АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная ул., д.8, г.Кемерово, 650000

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru, www.kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 45-10-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-20754/2022

город Кемерово

18 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 мая 2023 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи  Останиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мега-Групп», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Триумф», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии:

представителя истца - ФИО3, доверенность от 20.09.2020, паспорт, диплом,

представителя ответчика ФИО4, доверенность от 01.12.2022, диплом, паспорт

(до перерыва),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мега-Групп» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Триумф» о взыскании 1 706 020 руб. 58 коп., в том числе 281 994 руб. 04 коп. долга по договору аренды нежилого помещения №ар/К-6 от 03.04.2012, 10 151 руб. 78 коп. неустойки, 100 375 руб. штрафа, 1 313 499 руб. 76 коп. стоимости восстановительного ремонта помещений. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, что привело к образованию задолженности, явилось основанием для начисления неустойки и штрафа. Кроме того, ответчиком арендованный объект (а именно пол) поврежден, что привело к необходимости проведения восстановительного ремонта.

Определением от 15.11.2022 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 20.12.2022, затем откладывалось.

Судом 15.11.2022 в соответствии со статьей 49 АПК РФ принято к рассмотрению ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит суд взыскать с ответчика 2 107 520 руб. 58 коп., в том числе 683 494 руб. 04 коп. долга по договору аренды нежилого помещения №ар/К-6 от 03.04.2012, 10 151 руб. 78 коп. неустойки, 1 313 499 руб. 76 коп. стоимости восстановительного ремонта помещений, 100 375 руб. штрафа за неисполнение обязательств по возврату помещений в надлежащем состоянии, не осуществления в установленные сроки необходимого ремонта и восстановления помещения.

Проведение судебного разбирательства назначено на 01.03.2023, затем откладывалось.

В процессе рассмотрения дела истец повторно уточнил исковые требования: просит взыскать 1 706 020 руб. 58 коп., в том числе 281 994 руб. 04 коп. долга по договору аренды нежилого помещения №ар/К-6 от 03.04.2012, 10 151 руб. 78 коп. неустойки, 100 375 руб. штрафа, 1 313 499 руб. 76 коп. стоимости восстановительного ремонта помещений. Заявление судом принято в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Ответчик  с иском не согласился, представил возражения на исковое заявление. По мнению ответчика оснований для взыскания задолженности по договору не имеется, факт причинения убытков не доказан.

В судебном заседании 02.05.2023 представители сторон изложили пояснения в обоснование своей позиции.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 11.05.2023.

После перерыва 11.05.2023 продолжено без участия представителя ответчика (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Представитель истца поддержал заявленные требования, дополнений от сторон не поступило.

Выслушав в процессе рассмотрения дела представителей сторон, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и во взаимосвязи, суд установил следующее.

03.04.2012 между ООО «Мега-Групп» (Арендодатель, Истец) и ООО «Триумф» (Арендатор, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого помещения № ар/К - 6 (далее Договор), во исполнение которого Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 1525,1 кв.м, (кадастровый номер 42:24:0101043:116), литера А, этаж 1, номер помещения №1, комнаты №17, 18, 19, 20, 21, 22 (далее Помещения, Объект), расположенные в 2-х этажном здании Склада (общая площадь 2233,8 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101043:114) по адресу Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>.

Пунктом 9.2. Договора срок аренды определен с 15.04.2012 по 20.11.2027.

Целевое назначение использования помещений: закупка, хранение, поставки спиртосодержащей и алкогольной продукции, включая пиво и пивные напитки, оптовая и розничная продажа продовольственных товаров (пункт 1.4. Договора).

Помещения переданы Арендатору по акту приема - передачи 03.04.2012, что ответчиком подтверждено.

Согласно содержанию Акта от 03.04.2012 Помещения удовлетворяют требованиям Арендатора и пригодны для использования по целевому назначению. Наличие каких-либо недостатков, повреждений, а также претензий относительно состояния помещений, в акте отсутствует. Замечаний к состоянию передаваемых помещений со стороны Арендатора, не имеется.

В последующем сторонами заключены дополнительные соглашения к договору.

Согласно п.4.1 Договора (в редакции соглашения от 21.04.2022) с 01.05.2022 арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы установлена в размере 200 750 (двести тысяч семьсот пятьдесят) рублей (НДС не предусмотрен в силу применения Арендодателем главы 26.2 Налогового кодекса) в месяц (подпункт 4.1.1. Договора), и вносится ежемесячно не позднее 30 числа расчетного месяца. Основанием для внесения постоянной части арендной платы является Договор (подпункт 4.1.2. Договора).

В соответствии с подпунктом 4.1.3. Договора переменная часть арендной платы устанавливается как стоимость коммунальных и эксплуатационных (отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение (канализация), содержание мест общего пользования, охрана территории), и других, необходимых для содержания помещения, а также деятельности Арендатора услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается Арендодателем на основании документов полученных от ресурсоснабжающих организаций (счета, акты и т.д.), размер которой определяется либо согласно прибора учета (электроэнергия), либо в процентном отношении, пропорционально площади помещения, арендуемого Арендатором, к площади, получающей коммунальную услугу, на основании счетов и предоставленных актов, выставленных Арендодателем согласно Приложения № 3 к Договору, исходя из действующих тарифов ресурсоснабжающих организаций плюс повышающий коэффициент в виде накладных расходов в размере 7%. Переменная часть арендной платы корректируется Арендодателем ежемесячно в одностороннем порядке, исходя из фактических затрат, и оплачивается Арендатором на основании счетов, выставляемых Арендодателем, в течение 5-ти дней с момента их выставления (подпункт 4.1.4. Договора).

В соответствии с подпунктом «в» п.3.2. Договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.

Согласно п.4.3. Договора арендная плата вносится за все время фактического пользования помещением (с даты начала срока аренды до даты возврата помещения Арендодателю в установленном порядке включительно). Фактическое пользование помещением определяется датами, указанными в актах приема-передачи помещения.

Пунктом 4.4. Договора определено, что Арендатор обязан произвести окончательный расчет по арендной плате, в течение 3-х дней с момента прекращения Договора.

Соглашением от 01.06.2022 о расторжении Договора с 01.08.2022 договор расторгнут, Помещение передано (возвращено) Арендатором Арендодателю по акту приема - передачи 31.07.2022.

По расчету истца за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 281 994 руб. 04 коп. (переменная часть с мая по июль 2022 года).

Поскольку в добровольном порядке ответчиком оплата долга не произведена, в том числе после предъявления претензии №22 от 11.08.2022 и обращения в арбитражный суд с заявлением о выдаче судебного приказа (определением суда от 18.10.2022 по делу №А27-17645/2022 судебный приказ отменен), истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Ответчик, возражая на требование истца, указывает, что ответчику не понятно, каким образом произведено начисление платы за услуги охраны (полный размер задолженности), также возражает на применение повышающего коэффициента в размере 7% от стоимости потребленных коммунальных услуг.

Рассматривая требование о взыскании заявленной истцом задолженности по переменной части арендной платы, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ). 

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как верно указывает истец,  сторонами подписано дополнительное соглашение, отражающее условия оплаты переменной части, с которыми ответчик согласился, возражений от ответчика при подписании дополнительного соглашения не поступило, протокол разногласий составлен не был.

Суд соглашается с мнением истца о том, что расходы ответчика на коммунальные и иные услуги, указанные в составе переменной части, являются составной частью арендной платы по договору, что не противоречит положениям законодательства, в том числе пункту 2 статьи 616 ГК РФ.

Суд также учитывает, что до заключения дополнительного соглашения от 21.04.2022, редакция договора в части оплаты была иной (пункт 4.1. договора), следовательно, стороны своим волеизъявлением изменили механизм расчета арендной платы по договору, что соответствует положениям законодательства, в том числе положениям о свободе договора (статья 421 ГК РФ).

Истцом произведено обоснование начисления за услуги охраны (письменные возражения №3 от 18.01.2023), где истец подробно изложил начисление переменной части арендной платы со ссылкой на представленные им документы (том 1 л.д. 29-152, том 2 л.д. 60).

Ответчиком представленные истцом документы не опровергнуты, доказательства иного расчета услуг охраны не представлены.

Доводы ответчика о том, что он не нуждался в охране помещений, стоимость охраны является высокой, суд считает не влияющими на требование истца о взыскании задолженности по договору с учетом достигнутой сторонами при подписании дополнительного соглашения от 21.04.2022 договоренности о размере переменной части арендной платы и определения механизма его расчета.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела судом предложено представить пояснения и доказательства стоимости охранных услуг в спорный период времени в целях сравнительного анализа с заявленным истцом размером.

Ответчик своим процессуальным правом на представление соответствующих пояснений и информации не воспользовался.

Относительно начисления 7% накладных расходов суд исходит из того, что  ответчик дополнительное соглашение от 21.04.2022 подписал на соответствующих условиях оплаты, не выражая возражений, доказательства иного не представлены.

Суд соглашается с мнением истца о том, что соответствующую сумму следует считать составной частью арендной платы (в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66), договоренность о размере которого сторонами достигнута путем подписания дополнительного соглашения 21.04.2022.

Ответчик возражений на расчет суммы долга не представил, указав на его верное арифметическое определение.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика 281 994 руб. 04 коп. долга по договору аренды нежилого помещения №ар/К-6 от 03.04.2012 за май-июль 2022 года обосновано, и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 6.4. Договора за нарушение сроков внесения арендной платы Истцом Ответчику начислены пени (из расчета 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки платежа, за период с 03.10.2022 по 07.11.2022.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пени судом проверен, признается верным с учетом условий договора, фактических обстоятельств дела, требование о взыскании неустойки в заявленном размере признается обоснованным и подлежащим удовлетворению, так как факт ненадлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы в установленный в договоре срок судом установлен.

Кроме того, ссылаясь на пункт 2 статьи 616 ГК РФ, подпункт «е» пункта 3.2. Договора, истец указывает, что Арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 3.2. Договора, Арендатор обязан произвести в течение недели за свой счет его необходимый ремонт и восстановление, либо по требованию Арендодателя возместить последнему все расходы, связанные с ремонтом и восстановлением помещения.

По утверждению истца, Арендатор в нарушение своих обязательств, необходимый ремонт помещений и их содержание не осуществлял.

Арендодатель обращался к Арендатору, в том числе с письменной претензией (претензия (требование) № 17 от 11.07.2022), о необходимости проведения текущего ремонта и восстановления помещений.

Однако, недостатки Арендатором исправлены не были, текущий ремонт и восстановление помещений Арендатор не произвел.

В связи с невыполнением Арендатором самостоятельно необходимого восстановительного ремонта помещений, Арендодатель поручил выполнение ремонта третьим лицам - подрядчику ООО «Агро-Строй СК».

Стоимость указанного восстановительного ремонта, произведенного подрядчиком ООО «Агро-Строй СК» согласно договора № МГ/АСС-1 от 11.07.2022, а также представленных актов о приемке выполненных работ, справок о стоимости выполненных работ и затрат (представлены вместе с исковым заявлением) составила 1 313 499,76 рублей, которую истец оплатил.

Ответчик, возражая на требование истца о взыскании убытков, указал, что не имеется доказательств состояния полимерно-эпоксидного покрытия пола на момент передачи арендатору (03.04.2012), а также на момент возврата арендодателю (31.07.2022).

По мнению ответчика не доказано, что указанные истцом дефекты возникли в период пользования ответчиком спорным помещением, отклонение таких дефектов от естественного износа, за что ответчик не отвечает; обоснованность выполненных ремонтных работ, с учетом того, что истец изначально планировал предъявление полной суммы затрат к возмещению арендатором; обоснованность затрат на проведение восстановительных работ.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Статьей 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Из приведенных норм права следует, что для привлечения кого-либо к ответственности в виде взыскания убытков следует установить совокупность нескольких условий: наступление вреда, противоправное поведение лица, причинившего вред, причинную связь между убытками и неправомерными действиями (бездействием), размер убытков, вину причинителя вреда.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ) (пункт 13 указанного Постановления).

Истец в дополнение к заявленному требованию представил пояснения о том, что им спорное помещение приобретено 22.12.2010, 30.12.2010 заключен договор аренды №ар/К-1 с ООО «Рус-АлКо»,  которое в соответствии с условиями договора произведело ремонт пола в помещении склада (покрытие ремонтной полимерно-эпоксидной смесью) с последующей затиркой и шлифовкой.

Работы контрагентом истца были выполнены, приняты по акту истцом (акт приемки результата выполненных работ (неотделимых улучшений от 27.07.2011).

Договор аренды с ООО «Рус-АлКо» расторгнут 27.03.2012, по договору аренды помещение передано ответчику 03.04.2012.

На дату передачи помещений ответчику у последнего не имелось замечаний к состоянию помещения, в том числе пола, доказательства иного отсутствуют.

Кроме того, из представленных в дело доказательств не усматривается, что в период действия договора арендатор заявлял о выявленных недостатках переданного в аренду помещения (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Доказательства осуществления ответчиком ремонта полов в течение срока действия договора аренды (более 10 лет) не представлены.

С учетом изложенного утверждение истца о том, что ответчик в нарушение пункта 2 статьи 616 ГК РФ, подпунктов «е», «ж» пункта 3.2. договора обязанность по выполнению текущего ремонта помещений не исполнил, не выполнил требования истца о приведении помещений в надлежащее состояние, обосновано.

Подпунктом «ж» пункта  3.2. договора предусмотрено, что арендатор, не исполнивший необходимый ремонт и восстановление помещений, обязан по требованию Арендодателя возместить последнему все расходы, связанные с ремонтом и восстановлением помещения.

В акте сдачи-приемки помещения (возврата) от 31.07.2022 указано, что в результате осмотра установлено, что имеются дефекты полового покрытия, протертости до бетона.

Ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ в процессе рассмотрения дела не представил доказательств того, что имеющиеся дефекты пола являются его естественным износом, не опроверг допустимыми доказательствами объем выявленных дефектов, не представил доказательств того, что дефекты возникли не в результате поведения ответчика; не представил доказательств иной стоимости восстановительного ремонта.

В процессе рассмотрения дела на обсуждение сторон вынесен вопрос о проведении по делу экспертизы в целях выяснения значимых обстоятельств по требованию о взыскании стоимости восстановительного ремонта.

Однако стороны указали на отсутствие необходимости в проведении экспертизы.

Суд пришел к выводу о том, что совокупностью представленных истцом доказательств подтвержден факт виного противоправного поведения ответчика в рамках арендных отношений, которые привели к причинению истцу убытков, выразившихся в несении расходов на восстановление поврежденного ответчиком пола в арендованном им помещении.

Размер убытков подтвержден истцом документально, ответчиком доказательства иной стоимости восстановительного ремонта не представлено, в связи с чем требование о взыскании 1 313 499 руб. 76 коп. стоимости восстановительного ремонта помещений является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательства по возврату помещений в надлежащем состоянии (подпункт «и» пункта 3.2. Договора), неосуществление в установленные сроки по требованию Арендодателя за свой счет его необходимый ремонт и восстановление помещений (невозмещение по требованию Арендодателя расходы, связанные с ремонтом и восстановлением помещений) (подпункт «ж» пункта 3.2. Договора), на основании пункта 6.2. Договора Истцом Ответчику начислен штраф в размере 100 375 руб. (половины месячной арендной платы). 

Учитывая условия договора, положения, предусмотренные в статье 330 ГК РФ, установленный факт нарушения Ответчиком обязательства в части возврата помещений в надлежащем состоянии, требование о взыскании штрафа является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

В поведении ответчика в процессе рассмотрения дела злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), на что ссылается истец, судом не установлено, из поведения ответчика в спорных отношениях не усматривается отклонения от добросовестного поведения, о намерении причинить вред истцу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 30 060 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, частью 2 статьи 176, статьями 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Триумф» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мега-Групп» 1 706 020 руб. 58 коп., в том числе 281 994 руб. 04 коп. долга по договору аренды нежилого помещения №ар/К-6 от 03.04.2012, 10 151 руб. 78 коп. неустойки, 100 375 руб. штрафа, 1 313 499 руб. 76 коп. стоимости восстановительного ремонта помещений, а также 30 060 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

            Судья                                                                                                    В.В. Останина