АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-48821/24

27 июня 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Колесник И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коломыцевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Администрации города Зверево (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Ростовской области 

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности ФИО2, ФИО3,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации города Зверево о признании незаконным отказа во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства № 61-51-11-2024 от 27.06.2024, изложенного в ответе исх. № 55.15/242 от 12.12.2024; об обязании повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 на внесение изменений в разрешение в разрешение на строительство № 61-51-11-2024 от 27.06.2024.

Представитель заявителя ходатайствовал о приобщении к материалам дела ответа на запрос Управления Россреестра, ходатайство приобщено к материалам дела. 

Представитель заявителя озвучил свою правовую позицию, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

От заинтересованного лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство удовлетворено.

 Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей заявителя, исследовав представленные доказательства, судом установлено следующее.

09.12.2024 в адрес Администрации юрода Зверсво было направлено заявление гр. ФИО1 по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)» о внесении сведений в разрешение на строительство от 27.06.2024 № 61-51-11-2024. выданное Администрацией города Зверево. в связи со сменой собственника объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:51:0010139:615, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 61:51:0010139:614, 61:51:0010139:613 по адресам: Российская Федерация. Ростовская область, городской округ «Город Зверево», 

<

...>» земельный участок №55. земельный участок №57. В ответ на заявление по вышеуказанной муниципальной услуге Администрацией города Звере во направлен отказ в предоставлении услуги на основании ст. 51 ГрК РФ, ст. 448 ПС РФ и писем отдела имущественных и земельных отношения Администрации г. Звсрево от 13.12.2024№ 55.11/450. 13.12.2024 №55.11/451.

Письмом от 12.12.2024 исх. 55.15/242 Администрация города Зверево сообщила заявителю об отказе в предоставлении муниципальной услуги на основании ст. 51 Грк РФ, ст. 448 ГК РФ.

Полагая, что отказ Администрация города Зверево во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства № 61-51-11-2024 от 27.06.2024, изложенного в ответе исх. № 55.15/242 от 12.12.2024 нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы представителей сторон, суд пришёл к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.  

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создаёт иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для их совершения, возлагается на орган или лицо, которые совершили такие действия (бездействие). 

Из приведённых процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов. 

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 21.5 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Приобретатель земельного участка обязан в письменной форме уведомить о переходе к нему права на земельный участок орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (ч. 21.10 той же статьи).

Порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства урегулирован частями 21.14,21.15 статьи 51 ГрК РФ.

Частью 21.14 статьи 51 Кодекса предусмотрено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. Для рассмотрения вопроса о внесении изменений в разрешение на строительство, не связанных исключительно с продлением Срока его действия, необходимы документы, предусмотренные частью 7 статьи ст. 51 Кодекса.

Деятельность органов исполнительной власти и органов местного самоуправления основана на принципе законности. Следовательно, при принятии решений уполномоченный орган должен действовать строго в соответствии с установленной нормативными правовыми актами процедурой в пределах своих полномочий, реализация органами местного самоуправления соответствующих полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

Выдача разрешений на строительство включена в перечень типовых услуг, оказываемых, в частности органами местного самоуправления.

Согласно части 9 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» исчерпывающие перечни оснований для приостановления предоставления государственной или муниципальной услуги или отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги устанавливаются федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

По смыслу положений статьи 51 ГрК РФ публичный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (внесении изменений в разрешение на строительство) объекта капитального строительства только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе (п. 21.15.ст. 51 ГрК РФ).

Судом установлено, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 22.11.2024 (далее -Договор), ИП ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства степень готовности 20% площадью 420 кв.м, проектируемое назначение: нежилое, кадастровый номер 61:51:0010139:615, местоположение: Российская Федерация, Ростовская область, г. Зверево, ул. Обухова, № 55, №57, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.11.2024г. (запись о государственной регистрации 61:51:0010139:615-61/195/2024-3).

В соответствии с п. 1.4. указанного Договора, к Покупателю переходит право аренды на земельные участки, на котором расположено Недвижимое имущество, с кадастровым номером: 61:51:0010139:613, площадью 420 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Ростовская область, г. Зверево, ул. Обухова, №57 (договор аренды земельного участка № 2024.4201/2 от 26.01.2024г.) и с кадастровым номером: 61:51:0010139:614, площадью 361 кв.м. местоположение: Российская Федерация, Ростовская область, г. Зверево, ул. Обухова, №55 (договор аренды земельного участка № 2024.4203/2 от 26.01.2024г.)

Переход права аренды к Покупателю на вышеуказанные земельные участки, зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено: «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец.

Согласно статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010№ 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11) указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат разным лицам, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земельного участка. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (см. п. 3 ст. 271 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК), и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005.

По смыслу вышеуказанных норм, писем, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в силу указанных положений к ИП ФИО1 в полном объёме перешли права аренды на земельные участки, на которых расположено нежилое здание, с кадастровым номером 61:51:0010139:615, местоположение: Российская Федерация, Ростовская область, г. Зверево, ул. Обухова, № 55, №57.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 21.03.2025 № Ф06-1029/2025 по делу № А12-11603/2024.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

При указанных обстоятельствах, заявленные предпринимателем требования о признании незаконным отказа Администрации города Зверево во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства № 61-51-11-2024 от 27.06.2024, изложенный в ответе исх. № 55.15/242 от 12.12.2024 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.   

 Таким образом, суд приходит к выводу об обязании Администрацию города Зверево рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о внесении изменений в разрешение на строительство № 61-51-11-2024 от 27.06.2024.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина физическими лицами уплачивается в размере 10 000 рублей.

 Поскольку главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей в отношении судебных расходов по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителями и заинтересованными лицами, разрешается судом по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении сторон по делам искового производства.

В случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 219 от 23.12.2024

Таким образом, расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 10 000 руб. за рассмотрение настоящего дела подлежат отнесению на заинтересованное лицо. Кроме того, заявителю надлежит возвратить из федерального бюджета 40 000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины платежным поручением № 219 от 23.12.2024 на сумму 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Администрации города Зверево во внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства № 61-51-11-2024 от 27.06.2024, изложенный в ответе исх. № 55.15/242 от 12.12.2024.

Обязать Администрацию города Зверево рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о внесении изменений в разрешение на строительство № 61-51-11-2024 от 27.06.2024.

Взыскать с Администрации города Зверево (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 10 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) из федерального бюджета 40 000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины платежным поручением № 219 от 23.12.2024 на сумму 50 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяКолесник И. В.