АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1970/2019

г. Владивосток

27 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимовой О.А. ознакомившись с исковым заявлением Общества с ограниченной ответственностью «М.И.К.» (ИНН 2537076865;ОГРН 1062537004705) к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 2536097608; 2536123449, ОГРН 1032501280602; 1022501294551) третьи лица об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

при участии:

от ООО «М.И.К.» –ФИО2, доверенность от 29.06.2016 № 25АА 1877413., паспорт;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока- ФИО3, доверенность от 10.01.2019 № 28/1-61, удостоверение;

от Администрации города Владивостока - ФИО3, доверенность от 12.04.2019 № 1-3/902, удостоверение.

от Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"- не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М.И.К.» обратилось с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока; Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" об урегулировании разногласий между ООО «М.И.К.» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникших при заключении договора № 319-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 315,2 кв.м. , этаж цокольный, этаж : №01, кадастровый номер 25:28:030017:5099, расположенного по адресу: 

<

...>, и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6264, площадью 5 013 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома. Общая долевая собственность пропорционально размеру общей площади (25:28:030017:6264), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, общая стоимость Объекта составляет 9 619 455 рублей (без учета  НДС)» (в редакции принятых судом уточнений на основании ст. 49 АПК РФ).

Определением от 18.03.2019 судом в порядке ст. 49 АПК РФ принят отказ истца от исковых требований в части требований к МКУ «АПМЗН».

Указанным определением суд привлек в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», ООО «Аналитик-центр».

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие. 

В обоснование уточненных требований истец указал, что в связи с окончанием срока действия договора ответчик обратился к истцу за продлением срока его действия, в связи с чем, арендодателем была установлена новая арендная плата на основании отчета об оценке №757/28 от 28.11.2018 в размере 16 300 898,31 руб.

Ответчик, третье лицо требования не оспорили, письменного отзыва не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

25.01.2017 ООО «М.И.К.» обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением исх.№2 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества -нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:030017:5099, площадью 315,2 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>.

Данные помещения принадлежат Муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности (право зарегистрировано 04.10.2002) и используются ООО «М.И.К.»  на основании договора аренды №2 недвижимого имущества от 17.12.2012 г. (№03-05650-001-Н-АР-7020-00) под магазин.

 Договор аренды заключен на срок с 18.12.2012 г. по 18.12.2017 

22.11.2018 Думой города Владивостока принято решение № 168 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества». 

Указанным Решением цена выкупаемого имущества по договору купли – продажи №319-ППВ муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлена в размере 16 300 898 рублей 31 копейка.

Уведомлением от 29.11.2018 №1-18/2426 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «М.И.К.» заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, приложив к уведомлению проект договора №319-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 3.1. проекта договора № 319-ППВ муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 28.11.2018 №757/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», общая стоимость объекта составляет 16 300 898 рублей 31 копейка (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО «М.И.К.» 10.12.2018 обратилось в ООО «Индустрия-Сервис», которым по заказу общества составлен отчет от 14.12.2018 №3527 «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: нежилых помещений площадью 315,2 кв.м. и общей долевой собственности на земельный участок площадью 5013 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>», которым рыночная стоимость по состоянию на 25.01.2017 составляет 11 626 713 рублей без учета НДС.

25.12.2018 ООО «М.И.К.» представило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к проекту договора №319-ППВ, в котором предложило изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, общая стоимость объекта составляет 11 626 713 рублей (без учета НДС)».

В связи с невозможностью урегулирования разногласий в части общей стоимости объекта, в досудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает, что возникшие между сторонами разногласия подлежат урегулированию судом по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 319-ППВ.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся  выкупной цены имущества.

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца, с учетом уточнений, по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона              № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно статье 17.1 Федерального закона  № 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В обоснование своих доводов, стороны представили в материалы дела отчеты об оценке стоимости выкупаемого объекта.

Так, истцом представлен отчет об оценке № 3527 от 14.12.2018, выполненный ООО «Индустрия - Сервис» в силу которого рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25.01.2017 составляет 11 626 713 руб. (без учета НДС).

Ответчиком представлен отчет №4169/2018, выполненный ООО «Аналитик Центр», из которого следует, что рыночная стоимость объекта на дату оценки по состоянию на 25.01.2017 составляет 16 300 898,31 руб. (без учета НДС).

Согласно п. 2 информационного письма ВАС РФ № 92 от 30.05.2005, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. При этом, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки.

Оценив представленные в дело отчеты об оценки рыночной стоимости, суд  определением от 10.04.2019 удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», эксперту ФИО4.

По результатам судебной экспертизы, экспертом ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт», подготовлено заключение эксперта, которым рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 8 975 186 руб. и общая долевая собственность на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6264, площадью 5013 кв.м., доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади определена в размере 644 269 руб.

Представители сторон не представили суду доказательства недостоверности выводов судебного эксперта.

В соответствии со статьей 20 Закона N 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Из заключения судебного эксперта следует, что при определении рыночной стоимости права пользования эксперт использовал сравнительный подход.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт»,  сторонами в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В силу части 5 статьи 71 АПК РФ, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Изучив заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

С учетом выводов эксперта, разногласия сторон по договору № 319-ППВ купли – продажи арендуемого муниципального имущества, с условием о рассрочке подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного в заключение эксперта по состоянию на 25.01.2017 в сумме 9 619 455 рублей (без учета  НДС).

В соответствии со ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований и установлении общей стоимости выкупаемого объекта в размере 9 619 455 руб.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судебный акт по настоящему делу вынесен не в пользу ответчика, суд считает необходимым отнести судебные издержки истца по оплате судебной экспертизы в сумме 20 000 рублей на Управление муниципальной собственности г. Владивостока

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Производство по делу в части требований к МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» прекратить.

Урегулировать разногласия между ООО «М.И.К.» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора № 319-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 315,2 кв.м., этаж цокольный, этаж: №01, кадастровый номер 25:28:030017:5099, расположенного по адресу: 

<

...>, и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6264, площадью 5 013 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома. Общая долевая собственность пропорционально размеру общей площади (25:28:030017:6264), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, общая стоимость Объекта составляет 9 619 455 (девять миллионов шестьсот девятнадцать тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей (без учета  НДС)».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью "М.И.К." расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей, расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кобко Е.В.