АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-10250/2021

г. Краснодар

07 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – государственной компании «Российские автомобильные дороги» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 13.10.2021), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ИК Колос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу государственной компании «Российские автомобильные дороги» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А32-10250/2021, установил следующее.

Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (далее – компания) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИК Колос» (далее – общество) об изъятии для государственных нужд земельных участков площадью 6187 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:7385 и площадью 632 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:7386, образуемых в результате раздела земельного участка площадью 78 577 кв. м с кадастровым номером 23:4:0000000:197, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, район кольцевой развязки (далее – образуемые (изымаемые) земельные участки, исходный земельный участок), путем прекращения соответствующего права аренды общества и перечисления ему 49 772 535 рублей в счет возмещения рыночной стоимости права аренды изымаемых земельных участков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021, в удовлетворении ходатайства компании о назначении повторной экспертизы отказано, образуемые земельные участки изъяты для государственных нужд путем прекращения права аренды общества с перечислением ему 133 551 тыс. рублей возмещения. С компании в пользу общества взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы. Решение суда обращено к немедленному исполнению. Судебные акты мотивированы следующим. Изъятие земельных участков для государственных нужд с прекращением права аренды общества осуществлено во исполнение решения уполномоченного органа о таком изъятии. Общество было уведомлено о названном решении. Возмещение должно соответствовать рыночной величине стоимости права аренды образуемых земельных участков. Величина возмещения определена по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Заключение судебной экспертизы соответствует установленным нормативным требованиям, содержит необходимые справочные сведения и достоверные выводы. Необходимость в проведении повторной экспертизы отсутствует. Исходный земельный участок разделен. Образуемые земельные участки поставлены на кадастровый учет. Размер возмещения за изымаемые земельные участки соответствует разнице между рыночной стоимостью исходного земельного участка в первоначальном и сохраненном состояниях.

Компания, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 02.08.2021, порочны, методика расчета применена экспертом некорректно. После изъятия частей исходного земельного участка характеристики образуемых земельных участков будут отличаться по ценообразующим факторам. Некорректный расчет приводит к искажению результатов оценки рыночной стоимости права аренды. Эксперт применил сведения об объектах-аналогах, предназначенных для коммерческой застройки и размещения объектов рекреации, с максимальными значениями. Итоговая величина является завышенной. Определенный в представленных компанией отчетах об оценке размер возмещения является наиболее актуальным. Ходатайство компании о назначении повторной экспертизы отклонено необоснованно. Судебные расходы по делу должны быть взысканы с компании пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что компания реализует на территории Краснодарского края проекты по реконструкции, строительству и комплексному обустройству федеральной автомобильной дороги «Дон» от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска (далее – автодорога) на основании Федерального закона от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 145-ФЗ), Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 257-ФЗ), утвержденных постановлениями (распоряжениями) Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 № 848, от 20.05.2008 № 377, от 20.12.2017 № 1596, от 17.11.2012 № 2408-р, от 28.12.2012 № 2600-р, от 22.11.2008 № 1734-р, от 05.098.2011 № 1538-р государственной программы Российской Федерации «Развитие транспортной системы» и федеральной целевой программы в части модернизации транспортной системы России.

Автодорога проходит по территории 7 субъектов Российской Федерации, является магистралью обеспечивающей транспортную связь между столицей государства, другими регионами России и портами Азово-Черноморского побережья и Крыма, является социально значимым объектом, по ней осуществляется основная часть грузовых и пассажирских перевозок в Российской Федерации. Использование автодороги является оптимальным по дальности и условиям комфорта маршрутом для осуществления транспортной связи столицы государства и иных его субъектов, расположенных в Центральном, Северо-Западном, Дальневосточном, Сибирском, Уральском, Приволжском федеральных округах, с транспортными магистралями, обеспечивающими доступ на Таманский полуостров и в Крымский федеральный округ.

По распоряжению Правительства Российской Федерации от 30.12.2009 № 2133-р автодорога передана в доверительное управление компании с 01.05.2010.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 26.10.2016 № 2212-р утверждена документация по планировке территории объекта «Строительство транспортных развязок на км 1504 +700 и км 1515+300 автомобильной дороги М-4 «Дон» от Москвы, через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска, Краснодарский край», в соответствии с которой в полосу отвода проектируемого объекта попали части площадью 6187 кв. м, 632 кв. м исходного земельного участка, право муниципальной собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07.09.2009 (запись с номером регистрации 23-23-12/091/2009-181).  Исходный земельный участок принадлежит обществу на праве долгосрочной аренды (до 2065 года). В результате проведенных земельно-кадастровых работ из исходного земельного участка образованы изымаемые земельные участки. По распоряжению Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.07.2019 № 2021-р образуемые земельные участки, представлявшие собой части принадлежащего обществу на праве аренды исходного земельного участка, изъяты путем выкупа для федеральных нужд.

Компания направила обществу письмо от 22.10.2019 № 3400-КрФ с копией решения об изъятии и перечень необходимых для проведения оценки документов. Обществом и подрядчиком компании – обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний "Метрикс"» (далее – независимый оценщик) 15.11.2020 произведен осмотр образуемых земельных участков, составлены и подписаны соответствующие акты осмотра. Размер возмещения за изымаемые земельные участки определен на основании подготовленных независимым оценщиком отчетов об оценке от 18.01.2021 № 431/1, 432/1 и составил 49 772 535 рублей (45 156 083 рубля и 4 614 452 рубля рыночной стоимости права долгосрочной аренды образуемых земельных участков, а также 2 тыс. рублей причиненных изъятием убытков).

С сопроводительным письмом от 18.02.2021 № 3626-И компания направила обществу проект соглашения об изъятии для государственных нужд образуемых земельных участков, отчеты об оценке и акт приема-передачи. Общество направило компании уведомление от 01.03.2021 об отказе от подписания соглашения об изъятии образуемых земельных участков со ссылкой на подготовленный по его заказу иным независимым оценщиком (обществом с ограниченной ответственностью «Таир») отчет об оценке от 18.02.2021 № 19-21, согласно которому рыночная стоимость права аренды изымаемых земельных участков составляет 120 929 389 рублей и 12 357 647 рублей.

.

В результате проведенной по делу судебной экспертизы экспертом общества с ограниченной ответственностью «ФИНИНВЕСТ» (Научно исследовательский институт «Роспроминвест») подготовлено заключение от 02.08.2021 с выводами о том, что по состоянию на дату проведения экспертного исследования рыночная стоимость права аренды образуемых (изымаемых) земельных участков составляет 121 173 198 рублей и 12 377 802 рубля.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения компании в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к основным началам гражданского законодательства отнесены неприкосновенность собственности и необходимость обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (пункт 1 статьи 1). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются реальный ущерб – расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата его имущества, а также упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (статья 15). Принудительное изъятие недвижимого имущества у его собственника допускается в связи с принудительным отчуждением для государственных или муниципальных нужд земельного участка под этим имуществом (подпункт 3.2 пункта 2 статьи 235, статья 239.2), в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279). В причитающееся в этом случае правообладателю возмещение включаются рыночная стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а также убытки, причиненные таким изъятием (статья 281). Соответствующее принудительное изъятие осуществляется по решению суда, если правообладатель изымаемого имущества не заключил соглашение об изъятии (статья 282).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается изъятие путем выкупа земельных участков для государственных нужд в исключительных случаях, в том числе связанных с реконструкцией автомобильных дорог федерального значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения (пункт 2 статьи 49). Такое изъятие осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти (пункт 1 статьи 56.2). Решение об изъятии должно содержать указание на изымаемые земельные участки, в том числе подлежащие образованию, и расположенные на них объекты недвижимого имущества (статья 56.6). Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, (пункты 2, 3 статьи 56.10) с отчетом об оценке их рыночной стоимости и размера убытков, причиняемых изъятием (пункт 4 статьи 56.10). Неподписание правообладателем изымаемой недвижимости проекта соответствующего соглашения может служить основанием для обращения уполномоченного органа в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости (пункт 10 статьи 56.10).

В размер возмещения, определяемый в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на них, убытки, причиненные изъятием земельных участков, и связанная с этим упущенная выгода (пункты 1, 2 статьи 56.8).

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность разрешения в судебном порядке спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта.

Собственник (арендатор) изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник (арендатор) не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату. Соответствующие правовые позиции нашли отражение в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в пунктах 4, 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944.

Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщику для получения итоговой стоимости объекта оценки предписано осуществлять согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки (пункт 24). При использовании сравнительного подхода объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14). Утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предписано использование в качестве объектов-аналогов объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, а также положениям пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Наиболее важными факторами стоимости участков являются местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Рыночная стоимость изымаемого земельного участка, подлежащего образованию и находящегося в частной собственности, (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок) определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью подлежащих прекращению прав на него) в первоначальном и измененном видах (пункт 4 статьи 56.8 Земельного кодекса). Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда (пункт 8 статьи 56.11 Земельного кодекса).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. 

Изъятие частей исходного земельного участка для государственных нужд с прекращением в соответствующей части права аренды общества осуществлено во исполнение решения уполномоченного органа о таком изъятии. Общество было уведомлено о названном решении и уклонилось от заключения соглашения об изъятии образуемых земельных участков в связи с несогласием с размером возмещения. 

Причитающееся обществу возмещение определено судами в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, соответствует рыночным величинам стоимости изымаемого имущества и вещных прав общества на него. Представленное заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с требованиями закона и федеральных стандартов оценки. Судебный эксперт при определении размера возмещения применил сравнительный подход и использовал надлежащие объекты-аналоги. Ценообразующими факторами послужили такие характеристики изымаемых земельных участков, как местоположение, категория, вид разрешенного использования, площадь, условия финансирования, наличие ограничений (обременений). Цены объектов-аналогов откорректированы на торг (не менее 5%), на площадь (коэффициент 0,96). Независимо от формулы расчета (от удельного показателя рыночной стоимости аренды одного квадратного метра земель или рыночной стоимости аренды каждого изымаемого земельного участка в целом) определенная экспертом величина рыночной стоимости не противоречит норме пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса.

Представленные компанией в качестве обоснования причитающегося обществу возмещения отчеты об оценке не могли быть приняты в качестве доказательства, поскольку независимым оценщиком не определялась рыночная стоимость права аренды изымаемых земельных участков на момент рассмотрения спора судом. Суды в целях определения размера возмещения не вправе были применять результаты оценки права аренды изымаемых земельных участков по состоянию на иную дату. Изготовленный по заказу общества отчет об оценке от 18.02.2021 № 19-21 содержит величину рыночной стоимости права аренды изымаемых земельных участков, наиболее приближенную к определенной экспертным путем величине.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2021 по делу № А32-10250/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова