Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-8860/2019

город Мурманск

23 января 2020 года

Дело рассмотрено, резолютивная часть решения вынесена 16.01.2020

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Тарасова А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КУИ Администрации г. Апатиты к ООО «Полимер-К» о взыскании 13 901 241,34 ₽, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение

при участии в заседании представителей

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: ФИО2, директор

установил:

КУИ Администрации г. Апатиты (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к ООО «Полимер-К» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – ответчик) о взыскании основного долга по арендным платежам за аренду нежилого помещения в сумме 5 846 580 ₽ за период с 01.10.2009 по 10.07.2019, пени в сумме 8 054 661,34 ₽ за общий период с 21.01.2006 по 10.07.2019 на основании договора от 01..12.2005 № 439, всего 13 901 241,34 ₽, расторжении договора № 439 и обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 972 м2, расположенное по адресу: 

<

...>.

В обоснование иска истец указал, что по истечению срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом в связи с чем договор считается заключенным на неопределенный срок. Свои обязательства по договору в части своевременной оплаты арендной платы ответчик не исполняет, что является основанием для начисления ответчику пени, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Ответчик представил отзыв на иск и дополнения к нему в которых с иском не согласился, указав, что в отношении требований о расторжении договора не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, спорное нежилое помещение не является муниципальной собственностью и возводилось (строилось) ответчиком. Собственником спорного помещения является ответчик, а истец злоупотребляет правом. Здание в эксплуатацию вводил ответчик в 2001 году. В отношении части требований истцом пропущен срок исковой давности. Земельный участок под спорным зданием полностью продан истцом – физическим лицам – ФИО2 (директор ответчика) и ФИО3 (каждый владеет по ½ доли земельного участка под зданием).

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился.

С учетом мнения представителя ответчика, обстоятельств дела, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд определил рассмотреть спор в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, поддержав доводы отзыва и дополнений к нему. Указал, что представленные истцом сведения в отношении внесенного в реестр муниципальной собственности нежилого помещения площадью более 300 м2 к спорному помещению не относятся.

Из материалов дела следует, что 01.12.2005 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества № 439 (далее – Договор) в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: 

<

...> а (далее – Помещение) для использования для производственных нужд (пункт 1.1. Договора).

Срок аренды установлен с 01.12.2005 по 30.11.2006 (пункт 1.3. Договора).

Согласно Приложения № 1 к Договору площадь арендуемого Помещения составляет 972 м2.

Пунктами 3.1., 3..2. и 3.4. Договора сторонами согласованы размер арендной платы, срок внесения арендной платы ежемесячно до 20-го числа месяца следующего за расчетным, а также возможность пересмотра истцом в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения методики ее исчисления. Арендная плата по Договору вносится ответчиком в доход бюджета муниципального образования (местного бюджета).

Пунктом 4.3. Договора предусмотрено начисление пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 0,1 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.2.3.1. Договора, он может быть расторгнут по требованию Арендодателя в случае невнесения Арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд.

Передача Помещения оформлена актом приема-передачи от 01.12.2005 (приложение № 2 к Договору). Иных приложений к Договору в дело не представлено.

По окончанию срока Договора Помещение ответчиком возвращено не было. Договор возобновился на неопределенный срок. По мере исполнения Договора размер ежемесячной арендной платы изменялся с учетом его расчета (л.д. 15-29).

Между тем, обязанность по внесению арендных платежей ответчик надлежащим образом не исполнил, задолженность за период с 01.10.2009 по 10.07.2019 составила 5 846 580 ₽ и оплачена не была.

В связи с образовавшейся задолженностью претензионным письмом от 15.07.2019 истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность в указанном размере и начисленные пени, а также уведомил об обращении истца в суд с иском об их взыскании, расторжении Договора и выселении ответчика из Помещения в случае неудовлетворения требований претензии.

В тоже время, предъявленные истцом в претензии требования оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец на основании пункта 4.3. Договора начислил пени за неоплату арендных платежей, за общий период с 21.01.2006 по 10.07.2019 в сумме 8 054 661,34 ₽, которые предъявил ко взысканию вместе с основным долгом.

Также истцом заявлено требование о расторжении спорного Договора и обязании ответчика освободить Помещение.

Заслушав представителя ответчика, исследовав в совокупности представленные материалы дела и доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Арендная плата подлежит своевременной оплате Арендатором в силу обязательств предусмотренных договором, а также в соответствии со статьями 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Спорный Договор, в связи с истечением срока его действия 30.11.2006, считается возобновленным на неопределенный срок (статья 610,  пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частями 2, 3 указанной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Условия о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы более 2 месяцев подряд предусмотрены пунктом 5.2.3.1. Договора.

Таким образом, условия Договора не запрещают истцу расторгнуть Договор.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по специальному основанию, установленному положениями статьи 619 ГК РФ, суд устанавливает следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.12.2009 по 10.07.2019 в сумме 5 846 580 ₽, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании указанной задолженности, договорной неустойки за общий период с 21.01.2006 по 10.07.2019 в сумме 8 054 661,34 ₽, а также с требованием о расторжении Договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое Помещение.

Между тем, по мнению суда, иск не обоснован в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Одним из существенных условий договора аренды является согласованный сторонами предмет аренды. При этом Арендодатель, по меньшей мере, должен быть собственником предмета аренды или представителем (в том числе полномочным) собственника предмета аренды.

В настоящем случае, оценив в совокупности все представленные в материалы дела документы, в том числе во исполнение определений суда, суд приходит к выводу, что предмет аренды (Помещение) сторонами не согласован, а именно.

Согласно договора (Приложения № 1) площадь спорного Помещения составляет 972 м2 и оно расположено в нежилом здании в городе Апатиты по адресу ул. Энергетическая, д. 29а (далее в указаниях только номера зданий (домов)).

Из кадастрового паспорта помещения следует площадь помещения 929,80 м2 в доме 29а, что не соответствует площади помещения по Договору (л.д. 53).

Технический паспорт представленный истцом к настоящему судебному заседанию на здание в доме 27 (сформирован в деле) содержит сведения о площадях нежилых помещений в домах 27 и 29а на общую площадь 1 618,9 м2.

Представитель ответчика в судебных заседаниях и в настоящем процессе подтвердил нахождение нежилых помещений в домах 27 и 29а по существу в одном здании. Здание 29а является вновь возведенной пристройкой к ранее существующему зданию 27.

В тоже время учитывая, что в указанном общем здании помещения площадью 689,1 м2, принадлежат по ½ доле физическим лицам ФИО2 (директор ответчика) и ФИО3, то остаточная часть здания составит 929,8 м2 (= 1 618,9 – 689,1), что также не соответствует условиям спорного Договора аренды.

При этом, из Договора невозможно установить какие-либо иные идентифицирующие признаки арендуемых ответчиком Помещений. В договоре нет ни кадастровых номеров арендуемых помещений, ни кадастровых номеров земельного участка на котором находятся арендуемые помещения (или их часть), а указанная в Договоре площадь Помещения не подтверждена каким-либо иными как отдельными, относимыми, допустимыми, так и совокупными доказательствами.

Отсутствие обоснованных, согласованных и соответствующих фактическим площадям – площадь спорного Помещения соответственно влечет необоснованность расчета арендной платы за Помещение.

С учетом указанного, суд приходит к выводу, что спорный Договор аренды сторонами не заключен, так как сторонами не согласовано такое существенное условие Договора как предмет аренды, а из совокупности представленных документов, суд не смог идентифицировать предмет аренды по Договору. Соответственно отсутствуют основания для расторжения незаключенного Договора аренды и выселения ответчика из индивидуально неопределенных Помещений, учитывая, что в составе совокупности Здания 27 и 29а часть помещений являются собственностью указанных выше физических лиц.

Помимо прочего, отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд учитывает и следующие обстоятельства.

Спорные Помещения в здании 29а являются пристройкой к зданию с № 27, а все здание является общим целым. При этом, пристройка, согласно совокупности представленных документов, вводилась в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 20.08.2001 (л.д. 58-60). Приемочная комиссии здания (пристройки) создана Приказом от 20.08.2001 № 4, копию которого, по протокольному определению суда (размещен в системе КАД), истец суду не представил.

Также, письмом представленным к настоящему судебному заседанию № 064-12/20, истец сообщил, что какой-либо документацией связанной со строительством в 2001 году спорного здания (пристройки) он не располагает.

В тоже время, указанный выше акт приемки законченного реконструкцией объекта, расположенного в доме 29а, площадью 929,8 м2, зарегистрирован Постановлением Администрации города Апатиты от 10.09.2001 № 600, согласно которого как заказчиком строительства спорного здания (Помещения), так и подрядчиком возводившим здание является ООО «Полимер-К», то есть ответчик (л.д. 57). Разрешение на строительство Помещения выдавалось ответчику (л.д. 91).

Представленная истцом к судебному заседанию выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), выданная истцу на основании запроса от 27.03.2019, в отношении всего здания в целом (площадью 1 618,9 м2) не содержит сведений о том, что истец (или муниципальное образование) являются собственниками каких-либо помещений в здании, в том числе площадью 929,8 м2. Ссылка истца, что право собственности арендодателя на Помещения следуют из указанной выписки из ЕГРН голословны. Право собственности на спорные арендуемые Помещения не следуют и из реестра муниципальной собственности.

Иные представленные истцом в дело документы не подтверждают право собственности муниципального образования (или истца) на спорное здание в целом или его части. Часть представленных истцом документов в принципе не относятся к спорному зданию.

Более того, земельный участок, на котором расположено здание 27 и 29а с входящим в его состав Помещением, на основании договора купли-продажи от 06.09.2016 № 161 продан истцом в собственность физических лиц ФИО2 и ФИО3 (л.д. 166-), что дополнительно, в совокупности с иными доказательствами по делу, подтверждает позицию ответчика о том, что истец не является собственником (представителем собственника – муниципального образования) расположенных на данном земельном участке зданий, а соответственно и Помещений.

В связи с отсутствием права собственности на переданное истцом в аренду Помещение, спорный Договор аренды, в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ, может быть признан ничтожной сделкой, что в принципе исключает удовлетворение заявленных в настоящем иске исковых требований, ни принимая во внимание и иные доводы ответчика по спору, в том числе о пропуске истцом сроков исковой давности.

С учетом всей совокупности изложенных обстоятельств, суд находит настоящий иск заявленным не обосновано и в его удовлетворении отказывает.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 33337 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167, 171, 174 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия.

СудьяА.ФИО4