Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52587/2019

24 декабря 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  24 декабря 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Титан-СП» (адрес: 195112, Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, л.А, комн.1; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (адрес: 117437, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 11 680 635 рублей по договору аренды нежилого помещения № 4-Т от 15.04.2013

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 01.07.2020);

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 11.06.2013);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Титан-СП" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спортмастер" о взыскании 11 680 635 рублей по договору аренды нежилого помещения № 4-Т от 15.04.2013.

Определением суда от 17.05.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением суда от 26.03.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы. Производство экспертизы поручено эксперту Обществу с ограниченной ответственностью «Многоотраслевой центр экспертизы и оценки «АргументЪ» (ООО «МЦ «АргументЪ»).

В материалы дела поступило экспертное заключение № 54-СТЭ-2020/А56-52587/2019 от 30.10.2020. Производство по заявлению возобновлено.

В судебном заседании 15.12.2020 представить истца представил заключение специалиста № 362-СТИ от 14.12.2020, которым установлен размер совокупного предполагаемого (возможного) нормативного физического износа материалов помещения при условии нормального использования помещения без вмешательства в его внутреннюю отделку за период с 5.10.2012г. по 08.06.2020.

В судебном заседании 22.12.2020 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать убытки в размере 8 492 063,33 рубля.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Титан-СП» (ранее ЗАО «Титан-СП») на праве общей долевой собственности принадлежит торговый комплекс, ювелирные мастерские, офисы, расположенные по адресу Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, лит.А (размер доли 38/100), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.08.2009г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2009г. сделана запись регистрации № 78-78-01/0363/2009-578, и свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2015г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2015г. сделана запись регистрации № 78-78/032-78/061/010/2015-192/2.

В соответствии с п.1.2 соглашения № 01 о порядке распоряжением имуществом участниками общей долевой собственности от 14.08.2009г., ЗАО «Титан-СП» переданы в пользование все помещения Объекта, расположенные на первом этаже здания.

Между ЗАО «Титан-СП» (Арендодатель) и ООО «Спортмастер» (Арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 20.07.2012г. для целей передачи истцом ответчику в аренду торгового помещения, находящегося в Торговом центре «НЕО», расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, и указанного в п.п.1.2 и 1.3, а также в Приложении № 1 к данному договору. Целевое назначение помещения – розничная торговля товарами для спорта и отдыха под торговой маркой «Спортмастер».

Во исполнение предварительного договора, 15.10.2012г. между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды нежилого помещения № 3-Т. Арендатор обязался использовать помещение исключительно в целях организации магазина розничной торговли товарами для спорта и отдыха под торговой маркой «Спортмастер», исключительно для обслуживания которого Арендатор имеет право разместить в помещении административные и складские помещения (п.1.2 договора № 3-Т).

В соответствии с п.6.1 договора № 3-Т от 15.10.2012г., помещение передается Арендодателем Арендатору в аренду по акту приема-передачи помещения, подписываемому уполномоченными представителями сторон и содержащему все сведения, необходимые в соответствии в действующим законодательством РФ. Помещения должны быть переданы в состоянии, согласованном сторонами в Приложении № 2 («Состояние помещения к дате подписания Акта приема-передачи»).

В Приложении № 2 к договору было описано состояние помещения к дате приема-передаче, что не оспаривается сторонами.  В этот же день, 15.10.2012г. был подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО «Титан-СП» передало ООО «Спортмастер» нежилое помещение, в котором в качестве недостатка указано на отсутствие кабеля в электрощитовой.

Согласно п.4.2.6 договора № 3-Т от 15.10.2012г., Арендатор обязуется не производить никаких капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения Арендодателя, а также держать открытым доступ к инженерным коммуникациям торгового центра.

Согласно п.2.2 договора № 3-Т от 15.10.2012г., действие договора прекращается досрочно автоматически с момента государственной регистрации и вступления в законную силу долгосрочного договора аренды помещения.

15.04.2013г. между сторонами был подписан долгосрочный договор аренды нежилого помещения № 4-Т, согласно которому Арендодатель передает Арендатору в аренду (во временное владение и пользование) Помещение (комната № 2 на первом этаже) общей площадью 1 629,4кв.м, находящееся в торговом центре, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, сроком на 10 лет исключительно в целях организации магазина розничной торговли товарами для спорта и отдыха под торговой маркой «Спортмастер», исключительно для обслуживания которого Арендатор имеет право разместить в Помещении административные и складские помещения, а Арендатор выплачивает Арендодателю за пользование помещением арендную плату.

Поскольку помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 15.10.2012г. к краткосрочному договору № 3-Т от 15.10.2012г., находилось в его владении и пользовании, его состояние не изменилось к дате подписания долгосрочного договора № 4-Т от 15.04.2013г., то акт к долгосрочному договору № 4-Т сторонами не подписывался.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 24.05.2013г. № 78-78-61/011/2014-111.

К указанному договору аренды № 4-Т от 15.03.2013г. сторонами были подписаны дополнительные соглашения № 1 от 01.10.2014г., № 2 от 24.11.2014г. и № 3 от 05.06.2015г., № 4 от 28.03.2016г., № 5 от 11.11.2016г., государственная регистрация которых также была произведена Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

Согласно п.4.2.6 договора аренды № 4-Т от 15.04.2013г., Арендатор обязуется не производить никаких капитальных перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения Арендодателя, а также держать открытым доступ к инженерным коммуникациям торгового центра;

В соответствии с п.4.2.12 договора аренды № 4-Т от 15.04.2013г., перед производством неотделимых улучшений Арендатор обязан предъявлять Арендодателю для предварительного одобрения документацию на такие улучшения, не позднее, чем за 7 (Семь) календарных дней до начала действий по их реализации.

Согласно п.5.1.1 договора № 4-Т от 15.04.2013г., Арендатор имеет право усовершенствовать в арендуемом Помещении систему электроснабжения, отопления, водоснабжения, кухонное оборудование и оборудование санузлов при условии письменного согласования проектов переоборудования или переоснащения с Арендодателем.

08.02.2018г. ООО «Титан-СП» было получено уведомление ООО «Спортмастер» от 06.02.2018г. исх.№ 1239/18/дн, которым ответчик отказывается от исполнения договора     № 4-Т от 15.04.2013г. по истечении 120 дней, руководствуясь п.8.4 договора.

25.05.2018г. ООО «Титан-СП» направило в адрес ООО «Спортмастер» по электронной почте письмо о необходимости привести помещение в состояние, соответствующее состоянию помещения в момент приема-передачи от Арендодателя к Арендатору либо компенсации затрат.

Письмом от 29.05.2018г. исх.№ 18-05-29 ответчик посчитал предложение истца от 25.05.2018г. необоснованным, ссылаясь на согласованный с Арендодателем проект. 

ООО «Титан-СП» направило ответчику письмо от 05.06.2018г. исх.№ 01/06-02, которым повторно предложило привести арендуемые помещения в прежнее состояние либо рассмотреть вопрос компенсации затрат Арендодателя на самостоятельное приведение помещения в первоначальное состояние.

Письмом от 06.06.2018г. исх.№ 1557/18/дн Арендатор, полагая, что им были произведены неотделимые улучшения, согласованные с Арендодателем и в соответствии с проектной документацией, посчитал требование истца не обоснованным.

В назначенную дату, 08.06.2018г., ООО «Спортмастер» арендуемое помещение, в соответствии с условиями договора № 4-Т от 15.04.2013г., ООО «Титан-СП» не передало. Находившиеся в помещении лица не имели полномочий на подписание акта сдачи-приемки от имени ответчика, в связи с чем, ООО «Титан-» был составлен акт осмотра помещения от 08.06.2018г. и произведена видеофиксация состояния помещения на 08.06.2018г. От лиц, находящихся в помещении, были получены ключи от помещения, что было отражено в акте. Акт осмотра помещения от 08.06.2018г. был подписан представителями ООО «Титан-СП» и лицами, находящимися в помещении. Копия акта осмотра от 08.06.2018г. и видеозапись осмотра от 08.06.2018г. была передана для ответчика, о чем имеется отметка в акте осмотра.

Поскольку арендованное помещение не было передано Арендодателю в установленном законом и договором порядке, находится в состоянии, не соответствующем условиям договора, и требует восстановления, ООО «Титан-СП» письмом от 28.06.2018г. исх.№ 05/06-18 в целях повторного осмотра помещения предложило ООО «Спортмастер» провести встречу на территории торгового комплекса между уполномоченными представителями организаций для решения вопроса о возмещении ущерба ООО «Титан-СП».

Письмом от 02.07.2018г. № 345 ООО «Спортмастер» от участия в такой встрече отказалось, одновременно предложив истцу направить перечень недостатков в письменном виде.

В соответствии с локальной сметой № 1 на восстановительные и ремонтные работы в помещениях ТК «НЕО», расположенного по адресу: СПб, Заневский пр., д.38, от 22.01.2019г., стоимость таких затрат (с пересчетом к уровню цен на июль 2018г.) составляет 11 680 635,97 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора ООО «Титан-СП» направило в адрес ООО «Спортмастер» претензию от 20.02.2019г. исх.№ 01/02-02.

Письмом ответчика от 02.04.2019г. исх.№ 96/19 указанная претензия осталась без удовлетворения, в связи с чем, ООО «Титан-СП» обратилось в суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодека Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По правилам абзаца первого статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 1 статьи 393 ГК РФ установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности истцом совокупности условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.

В соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В пункте 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 13 указанного постановления также разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований.

Доказательства могут быть использованы в арбитражном процессе для установления наличия или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, при условии их относимости и допустимости (часть 1 статьи 64, статьи 67 и 68 АПК РФ).

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

В соответствии с п.4.2.10 договора аренды № 4-Т от 15.04.2013г., по истечении срока действия Долгосрочного Договора аренды Арендатор обязан передать Помещение Арендодателю в чистом виде, и, в основном в том же состоянии, в котором они были в начальную дату настоящего Договора, за исключением естественного износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений.

Как следует из п.6.1.3 договора аренды № 4-Т от 15.03.2013г., Помещения передаются Арендатором Арендодателю при выезде по акту сдачи-приемки Помещения, подписываемому уполномоченными представителями Сторон и содержащему все сведения, необходимые в соответствии с действующим законодательством РФ. Помещения передаются с учетом естественного износа в ходе эксплуатации и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений.

Сторонами не оспаривается, что помещение было передано ответчику в состоянии, указанном в Приложении № 2 к краткосрочному договору аренды № 3-Т от 15.10.2012г. и акте приема-передачи от 15.10.2012г.

Согласно позиции истца, никаких разрешений на осуществление перепланировок или переоборудование помещения им не выдавалось, производство неотделимых улучшений им не согласовывалось, указанных полномочий иным лицам не предоставлялось.

Согласно позиции ответчика, им были произведены неотделимые улучшения арендованного магазина с согласия истца, в подтверждение чего был представлен рабочий проект 2012г. и электронная переписка.

Суд не может согласиться с позицией ответчика, поскольку в представленном рабочем проекте отсутствуют сведения о согласовании его истцом (отсутствует подпись руководителя или уполномоченного лица, печать ЗАО «Титан-СП»). Документов, подтверждающих полномочия ФИО4 на право согласования указанного рабочего проекта, ответчиком представлены не были. В материалах дела имеются сведения о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица ФИО4 по состоянию на 01.01.2020г., предоставленные территориальным органом Пенсионного Фонда РФ, и трудовая книжка ФИО4, согласно которым в указанный период времени (10.09.2012г.) ФИО4 в ЗАО «Титан-СП» не работал; состоял в трудовых отношениях с ООО «Инвестиционное агентство «Оккервиль Девелопмент». Допрошенный в судебном заседании 25.02.2020г. судом свидетель ФИО4 представил суду оригинал трудовой книжки и пояснил суду, что данный рабочий проект не подписывал; записи «Согласовано» и «10.09.2012г.» выполнены не им (почерк не его); таких полномочий истцом ему не предоставлялось; в ООО «Титан-СП» работает с 01.12.2017г.

Также суд учитывает, что в краткосрочном договоре № 3-Т от 15.10.2012г. и долгосрочном договоре № 4-Т от 15.04.2013г. отсутствуют сведения о наличии согласованного 10.09.2012г. рабочего проекта. Положения указанных договоров о необходимости получения Арендатором разрешений и согласований на производство любых изменений в арендуемом помещении после 10.09.2012г. остались в неизменном виде.

Представленная ответчиком электронная переписка не отвечает принципу допустимости доказательств. В силу статей 64 и 68 АПК РФ, суд вправе принять любые средства доказывания, предусмотренные процессуальным законодательством, в том числе, полученные с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, в частности сети «Интернет». Представленные скриншоты, отображающие направление электронных писем, к числу достоверных и допустимых доказательств отнесены быть не могут, поскольку факт ведения представленной переписки истец отрицает, а содержание писем и прикрепленных файлов из представленных документов не представляется возможным установить, так как в соответствии с правилами главы XX Основ законодательства РФ о нотариате ответчиком не обеспечено проведение нотариального осмотра электронного почтового ящика с составлением соответствующего протокола, позволяющего установить фактическую доставку электронного сообщения и его содержание, либо заверение скриншотов электронной переписки в соответствии  с п.55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.04.2019г. № 10 «О применении части четвертой ГК РФ».

Также суд отмечает, что указанная переписка, в любом случае, не содержит сведений о согласовании рабочего проекта 2012г., полномочий на ведение данной электронной переписки от имени истца ответчиком суду также не представлено; к переписке приложены письма ООО «Корифей», а не ООО «Титан-СП»; полномочия ФИО5 ничем не подтверждены.

Довод ответчика о том, что произведенные неотделимые улучшения носили явный характер и с сентября 2012 года до момента возврата помещения в июне 2018 Арендодателем никакие претензии не направлялись, не подтверждает позицию ответчика.

Так, из материалов дела (договоры № 3-Т от 15.10.2012г., № 4-Т от 15.04.2013г.) усматривается, что местом нахождения ЗАО «Титан-СП» являлся 

<

...>, а не Санкт-Петербург. Ответчиком не представлено суду доказательств, в какой период времени проводились изменения арендованного помещения. Как следует из договора № 3-Т от 15.10.2012г., помещение передавалось ответчику в состоянии, согласно Приложению № 2 к договору. В дальнейшем, ввиду отсутствия изменений в помещении и фактическом нахождении помещения в пользовании ответчика, акт приема-передачи к договору № 4-Т от 15.04.2013г. стороны не подписывали. На согласование рабочего проекта в 10.09.2012г. ни в одном из договоров стороны не ссылаются.

В качестве доказательства размера стоимости восстановительного ремонта истцом представлено заключение специалиста ФИО6 № АК 19/648 СТЭ от 06.02.2020г. АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт». Суд отмечает, что при обсуждении вопроса о назначении экспертизы в судебном заседании 17.12.2019г. представитель ответчика против кандидатуры эксперта ФИО6 не возражал.

В своем заключении специалист пришел к следующему выводу: сметная стоимость в ценах на момент проведения исследования (февраль 2020г.) составляет 10 369 782,00 рубля. Сметой не учтены работы по восстановлению систем: электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, так как для определения состава и объема работ нет достаточной информации (проектных решений, исполнительных схем данных систем на момент передачи Помещения в аренду). Определить стоимость восстановительного ремонта Помещения с учетом износа не представляется возможным, так как нет достаточной информации (нет возможности определить визуально ухудшение технического состояния элементов здания, так как на объекте исследования полностью изменена отделка Помещения, изменены схемы прокладки систем: электроснабжения, вентиляции, кондиционирования и противопожарной защиты).

Специалистом ФИО6 установлено, что на момент осмотра (31 января 2020г.) помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, лит.А (объект исследования) находится в том же состоянии, что и на видеозаписи осмотра помещения от 08.06.2018г. (не эксплуатируется, ремонтно-восстановительные работы не проводились); для исследования документы, подтверждающие согласование Арендодателем неотделимых улучшений в рамках договора аренды № 4-Т от 15.04.2013г., не представлены.

В числе прочего специалистом указано, что на полу уложен линолеум, имеющий характерный рисунок и цветовую гамму в фирменном стиле Арендатора; по периметру напольное покрытие отсутствует; потолок «Грильято» в помещении отсутствует; на колоннах присутствуют следы сварки, следы обоев. На наружных стенах из сэндвич-панелей зафиксированы сквозные отверстия от трасс кондиционеров. Внутренний слой гипрока на стенах частично отсутствует. На наружном слое гипрока зафиксированы следы от смонтированного ранее оборудования; система электроснабжения Помещения выполнена под перепланировку Арендатора (через ГРЩ Арендатора); на потолке отсутствуют светильники для подвесного потолка размером 600*600 в количестве 400 штук; зафиксировано наличие оборванных проводов; система вентиляции Помещения переделана под перепланировку Арендатора; часть воздуховодов и система кондиционирования демонтированы; проверить работу фанкойлов не представляется возможным, так как демонтированы воздуховоды, повреждена электропроводка, отсутствуют пульты управления.

Результаты осмотра подтверждены материалами фотофиксации, выполненными специалистом ФИО6

В соответствии с частью 1 статьи 64 и частью 1 статьи 66 АПК РФ, лицами, участвующими в деле, самостоятельно представляются доказательства по делу, к которым относятся полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио и видеозаписи, иные документы и материалы (части 2 статьи 64 АПК РФ).

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа (статья 75 АПК РФ).

В силу статьи 89 АПК РФ, в качестве доказательств допускаются и иные документы и материалы, если они содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Иные документы и материалы могут содержать сведения, зафиксированные как в письменной, так и в иной форме. К ним могут относиться материалы фото и киносъемки, аудио и видеозаписи и иные носители информации, полученные, истребованные или представленные в порядке, установленном настоящим Кодексом (часть 2 статьи 89 АПК РФ).

С учетом приведенных норм права, заключение специалиста № АК 19/648 СТЭ от 06.02.2020г., подготовленное специалистом ФИО6 АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», видеозапись от 08.06.2018г. допустимо рассматривать в качестве материалов, предусмотренных статьей 89 АПК РФ, поскольку получены с соблюдением федерального закона и отвечают требованиям относимости доказательства ввиду содержащихся в них сведений, относящихся к обстоятельствам, подлежащим, исходя из предмета и основания иска, установлению в рамках настоящего арбитражного дела, и имеющих значения для правильного его рассмотрения.

В ответ на заключение специалиста № АК 19/648 СТЭ от 06.02.2020г. ответчиком было представлено заключение ООО «Консалтинговая группа «Ирвикон» № 20/02/20 от 20.02.2020г. Указанное заключение истцом оспаривается.

На осмотр помещения специалистом ФИО6 31.01.2020г. ответчик своих представителей не направил. О времени и месте осмотра извещался истцом телеграммой от 24.01.2020г. и электронным письмом от 24.01.2020г.

Довод ответчика о неполучении телеграммы истца от 24.01.2020г. судом отклоняется, поскольку в материалах дела имеется уведомление о вручении ее 25.01.2020г. Телеграмма была направлена истцом по адресу: 

<

...>, ком.102 ООО «Спортмастер». Указанный адрес соответствует адресу (месту нахождению) ответчика, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц; адрес указан в исковом заявлении по делу, который был получен ответчиком; также данный адрес указан непосредственно самим ответчиком в ходатайстве от 18.06.2019г. об отложении судебного заседания, в отзыве на исковое заявление.

Довод ответчика о неполучении электронного письма истца от 24.01.2020г. (письмо попало в коммерческий отдел), также отклоняется судом, поскольку данный электронный адрес (e-commerce@sportmaster.ru) указан на официальном сайте ответчика в разделе «Контакты», что подтверждается скриншотом страницы ООО «Спортмастер». Данный скриншот, равно как принадлежность электронного адреса и факт направления письма, ответчиком не оспариваются. Вопросы организации взаимодействия между отделами является предметом заботы ответчика, и не могут повлечь неблагоприятных последствий для третьих лиц. Иных сведений об электронном адресе ответчик суду и истцу не предоставлял.

По ходатайству сторон судом была назначена судебная экспертиза по делу, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Многоотраслевой центр экспертизы и оценки «АргументЪ» (ООО «МЦ «АргументЪ») ФИО7 и поставлен вопрос: Определить стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, 1-й этаж в состояние, указанное в Приложении № 2 к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 3-Т от 15.10.2012г. с учетом износа (после освобождения его (помещения) ООО «Спортмастер» 08.06.2018г.) с выходом эксперта (экспертов) в адрес.

Согласно заключению эксперта № 54-СТЭ-2020/А56-52587/2019 от 30.10.2020г., «стоимость устранения дефектов в ценах на момент проведения исследования (октябрь 2020 года) без учета износа составляет 9 324 515 (девять миллионов триста двадцать четыре тысячи пятьсот пятнадцать) рублей 00 копеек.

Определить стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д.38, 1 этаж в состояние, указанное в Приложении № 2 к краткосрочному договору аренды нежилого помещения № 3Т от 15.10.2012г. с учетом износа (после освобождения его (помещения) ООО «Спортмастер» 08.06.2018г. не представляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения».

При осмотре помещения экспертом установлено (с приложением результатов фотофиксации):

- в помещении складирован строительный мусор;

- пол - линолеум, имеющий характерные рисунки и цветовую гамму Арендатора. Частично отсутствует покрытие, следы демонтированного оборудования;

- потолок – потолок «Грильято» отсутствует;

- стены – на колоннах имеются следы сварки, повреждение огнезащитного покрытия, на стене отверстия, дефекты на стенах от крепления оборудования, отсутствует облицовка части стен гипсокартонными листами;

- электроснабжение помещения. На момент осмотра в помещении установлены линейные светильники, к которым выполнена подводка кабеля по лоткам от щитков, установленных в помещении. Тип светильника отличен от описанных в Приложении № 2. Соответственно, из чего эксперт делает вывод, что электрические щиты Арендатора в количестве 3 штук не демонтированы, электропроводка, лотки и светильники, имеющиеся в помещении Арендатора не демонтированы. Светильники для подвесного потолка размером 600*600 в количестве 400 штук отсутствуют;

- вентиляция и кондиционирование. По результатам сопоставления осмотра и представленного Плана систем вентиляции 1 этажа, можно утверждать, что часть воздуховодов демонтирована, а часть установленных не соответствует плану. Так же зафиксированы отверстия в воздуховодах. Проверить работоспособность фанкойлов на момент осмотра не представляется возможным в связи с отсутствием подключения;

- системы противопожарной защиты в помещении. Пожарные щиты расположены около пожарных кранов, подключение не выполнено;

- двери, зона разгрузки-погрузки товаров, телефонная сеть, системы отопления, водоснабжения и канализации на момент осмотра дефекты не зафиксированы.

Экспертом также указано:

для проведения исследования по запросу эксперта предоставлен план систем вентиляции 1 этажа. Исходя из имеющихся на листе данных эксперт принимает данный план как часть помещения проектной документации, определяющей состав вентиляционной системы (воздуховодов) на момент передачи помещений Арендодателю.

Аналогично представленный план расположения оборудования и прокладки сети освещения. 1 этаж. Шифр 146-08-04. ЭО, ЭМ. эксперт принимает как часть проектной документации, определяющей расположение электрооборудования на момент передачи помещений Арендодателю.

Соотнести исследуемое помещение и представленный Кабельный журнал. Шифр 495/2012-ЭОМ.КЖ. не представляется возможным в связи с отсутствием в кабельном журнале адреса привязки к исследуемым помещениям.

На основании изложенного, экспертом в заключении указан перечень работ для устранения выявленных дефектов.

Стоимость устранения дефектов определена экспертом в Локальной смете № 1 – Приложение № 1 к заключению № 54-СТЭ-2020/А56-52587/2019 от 30.10.2020г.

Заключение эксперта для суда не имеет заранее установленной силы и оценивается судом по правилам, установленным в ст.71 АПК РФ, в соответствии с которой заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена по назначению суда лицом, обладающим специальными познаниями и стажем работы по специальности для разрешения поставленного перед ним вопроса; предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал; экспертом дважды осуществлен выход в адрес объекта с участием сторон по делу.

Указанное заключение эксперта не противоречит иным полученным судом доказательствам.

Истцом было представлено заключение специалиста ФИО8 № 362-СТИ от 14.12.2020г. ООО «Межрегиональное Бюро судебных экспертиз», согласно которому совокупный предполагаемый (возможный) размер нормативного физического износа материалов торгового помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж, за период с 15.10.2012г. до 08.06.2018г., при условии нормального использования помещения без вмешательства в его внутреннюю отделку составляет 27,79%.

Согласно представленному истцом расчету, стоимость восстановительного ремонта (устранения дефектов) торгового помещения с учетом нормативного износа материалов составляет 8 492 063,33руб.

Оспаривая требования истца, ответчик не представил в материалы дела доказательств иного размера ущерба.

Настаивая на том, что произведенные ООО «Спортмастер» изменения являются неотделимыми улучшениями арендованного магазина, ответчик не смог пояснить, какие улучшения приобрел истец после освобождения ответчиком помещения в результате произведенных ответчиком изменений.

Одновременно суд учитывает следующее: в нарушение принятых на себя обязательств по возврату арендованного помещения, ООО «Спортмастер» своих представителей с надлежаще подтвержденными полномочиями 08.06.2018г. не направил. С доводом ответчика в отзыве на исковое заявление, что передача ключей является передачей помещения, согласиться не представляется возможным, поскольку процедура возврата помещения от Арендатора к Арендодателю предусмотрена сторонами в п.4.2.10 и п.6.1.3 договора № 4-Т от 15.04.2013г. Аналогичные требования предусмотрены ст.622 ГК РФ. Подписание акта приема-передачи помещения должно было отвечать интересам ответчика, чтобы зафиксировать состояние возвращаемой недвижимости. Свою видеозапись, фиксирующую состояние помещения на 08.06.2018г., не производил. Видеозапись, произведенную истцом, ответчик не оспаривает.

В дальнейшем, ответчик отказался (без объяснения причин) от предложенной истцом встречи 03.07.2018г. в торговом комплексе с целью осмотра помещения; иной даты для проведения такой встречи не предложил.

В осмотре помещения 31.01.2020г. с участием специалиста ФИО6 не участвовал (был уведомлен телеграммой от 24.01.2020г., которая была получена 25.01.2020г., и электронным письмом от 24.01.2020г.).

При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что осмотр помещения произведен спустя значительное время, также подлежит отклонению.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Исходя из вышеуказанного, следует, что истец не давал ответчику разрешение на перепланировку, переоборудование или производство неотделимых улучшений помещения, а ее осуществление без надлежащего согласования в установленном порядке нельзя признать соблюдением ответчиком условий договора аренды. В этой связи, учитывая условия договора аренды, вышеуказанные нормы гражданского законодательства, доводы ответчика о том, что он осуществил возврат помещения в соответствии с условиями договора, отклоняется. Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих возражения относительно размера причиненного ущерба ответчиком не представлены.

При приеме помещения от истца ответчик не указал на наличие каких-либо дефектов в помещении, за исключением отсутствия кабеля в электрощитовой, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истец передал помещения ответчику без недостатков.

С учетом изложенного, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 15 943 рубля подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Титан-СП» денежные средства в сумме 8 492 063,33 рубля, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 68 000 рублей и по оплате государственной пошлины в размере 65 460 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Титан-СП» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 943 рубля, уплаченной платежным поручением от 24.04.2019 № 100.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.