ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

05.08.2019

Дело № А41-60101/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.07.2019

Полный текст постановления изготовлен  05.08.2019

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.

судей: Голобородько В.Я., Закутской С.А.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» - ФИО1 – дов. от 27.08.2018

в судебном заседании 29.07.2019 по рассмотрению кассационной жалобы конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ»

на определение от 23.11.2018

Арбитражного суда Московской области,

вынесенное судьей Морхатом П.М.,

на постановление от 08.04.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Катькиной Н.Н., Гараевой Н.Я. и Муриной В.А.,

по заявлению ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ»,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Московской области от 15.08.2016 в отношении закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее – ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», должник) была введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен ФИО3.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05.12.2016 при банкротстве ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2018 конкурсным управляющим ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» утвержден ФИО5 (далее – конкурсный управляющий).

ФИО2 (далее – ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, К-4 (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, корпус 4) в виде однокомнатной квартиры № 341, расположенной на 11 этаже в секции/подъезде 26, общей площадью 42,68 кв. м.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23.11.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2019, за ФИО2 признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую квартире, имеющей следующие характеристики:

- однокомнатная квартира под условным номером 341, общей проектной площадью 42,68 кв. м (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов), расположенная на 11 этаже, в секции/подъезде 26, в корпусе 4 Жилого дома, расположенного по адресу Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино.

Как установлено судами, 23.04.2012 между ФИО6 (Принципал) и ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (Агент) был заключен агентский договор № 2-Сл/3, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям:

- адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино,

- характеристики дома: монолитный жилой дом,

- характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 46,68 кв. м,

- этаж 11,

- количество комнат - 1,

- ориентировочная стоимость квартиры - 3 670 267 руб. 00 коп.

Согласно пункту 3.5 договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 3 670 266 руб. 60 коп. в срок до 02.05.2012 включительно.

Платежным поручением № 800261 от 28.04.2012 ФИО6 перечислил ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» 3 670 267 руб. 00 коп. оплаты по агентскому договору.

02.05.2012 между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и ФИО6 (Кредитор) был заключен договор поручительства № 2-Сл/3, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (Должник) обязательств по агентскому договору № 2-Сл/3 от 23.04.2012 по осуществлению за счет Принципала (Кредитора) расчета в сумме 3 670 266 руб. 60 коп. по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи квартиры либо по возврату перечисленных Принципалом Агенту денежных средств.

02.05.2012 между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» (Продавец) и ФИО6 (Покупатель) был заключен предварительный договор № 2-Сл/3 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК «Западные ворота столицы» по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Помещение, но не позднее II квартала 2015 года, договор купли-продажи Помещения, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем.

21.11.2013 между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого ФИО6 обязался передать все свои права и неисполненные обязанности по агентскому договору № 2/Сл-3 от 23.04.2012 и по предварительному договору № 2/Сл-3 от 03.05.2012, а также обеспечивающие обязательства по договору поручительства № 2/Сл-3 от 02.05.2012 ФИО2, который обязался уплатить за них 3 764 376 руб. 00 коп.

Согласно акту от 21.11.2013 сверки расчетов и выполнения договора передачи прав и обязанностей от 21.11.2013 ФИО2 оплатил ФИО6 денежные средства в сумме 3 764 376 руб. 00 коп.

21.11.2013 между ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (Агент), ФИО6 (Принципал) и ФИО2 (Новый Принципал) было заключено соглашение № 1 о замене стороны в агентском договоре, в соответствии с пунктом 1 которого по условиям Агентского договора № 2/Сл-З от 23.02.2012, заключенного между Принципалом и Агентом (далее - Договор), Агент принял на себя обязательства осуществить поиск квартиры, соответствующей требованиям Принципала и обеспечить заключение сделки по ее приобретению в собственность Принципала, а последний принял на себя обязательства выплатить Агенту причитающееся ему вознаграждение и обеспечить предоставление сумм для проведения расчетов по заключенной Принципалом сделке.

На момент заключения настоящего Соглашения Стороны подтвердили, что:

- Агент, действуя от имени, по поручению и за счет Принципала подобрал для приобретения в собственность Принципала «1-однокомнатная» квартира под условным номером 341, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 42,68 кв. м, расположенная на 11 этаже, в секции/подъезде 26, в корпусе 4 по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино (далее - Квартира). Стоимость Квартиры ориентировочно составляет 3 670 267 руб. 00 коп.;

- Принципал выплатил Агенту все причитающееся ему вознаграждение, а также произвел в полном объеме расчеты с Агентом, согласно условиям Договора.

21.11.2013 между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ФИО6 и ФИО2 было заключено соглашение № 1 о замене стороны в Предварительном договоре № 2/Сл-3 от 03.05.2012, по условиям которого права на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры были переданы ФИО2, а также соглашение № 1 о замене стороны в договоре поручительства № 2/Сл-3 от 02.05.2012, по условиям которого права ФИО6 по договору поручительства перешли к ФИО2

Суды обеих инстанций, учитывая наличие обязательства поручительства должника, исходя из представленных в материалы дела доказательств пришли к выводу о доказанности исполнения заявителем своих обязательств по оплате стоимости приобретаемой квартиры и признали предъявленные требования обоснованными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: 

<

...>, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий ссылается на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая, что предъявленное требование не подлежало удовлетворению, поскольку объект незавершенного строительства, в котором за заявителем признано право собственности, юридически не существует.

По мнению конкурсного управляющего, обременение права требования залогом банка исключает возможность признания права собственности на такую квартиру.

Конкурсный управляющий утверждает, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не является застройщиком жилого дома, в котором будет расположена спорная квартира.

От участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя конкурсного управляющего, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснили имеющие существенное значение для дела обстоятельства и, установив, что обязательства ФИО2 как соинвестора по оплате стоимости квартиры исполнены надлежащим образом, пришли к обоснованному и правомерному выводу об удовлетворении требований.

Кроме того, судом апелляционной инстанции правильно учтена правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, согласно которой при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статьи 8 Закона.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии конкурсного управляющего с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк «ВТБ», требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31.07.2018 по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности ФИО2 на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за ФИО2 права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк «ВТБ», поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

При рассмотрении настоящего обособленного спора арбитражным судом округа учтена сформированная по данному делу правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2019 № 305-ЭС17-19702 (4).

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 23.11.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2019 по делу № А41-60101/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяЛ.В. Михайлова

 

Судьи:В.Я. Голобородько

С.А. Закутская