АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А31-15503/2018

10 сентября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2024.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Прытковой В.П.,

судей Белозеровой Ю.Б., Елисеевой Е.В.

 

при участии представителей 

от ФИО1:

ФИО2 по доверенности от 27.05.2020,

от конкурсного управляющего 

общества с ограниченной ответственностью инвестиционного 

строительно-проектного объединения «Костромагорстрой»

ФИО3:

ФИО4 по доверенности от 15.05.2024

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

ФИО1

 

на определение Арбитражного суда Костромской области от 27.09.2023  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024

по делу № А31-15503/2018 

 

по заявлениям ФИО1 

и конкурсного управляющего 

общества с ограниченной ответственностью инвестиционного 

строительно-проектного объединения «Костромагорстрой»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

ФИО3 

о признании и прекращении права собственности

 

 и   у с т а н о в и л : 

 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью инвестиционного строительно-проектного объединения «Костромагорстрой» (далее – Общество, должник) ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение площадью 155,2 квадратного метра, расположенное в многоквартирном жилом доме № 4 (по ГП), по адресу 

<

...>. 

Конкурсный управляющий ФИО3 обратился в суд с заявлением о признании за должником права собственности на нежилое помещение № 78 с кадастровым номером 44:27:080303:2484 общей площадью 150,1 квадратного метра, расположенное по адресу: 

<

...>, и о прекращении права собственности ФИО1 на 1552/50080 долю в  праве на объект недвижимости с кадастровым номером 44:27:080303:2408 по адресу 

<

...>, общей площадью 150,1 квадратного метра (фактическая площадь помещения после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию). 

Арбитражный суд Костромской области объединил заявления в одно производство для их совместного рассмотрения, определением от 27.09.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024, отказал в удовлетворении заявления ФИО1 и удовлетворил заявление конкурсного управляющего.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении её заявления.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы.

Суды двух инстанций не приняли во внимание, что вступившим в законную силу заочным решением Димитровского районного суда города Костромы от 01.03.2019 по делу № 2-64/2019 за ФИО1 признано право общей долевой собственности на 1552/500080 доли в праве на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу 

<

...>, литер Б (по генплану), соответствующей нежилому помещению (офису) с условным номером 3 площадью 155,2 квадратного метра.  Указанное право зарегистрировано в установленном законом порядке, ФИО1 ежегодно оплачивает налог на имущество. Строительство многоквартирного дома завершено, объект поставлен на кадастровый учет с присвоением адреса: 

<

...>. В отношении спорного помещения ФИО1 и общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Эстейт» (лицо, осуществившее завершение строительства) подписали акт приема-передачи в сентябре 2018 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО1 имеет право на признание за ней права собственности на нежилое помещение (офис № 3) общей площадью 150,1 квадратного метра,  которое соответствует доле в праве на объект незавершенного строительства, являющейся собственностью заявителя.

Суды неправомерно лишили ФИО1 права собственности, что противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации. Трансформация требований о передаче нежилых помещений в денежные, предусмотренная в процедуре банкротства застройщика, не является основанием для прекращения права собственности, которое зарегистрировано в установленном законом порядке.  

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Конкурсный управляющий в отзыве и его представитель в судебном заседании возражали относительно удовлетворения жалобы, указав на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в заседание суда округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Как следует  из материалов дела, Общество и ФИО5 заключили договор долевого участия в строительстве нежилого помещения от 05.11.2014 № НГ-4Б-3н в многоквартирном жилом доме № 4 литер Б в микрорайоне Новый город в городе Костроме.

Впоследствии права требования по указанному договору переданы ФИО5 ФИО1 на основании договора уступки прав требований от 25.05.2016.

Стоимость объекта долевого участия составляла 6 984 000 рублей, обязательства перед должником по оплате всей стоимости нежилого помещения исполнены, что подтверждается справкой от 31.05.2016.

По условиям договора долевого участия Общество обязалось передать нежилое помещение не позднее 31.03.2018.

Неисполнение обязанности по передаче нежилого помещения послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с иском о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства.

Димитровский районный суд города Костромы решением от 01.03.2019 по делу № 2-64/2019 удовлетворил иск, признал за ФИО1 право общей долевой собственности на 1552/500080 доли объекта незавершенного строительством многоквартирного дома № 4 литер Б в микрорайоне Новый город в городе Костроме, соответствующие нежилому помещению (офису) с условным номером № 3, площадью 155,2 квадратного метра.

Право собственности, установленное указанным решением, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (номер записи 44:27:080303:2408-44/012/2020-1).

Арбитражный суд Костромской области определением от 07.12.2018 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества; решением от 11.12.2019 признал должника несостоятельным (банкротом), ввел в отношении его имущества процедуру конкурсного производства с применением правил о банкротстве застройщика, утвердил конкурсным управляющим ФИО3

На основании разрешения от 13.02.2020 № 44-RU 44328000-14-2020 спорный жилой дом введен в эксплуатацию и 05.03.2020 поставлен на кадастровый учет за номером 44:27:080303:2408 с адресной частью: 

<

...>.  

Спорному нежилому помещению присвоен кадастровый номер 44:27:080303:2484, его фактическая площадь после завершения строительства составила 150,1 квадратного метра. 

Посчитав, что имеются основания для признания за ней права собственности на нежилое помещение (офис № 3), соответствующее принадлежащей заявителю доле в праве на объект незавершенного строительства, ФИО1 обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Конкурсный управляющий счел, что право собственности на спорное нежилое помещение принадлежит должнику, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил прекратить право общей долевой собственности. собственности ФИО1 на 1552/500080  доли в объекте незавершенного строительства.  

Отказав в удовлетворении заявления ФИО1 и удовлетворив заявление конкурсного управляющего, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что положения Закона о банкротстве не предусматривают возможности признания за участником долевого строительства права на нежилое офисное помещение, в связи с чем оно обоснованно включено в конкурсную массу должника. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не установил правовых оснований для их отмены. 

Назначение института участия в долевом строительстве – привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для возмещения затрат на такое строительство (статья 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, по общему правилу результатом участия в долевом строительстве является приобретение участником после его завершения права собственности на выбранный им объект недвижимости.  

В случае признания застройщика банкротом он объективно утрачивает возможность исполнить обязательства, принятые на себя по договорам участия в долевом строительстве, возникает характерная для подобных правоотношений конкуренция кредиторов за распределение конкурсной массы.

В связи с социальной значимостью деятельности застройщиков и необходимостью обеспечения приоритетной защиты граждан – приобретателей жилых помещений как непрофессиональных инвесторов законодателем разработаны различные правовые подходы к обеспечению соблюдения прав граждан – участников строительства, которые заключали договоры участия в долевом строительстве в целях удовлетворения своей потребности в жилье  и прав лиц, чье участие в долевом строительстве обусловлено коммерческим или инвестиционным интересом. 

Последовательная реализация мер по защите права граждан на жилье привела к тому, что понятие «участник строительства», установленное Законом о банкротстве для целей рассмотрения дел о банкротстве застройщиков более узкое, нежели по общему правилу, предусмотренному в Законе № 214-ФЗ, и включает в себя исключительно граждан, которым в натуре могут быть переданы только жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, площадь которых не превышает семи квадратных метров (пункты 2, 2.1, 3. 3.1).

Таким образом, лица, которые вступили с застройщиком в правоотношения в коммерческих целях, в том числе участвующие в долевом строительстве в целях приобретения коммерческой недвижимости, не являются по смыслу Закона о банкротстве участниками долевого строительства и не могут претендовать на получение таких помещений. 

С учетом изложенного ФИО1, как лицо, которое приобрело право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении нежилого помещения площадью более семи квадратных метров с коммерческим назначением (офис), законодательно лишена возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилое помещение в натуре).

Согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос № 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Верховным Судом Российской Федерации 20.12.2016, по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.

Таким образом, после открытия в отношении Общества процедуры конкурсного производства спорная доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по правилам пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве включена в конкурсную массу должника, а его обязательства по передаче объектов недвижимого имущества в натуре трансформировались в денежные.

Суды трех инстанций указывали ФИО1 на такой механизм удовлетворения требований в деле о банкротстве Общества при рассмотрении её заявления об исключении из конкурсной массы должника спорного нежилого помещения (определение суда первой инстанции от 04.04.2022, постановления суда апелляционной инстанции от 14.06.2022 и суда округа от 27.10.2022).

При рассмотрении этого обособленного спора суды трех инстанций пришли к выводу о том, что нежилое помещение, являющееся объектом долевого строительства по договору от 05.11.2014, не подлежит исключению из конкурсной массы и не может быть передано ФИО1 

Настаивая на обратном, ФИО1 ссылается на то, что суд общей юрисдикции признал за ней право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства. По мнению заявителя, в рассматриваемом случае подлежат применению пункты 8 и 8.3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, позволяющие передать участнику строительства нежилые помещения большей площади, чем установлено в статье 201.1 данного закона.

Указанные аргументы основаны на неверном толковании норм права, в связи с чем отклонены судом округа. 

Законодатель действительно предусмотрел механизм, при котором собственники нежилых помещений площадью более 7 квадратных метров могут получить удовлетворение своих требований путем получения нежилого помещения в натуре.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании за ним права собственности на жилое помещение в случае, если застройщик в установленном федеральным законом порядке получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии, что застройщик и участник строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В силу пункта 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 данной статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Вместе с тем, данный механизм носит экстраординарный характер и может быть использован только при наличии определенных законом условий. Правовое содержание этих условий предполагает фактическое прекращение отношений, вытекающих из договоров долевого участия до возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве), в связи с чем, такой переход права собственности от должника к участнику долевого строительства не предполагает несение должником расходов, которые относятся на конкурсную массу должника. 

Как установили суды и это соответствует материалам дела, на момент введения процедуры конкурсного производства и на момент закрытия реестра требований кредиторов жилой многоквартирный дом, в котором расположено помещение ФИО1, не был введен в эксплуатацию.  

Кроме того, за ФИО1 не было признано право собственности на нежилое помещение. Суд общей юрисдикции принял решение в отношении доли в праве на объект незавершенного строительства. Акт приема-передачи объекта долевого строительства для проведения ремонтно-отделочных работ от 03.09.2018, на который ссылается заявитель, обоснованно не принят судами в качестве надлежащего передаточного акта. 

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

В рассматриваемом случае многоквартирный дом завершен строительством и введен в эксплуатацию в 2020 году, то есть существенно позднее подписания спорного акта. 

С учетом изложенного отказ судов в удовлетворении заявления ФИО1 о признании за ней права собственности является законным и обоснованным. 

Довод заявителя о том, что суды неправомерно лишили ее права собственности на объект незавершенного строительства отклонен окружным судом. 

Незавершенное строительством нежилое помещение не могло являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах и быть выделено в натуре до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом многоквартирного дома, в котором оно расположено. 

В соответствии со вторым абзацем пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.

Фактически за ФИО1 зарегистрировано право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, который на момент рассмотрения настоящего обособленного спора перестал существовать в натуре в связи с окончанием строительства дома, его вводом в эксплуатацию и возникновением в качестве самостоятельного и оборото-способного объекта вещных прав нежилого помещения (офиса № 3) в спорном многоквартирном доме.

То есть сложилась ситуация, при которой в конкурсную массу должника подлежало включению конкретно-определенное нежилое помещение, однако право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, соответствующую данному помещению, было признано за лицом, которое в силу Закона о банкротстве, не может претендовать на его получение в натуре.

Таким образом, решение судов о прекращении права собственности ФИО1 на долю в праве на объект незавершенного строительства не может нарушать права заявителя на частную собственность, так как являлось необходимым для устранения правовой неопределенности, сложившейся в деле о банкротстве Общества.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении с кассационными жалобами по данной категории споров государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Костромской области от 27.09.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024 по делу № А31-15503/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

В.П. Прыткова

 

 

 Судьи

 

Ю.Б. Белозерова

Е.В. Елисеева