АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-27617/2018

г. Краснодар

03 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.05.2019. Полный текст решения  изготовлен 03.06.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 1 658 515,81 руб., пени за период с 12.02.2016 по 20.06.2018 в размере 47 966,04 руб., расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007050

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности 

от ответчика – ФИО3 по доверенности 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, арендодатель, управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КоммерцКапитал» (далее – ответчик, арендатор, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 1 658 515,81 руб., пени за период с 12.02.2016 по 20.06.2018 в размере 47 966,04 руб., расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007050, указании что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении спорного земельного участка. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по вышеуказанному договору аренды. 

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, указал на погашение задолженности в полном размере, пояснил, что требование о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007050 следует оставить без рассмотрения. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле,  исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования о взыскании задолженности не подлежат удовлетворению, а требования о расторжении договора аренды следует оставить без рассмотрения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации муниципального образования город – курорт Анапа от 19.10.2015 № 4711 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007050. 

Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации. 

В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 21 426 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Пунктами 4.1.6, 4.2.4. договора аренды земельного участка установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

В обоснование исковых требований истец указывает, что в ходе осуществления проверки по факту целевого использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:537 установлено, что ответчиком земельный участок не используется, капитальные строения на земельном участке отсутствуют.

Кроме того, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 05.06.2017 № 23/001/062/2017-8519, арендатором ООО «КоммерцКапитал» без согласования с арендодателем, был изменен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка с «для размещения объектов курортного назначения» на «многоэтажные многоквартирные дома», что нарушает п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.3 арендная плата, подлежащая уплате рассчитывается за каждый день использования и вносится авансовыми платежами до 10.01;10.04;10.07;10.10. 

Пунктом 4.1.2. договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа проведена проверка поступления арендной платы по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007050, по результатам которой выявлена задолженность по арендной плате и пене. 

В рамках досудебного урегулирования спора, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в адрес ответчика была направлена претензия от 21.05.2018 № 27.05-3664 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене, а также в недельный срок представить в адрес управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа платежные документы, подтверждающие оплату образовавшейся задолженности и пени.

Также по результатам проведенного осмотра в адрес ответчика направленно уведомление от 20.04.2018 № 2705-2929 о необходимости устранения в 30-дневный срок с момента получения настоящего уведомления, нарушений договорных обязательств и представления в адрес управления подтверждения их устранения.

В связи с неустранением нарушений договора в адрес ответчика направлено повторное уведомление от 08.06.2018 № 2705-4282 с приложением подписанного и заверенного печатью арендодателя соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007050. Арендатор поставлен в известность, что в случае непредставления согласованного проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, управление оставляет за собой право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды.

Вышеуказанные претензии (уведомления) направлены по юридическому адресу ответчика, а именно: 350040, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Фабричная, 10.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (п. 2 ст. 51 ГК РФ).

В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, истец принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по спорному договору аренды послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Согласно ст.ст.606 и 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. 

Пунктом 5.2 предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

Истцом заявлено требование о взыскании по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 1 658 515,81 руб., пени за период с 12.02.2016 по 20.06.2018 в размере 47 966,04 руб.

Вместе с тем, задолженность по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007050 погашена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 19.10.2018 № 82, от 19.10.2018 № 83. 

Погашение задолженности по спорному договору аренды также не оспаривалось представителем истца в судебном заседании.  

При изложенных выше обстоятельствах, суд полагает необходимым требования управления имущественных отношений о взыскании задолженности по арендной плате и пене оставить без удовлетворения. 

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007050.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных  ст. ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ). 

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок. 

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

При рассмотрении дела, судом было установлено, что определением арбитражного суда от 29.03.2018 в отношении ООО «КоммерцКапитал» возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 (резолютивная часть от 18.06.2018) ООО «КоммерцКапитал» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

По общим положениям ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, законом о банкротстве не отнесены.

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в п. 1 ст. 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по не денежным обязательствам имущественного характера, которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Данные подходы отмечены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2017 № 306-ЭС17-16182, от 14.09.2017 № 306-ЭС17-12123 от 18.08.2016 № 301-ЭС16-4180, от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.10.2016 по делу № А12-31006/2015, от 27.03.2017 по делу № А12- 48769/2016, от 13.04.2017 по делу № А12-48770/2016.

Согласно ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Таким образом, установив, что в отношении ООО «КоммерцКапитал», являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, исходя из требований ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация не денежного требования в денежное, суд пришел к выводу, что заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

При таких обстоятельствах требования о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007050 необходимо оставить без рассмотрения.

Кроме того, истцом заявлено требование об указании, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:537. 

В абзаце 2 п. 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП о праве собственности на спорный земельный участок на основании судебного акта.

Следовательно, сам судебный акт, которым имущество возвращено собственнику, является основанием для внесения в записи в ЕГРН.

При вышеизложенных обстоятельствах, ввиду того, что требование о расторжении спорного договора аренды оставлено без рассмотрения, требование о погашении в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды также не может быть рассмотрено судом. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ

Р Е Ш И Л:

Требования о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007050 оставить без рассмотрения. 

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья           А.В.Семушин