Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-5161/2020

г. Хабаровск

19 июня 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 17 июня 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кировский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

к   Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>)

о расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 29.01.2020 №12

от ответчика: ФИО3, доверенность от 13.11.2019 №1.1.29-396

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кировский» (далее – ООО «УК «Кировский») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (далее – Администрация) о расторжении договора от 22.01.2019 управления многоквартирным домом по адресу 

<

...>. 

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает, мотивируя их ненадлежащем исполнением жильцами дома обязательств по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД, коммунальным платежам, что наносит ущерб управляющей компании. Нормативно требования обоснованы положениями пункта 3 статьи 450, статьи 782 ГК РФ.

Ответчик исковые требования не признает, указывая, что наличие задолженности жильцов не является основанием для расторжения договора в силу статьи 450 ГК РФ. Иные основания для расторжения договора управления, установленные Жилищным кодексом РФ, также отсутствуют. 

Учитывая отсутствие возражений сторон относительно перехода из предварительного судебного заседания к рассмотрению дела по существу, суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершил подготовку к судебному разбирательству, перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании 09.06.2020 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 17.06.2020.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На основании проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (протокол конкурса от 11.01.2019) между ООО «УК «Кировский» (Управляющая организация) и Администрацией заключен договор управления многоквартирным домом по адресу 

<

...>, от 22.01.2019 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, Управляющая организация по поручению Администрации  обязуется за плату оказывать услуги по управлению общим имуществом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания нанимателям жилых помещений и членам их семей, владельцам нежилых помещений, пользующихся ими на основании договора аренды либо по иным законным основаниям, оказывать коммунальные услуги согласно Приложению №3 к договору. 

В силу пункта 2.3.1 договора собственники (наниматели) обязаны своевременно в установленном порядке оплачивать предоставленные по договору услуги управляющей организации. 

Срок действия договора установлен в пункте 7.1 – три года с 22.01.2019.

Согласно пункту 7.3, договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения собственника помещений Управляющей организацией за 30 дней до даты расторжения в следующих случаях:

- по письменному соглашению сторон;

- при ликвидации Управляющей организации как юридического лица либо в случаях ограничения в установленном действующим законодательством РФ порядке его уставной правоспособности, что повлечет для этой стороны невозможность выполнения обязательств по настоящему договору. 

Ссылаясь на существенное нарушение Администрацией условий спорного договора, выразившееся в уклонении от своевременной оплаты оказанных услуг, что в силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для их расторжения, ООО «УК «Кировский» 03.02.2020 направило в адрес ответчика соответствующее уведомление.

Отказ Администрации расторгнуть договор послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «УК «Кировский», арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Таким образом, предъявление любого иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Истец заявляет свои требования на основании сложившихся между сторонами правоотношений в рамках договора управления многоквартирным домом от 22.01.2019. 

Договор управления от 22.01.2019 заключен Администрацией как одним из собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, в отношении которого заключен спорный договор. 

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Лицо, обращающееся в суд с требованием о расторжении договора, обязано доказать наличие перечисленных в указанной норме условий, при которых договор может быть расторгнут по решению суда.

Статья 161 Жилищного кодекса РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частью 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 данного Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В силу пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Из вышеуказанных норм права следует, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент изменить способ управления. 

Изменение способа управления многоквартирным домом является безусловным основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, поскольку одновременное существование управления одним многоквартирным домом двумя управляющими компаниями недопустимо.

В силу закона, собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать лишь один из указанных выше способов управления, а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон в судебном заседании, договор от 22.01.2019 является заключенным, не признан в установленном законом порядке недействительным, прекратившим свое действие.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору само по себе не является основанием для расторжении договора управления, не снимает с истца обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, влекущим расторжение договора.

Право выбора управляющей компании принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, и не может ограничиваться. Заключение договора управления многоквартирным домом является производным от реализации собственниками права (посредством проведения общего собрания) по выбору управляющей компании.

Кроме того, действующим законодательством, как и условиями договора предусмотрено, что по общему правилу при передаче квартир, находящихся в собственности муниципального образования, гражданам по договору социального найма, обязанность по внесению исполнителю коммунальных услуг, платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД и платы за коммунальные услуги лежит на нанимателе.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы государственной власти или органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 №15066/12, отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос №4).

Из текста искового заявления, пояснений представителя истца судом установлено, что жилые помещения в доме по указанному адресу предоставлены по договорам социального найма физическим лицам, лицевой счет имеется только по одной квартире. 

Документы, свидетельствующие о наличии незаселенных помещений, размере задолженности нанимателей и Администрации в части пустующих помещений истцом в материалы дела не представлены. Кроме того, истец не ведет претензионную, исковую работу с жильцами, Администрацией в целях взыскания задолженности за содержание и ремонт общего имущества дома, коммунальные услуги. ООО «УК «Кировский» в Администрацию с целью установления факта предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма не обращалось. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

За неуплату платы за содержание жилых помещений в многоквартирном доме, ремонт общего имущества условиями договора предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как взыскание неустойки.

Проанализировав условия спорного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, установив, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, и такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений согласно частям 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора от 22.01.2019, и удовлетворения требований истца.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. При этом, учитывается, что истцом при обращении в суд госпошлина оплачена в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                  О.В. Медведева