АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19154/2022

г. Краснодар

29 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 29 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Наутилус» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 по делу № А32-19154/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Наутилус» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в ненаправлении обществу проекта дополнительного соглашения об изменении пункта 3.2 договора от 13.06.2011 № 4900006793 аренды земельного участка площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:321, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к направлению заявителю подписанного арендодателем проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с  редакцией пункта 3.2 об установлении с 01.01.2021 арендной платы в размере 2 433 161 рублей 55 копеек, исходя из 286 254 300 рублей кадастровой стоимости земельного участка и 0,85% ставки земельного налога. О присуждении судебной неустойки в сумме 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день его фактического исполнения (предмет заявления уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023, на департамент возложена обязанность по направлению обществу в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу подписанного проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с редакцией  пункта 3.2 об установлении с 01.01.2023 годовой арендной платы в размере 2 629 486 рублей 05 копеек по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (309 351 300 рублей по состоянию на 01.01.2023) Х ставка арендной платы в размере земельного налога (0,85%). В удовлетворении требования о признании незаконным бездействия департамента, выразившегося в ненаправлении обществу проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды земельного участка, и требований к администрации отказано. В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу с департамента в пользу общества подлежит взысканию судебная неустойка в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда по день его фактического исполнения. С департамента в пользу общества взыскано 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды, руководствуясь нормативно утвержденным принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником, пришли к выводу о необходимости установления арендной платы по договору аренды земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога, определенном на основании актуальной кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация и департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привели следующие основания проверки законности судебных актов. Размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды и не подлежит изменению. Заключая договор аренды, общество согласилось с расчетом арендной платы, ее размером и порядком внесения. 

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация обращалась к обществу с иском о взыскании 4 954 114 рублей 15 копеек, в том числе 4 530 536 рублей 42 копейки задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с 01.01.2020 по 31.12.2020 и 423 577 рублей 73 копеек пени, о расторжении договора аренды, об аннулировании регистрационной записи об обременении земельного участка в виде договора аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 по делу № А32-3476/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2021, в удовлетворении иска отказано. 

Общество обращалось к администрации с иском о взыскании 7 745 215 рублей 83 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 по делу № А32-35359/2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2022, иск удовлетворен.

Названными судебными актами преюдициально установлено, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок зарегистрировано 06.05.2009 (запись с номером регистрации 23-23-46/023/2009-422). По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. В границах земельного участка расположены принадлежащие обществу на праве собственности нежилое здание площадью 148,1 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109028:5507, нежилое помещение входной группы площадью 407,1 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1239, нежилые здания кафе-пиццерии площадью 194,3 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1300, машинного отделения (литера К) площадью 150,2 кв. м с кадастровый номером 23:49:0109004:1456, котельной площадью 60,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1454, машинного отделения (литера Г) площадью 63,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1457, туалета (литера Ж) площадью 69,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1453, туалета (литера Б) площадью 69,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1452, туалета (литера И) площадью 68,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1455, трансформаторной подстанции (литера В) площадью 47,4 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1458, детского кафе (литера З) площадью 23,2 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1462, торгового киоска (литера М) площадью 11,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1471, зала игровых автоматов (литера Л) площадью 104,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109004:1470.

На основании постановления администрации от 13.04.2011 № 666 муниципальное образование города-курорта Сочи в лице департамента (арендодатель) и общество (арендатор) 13.06.2011 заключили договор аренды земельного участка. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом от 17.05.2011 № 006/86-2011 об определении рыночной стоимости и составил 3 474 590 рублей. Арендная плата подлежала внесению за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – до 10 ноября текущего года (пункты 3.2, 3.3). За просрочку внесения арендной платы арендатор должен уплачивать арендодателю пеню в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.2). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09.09.2011 (запись с номером регистрации 23-23-46/062/2011-421). В отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде основанной на договоре ипотеки в пользу банка.

Данные обстоятельства позволили судам сделать выводы о том, что земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации (передаче в частную собственность). С 12.08.2017 с учетом одного из нормативно установленных принципов определения арендной платы размер арендной платы по договору аренды земельного участка не может превышать действующую ставку земельного налога. 

Приказом департамента имущественных отношении Краснодарского края от 26.09.2022 №2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края, согласно которым актуальная кадастровая стоимость земельного участка составляет 309 351 300 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.12.2022 и применяются для предусмотренных законодательством целей с 01.01.2023  (письмо публично-правовой компании «Роскадастр» от 01.02.2023 № 22-01945-КЗ/23, выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2023 № КУВИ-001/2023-20489482).

Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58. Данное решение вступило в силу с 1 января 2021 года (пункт 5). Для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, ставка земельного налога составляет 0,85 процента (пункт 2.4). 

Общество обратилось в департамент с заявлением от 04.03.2022 о внесении в пункт 3.2 договора аренды изменения с установлением арендной платы в размере, не превышающем земельного налога, а также о направлении проекта соответствующего дополнительного соглашения. Предложение общества оставлено администрацией без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса). Преюдициальная связь судебных актов исключает необходимость повторного установления одного и того же факта в отношениях между теми же сторонами, обеспечивает их стабильность и общеобязательность, исключает возможный конфликт судебных актов. Недопустимо опровержение опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П).

В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424 Гражданского кодекса). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснена применимость к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, порядка определения размера арендной платы, устанавливаемого уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу 12.08.2017, постановление от 16.07.2009 № 582 дополнено принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип применяется исключительно в случаях аренды земельных участков ограниченных в обороте, перечень которых приведен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий (статья 95 Земельного кодекса и статья 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», а курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». 

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013, сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до указанной даты (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ). 

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи – особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 № 97 утверждено положение о департаменте, в задачи которого входит управление находящимися в муниципальной собственности земельными участками (пункт 2.1), заключение договоров аренды (пункт 3.54).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем.

Требования общества следует квалифицировать как иск о внесении в договор аренды изменений, касающихся размера годовой арендной платы и порядка его расчета. Ограниченность земельного участка в обороте, наличие на земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности зданий и сооружений и отсутствие у него возможности приватизации земельного участка в совокупности определяют необходимость применения при расчете арендной платы принципа учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога. 

В целях приведения условий договора в соответствие нормативно установленным требованиям размер годовой арендной платы следует определять как произведение  кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. Поскольку установленный договором аренды размер годовой арендной платы существенно превышает арендную плату, исчисленную по ставке земельного налога, общество вправе требовать внесения в договор соответствующих изменений.  

Спорное условие договора подлежит установлению с учетом актуальных на дату принятия решения величин кадастровой стоимости – 309 351 300 рублей и ставки земельного налога – 0,85%. Последняя соответствует разрешенному использованию земельного участка и назначению находящихся на нем зданий и сооружений. Департамент обладает полномочиями на изменение договора аренды земельного участка. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 по делу № А32-19154/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                  В.А. Анциферов

Судья                                                                                                            Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                           А.И. Мещерин