ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17870/2018

г. Саратов

25 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2022 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,

судей  Грабко О.В.,  Романовой Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ»

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2021 года по делу № А57-17870/2018  

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» о расторжении договора и взыскании задатка в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» (410068, г. Саратов, п. Комбайн, 2-ое отделение, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» - ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.01.2022, представителя общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Эдельвейс» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 31.12.2021,  

 

УСТАНОВИЛ:

15 августа 2018 года в Арбитражный суд Саратовской области обратился уполномоченный орган - Федеральная налоговая служба с заявлением о признании должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» несостоятельным (банкротом), признании обоснованными и включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по уплате обязательных платежей в общем размере 1 384 964 руб. 89 коп., в том числе по основному долгу 1 148 197 руб. 04 коп., пени 228 155 руб. 75 коп., по штрафам 8 612 руб. 10 коп., из них для удовлетворения в третью очередь в размере 1 216 792 руб. 24 коп., в том числе по основному долгу на сумму 980 024 руб. 39 коп., по пени 228 155 руб. 75 коп., по штрафам 8 612 руб. 10 коп.; для удовлетворения во вторую очередь в общем размере 168 172 руб. 65 коп., в том числе по НДФЛ налоговых агентов в размере 42 446 руб., по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование в ПФ РФ на выплату страховой пенсии в размере 125 726 руб. 65 коп.; утверждении временным управляющим должника арбитражного управляющего из числа членов Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига» (440026, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), утверждении размера вознаграждения арбитражному управляющему с учетом пункта 3 статьи 20.6 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2018 года заявление уполномоченного органа - Федеральной налоговой службы о признании общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» несостоятельным (банкротом) принято к производству суда и назначено судебное заседание по проверке его обоснованности с последующим отложением.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 декабря 2018 года (резолютивная часть определения объявлена 12 декабря 2018 года) заявление уполномоченного органа о признании общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения сроком на 5 месяцев, по 12 мая 2019 года. Временным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» утвержден ФИО4 (регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 9715, ИНН 

<

***>, адрес для направления корреспонденции - 413851, 

<

...>), член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Лига» (440026, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 24 декабря 2018 года, а также в газете «Коммерсантъ» от 29 декабря 2018 года № 242, страница 112.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 октября 2019 года (резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2019 года) общество с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 410068, г. Саратов, п. Комбайн, 2-ое отделение) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, по 09 апреля 2020 года, конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» утвержден ФИО5, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении процедуры конкурсного производства опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 11 октября 2019 года, а также в газете «Коммерсантъ» от 09 октября 2019 года № 197(6677), стр. 8.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 февраля 2021 года (резолютивная часть объявлена 09 февраля 2021 года) конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» утвержден ФИО6, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

19 мая 2021 года в Арбитражный суд Саратовкой области поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» о расторжении договора купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» и обществом с ограниченной ответственностью «ПТП «Саратовагросбыт-2000», в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ПТП «Саратовагросбыт-2000» сумму задатка в размере 2075887 руб. 90 коп.; о взыскании с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины; о принятии обеспечительных мер в виде приостановления исполнения договора купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5 до рассмотрения по существу настоящего искового заявления. 

29 ноября 2021 года Арбитражным судом Саратовской области в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» и обществом с ограниченной ответственностью   «Производственно-торговое   предприятие   «Саратовагросбыт-2000»; взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» суммы задатка в размере 2075887 руб. 90 коп. отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что срок, в течение которого ООО «ВСМ-ННБ» было лишено возможности пользоваться недвижимым имуществом один календарный год, судом не приняты во внимание существенные недостатки недвижимости.

  Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Двенадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи, с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

   Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25 сентября 2020 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети «Интернет» было опубликовано сообщение № 5520482 о проведении открытых торгов в электронной форме в виде аукциона с использованием открытой формы представления предложений о цене имущества на ЭТП -ООО «Фабрикант.ру» по реализации имущества должника:

Лот № 1: 1. Здание-гараж, нежилое, площадь 68,8 кв.м, кад.номер: 64:48:010114:1833, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 2. Сооружение-навес, площадь 193,8 кв.м, кад.номер: 64:48:010114:1367, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 3. Здание, нежилое, площадь 1048,6 кв.м, кад.номер 64:48:010116:437, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 4.Гаражи, нежилое, площадь 252,5 кв.м, кад.номер 64:48:010114:1429, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 5.Здание, нежилое, площадь 82,8 кв.м, кад.номер 64:48:010114:1368, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 6.Одноэтажное здание, нежилое, площадь 353,6 кв.м, кад.номер 64:48:010114:1414, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 7.Зем.участок, площадь 8538 кв.м, кад.номер 64:48:010114:49, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. Начальная цена: 20758879 руб.

Проведение торгов было назначено на 02 ноября 2020 года в 10-00 ч. (время мск). Заявки на участие в торгах принимаются с 09-00 ч. 28.09.2020 г. по 09-00 ч. 31.10.2020 г.

Итоговым протоколом заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Аукцион продавца № 1543275» от 02 ноября 2020 года № 1543275-1 торги по лоту № 1 признаны состоявшимися, победителем торгов признан участник, предложивший наиболее высокую цену - общество с ограниченной ответственностью «Волгоспецмонтаж-ННБ», с предложением цены 30100374 руб. 55 коп. (сообщение в ЕФРСБ от 05 ноября 2020 года № 5696426).

06 ноября 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «ВСМННБ» и обществом с ограниченной ответственностью «ПТП «Саратовагросбыт-2000» был заключен договор купли-продажи № 5, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец принял обязательства передать покупателю следующее имущество:

1.Здание-гараж, нежилое, площадью 68,8 кв.м, кад. номер: 64:48:010114:1833, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

2.Сооружение-навес, площадью 193,8 кв.м, кад. номер: 64:48:010114:1367, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

3.Здание, нежилое, площадью 1048,6 кв.м, кад. номер 64:48:010116:437, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

4.Гаражи, нежилое, площадью 252,5 кв.м, кад. номер 64:48:010114:1429, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

5.Здание, нежилое, площадью 82,8 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1368, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

6.Одноэтажное здание, нежилое, площадью 353,6 кв. м, кад. номер64:48:010114:1414, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

7.Земельный участок, площадь 8538 кв. м, кад. номер 64:48:010114:49, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

В соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора стоимость имущества в размере 28024486 руб. 65 коп. должна быть перечислена на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «ПТП «Саратовагросбыт-2000» в течение 30 дней с даты подписания договора.

Согласно пункту 4.3 договора в случае не поступления оплаты в полном объеме по истечении 5 банковских дней после срока, указанного в пункте 3.3 договора, продавец освобождается от обязательств перед покупателем и договор считается расторгнутым в связи с существенным нарушением обязательств сторон. В этом случае задаток покупателю не возвращается.

11 ноября 2020 года в Арбитражный суд Саратовской области обратился учредитель должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» ФИО7 с заявлением о признании недействительным открытого аукциона от 02 ноября 2020 года по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000», а именно: Лот № 1:

здание-гараж, нежилое, площадь 68,8 кв. м, кад. номер: 64:48:010114:1833, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

сооружение-навес, площадь 193,8 кв. м, кад. номер: 64:48:010114:1367, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

здание, нежилое, площадь 1048,6 кв. м, кад. номер 64:48:010116:437, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

гаражи, нежилое, площадь 252,5 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1429, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

здание, нежилое, площадь 82,8 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1368, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

одноэтажное здание, нежилое, площадь 353,6 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1414, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н;

земельный участок, площадь 8538 кв. м, кад. номер 64:48:010114:49, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2020 года заявление учредителя должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» ФИО7 о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства принято к производству суда.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 24 ноября 2020 года удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью «Волгоспецмонтаж-ННБ» о принятии обеспечительных мер, приостановлено исполнение договора купли - продажи от 06 ноября 2020 года № 5, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью     «Волгоспецмонтаж-ННБ»     и     обществом     с     ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000», в части проведения расчетов между сторонами до рассмотрения по существу заявления учредителя должника - общества с ограниченной ответственностью «ПТП «Саратовагросбыт-2000» ФИО7 о признании недействительными торгов от 02 ноября 2020 года по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» (аукцион № 1543275).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Саратовской области от 20 апреля 2021 года (резолютивная часть определения объявлена 13 апреля 2021 года) отказано в удовлетворении заявления учредителя должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» ФИО7 о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона от 02 ноября 2020 года по продаже имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое предприятие «Саратовагросбыт-2000» по лоту «1. Здание-гараж, нежилое, площадь 68,8 кв. м, кад. номер: 64:48:010114:1833, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 2. Сооружение-навес, площадь 193,8 кв.м, кад. номер: 64:48:010114:1367, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 3. Здание, нежилое, площадь 1048,6 кв.м, кад.номер 64:48:010116:437, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 4.Гаражи, нежилое, площадь 252,5 кв.м, кад.номер 64:48:010114:1429, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 5.Здание, нежилое, площадь 82,8 кв.м, кад. номер 64:48:010114:1368, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 6.Одноэтажное здание, нежилое, площадь 353,6 кв.м, кад. номер 64:48:010114:1414, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н. 7.Зем.участок, площадь 8538 кв.м, кад.номер 64:48:010114:49, г.Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н.» (победитель - общество с ограниченной ответственностью «Волгоспецмонтаж-ННБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 410056, 

<

...>, ком. 403), с предложением цены - 30100374,55 руб.), обеспечительные меры, принятые определениями Арбитражного суда Саратовской области от 12 ноября 2020 года, от 24 ноября 2020 года по делу № А57-17870/2018, отменены.

Письмом от 23 апреля 2021 года общество с ограниченной ответственностью «Волгоспецмонтаж-ННБ» направило конкурсному управляющему ФИО6 на рассмотрение и подписание соглашение о расторжении договора купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5, заключенного между ООО «ВСМ-ННБ» и ООО «ПТП

«Саратовагросбыт-2000-», в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых ООО «ВСМ-ННБ» исходило при заключении договора купли-продажи (п. 1 ста. 451 ГК РФ).

Конкурсный управляющий направил в адрес победителя торгов уведомление от 29 апреля 2021 года № 49 об отказе от подписания соглашения о расторжении договора и сообщил о необходимости внесения платы по договору купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5 в срок до 12 мая 2021 года.

Полагая, что имеются основания для расторжения спорного договора по основаниям пункта 1 статьи 451, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ» обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Волгаспецмонтаж-ННБ», суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявитель в обоснование требований ссылается на те обстоятельства, что до момента передачи объектов недвижимого имущества покупателю их качество существенно изменилось, а именно в зимний период 2020 года из-за отключения системы газоснабжения произошло размораживание систем отопления и водоснабжения в зданиях, что привело к нарушению целостности трубопроводов, разрыву батарей в помещениях. По мнения заявителя, выход из строя системы отопления и сопутствующие этому отклонения по качеству являются существенными недостатками товара, что дает покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также заявитель ссылается на то, что сделка для ООО «ВСМ-ННБ» являлась крупной, ее исполнение планировалось за счет кредитных средств, Покупатель обратился с заявлением о предоставлении кредита в ПАО Банк «АК БАРС». Но в связи с длительным рассмотрением заявления ФИО7 об оспаривании торгов рассмотрение кредитной заявки прекращено, а приобретатель собственными денежными средствами не обладает. Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заявитель принимал участие в торгах, был в полной мере ознакомлен с условиями заключения договора и его оплаты.

Отказ третьего лица в выдаче кредита не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, отказ победителя торгов от исполнения договора в одностороннем порядке не правомерен.

Изложенные заявителем обстоятельства по несогласованию кредитной заявки относится к рискам покупателя как лица, осуществляющего коммерческую деятельность, поэтому не свидетельствует о наступлении обстоятельств, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 указанного Кодекса).

Пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Материалами дела установлено и сторонами не оспаривается, что заявитель внес сумму задатка для участия в торгах по продаже имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом).

На основании пункта 15 статьи 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов об определении победителя торгов принимается в день подведения результатов торгов и оформляется протоколом о результатах проведения торгов. Суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

В обоснование заявленных требований с ограниченной ответственностью «Волгоспецмонтаж-ННБ» ссылается на односторонний отказ от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления ответчику уведомления от 23 апреля 2021 года № 25 об отказе от исполнения договора.

Вместе с тем, указанное уведомление ссылок на положения пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат.

Договор купли-продажи от 06 ноября 2020 года № 5 условия о возможности одностороннего отказа от договора не содержит.

Согласно пункту 4.3 договора в случае не поступления оплаты в полном объеме по истечении 5 банковских дней после срока, указанного в пункте 3.3. договора, продавец освобождается от обязательств перед покупателем и договор считается расторгнутым в связи с существенным нарушением обязательств сторон. В этом случае задаток покупателю не возвращается.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 457 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Отличие недвижимости от обычного товара заключается в том, что у нее нет и не может быть планового назначения.

Покупатель недвижимости может приобретать ее в целях сноса (при наличии интереса в освобождении земельного участка) или реконструкции или разбора на материалы и т.п. Он вправе использовать или не использовать недвижимость по назначению и это относится к его собственному усмотрению.

Поэтому все требования к состоянию и качеству передаваемой недвижимости должны содержаться в договоре.

Для применения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить факт несоответствия состояния недвижимости требованиям договора о ее качестве.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями по наличию такого рода недостатков товара определением Арбитражного суда Саратовской области от 20 октября 2021 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-исследовательский центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 410056, 

<

...>), эксперту ФИО8.

Из экспертного заключения от 15 ноября 2021 года № 11/2021-127 следует, что в настоящее время техническое состояние объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, кад. номер 64:48:010114:49, г. Саратов, совхоз Комбайн, 2 отд., б/н:

здание-гараж, нежилое, площадью 68,8 кв. м, кад. номер: 64:48:010114:1833;

сооружение-навес, площадью 193,8 кв. м, кад. номер: 64:48:010114:1367;

здание, нежилое, площадью 1048,6 кв. м, кад. номер 64:48:010116:437;

гаражи, нежилое, площадью 252,5 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1429;

здание, нежилое, площадью 82,8 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1368;

одноэтажное здание, нежилое, площадью 353,6 кв. м, кад. номер 64:48:010114:1414, соответствует данным, отраженным в отчете общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «АКТИВ» об оценке от 10 августа 2020 года № 03/НД.

В настоящее время системы внутренних инженерных коммуникаций (системы отопления, включая оборудование, используемое для нагрева теплоносителя, водоснабжения, водоотведения) на вышеуказанных объектах недвижимости находятся в исправном состоянии.

В ходе выполнения экспертизы каких-либо неисправностей инженерных коммуникаций не обнаружено.

Система отопления литеры А подвергалась частичному ремонту в период с декабря 2020 года. Был произведен ремонт трубопроводов отопления на первом этаже литеры А с заменой двух трубопроводов Д=40 мм на полипропиленовые, с подключением радиаторов отопления путем устройства подводки к отопительным приборам из полипропиленовых трубопроводов Д=20мм. Так же была выполнена подводка к отопительным приборам, расположенным на втором этаже здания литера А. Стоимость ремонта составляет: 237720 рублей (с округлением).

Частью 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

В силу части 2 данной статьи в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место проведения судебной экспертизы; основания для проведения судебной экспертизы; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы; записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, предоставленные эксперту для проведения судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Заявитель не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Материалами дела, в том числе выводами судебной строительно-технической экспертизы, подтверждено, что объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, находятся в том состоянии, в котором были выставлены на продажу на торги в сентябре 2020 года. Отклонений от технического состояния, определенного в отчете общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «АКТИВ» об оценке от 10 августа 2020 года № 03/НД, экспертом не обнаружено. Факт проведения ремонтных работ, стоимость которого оценена экспертом в 237720 руб. при цене договора 300100374 руб., не свидетельствует о наличии неустранимых недостатков либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

В рассматриваемом случае у заявителя отсутствовало право на односторонний отказ от договора в связи с отсутствием оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательство по оплате цены договора было возложено на покупателя, покупателем данное обязательство не исполнено, договор купли-продажи не расторгнут, следовательно, основания для возвращения суммы задатка отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

 

 

Доводы апелляционной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

  Несогласие подателя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционный суд также учитывает, что в апелляционной жалобе не содержится доводов о том, какие нормы материального или процессуального права были нарушены судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта.

  Оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

  руководствуясь статьями 188, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 29 ноября 2021 года по делу № А57-17870/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

       Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме, через  Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.

 

   Председательствующий                                                                А.Ю. Самохвалова

 

   Судьи                                                                                             О.В. Грабко

                                                                                                                       

                                                                                                          Е.В. Романова