Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-84527/17

19 февраля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Ип ФИО2 к  Непубличному акционерному обществу "Базис МСК" 

о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества 

третье лицо – ООО «Химэлектро-94»

при участии в судебном заседании – согласно протоколу от  12.02.2018 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Непубличному акционерному обществу "Базис МСК" о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества № 27-2014У от 01.12.2014.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Третье лицо в судебное заседание представителя не направило, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания. Дело рассматривается по имеющимся документам в его отсутствие в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 27-2014У от 01.12.2014, согласно которому арендатор обязуется предоставить по настоящему договору субарендатору в субаренду нежилое помещение площадью 193,2 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

...>, этаж 2, каб. 28.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 декабря 2016 года по делу                      № А41-58379/2016, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017 и Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2017 с ИП ФИО2 в пользу НАО "БАЗИС МСК" взыскана задолженность по договору субаренды недвижимого имущества № 27-2014У от 01.12.2014 в размере 3 000 000 руб. за период с 01.01.2015 по 31.10.2015.

Судебными актами по указанному делу установлено, что истцом (ИП ФИО2) указанный договор аренды не подписан.

Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, положив в основу решения обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному арбитражным судом делу № А41-495/16, а именно факт заключения между сторонами договора субаренды недвижимого имущества                    № 27-2014У от 01.12.2014 установили, что несмотря на отсутствие подписи нового договора аренды со стороны ИП ФИО2, он был заключен, поскольку направление ответчиком истцу нового договора и счета на оплату № 269 от 13.11.2014, который содержит существенные условия договора, является офертой. Оплата истцом по счету и продолжение пользования помещением является акцептом. 

Материалами дела установлено, что ранее между сторонами действовал договор субаренды нежилого помещения № 07-2014У от 10.01.2014, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 2, каб. 28 г., срок аренды по которому истек 30 ноября 2014 года. Стоимость аренды по этому договору составляла 200 000 руб. в месяц.

В связи с истечением срока действия указанного договора, истец обратился к ответчику с предложением о его пролонгации на тех же условиях, которое ответчиком не было принято. Ответчик предложил заключить новый договор субаренды нежилого помещения площадью с увеличением размера арендной платы до 300 000 руб. в месяц.

Истец не согласился на заключение договора на новых условиях, но, поскольку ему было необходимо время для аренды другого помещения в целях продолжения своей предпринимательской деятельности, между сторонами была достигнута договоренность о пользовании им ранее арендованным помещением в декабре 2014 года с оплатой стоимости аренды на основании выставленного истцом счета.

Указанный счет истцом был своевременно оплачен. Вместе с тем, в нарушение достигнутых договоренностей, в декабре 2014 года ответчиком было направлено истцу извещение с требованием об освобождении арендуемого помещения в срок до 19 декабря 2014 года, в случае отказа ответчик оставил за собой право закрыть помещение и сменить замки.

В результате указанных действий ответчика истец был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями оспариваемого договора аренды и целевым назначением этого имущества, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.07.2016, решением Мирового судьи судебного участка № 176 района Митино г. Москвы от 06.07.2017 по делу № 2-302/2017. 

Кроме того, истцом для осуществления своей деятельности было арендовано другое помещение, что подтверждается договором субаренды нежилого помещения № 07/14 от 18.11.2014 и актом приема-передачи помещения от 12.12.2014.

Истец полагал арендные отношения с ответчиком прекращенными как фактически, так и юридически, поскольку 19 декабря 2014 года был лишен последним возможности пользоваться арендованным помещением. Оспариваемый договор истцом подписан не был, вследствие чего по правилам части 1 статьи 651 ГК РФ он не мог им расцениваться как действительный.

В направленном истцу извещении с необходимостью освободить 19 декабря 2014 года ранее арендованное им помещение ответчик мотивировал тем, что стороны не пришли к соглашению по новому договору субаренды помещения, вследствие чего у истца также отсутствовали основания считать оспариваемый договор аренды от 01.12.2014 заключенным.

Учитывая, что оспариваемым договором срок аренды был определен с 01 декабря 2014 года по 31 октября 2015 года, бездействие ответчика как арендодателя по информированию истца о наличии между ними договорных отношений и о начислении арендной платы в течение более полутора лет не может рассматриваться как разумное и ожидаемое от участника гражданского оборота поведение при наличии фактических арендных правоотношений.

Также истец указал, что свое право на сдачу помещений в субаренду ответчик основывает на договоре аренды недвижимого помещения (здания) № 1/11-А от 01 ноября 2013 года. Вместе с тем, ООО «Химэлектро-94» собственником указанного здания не является, поскольку вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2013 по делу № А40-43027/13 договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 1399,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, признан недействительным. 

Таким образом, не являясь собственником указанного нежилого здания, у ООО «Химэлектро-94» отсутствовало право на сдачу его в аренду. Данное обстоятельство не могло быть неизвестно ответчику, который являлся аффилированным лицом, входившим в состав участников ООО «Химэлектро-94», что подтверждается вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2017 по делу                        № А32-36249/2016, а также местом нахождения указанных юридических лиц по одному адресу. В этой связи у ответчика также отсутствовали установленные законом основания для последующей сдачи нежилых помещений, расположенных в этом здании, в субаренду.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2013 по делу № А40-43027/13 удовлетворены в полном объеме требования Общества с ограниченной ответственностью «МосОблКоллектор» (далее – истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Комплексные Решения» (далее – ООО «Комплексные Решения»), Росимуществу, обществу с ограниченной ответственность «Химэлектро-94» (далее-ООО «Химэлектро») о признании недействительными публичных торгов по продаже нежилого здания общей площадью 1399,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также права аренды земельного участка площадью 1100 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001069:57, расположенного по адресу: 

<

...>, признании недействительным протокола от 30.12.2011 № 3 о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества должника закрытого акционерного общества «Российский союз предприятий и организаций бытового обслуживания населения», признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.01.2012 г., заключенного по результатам проведения торгов, применении последствий недействительности сделки в форме возврата сторонами полученного по сделке

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2013 по делу № А40-43027/13 отменено в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки в форме возврата сторонами полученного по сделке, в иске в указанной части требования отказать. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. 

Установлено, что в декабре 2014 года ответчиком было направлено истцу извещение с требованием об освобождении арендуемого помещения в срок до 19 декабря 2014 года, в случае отказа ответчик оставил за собой право закрыть помещение и сменить замки (л.д.16).

Как следует из материалов дела, помещение, ранее арендованное Истцом у Ответчика, находящееся по адресу: 

<

...>, каб. 28, с начала 2015 г. предлагалось для сдачи в аренду как свободное путем размещения объявлений в сети «Интернет», что зафиксировано Протоколом осмотра страниц сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», произведенного нотариусом города Москвы ФИО3 1 декабря 2017 года. 

Согласно Заявлению ФИО4, которая в июне 2015 года занималась поиском помещения для аренды танцевального зала, ей предлагалось в аренду помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, каб. 28. В июне 2015 г. она осматривала это помещение в сопровождении риелтора и представителя собственника, которые сообщили ей, что данное помещение свободно и его можно арендовать.

Согласно условиям оспариваемое договора арендная плата подлежала перечислению ежемесячно на расчетный счет Арендодателя в два этапа: постоянная часть - до 15 числа месяца, предшествующего оплачиваемого, а переменная (стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг) - в течение 5 банковских дней после получения соответствующего счета от Арендатора (п.п. 3.1, 3.2.).

По оспариваемому договору ни одного счета Ответчик Истцу не выставлял, доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Вместе с тем, согласно практике, установившейся во взаимоотношениях сторон по Договору субаренды нежилого помещения № 07-2014У от 10 января 2014 года, Ответчик ежемесячно выставлял Истцу Счета за аренду помещения и Счета за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборку территории, которые Истец оплачивал, факт предоставления этих услуг оформлялся двухсторонним Актом.

Данные обстоятельства свидетельствуют, что фактические арендные правоотношения по оспариваемому договору между сторонами настоящего спора отсутствовали. Как Истец, так и Ответчик, не совершали действий, связанных с исполнением этого договора.

Таким образом, действия ответчика в соответствии со ст. 10 ГК РФ направлены на причинение вреда истцу, выраженное не с целью предоставления помещения в пользование истцу, а исключительно с намерением причинить ему вред и получить неосновательное обогащение.

Доводы ответчика отклоняются судом, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неверном применении норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

По сути, все доводы ответчика, изложенные в отзыве, основываются на преюдициальности судебных актов, принятых по делу № А41-495/2016 и                              № А41-58379/2016, которыми установлены наличие договорных отношений между сторонам, факт передачи помещения истцу (арендатору) по акту приема-передачи и невозврат помещения по акту приема-передачи.

Вместе с тем, данные обстоятельства истцом в настоящем деле не оспариваются, как ранее установленные судами. При этом, настоящее дело и ранее рассмотренные дела                   № А41-495/2016 и № А41-58379/2016 имеют различный предмет иска и, соответственного, различный круг доказывания. 

Ответчиком не представлены доказательства, опровергающие доводы истца и свидетельствующие о фактическом наличии между сторонами арендных правоотношений по оспариваемому договору, а вся его правовая позиция базируется исключительно на ранее принятых судебных актах, в которых данные обстоятельства и подтверждающие их доказательства не исследовались.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16362 указал, что в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В случае если сторона представляет доказательства, подтверждающие, что обстоятельствам может быть дана иная оценка, суд должен исследовать эти доказательства и доводы стороны, на что обращено внимание в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

Всесторонне и полно изучив материалы дела, с учетом всех представленных доказательств по делу, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор субаренды недвижимого имущества № 27-2014У от 01.12.2014 недействительным. 

Взыскать с Непубличного акционерного общества "Базис МСК" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                            Е.М. Новикова