ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

10 декабря 2021 года                                                                              Дело № А55-6955/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09.12.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 10.12.2021

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

 судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л.

 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 с участием:

от истца ООО «Феликс» – представитель ФИО2 по доверенности от 27.05.2020, директор ФИО3 решение 27.07.2021;

от ответчика Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара – представитель  ФИО4 по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика ИП ФИО5- представитель ФИО6 по доверенности от 06.07.2020;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2021 года 

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Феликс» на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 сентября 2021 года по делу № А55-6955/2021  (судья Бобылева А.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Феликс» 

к 1. Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара, Россия 443110, г. Самара, Самарская область, ул. Искровская д. 7; 

2. Департаменту управления имуществом городского округа Самара, Россия 443010, 

<

...>; 

3. индивидуальному предпринимателю ФИО7  

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Феликс» (далее – ООО «Феликс, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара (далее – МП ЭСО, ответчик 1), Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – ФИО8 Самара, ответчик 2) и индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее – ИП ФИО7, ответчик 3), в котором просит применить последствия ничтожной сделки, договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО7 и перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО7.

Определением суда от 13.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. 

Определением суда от 20.05.2021 участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Самарской области.

В судебном заседании 20.07.2021 от истца поступило уточненное исковое заявление, в соответствии с которым истец просит перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д.2 от 01.01.2020, заключенного между МП ЭСО и ФИО7

Указанное уточнение исковых требований определением от 20.07.2021 принято судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права и норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Уведомление о проведении торгов и расторжение договора аренды являлось незаконным. Заявитель усматривает противоречие решений по делам №№ А55-30684/2020, А55-9831/2020, и по настоящему делу в части оценки действительности договора № 095 А от 01.01.2013 г. после истечения его срока и в части факта его продления на неопределенный срок. По мнению заявителя суд первой инстанции не учел положения ч. 9 ст. 17.1 Закона РФ «О защите конкуренции». Заявитель считает несостоятельными выводы суда первой инстанции о том, что заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало, с иском о понуждении заключить договор аренды с МП ЭСО в арбитражный суд не обращалось. Суд первой инстанции указал, что письмо МП ЭСО от 16.04.2018 № 685 о возобновлении договора на неопределенный срок противоречит Закону № 135-ФЗ, однако данное решение никто не обжаловал, суд первой инстанции вышел за рамки рассматриваемого дела, сделав данный вывод. В обжалуемом решении указано, что, возражая относительно удовлетворения исковых требований ответчик 2 в отзыве на иск ссылается на то, что ФИО8 Самара в адрес МП ЭСО, а также в адрес истца были направлены письма от 27.06.2019, от 19.07.2019 с разъяснениями о продлении на новый срок договора аренды без проведения аукциона, согласно которым, учитывая, что договор аренды спорного нежилого помещения заключен 01.01.2013, продление договора со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации № А55-6955/2021 противоречит требованиям Закона № 135. Таким образом, договор аренды от 01.01.2013 прекратил свое действие 31.12.2017 г. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства получения ООО «Феликс» указанного письма от Департамента управления имуществом г.о. Самара. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчиков не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От представителя истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе дополнительных доказательств: копии решения Арбитражного суда Самарской области по делу А55-30684/2020, копии обращений в МПЭСО от  30.112017г., 29.03.2018г., 16.01.2019г., копии ответа МПЭСО от 03.07.2019г., разъяснения ФАС РФ.

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Каких-либо доводов о невозможности или затруднительности представления  данных документов в суд первой инстанции истцом не представлено. 

Не установив оснований, предусмотренных ст.268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства о приобщении дополнительных доказательств.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в 2000 году между ООО «Феликс» и СПК «Шар» был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> лит. В/д. 2 (1 этаж, поз. N 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 27, 28) площадью 179,70 кв. м.

В 2002 году указанное помещение передано в муниципальную собственность.

В 2009 году на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Феликс» обратилось в ФИО8 Самара с заявлением о предоставлении арендуемого помещения в собственность. 

В ответ на данное заявление ФИО8 Самара пояснил, что вопрос будет рассмотрен после регистрации права собственности за муниципальным образованием.

Право собственности на нежилое помещение за городским округом Самара зарегистрировано 26.10.2009. 

03.06.2010 зарегистрировано право хозяйственного ведения МП ЭСО на спорное помещение.

В обоснование исковых требований истец указал, что неоднократно обращался с вопросом предоставления помещения в собственность, однако данные обращения каждый раз отклонялись. Истец производил неотделимые улучшения нежилого помещения (замена проводки, залив полов бетоном, установка окон, дверей), что свидетельствует о желании хозяйственного общества приобрести данное имущество в собственность.

01.01.2013 договор аренды, заключенный между ООО «Феликс» и МП ЭСО, на основании торгов был перезаключен на 5 лет. 

По истечении указанного срока ООО «Феликс» обращалось к МП ЭСО с просьбой продлить договор аренды либо реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

16.04.2018 МП ЭСО сообщило истцу, что договор аренды согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок, что касается преимущественного права на приобретение имущества последовал отказ в реализации этого права.

В последующем ответе на обращение ООО «Феликс» ФИО8 Самара пояснил, что в данном случае согласно Федеральному закону «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды.

29.11.2019 МП ЭСО направило в адрес ООО «Феликс» уведомление о том, что 12.11.2019 был проведен открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи объекта муниципальной недвижимости. Победителем признана участник аукциона – ФИО7, и арендные отношения прекращаются с 31.12.2019.

Истец в исковом заявлении сослался на положения пункта 7 договора аренды от 01.01.2013, заключенного на неопределенный срок, согласно которому досрочное расторжение договора происходит по соглашению сторон, а также по требованию арендодателя в судебном порядке - в установленных договором случаях, среди которых отсутствует такое основание, как смена собственника объекта аренды.

Истец полагает, что уведомление о проведении торгов и расторжение договора аренды являлось незаконным.

Кроме того, истец ссылается на то, что информация о проведении торгов в сети «Интернет» фактически не была ему доступна, что ограничивает свободный доступ информации к торгам и является нарушением законодательства о проведении торгов.

Истец указал, что в феврале 2020 года к директору ООО «Феликс» обратилась представитель ФИО7, которая заявила, чтобы ООО «Феликс» прекратило свою деятельность в данном нежилом помещении или заключало другой договор аренды с новым собственником.

ООО «Феликс» обратилось в Прокуратуру Самарской области с заявлением о проведении прокурорской проверки на предмет законности данных действий МП ЭСО.

Согласно ответу из Прокуратуры г. Самары при проведении торгов, заключении договора купли-продажи были нарушены нормы федерального законодательства которые свидетельствуют о ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества заключенного между МП ЭСО и ФИО7, нарушении преимущественных прав ООО «Феликс» на приобретение данной недвижимости. Прокуратурой города подготовлено представление в адрес главы городского округа Самара об устранении нарушений федерального законодательства, регулирующего приватизацию муниципального имущества и имущественную поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Было установлено, что МП ЭСО 07.10.2019 на сайте torgi.gov.ru было размещено извещение № 071019/0153849/01 о проведении торгов по продаже спорного помещения в форме аукциона, по результатам которого протоколом № 5 от 12.11.2019 определен победитель – ФИО7 При этом аукционная документация содержала сведения об обременении объекта аукциона договором аренды с ООО «Феликс».

В соответствии с пунктом  14 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи. В извещении о проведении торгов данный срок был установлен в течение 10 рабочих дней с даты подведения итогов открытого аукциона.

В нарушение данного требования, договор купли-продажи № 11 объекта нежилого фонда заключен МП ЭСО с ФИО7 только 01.01.2020.

При этом в нарушение указанных положений федерального законодательства о приватизации, аукционной документации, 26.11.2019 МП ЭСО с ФИО7 было заключено соглашение, согласно которому договор купли-продажи должен быть подписан не позднее 01.01.2020. Пунктом 3 соглашения на МП ЭСО возлагалась обязанность в срок до 01.12.2019 направить уведомление ООО «Феликс» о прекращении действующих арендных отношений с 31.12.2019.

09.01.2020 МП ЭСО с ФИО7 подписало акт приема-передачи нежилого помещения, переход права собственности был зарегистрирован 21.01.2020.

Прокуратурой г. Самары также было установлено, что письмом руководителя ФИО8 Самара от 25.09.2019 МП ЭСО было предоставлено согласие на совершение данной сделки по цене не ниже установленной на основании отчета об оценке № 248-1/19 от 02.04.2019 (не менее 7 390 000 руб.).

В ходе прокурорской проверки выяснилось, что ФИО8 Самара не направлял уведомление в Совет по развитию предпринимательства при администрации г.о. Самара о согласии на совершение МП ЭСО сделки по продаже спорного помещения.

Истец считает, что было нарушено его преимущественное право на приобретение муниципального имущества в собственность.

Полагая, что договор купли-продажи № 11 от 01.01.2020 объекта нежилого фонда, заключенный между МП ЭСО и ФИО7, является ничтожной сделкой, поскольку на момент принятия ФИО8 Самара решения о предоставления согласия МП ЭСО на совершение сделки купли-продажи спорного помещения, ООО «Феликс» соответствовало условиям для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предложения о заключении договора купли-продажи спорного помещения в его адрес не направлялись, чем было нарушено право последнего на приобретение муниципального имущества в собственность, истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 данной статьи).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. 

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Ответчиком 1 представлен отзыв на иск, в котором МП ЭСО ссылается на то, что в июне 2017 года ООО «Феликс» обращалось в МП ЭСО с заявлением о приобретении в собственность спорного арендуемого нежилого помещения в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Учитывая разъяснение ВАС РФ, приведенное в пункте 13 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, а также пункт 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ арендатору был направлен отказ от реализации вышеуказанного объекта недвижимого имущества (исх. МП ЭСО от 30.06.2017 № 1443). Правомерность действий МП ЭСО подтверждается материалами судебной практики по делу № А55-9531/2017, суды первой, апелляционной, кассационной инстанций указали, что положения пунктов 2,3 статьи 2 ФЗ № 159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия с согласия собственника на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения.

Ответчик 1 указывает, что действующее законодательство РФ не допускает продление срока действия договора аренды объекта муниципальной собственности, заключенного  по результатам торгов. Частями 9.10 статьи  17.1. ФЗ от 26 07 2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрена обязанность заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона. Заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало.

Ответчик 1 также указал, что запись об обременении права хозяйственного ведения, сделанная на основании договора аренды № 095А от 01.01.2013, была удалена из ЕГРН в связи с окончанием срока действия договора аренды (с 01.01.2013 до 31.12.2017). Таким образом, договорные правоотношения между МП ЭСО и ООО «Феликс» на нежилые помещения прекращены с 01.01.2018, в связи с чем, правовые основания для (1) включения МП ЭСО в аукционную документацию, (2) упоминания в соглашении от 26.11.2019 с ФИО7 и (3) направления МП ЭСО 29.11.2019 письмом № 2316 в адрес ООО «Феликс» информации о договоре как действующем отсутствовали. На факт прекращения договора с 01.01.2018 ФИО8 Самара  обращал внимание ООО «Феликс» в письме от 19.07.2019 № 15-07-31/25258.

Кроме того, в отзыве на иск ответчик 1 ссылается на то, что 07.10.2019 на официальном сайте торгов РФ (torgi.goy.ru) было размещено извещение о проведении аукциона и необходимые документы. Запись о наличии обременения реализуемого объекта недвижимости в виде договора аренды, заключенного ООО «Феликс» на неопределенный срок, указана в данном извещении. Информация о проведении торгов находилась в сети Интернет в свободном доступе. 09.10.2019 на электронную почту договорного отдела МП ЭСО поступил запрос ООО «Феликс» на который в ответном сообщении была направлена ссылка на сайт с размещенной информацией о проведении аукциона. Заявка на участие в аукционе ООО «Феликс» не подавалась. За время приема заявок неоднократно проводились осмотры нежилого помещения, при проведении которых присутствовал сам директор ООО «Феликс» ФИО3, истец участвовать в аукционе не собирался, так как его не устраивала стоимость помещения. 

Таким образом, ответчик 1 полагает, что на момент принятия МП ЭСО решения о продаже нежилого помещения и выдачи ФИО8 Самара согласия на совершение этой сделки ООО «Феликс» в отсутствие договора аренды не соответствовало установленным статьи 3 Закона № 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем права ООО «Феликс» не могли быть нарушены, и у МП ЭСО отсутствовала обязанность по направлению в адрес ООО «Феликс» предложения о заключении договора купли-продажи нежилого помещения с указанием его цены и проекта договора купли-продажи.

Возражая относительно удовлетворения исковых требований ответчик 2 в отзыве на иск ссылается на то, что ФИО8 Самара  в адрес МП ЭСО, а также в адрес истца были направлены письма от 27.06.2019, от 19.07.2019 с разъяснениями о продлении на новый срок договора аренды без проведения аукциона, согласно которым, учитывая, что договор аренды спорного нежилого помещения заключен 01.01.2013, продление договора со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации противоречит требованиям Закона № 135. Таким образом, договор аренды от 01.01.2013 прекратил свое действие 31.12.2017. 

Ответчик 2 пояснил, что с учетом отсутствия договорных отношений между истцом и МП ЭСО на момент принятия решения о продаже нежилого помещения и получения согласия на совершение крупной сделки не соответствовало установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем право истца не нарушено оспариваемой сделкой. Кроме того, отсутствует законодательный запрет на отчуждение муниципального недвижимого имущества с обременением в виде аренды, в случае если арендатор не отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Вместе с тем, в случае продажи недвижимого имущества  третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту  малого или среднею предпринимательства права на приобретение в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008  159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, в судебном порядке. Перепиской между МП ЭСО и истцом по электронной почте подтверждается, что последнему стало известно о том, что спорное нежилое помещение выставлено на торги 09.10.2019. Таким   образом,  ответчик 2 полагает, что истцом   пропущен установленный  двухмесячный срок для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного нежилого помещения.

Ответчик 3 в ходе судебного разбирательства указал на то, что истец в феврале 2020 года уже выходил с аналогичными исковыми требованиями в суд в рамках дела № А55-9831/2020. При этом ответчик 3 полагает, что настоящее исковое заявление направлено на переоценку доводов, изложенных в судебных актах по делу № А55-9831/2020, в связи с чем просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом установлено, что в рамках дела № А55-9831/2020 истец обращался к ответчикам с иском, в котором просил признать договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2 от 01.01.2020, заключенный между МП ЭСО и ФИО7 недействительной сделкой. Перевести на ООО «Феликс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2 от 01.01.2020 на основании Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применив рассрочку платежей сроком не менее пяти лет, заключенного между МП ЭСО и ФИО7

Затем истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, в соответствии с которым просил признать договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д.2. от 01.01.2020, заключенный между МП ЭСО и ФИО7 недействительной сделкой; обязании МП ЭСО заключить с ООО «Феликс» договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Самара, ул. Московская, лит. В/д. 2 от 01.01.2020 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанное уточнение исковых требований при рассмотрении дела № А55-9831/2020 принято арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2021 по делу № А55-9831/2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного суда Самарской области от 29.04.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из разъяснений пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 134) о том, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 134 заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Судами по делу № А55-9831/2020 также установлено, что истец не участвовал в торгах и не заявлял об участии в них, несмотря на то, что о дате проведения торгов ему было сообщено ответчиком 09.10.2019, что следует из распечатки переписки сторон по электронной почте; информация о проведении торгов также была размещена в открытом доступе на сайте torgi.gov.ru. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2021 по делу № А55-9831/2020 относительно довода о преимущественном праве истца на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества и наличии у ответчика соответствующей обязанности по заключению данного договора, установлено следующее.

Согласно пункту 1.3 договора аренды № 095А от 01.01.2013, заключенного по результатам торгов МП ЭСО и ООО «Феликс», передача объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него, право выкупа договором не предусмотрено.

ООО «Феликс» письмом от 30.11.2017 (до истечения срока договора, что Законом №135-ФЗ не предусмотрено) и 29.03.2018 обращалось в МП ЭСО с заявлением (вх. МП ЭСО от 01.12.2017 N 1660а) о продлении срока действия договора аренды № 095А от 01.01.2013 на 5 лет.

Действующее законодательство не допускает продление срока действия договора аренды муниципальной недвижимости, заключенного по результатам торгов. Поскольку в силу пункта 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон № 135-ФЗ) договор аренды государственного имущества может быть заключен без проведения конкурсов и аукционов с лицом, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта.

Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.

Заявление ООО «Феликс» о заключении нового договора аренды нежилого помещения в МП ЭСО не поступало, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок ООО «Феликс» не использовало, с иском о понуждении заключить договор аренды с МП ЭСО в арбитражный суд не обращалось.

Изложенное в письме МП ЭСО от 16.04.2018 № 685 решение о возобновлении договора на неопределенный срок противоречит Закону № 135-ФЗ. 

Рассматриваемый договор аренды от 01.01.2013 № 095А прекратил свое действие 31.12.2017 в связи с истечением срока, на который был заключен. 

Запись об обременении права хозяйственного ведения, сделанная на основании договора аренды № 095А от 01.01.2013, была удалена из ЕГРН в связи с окончанием срока действия договора аренды (с 01.01.2013 до 31.12.2017). Использование арендатором нежилого помещения после 31.12.2017 не влияет на момент прекращения договора в силу приведенных императивных норм закона.

При таких обстоятельствах договорные правоотношения между МП ЭСО и ООО «Феликс» на нежилые помещения прекращены с 01.01.2018, правовые основания для включения МП ЭСО в аукционную документацию, упоминания в соглашении от 26.11.2019 с ФИО7 и направления МП ЭСО 29.11.2019 письмом № 2316 ООО «Феликс» информации о договоре как действующем отсутствовали, на что правомерно указал ФИО8 Самара истцу в письме от 19.07.2019 № 15-07-31/25258.

Указание истца на неотделимые улучшения нежилого помещения, произведенные им, не подтверждает в силу закона намерение истца приобрести спорное имущество в собственность, так как согласно пункту 4.7 прекращенного договора аренды № 095А от 01.01.2013 все произведенные улучшения передаются по акту арендодателю и стоимость их арендатору не возмещается.

Кроме того, истцом не оспорено утверждение ответчика о наличии у ООО «Феликс» перед МП ЭСО задолженности по арендной плате за ноябрь - декабрь 2019 года. В размере 151 231,92 руб., что также подтверждает доводы МП ЭСО о несоответствии истца требованиям, предусмотренным статье 3 Закона N 159-ФЗ, необоснованности утверждения последнего о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на момент принятия МП ЭСО в установленном статьей 295 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке решения о продаже нежилого помещения и выдачи ФИО8 Самара согласия на совершение этой сделки у истца отсутствовали договорные отношения, ООО «Феликс» не соответствовало установленным статье 3 Закона N 159-ФЗ необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем права ООО «Феликс» не были нарушены.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, полностью повторяют позицию ответчика по делу № А55-9831/2020, и как указано выше, опровергнуты судебными инстанциями.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 декабря 2011 года N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановления от 21 декабря 2011 года N 30-П и от 8 июня 2015 года N 14-П; определения от 6 ноября 2014 года N 2528-О, от 17 февраля 2015 года N 271-О и др.).

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N 306-ЭС15-3282 по делу N А65-22387/2008).

Обращение истца в арбитражный суд при наличии вступившего в силу судебного акта направлено на преодоление обязательного к исполнению судебного акта. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 08.12.2020 N 308-ЭС20-18892 по делу N А53-37241/2019.

Из материалов дела усматривается, что 01.01.2020 ООО «Феликс» и ИП ФИО7 заключен договор аренды помещений сроком по 31.03.2020. После 31.03.2020 ООО «Феликс» перестало арендовать нежилое помещение. С 01.04.2020 между ИП ФИО7 и ИП ФИО3, являющимся одновременно  директором ООО "Феликс", были заключены договоры аренды части помещения, а именно, комнат площадью 13.5 кв.м и 25.2 кв.м.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о признании истцом правомерности владения ФИО7 спорными помещениями. 

В соответствии с п.5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Вопреки доводам апеллянта, взыскание арендной платы за пользование помещениями по истечении срока действия договора аренды само по себе не свидетельствует о возобновлении договора на неопределенные срок. 

Напротив, ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Как разъяснено в п. 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 03.02.201 по делу № А55-9831/2020, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что на момент продажи нежилого помещения отсутствовала совокупность условий для реализации преимущественного права на его приобретение истцом, в связи с чем требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения являются неправомерными и не подлежат удовлетворению.

Истцом было заявлено ходатайство, в котором ООО «Феликс» просит признать причины, послужившие пропуску сроков исковой давности уважительными, восстановить ООО «Феликс» срок исковой давности по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: 

<

...> лит. В/д.2 от 01.01.2020. 

Рассмотрев ходатайство истца о восстановлении пропущенного срока, с учетом возражений ответчиков относительно удовлетворения заявленного истцом ходатайства, суд первой инстанции правомерно отказал в его удовлетворении, поскольку наличие уважительных причин пропуска срока, установленного частью 2 статьи 6 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истцом не доказано. Как указано выше, и установлено судебными актами по делу № А55-9831/2020, о проведении торгов истцу было известно 09.10.2019, торги состоялись 12.11.2019, договор купли-продажи объекта нежилого фонда с ФИО7 заключен 01.01.2020, переход права собственности был зарегистрирован 21.01.2020. 

В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14 сентября 2021 года по делу № А55-6955/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Феликс» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий судья                                                                          А.Э. Ануфриева

 

Судьи                                                                                                                   С.Ш. Романенко

 

Л.Л. Ястремский