/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2093/2018

13 июня 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Е.К. Яшкиной

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

без явки лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области

на решение от 20.11.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018

по делу № А59-807/2017 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в первой инстанции судья О.А. Портнова, в апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев,                         С.М. Синицына

по иску общества с ограниченной ответственностью «Автомобилист» 

к администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 

третье лицо: Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ»

о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости 

Общество с ограниченной ответственностью «Автомобилист»              (ОГРН 1056503118462, ИНН 6512004168, место нахождения: 694140, Сахалинская область, Макаровский район, г. Макаров, ул. Речная, 12, далее – ООО «Автомобилист») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ОГРН 1026500914736,                     ИНН 6512000830, место нахождения: 694140, Сахалинская область, Макаровский район, г. Макаров, ул. 50 лет Октября, 32, далее - Администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра по Сахалинской области) о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: 694140, Сахалинская область, г. Макаров, ул. Речная, 12: гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м, поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2; здание конторы, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4; бокс для ремонта автомобилей «Камаз»  1 233 куб. м, поставлен на кадастровый учет как гараж, литер А9 (ошибочно указано вместо А9.1) (с учетом определения от 17.06.2017 и уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ».

Решением суда от 20.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2018, требования ООО «Автомобилист» удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, просит принятые по делу решение и апелляционное постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы заявитель привел доводы о недоказанности истцом возникновения права собственности на спорное имущество у ликвидированного продавца (Макаровский ОАО «Автомобилист» - правопредшественники Макаровское автотранспортное предприятие и Макаровское АООТ «Автомобилист»). При этом заявитель указал, что судами не установлен перечень имущества, вошедшего в состав Макаровского АТП; истцом не представлен акт оценки, отражающий состав имущества АООТ «Автомобилист» на момент его учреждения, а также договор о передаче имущества, не включаемого в уставный капитал акционерного общества. Также заявитель обратил внимание на невозможность соотнести приобретенные истцом по договорам купли-продажи объекты недвижимости с отраженными в плане приватизации Макаровского автотранспортного предприятия, ввиду отсутствия в последнем качественных и количественных характеристик этих объектов. Наряду с этим Администрация заявила, что приобретенные по договорам купли-продажи объекты недвижимого имущества имеют разночтения (отличные характеристики) с заявленными истцом объектами, в отношении которых необходимо осуществить регистрационные действия. Кроме того, Администрация обращает внимание на то, что отказа Управления Росреестра по Сахалинской области в регистрации перехода права собственности в отношении уточненных истцом объектов недвижимого имущества суду не представлено, в связи с чем указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка. Помимо изложенного заявитель жалобы, ссылаясь на пункт 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), указывает на то, что в настоящем случае помимо отсутствия государственной регистрации ранее возникшего права продавца на спорное имущество, также отсутствует и сам продавец в связи с его ликвидацией, что дополнительно ограничивает возможность удовлетворения заявленных обществом в рамках данного дела требований.

Управление Россреестра по Сахалинской области в отзыве на кассационную жалобу поддержало изложенные в ней доводы, полагая обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, представило заявление о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

ООО «Автомобилист» в отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, настаивая на оставлении в силе обжалуемых судебных актов как законных и обоснованных.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

При рассмотрении данного дела судами установлено, что между истцом (покупатель) и Макаровским ОАО «Автомобилист» 01.11.2006, 01.06.2007, 01.08.2007 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которыми покупателю по актам от 01.11.2006, 01.06.2007, 01.08.2007 переданы объекты недвижимости, расположенные в           г. Макаров по ул. Речная, 12: гараж для ремонта автомобилей, дата постройки ноябрь 1975 года, объем 3 446 куб. м, стоимостью 97 877,86 руб., здание конторы инв. № 1/1, дата постройки 1978 год, стоимостью 50 000 руб., бокс для ремонта автомобилей «Камаз», дата постройки декабрь 1985 года, объем – 1 233 куб. м, инв. № ?, стоимостью 680 000 руб.

Кроме того, суды исходя из условий заключенных истцом договоров купли-продажи наряду с данными, отраженными в технических паспортах, констатировали, что предметом купли-продажи являлось следующее имущество: гараж для ремонта автомобилей в г. Макаров, ул. Речная, 12, дата постройки ноябрь 1975 года, объем 3 446 куб. м, стоимостью 97 877,86 руб., который, как указывает истец, поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2, а согласно техническому паспорту входит как основное строение объемом 3 446 куб. м. в состав объекта «механические мастерские», 1977 год постройки, литер А2-А6; здание конторы инв. № 1/1 в г. Макаров, ул. Речная, 12, дата постройки 1978 год, стоимостью 50 000 руб., которое, как указывает истец, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4, «контора», назначение – контора и гараж, 1980 год постройки, объем 1998 куб. м; бокс для ремонта автомобилей «Камаз» в г. Макаров, ул. Речная, 12, дата постройки декабрь 1985 года, объем – 1 233 куб. м, инв. № ?, стоимостью 680 000 руб., которое, как указывает истец, поставлено на кадастровый учет как гараж, литер А9.1 гараж, 1985 год постройки, объем 1 233 куб. м.

Оплата по договорам произведена по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 01.04.2006 № 65 на сумму 97 877,86 руб., от 01.06.2007 № 28 на сумму 50 000 руб., от 01.08.2007 № 33 на сумму 680 000 руб.

Вместе с тем право собственности продавца на указанные спорные объекты недвижимого имущества в ЕГРН не зарегистрировано, равно как и не зарегистрирован переход права собственности на объекты к истцу.

Из материалов дела судами также установлено, что в 1992 году государственное предприятие Макаровское автотранспортное предприятие в процессе приватизации было преобразовано в Макаровское                             АООТ «Автомобилист», которое, в свою очередь, в процессе приведения организационно-правовой формы в соответствии с требованием законодательства в 2000 году реорганизовано в Макаровское                        ОАО «Автомобилист». Данное лицо, являющееся продавцом спорного имущества, ликвидировано в ходе процедуры банкротства 26.09.2011.

Согласно выпискам из ЕГРН объекты недвижимости с инвентарным    № 324, литера А2, А6, «здание» нежилое, площадью    570, 5 кв. м и «здание» нежилое, инвентарный № 324, литера А4, площадью 420,1 кв. м поставлены на учет в качестве бесхозяйного имущества 01.11.2016 по заявлению КУМС МО Макаровский городской округ с кадастровыми № 65:13:0000002:272 и № 65:13:0000002:275.

13.06.2017 Управление Росреестра по Сахалинской области отказало истцу в регистрации перехода права собственности на спорное имущество в связи с отсутствием заявления продавца имущества о регистрации перехода права собственности на него к истцу.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском о регистрации перехода права собственности.

Обращаясь в суд с иском по настоящему делу и заявляя требование об обязании Управления Росреестра по Сахалинской области зарегистрировать переход права собственности, ООО «Автомобилист» по существу оспаривало отказ указанного органа, выраженный в сообщении от 13.06.2017, в связи с чем суды обоснованно с учетом ликвидации продавца по сделке (Макаровское ОАО «Автомобилист»), представляемой истцом в качестве основания возникновения его права собственности, при рассмотрении спора руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 62 Постановления № 10/22.

В данном пункте указано, что при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно части 1 статьи 6 (действовавшей на момент заключения сделок) Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона о госрегистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Исследовав и оценив по правилам главы 7 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе решение исполнительного комитета Макаровского городского Совета народных депутатов от 28.04.1971 № 47 (том 1, л.д. 35), государственный акт на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 1,7 га для производственной базы (том 1, л.д. 38-40), кадастровую выписку на земельный участок (том 1, л.д. 37), технические паспорта и инвентарные карточки, судебные инстанции признали установленным факт того, что спорное имущество получено Макаровским ОАО «Автомобилист» (продавец) в процессе приватизации и реорганизации (изменение организационно-правовой формы), расположено на земельном участке, предоставленном Макаровскому ОАО «Автомобилист» (его правопредшественнику) на праве постоянного бессрочного пользования под строительство гаражей на 50 автомашин по ул. Речной (решение от 28.04.1971 № 47, том 1, л.д. 35), затем для размещения производственной базы.

При этом, установив, что право собственности продавца (Макаровское ОАО «Автомобилист») на спорное имущество возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации, суды признали его юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, что согласуется с положениями статьи 6 названного закона.

В данном случае ООО «Автомобилист», обращаясь в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (гараж для ремонта автомобилей 3 446 куб. м, поставлен на кадастровый учет как механические мастерские, литер А2; здание конторы, поставлено на кадастровый учет как здание конторы и гаража, литер А4; бокс для ремонта автомобилей «Камаз»  1 233 куб. м, поставлен на кадастровый учет как гараж, литер А9 (ошибочно указано вместо А9.1)), указало на то, что основанием возникновения его права собственности на указанные объекты недвижимости являются договоры купли-продажи от 01.11.2006, 01.06.2007, 01.08.2007, заключенные с Макаровским ОАО «Автомобилист», которое обладало вещным правом в отношении спорного имущества на момент заключения договоров и которое не было оспорено и, отсутствие ранее зарегистрированного права предыдущего собственника на имущество не является препятствием для регистрации прав истца, что следует из разъяснений, данных в пункте 59 Постановления № 10/22.

Наряду с этим судами учтено отсутствие имущественных правопритязаний иных лиц в отношении спорных объектов недвижимого имущества или препятствий к осуществлению Управлением Росреестра по Сахалинской области перехода права собственности на них к заявителю, что, в свою очередь, подтверждается представленными в дело письмами Сахалинского филиала Ростехинвентаризации - БТИ от 24.11.2016 года (том 2, л.д. 10), КУМС МО «Макаровский городской округ» от 12.07.2016 года (то 2, л.д. 19), Росимущества по Сахалинской области (том 2, л.д. 21), Министерства имущественных и земельных отношений по Сахалинской области (том 2, л.д. 22).

Кроме того, судами принято во внимание фактическое и открытое владение заявителем спорным имуществом с момента принятия его по актам приема-передачи в результате последовательно совершенных сделок.

Установленная совокупность значимых для рассмотрения настоящего дела обстоятельств исходя из имеющихся в материалах настоящего дела доказательств, позволила судам прийти к выводам о том, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности. В этой связи суды обеих инстанций признали обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца, соответственно, обязав Управление Росреестра по Сахалинской области осуществить регистрационные действия в отношении заявленного имущества.

Названные выводы судебных инстанций признаются судом округа сделанными на основе полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся в материалах настоящего дела доказательств с правильным применением норм материального права. Такой подход судов к разрешению данного конкретного спора в целом соответствует правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.09.2009 № 1395/09 и Определении судебной коллегии Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124.

При этом постановка спорного имущества на учет в качестве бесхозяйных недвижимых вещей, исходя из пунктов 13, 14 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931, не препятствует государственной регистрации права собственности.

Доводы Администрации, приведенные в кассационной жалобе, о невозможности осуществления регистрации права собственности                      ООО «Автомобилист» по причине отсутствия в публичном реестре записи о правах ликвидированного продавца спорного имущества, судом округа не принимаются, поскольку они основаны на ошибочном понимании и толковании норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора.

Ссылки Администрации в кассационной жалобе на невозможность идентификации спорного имущества по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции и не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Данные обстоятельства являлись предметом исследования и тщательного рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, в результате чего получили надлежащую правовую оценку. Правовых оснований для их иной оценки у суда округа не имеется. 

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки судебных инстанций и способны повлиять на правильность и окончательный результат рассмотрения настоящего спора, кассационная жалоба не содержит.

Учитывая, что выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.11.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда 07.03.2018 по делу № А59-807/2017 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                Е.К. Яшкина

 

Судьи                                                                                        С.И. Гребенщиков

 

С.Н. Новикова