АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-42573/2022

05 сентября 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения подписана 29 августа 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 05 сентября 2023 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Булавинцева Н.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: 

<

...>, каб. 214, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстрой», ОГРН 

<

***>, г.Челябинск, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «НОВАТЭК-Челябинск», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, о расторжении договора аренды №35/22 от 08.09.2022 с 11.01.2023,

при участии в судебном заседании:

представителя истца: ФИО2, действующей на основании доверенности  № 1 от 01.01.2022, личность удостоверена по паспорту,

представителя третьего лица: ФИО3, действующей на основании доверенности №118/2023 от 09.01.2023, личность установлена по паспорту, 

представителя ответчика: ФИО4, действующего на основании доверенности от 02.02.2023, личность установлена по паспорту,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, (далее – истец), 23.12.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстрой», ОГРН 

<

***>, г.Челябинск, (далее – ответчик), о расторжении договора аренды №35/22 нежилого помещения от 08.09.2022 с 11.01.2023 года.

Определением суда от 27.12.2022 исковое заявление принято к производству. 

Определением от 18.04.2023 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Акционерное общество «Урало-Сибирская теплоэнергетическая компания – Челябинск», ОГРН 

<

***>, г.Челябинск (л.д. 92).

Определением от 31.05.2023 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «НОВАТЭК-Челябинск», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск. Этим же определением суд исключил из числа третьих лиц Акционерное общество «Урало-Сибирская теплоэнергетическая компания – Челябинск», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск (л.д. 117).

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв и дополнения к нему, согласно которого ответчик с иском не согласен, поскольку отсутствие санузла, водопровода, канализации, с учетом цели аренды – для использования под производство металлоконструкций, на что требования СП 118.13330.2012 к объекту аренды не применимы. Также считает необоснованными ссылки истца на нарушением СанПиН 2.2.4.548-96, поскольку данные правила утратили силу с 01.03.2021, поэтому оценка результатов измерений к протоколу измерений параметров физических факторов неионизирующей природы №03ФФ от 23.12.2023, выполненных ООО «ЦСИ», не соответствует требованиям действующих нормативных актов, а представление актуализированной версии отчета, с изменением недействующих СанПиН на действующие, законодательством не предусмотрена, адрес объекта исследования не соответствует адресу объекта аренды. Кроме того, указывает, что истцом не представлено доказательств организации рабочих мест, равно как и подтверждение документально категории работ для этих мест. Обращает внимание на то, что договором аренды именно на арендатора (истца) возложена обязанность за соблюдение санитарных правил  при использовании помещения (пп. «е» п.3.2. договора). Считает, что обстоятельства, на которые ссылается Истец в обоснование своих доводов, не соответствуют закону, документально не обоснованы и не являются недостатками, препятствующими использованию нежилого здания, являющегося объектом  спорного договора. По вопросу срока расторжения договора, считает, что единственным случаем досрочного расторжения является несогласие с увеличением арендной платы, соответственно, договор аренды нельзя считать расторгнутым с 11.01.2023, возможность отказа от договора арендатором условиями договора не предусмотрена, соответственно, требование истца противоречит п.2 ст. 450 ГК РФ. Указывает, что в  качестве существенности истец ссылается на отсутствие санузла, водопровода и канализации, однако в спорном договоре не заверений арендодателя об их наличии, а также нет сведений, позволяющих отнести их наличие к существенным условиям договора, при этом отсутствие указанных инженерных систем было очевидно при осмотре и приемке помещения в аренду. По имуществу ответчика, якобы находящимся на объекте аренды, истцом не представлено доказательств его принадлежности ответчику, не конкретизировано имущество, не указано, как такое имущество препятствует использованию помещения; невозможность использования арендованного имущества по прямому назначению документально не подтверждена (л.д. 32-34,76-78,85-87,120-121 том 1). 

Третьим лицом представлено мнение по иску, согласно которого он указывает, что между ООО «НОВАТЭК-Челябинск» (поставщик), АО «Челябинскгоргаз» (ГРО) и ООО «Регионстрой» (покупатель) заключен договор на поставку и транспортировку газа №3-13-13-8127 от 01.12.2018, в рамках которого поставщик обязался поставлять в период с 01.12.2018 по 31.12.2028 газ, ГРО транспортировать газ по своим сетям до границы раздела газораспределительных сетей ГРО и сетей Покупателя, а Покупатель получать (выбирать) и оплачивать стоимость газа и услуг по его транспортировке; местом приема-передачи газа от поставщика к покупателю является граница раздела балансовой принадлежности газопроводов ОАО «Газпром» с газопроводом Покупателя; объект подключения – котельная нежилого помещения, 454071, 

<

...>, а также газоиспользующее оборудование – горелка на обогрев шкафа ГРПШ, Котел Rossen RSA 100. Одновременно между ООО «Регионстрой» и арендатором ООО «Вектор» заключен договор аренды №35/22 от 08.09.2022, согласно которому арендодатель передает во временное пользование часть нежилого помещения по ул. Г.Танкограда, 79п, и обязан обеспечивать сданное в аренду помещение коммунальными услугами (пп. «б» п. 3.1), отопление в зимний период входит в стоимость аренды, при этом собственник помещения является собственником Котла и ресурса в помещении, несет ответственность перед арендатором за отопление в помещении, регулирует и устанавливает температурный режим самостоятельно. Требование ООО «Вектор» носит гражданско-правовой характер и направлено на исполнение обязанностей по договору собственника имуществ, в том числе, собственника газораспределяющего оборудования. Договор на поставку и транспортировку газа между ООО «Вектор» и  ООО «НОВАТЭК-Челябинск» не заключался, права и обязанности третьего лица договор аренды не нарушает (л.д.1-2 том 2).

Истец представил мнение на отзыв и на дополнения, согласно которых, право требовать расторжения договора в судебном порядке с 11.01.2023 истец вправе, выявленные недостатки не были оговорены при заключении договора и препятствуют пользованию помещением. Протокол измерения параметров фактических факторов неионизирующей природы №03ФФ от 23.12.2022 считает надлежащим доказательством по делу. Указывает, что по договору аренды четко предусмотрено, что арендодатель обязан обеспечивать сданное помещение коммунальными услугами, поэтому, с учетом ст.431 ГК РФ и разъяснений Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49, а также того, что договор был составлен ООО «Регионстрой» и внесение изменений не допускалось, толкование условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект, следовательно, наличие коммунальных услуг в помещении и благоприятного температурного режима является существенными условиями договора аренды, и отсутствие коммунальных услуг препятствует пользованию, а несоответствие температурного режима является нарушением санитарных правил, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с тем, что в момент заключения договора арендатор не знал и не мог знать о данных недостатках (л.д. 47, 83, 114 том 1).

30.05.2023 истцом заявлено об уточнении исковых требований (л.д.103 том 1), согласно которых истец просит:

1) признать договор аренды №35/22 нежилого помещения от 08.09.2022, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнутым с 11.01.2023,

2) взыскать с ответчика сумму гарантированного платежа по договору в размере 175 000 руб.

3) взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по договору от 31.05.2022  в размере 4 279 руб., 11 коп.

4) взыскать с ответчика в пользу истца процента за пользование чужими денежными средствами по договору с 01.06.2023 по дату фактического исполнения обязательства.

Определением от 31.05.2023 суд, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требования  в п. 1: признать договор аренды №35/22 нежилого помещения от 08 сентября 2022г, заключенного между истцом и ответчиком, расторгнутым 11.01.2022, в принятии в уточнении п.2, п. 3, п. 4 отказал (л.д.117 том 1).

Таким образом, предметом исковых требований требования является признание договора аренды №35/22 нежилого помещения от 08.09.2022, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнутым с 11.01.2023.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик против удовлетворения возражал по доводам, указанным в отзыве и дополнении к  нему. 

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснила, что обращений по качеству оказания услуг по теплоснабжению по спорному помещению не поступало, договор между ООО «НОВАТЭК-Челябинск» и истцом на поставку и транспортировку газа не заключался.

В судебном заседании 15.08.2023 судом объявлялся перерыв до 22.08.2023. В судебном заседании 22.08.2023 судом объявлялся перерыв до 29.08.2023. 

О перерыве лица, участвующие в деле извещены путем размещения публичного объявления на официальном сайте суда в сети Интернет (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.09.2006 № 11 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ»).

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.09.2022 между ООО «Вектор» (Арендатор) и ООО «Регионстрой» (Арендатор) заключен договор аренды №35/22 (далее – договор, л.д. 6-8 том 1), в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование часть нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, помещения литера А: № -2;3;4;5;7;8;9;10;11;12;13;14 - 1 этаж, №-1;2;3;4 - 2 этаж суммарной площадью (согласно плана) 490 м2 (приложение №1). Передаваемое помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, и будет использоваться под производство металлоконструкций.

Согласно п.2.1. договора за пользование помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю базовую арендную плату 175 000 рублей; отопление в зимний период входит в стоимость аренды, НДС не предусмотрен.

В соответствии с п.2.7.договора при получении уведомления об увеличении арендной платы и несогласии с увеличением арендной платы Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно уведомив об этом Арендодателя в течение 5 дней с момента получения письменного уведомления Арендодателя об увеличении арендной платы. При этом настоящий договор будет считаться расторгнутым по истечении 1 (один) месяцев с момента получения Арендодателем письменного уведомления Арендатора о расторжении договора. В течение данного периода действует прежний размер арендной платы

Пунктом 3.2. договора определены обязанности арендатора, в частности, арендатор обязан:

а)в течение 3 (трех) дней с момента перечисления первого платежа, принять у Арендодателя помещение, указанное в п. 1.1. по акту приема - передачи;

б)использовать помещение исключительно по прямому назначению и в соответствии с условиями настоящего Договора;

в)осуществлять платежи, предусмотренные настоящим Договором в указанные сроки;

г)при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;

д)по окончании действия Договора или при досрочном его расторжении передать помещение «Арендодателю» по акту приема - передачи в состоянии, не худшем, чем оно было на момент передачи его Арендатору, и позволяющем его нормальную эксплуатацию.

е)соблюдать при использовании помещения санитарные правила, противопожарный режим, правила противопожарной безопасности, правила пользования электропроводкой и электроприборами;

л) сообщить «Арендодателю» в письменной форме не позднее, чем за 60 календарных дней о намерении освободить помещения, в связи с окончанием срока действия Договора. 

н)  запрещается вмешиваться в системы отопления и водоснабжения: срывать голограмму с электросчетчиков, электропроводки, с кранов, с задвижек, с вентилей; настраивать и регулировать электросчетчики, насосы водных и отопительных систем. При несоблюдении данного пункта взимается штраф в размере 1 (одной) арендной платы.

При этом согласно п.3.4. договора Арендатор имеет право:

а)подключать дополнительные мощности в используемом помещении с письменного согласия Арендодателя;

б)производить перепланировки и переоборудование используемого помещения, а также иные капитальные и ремонтные работы, с письменного согласия Арендодателя.

По условиям пункта 5.2. договор подлежит досрочному расторжению, а Арендатор обязан освободить используемое помещение по требованию Арендодателя при существенном нарушении одной из сторон условий настоящего Договора; при условии ухудшения Арендатором состояния помещения. Арендодатель обязан уведомить в письменной форме Арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 60 дней (п. 5.5.)

На основании п.5.3. договор, может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, выраженному в письменной форме.

Стороны определили, что права и обязанности «Арендодателя» и «Арендатора», вытекающие из настоящего Договора, но не предусмотренные в нем, изменения и дополнения к Договору определяются в дополнительных соглашениях, составленных в письменной форме и являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 6.2.). Односторонние изменения Договора не допускаются и признаются недействительными (п.6.3.).

Срок договора определен в пункте 5.1. договора, согласно которому договор вступает в силу с 08.09.2022 и действует до 07.08.2023.

Передача нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 12.09.2022 (л.д.9 том 1), что сторонами не оспаривается.

12.11.2022 в адрес ответчика истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды №35/22 с 11.01.2023 (л.д. 10 том 1). Указанное уведомление направлено в адрес ответчика по почте (л.д. 60 том 1).

Ответчик на уведомление не ответил, соглашение о расторжении не подписал.

05.12.2022 в адрес ответчика истцом направлено повторное уведомление о расторжении договора аренды №35/22 с 11.01.2023 (л.д. 11 том 1). Указанное уведомление также направлено в адрес ответчика по электронной почте regionstroysk@mail.ru (л.д. 12 том 1).

Ответчик на уведомление не ответил, соглашение о расторжении не подписал.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Вектор» с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор – незаключенным (п.3 указанной статьи). 

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится условие об объекте аренды и размер арендной платы (статьи 606, 654 ГК РФ).

Суд считает, что в договоре №35/22 указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору - часть нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

...>, помещения литера А: № -2;3;4;5;7;8;9;10;11;12;13;14 - 1 этаж, №-1;2;3;4 - 2 этаж суммарной площадью (согласно плана) 490 м2 (приложение №1), а также размер арендной платы – 175 000 руб. в месяц.

Стороны относительно предмета указанного договора не заблуждались, передачу/получение помещения в аренду не оспаривали. Стороны  согласовали в договоре срок аренды, размер арендной платы и условия ее оплаты.

Соответственно, к правоотношениям между сторонами применяются нормы главы 34 ГК РФ (аренда).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п.1,2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования истца основаны на том, что ему в аренду было передано нежилое помещение с недостатками, которые не были оговорены при заключении договора, а именно:

- отсутствие санузла,

- отсутствие водопровода,

- отсутствие канализации,

- наличие имущества арендодателя, которое занимает арендованную площадь помещения и препятствует использованию арендатором помещения в полном объеме,

- выявление факта несоответствия температурного режима в помещении требованиям санитарных правил.

В подтверждение последнего факта истцом представлен Протокол измерений параметров физических факторов неионизирующей природы №03ФФ от 23.12.2022 (л.д. 26-30 том 1), подготовленный Испытательной лабораторией ООО «ЦСИ», согласно которого измеренные показатели микроклимата в помещениях объекта по адресу: г. Челябинск, Героев Танкограда 79п/2, не соответствуют требованиям СанПиН 2.2.4.548-96.2.2.4 «Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы». 

Также согласно Акту обследования об объекте заказчика, расположенного по адресу: г. Челябинск, Героев Танкограда 79п/2 (л.д.1 том 1), составленного той же организацией, при проведении обследования объекта было выявлено ряд нарушений «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда» СП 2.2.3670-20, в производственном помещении:

Отсутствует раковина с горячей и холодной водой и сантехника к нему

Отсутствует отопление помещений, расположенных на втором этаже

Не оборудован сантехником и дверной коробкой санузел, расположенный на первом этаже

Температура в помещениях первого и второго этажей не соответствует требованиям СанПиН 2.2.4.548-96.2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы».

Ответчиком заявлены возражения, поскольку нормы СанПиН 2.2.4.548-96.2.2.4., на которые ссылается ООО «ЦСИ», являются недействующими.

В связи с чем истец представил актуализированные Протокол измерений параметров физических факторов неионизирующей природы №03ФФ от 23.12.2022 и Акту обследования об объекте заказчика от 23.12.2022, со ссылкой уже на действующие нормы СанПиН 1.2.3685-2021 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», составленные 08.02.2023 (л.д. 48-52 том 1).

В дополнение к указанным обоснованиям истец пояснил (л.д.47 том 1), что 28.12.2022 ответчик был приглашен на приемку помещения, однако прибывший генеральный директор ООО «Регионстрой» ФИО5 акт приема-передачи нежилого помещения подписывать отказался, но собственноручно внес свои замечания в акт. 

При этом такой акт суду не представлен.

28.12.2022 помещения было освобождено истцом, оборудование, инвентарь и иные имущество вывезено, помещение опечатано, ключи направлены ответчику почтовым отправлением с почтовым идентификатором 45408476662532 (л.д. 71,72 том 1).

26.01.2023 от ответчика получено уведомление от 24.01.2023 о согласии на расторжение договора аренды №35/22 с 31.01.2023 (л.д.74 том 1).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что требования истца не основаны ни на условиях договора, запрещающего одностороннее расторжение договора со стороны арендатора, ни на положениях Гражданского кодекса РФ, ни на достигнутых между сторонами соглашениях, соответственно, нельзя считать договор аренды расторгнутым с даты, которую указал истец.

Кроме того, ответчик указал, что представленный Протокол измерений и Акт обследования, подготовленные ООО «ЦСИ», не имеет отношения к делу, поскольку объектом исследования по ним является нежилое помещение по иному адресу: 

<

...>/2, тогда как объектом аренды является нежилое помещение по адресу: 

<

...>.

Также сослался на то, что (л.д. 32-34,76-78,85-87 том 1):

-  спорное помещение передано в аренду истца по производство металлоконструкций, и соответственно требования СП 118.13330.2012 к объекту аренды не применимы;

-  истцом не представлено доказательств организации конкретных рабочих мест, документально не подтверждены категории работ для таких мест;

 - по условиям договора ответственность за соблюдением санитарных правил возложена на арендатора, а не на арендодателя - пп. «е» п. 3.2. договора;

- в спорном договоре нет заверений арендодателя о наличии спорных инженерных систем (санузла, канализации, водопровода), при этом отсутствие таких систем могло быть установлено при осмотре и приемке истцом помещения в аренду; наличие/отсутствие таких систем не является существенным условием договора аренды;

- истцом не представлено доказательств наличия в нежилом помещении имущества ответчика;

- невозможность использования помещения по прямому назначению истцом документально не подтверждена.

Проверив доводы и документы сторон, суд находит обоснованными возражения ответчика.

Так, из материалов дела следует, что обществу ООО «Регионстрой» принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 665,7 кв.м., 1981 года постройки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 36-38 том 1).

Часть указанного помещения, а именно нежилые помещения литера А: №2;3;4;5;7;8;9;10;11;12;13;14 - 1 этаж, №1;2;3;4 - 2 этаж,  площадью 490 кв.м., были передана истцу по договору аренды №35/22 от 08.09.2022.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

В соответствии с п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия  договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По условиям договора помещение передается арендатору по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента первого платежа (пп. «а» п.3.1., пп. «а» п.3.2. договора).

Из материалов дела следует, что по заключенному 08.09.2022 договору помещение было передано истцу только 12.09.2022, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.9 том 1), в котором указано, что помещение находится в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечающем санитарным, противопожарным и иным нормам, установленным действующим законодательством, претензий по качеству передаваемого помещения, его назначению (цели использования) арендатор не имеет.

Таким образом, у истца было 3 дня (с 08.09.2022 по 12.09.2022) для того, чтобы осмотреть помещение и принять или отказаться от его аренды.

Очевидно, что отсутствие санузла, водопровода, канализации можно было установить при простом визуальном осмотре нежилого помещения, поскольку указанные «недостатки» не являются скрытыми.

И поскольку указанное помещение было принято арендатором (истцом) без замечаний и претензий, что отражено в акте от 12.09.2022, суд приходит к выводу, что помещение соответствовало условиям договора. 

Доказательств понуждения истца к заключению договора аренды в материалы дела не представлено, как и доказательств чинения препятствий истцу в осмотре помещений при их передаче последнему в аренду.

Также суд обращает внимание на то, что по условиям пп. «б» п. 3.1. договора, в обязанности арендодателя (ответчика) входит обеспечение данного помещения коммунальными услугами согласно п.2.1. договора, в соответствии с которым такими услугами является только отопление в зимний период, которое входит в стоимость арендной платы.

Обеспечение иными коммунальными услугами в обязанности арендодателя не входит, поэтому ссылки истца на общие условия договора о том, как необходимо действовать при авариях на коммунальных и инженерных сетях (пп. «г» п.3.1., пп. «г», «к» п.3.2.) или что запрещено производить с такими сетями (пп. «н», «о» п. 3.2.), а также ссылки на правила пользования и безопасности (пп. «е», «т», «х» п.3.2.), не являются доказательством наличия таких систем (водоснабжение, водоотведение, канализация) на объекте аренды, соответственно, по договору аренды №35/22 не является обязанностью ответчика представить такие услуги истцу.

Принимая имущество в аренду, истец был осведомлен об отсутствии санузла, канализации и водопровода, соответственно, указанные «недостатки» были заранее известны арендатору и не препятствовали пользованию помещением в период как с 08.09.2022 по 11.11.2022 (дата первого уведомления, л.д. 10), так и в последующий период до 28.12.2022 (дата вывоза имущества арендатором).

Доказательств того, что помещение не могло быть использовано по целевому назначению – производство металлоконструкций, в материалах дела не имеется.

Соответственно, названные недостатки (отсутствии санузла, канализации и водопровода), по смыслу п.2 ст. 620 ГК РФ, п.2 ст. 450 ГК РФ,  не являются существенными и не влекут возможность судебного расторжения спорного договора аренды по указанному основанию.  

Ссылки истца на наличие в арендованном помещении имущества ответчика ничем не подтверждены и голословны. 

Никакие акты о наличии такого имущества не составлялись, видео-, фото- материалы не представлены, осмотр помещения на предмет обнаружения и фиксации наличия имущества ООО «Регионстрой» истец не организовывал, ответчика не приглашал, письменно к арендодателю с требованием убрать или вывезти такое имущество не обращался.

Какое имущество и как именно оно препятствует пользованию объектом аренды ни в акте приема-передачи нежилого помещения от 12.09.2022 (л.д.9 том 1), ни в уведомлениях от 11.11.2022 (л.д. 10 том 1), от 05.12.2022 (л.д.11 том 1), ни в исковом заявлении (л.д.3 том 1)  не указано. 

Таким образом, истцом не доказано наличие в арендованном помещении имущества ответчика, препятствующего истцу в использовании помещения по прямому назначению.

Также судом отклоняются доводы истца о несоответствии температурного режима в помещении санитарным правилам со ссылкой на Протокол измерений параметров физических факторов неионизирующей природы №03ФФ от 23.12.2022 (л.д. 26-30 том 1) и Акта обследования об объекте заказчика от 23.12.2022 (л.д.31 том 1), в том числе, актуализированные (л.д. 48-52 том 1), поскольку данные документы не могут являться относимыми и допустимыми доказательствами по делу.

Согласно части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. 

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Как верно отметил ответчик, исследования, указанные в Протоколе измерения и Акте обследования, проведены в отношении иного объекта недвижимости, поскольку адрес арендованного помещения не соответствует адресу объекта исследования, соответственно, результаты такого исследования судом во внимание не принимаются. 

Порядок составления актов осмотра помещения закон не устанавливает, однако, с учетом спорных обстоятельств, для составления акта осмотра/обследования должен быть приглашен арендодатель (ответчик), а также при наличии нарушений, связанных с организацией рабочих мест, сотрудник Роспотребнадзора.

Между тем, такой комиссионный осмотр/обследование истцом организован не был, а представленный Акт обследования составлен инженером и директором ООО «ЦСИ», при этом фото- и видеоматериалов осмотра и измерения температуры к Протоколу и Акту от 23.12.2023 не приложено.

При каких условиях (открытые окна, двери, ворота) производились замеры в Протоколе не отражено. Единственное условие, отраженное в Протоколе, это то, что замеры температуры производились в холодное время года, при температуре -0,1 0С и на высоте 0,1, 1,0 и 1,5 м от поверхности пола, указанные замеры показали температуру воздуха от 9,6 до 13,2 0С.

Сведений об аккредитации лаборатории, о лице, которое производило замеры, документы, подтверждающие необходимое образование и сертификацию такого лица, в материалах дела не имеется, к протоколу и письму ООО «ЦСИ» от 08.02.2023 не приложено.

При этом 28.12.2022 в 11 час. 25 мин. комиссия в составе директора ООО «Регионстрой» ФИО5, электротехника ФИО6 и главного инженера ООО «Вектор» ФИО7 (подпись в акте отсутствует) зафиксировала температуру в помещении площадью 305,3 кв.м., где производились сварочные работы, при закрытых в течение 3-4 дней воротах размером 4,2х4,2м, в центре и в торце помещения на высоте 1,5м, такая температура составила +160С при температуре наружного воздуха -140С (л.д. 90 том 1).

Согласно СанПиН 1.2.3685-21 требования к температуре воздуха зависят от категории работ по уровню энергозатрат организма и варьируются в холодное время года от +13 до +26 0С, в зависимости от такой категории.

Документация о том, какие именно рабочие места были организованы истцом в арендованном помещении, в материалы дела не представлена, хотя на это неоднократно указывал ответчик в письменных возражениях. 

Штатное расписание, сведения о работниках и иные документы, подтверждающие производство работ (производство металлоконструкций) в спорном помещении истцом в материалы дела не представлено.

В Протоколе измерений в качестве нормативных показателей взяты показатели для группы III, однако чем руководствовался инженер ФИО8, составлявший такой Протокол, не известно, никаких приложений, подтверждающих категорию работ к протоколу не приложено. 

Суд разъяснял сторонам право на назначение судебной экспертизы, однако истец представил мнение, в котором посчитал назначение экспертизы нецелесообразным (л.д. 84 том 1).

Как верно отметил ответчик в отзыве, соблюдение санитарных правил является обязанностью арендатора, то есть самого истца.

С учетом условий договора аренды, ответчик обязан был обеспечить помещение отоплением (п. 3.1.,2.1.). 

Действительно, наличие/отсутствие отопления при приемке помещения в аренду (12.09.2022) проверить было невозможно, между тем, после начала отопительного сезона замечания и претензии по температуре воздуха в помещении до 05.12.2022 (дата повторного уведомления, л.д. 11) от истца в адрес ответчика не поступали.

В адрес ресурсоснабжающей компании – ООО «НОВАТЭК-Челябинск», которая осуществляло в здание ответчика поставку газа для котельной, истец с замечаниями по отоплению также не обращался.

Таким образом, истцом не доказано наличие существенных недостатков, препятствующих пользованию имуществом, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а также истцом не подтверждены допустимыми доказательствами факты нарушения температурного режима в помещении и наличия имущества арендодателя на арендуемых площадях.

Согласно условиям заключенного договора аренды №35/22 единственным основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора является повышение арендной платы, с которой арендатор не согласен (п.2.7.). Иных случаев возможности досрочного расторжения спорный договор не содержит.

Закон указывает на свободу договора и права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (ст. 421 ГК РФ). Иной подход в данном случае противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Каких-либо разногласий по условиям договора №35/22 при его заключении со стороны истца не поступало, доказательств понуждения истца к заключению договора на установленных в нем условиях в материалах дела не имеется. Публичным данный договор не является.

Следовательно, возможность расторжения договора аренды в силу закона возможна лишь в судебном порядке, при наличии оснований, установленных ст. 620 ГК РФ и 450 ГК РФ.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Таких обстоятельств судом не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Очевидно, что в данном случае сторонами не достигнуто соглашение относительно досрочного расторжения договора с 11.01.2023, поскольку согласно Уведомлению ответчика от 24.01.2023 (л.д. 35 том 1), ООО «Регионстрой» согласилось на расторжение договора только с 31.01.2023.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств существенного нарушения условий договора со стороны арендодателя (ответчика) истцом в материалы дела не представлено, а расторжение договора под надуманным предлогом законом не предусмотрено.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, таких доказательств суду не представлено, на такие обстоятельства истец не ссылался.

Таким образом, оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды с 11.01.2023, как того требует истец, судом не установлено.

Ссылки истца на п.5.2,5.3. договора судом отклоняются, поскольку указанные положения договора применимы только при согласии арендодателя (по соглашению сторон).

В соответствии с  п. 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Пунктом 6.2. договора также предусмотрено составление дополнительных соглашений, изменяющих или дополняющих условия договора, только в письменной форме. Односторонние изменения договора не допускаются (п. 6.3. договора).

Однако соглашение о расторжении договора с 11.01.2023 сторонами достигнуто не было, такое соглашение ответчиком не подписано, иного истцом не доказано. 

Самовольное освобождение помещения и вывоз своего имущества истцом 28.12.2022 на определение срока расторжения договора не влияет, поскольку такие действия арендатора с арендодателем согласованы не были.

Учитывая Уведомление ООО «Регионстрой» от 24.01.2023, суд приходит к выводу, что договор аренды №35/22 расторгнут по соглашению сторон с 31.01.2023 , поскольку арендодатель именно с этой даты согласился на досрочное расторжение спорного договора.

Помещение возвращено ответчику, что последним не оспаривается. С 01.02.2023 ответчик передал спорное помещение новому арендатору, что следует из письма от 15.08.2023 (л.д. 145 том 1).

В соответствии со статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, поэтому в иске следует отказать.

При распределении государственной пошлины суд исходит из следующего.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации.

При заявленном неимущественном требовании подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб.00 коп.

При подаче иска истцом уплачена госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №113 от 22.12.2022 (л.д.4).

В соответствии с требованием части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку в исковых требованиях отказано, уплаченная истцом госпошлина относится на него, и возмещению за счет ответчика не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, ст.ст. 167, 168, 171-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.   

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Судья                                                                   Н.А.Булавинцева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru