленных градостроительным зонированием, и, как следствие, изменять вид разрешенного использования земельного участка (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий.

Действующий Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, принятые в установленном Законом порядке, являются первичными документами, ввиду его генеральный план и правила землепользования и застройки не могут быть приведены в соответствие с договором аренды. Условия договора аренды в части указания категории земель, функциональных зон, видов разрешенного использования определяются сторонами на основании и в соответствии с Генеральным планом и ПЗЗ, т.к. условия договора являются следствием градостроительной документации.

Пунктом 4 статьи 32 ГрК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Тоже касается внесений изменений в Генплан.

Доказательств оспаривания соответствующих актов в установленном порядке заявителем не представлено.

Иными словами, подача данного заявления является обходом процедур. предусмотренных либо пунктом 4 статьи 32 либо статьей 33 ГРК РФ.

В силу ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с нормой части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления, то расходы по госпошлине возлагаются на истца в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.    Первоначальные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым удовлетворить.

2.    Расторгнуть договор аренды земельного участка от 15.02.2017, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и обществом с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» в отношении земельного участка №1 площадью 4735 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номере 90:25:010123:365; в отношении земельного участка №2 площадью 4197 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 12, 13, кадастровый номер 90:25:010123:361; в отношении земельного участка №2 площадью 4682 кв.м. по адресу: 

<

...> кадастровый номере 90:25:010123:3664.

3.    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.

4.    В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ИНТУР-ПРЕМЬЕР» отказать.

 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                                                           М.П. Авдеев