АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-121/2022

г. Архангельск

02 июня 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 02 июня 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кузьминой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ястребовой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163069, г. Архангельск, Архангельская область, пл. В. И. Ленина, дом 5)

к обществу с ограниченной ответственностью «СОХО-А» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163069, г. Архангельск, Архангельская область, ул. Попова, д.18, пом. 28-Н)

о взыскании 180 448 руб. 48 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 01.07.2021;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 17.05.2022;

установил:

администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СОХО-А» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 180 448 руб. 48 коп., в том числе: 119 463 руб. 28 коп. задолженности по арендной платы по договору аренды от 14.03.2014 №20/14ок за период с 01.11.2020 по 27.05.2021, 60 985 руб. 20 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.1 договора за период с 13.05.2020 по 30.09.2021.

Представитель истца в ходе судебного заседания заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске от 24.12.2021, возражениях на отзыв от 30.03.2022, дополнении к возражениям на отзыв от 16.05.2022.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания с иском не согласилась по мотивам, приведенным в отзыве на иск от 12.05.2022 №21-суд.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Как следует из материалов дела, 14.03.2014 между муниципальным образованием «Город Архангельск» (арендодатель) в лице мэрии города Архангельска и Обществом (арендатор) заключен договор аренды №20/14ок (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 81,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 28-Н (№25-30, 44, 45, 46 согласно поэтажному плату нежилых помещений – приложение №1 к настоящему договору) для использования под офис.

Срок договора устанавливается 3 года с момента его государственной регистрации (пункт 1.4).

Если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 1.4).

Помещения находятся во владении и пользовании арендатора с 01.03.2014 согласно Акту приема-передачи от 01.03.2014 (пункт 1.5).

В силу пункта 2.2.3 договора аренды арендатор обязался вносить ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца плату за помещения за текущий месяц в размерах, определенных в пункте 3.1 договора, в порядке, определенном пунктом 3.2 договора.

Государственная регистрация договора аренды произведена 25.03.2014.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер месячной платы за пользование помещениями (арендной платы за помещения) без учета НДС составляет 17 178 руб. 00 коп.

Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы за помещения может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за помещения по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

С 01.02.2018 размер арендной платы был изменен и составил 18 225 руб. на основании уведомления от 12.12.2017 №03-12/1797 (получено Обществом 21.12.2017 согласно представленной в материалы копии уведомления о вручении).

С 01.03.2019 размер арендной платы был изменен и составил 18 771 руб. 75 коп. на основании уведомления от 10.01.2019 №03-12/16 (направлено в адрес Общества 15.01.2019, почтовое отправление возвратилось за истечением срока хранения).

С 01.04.2020 размер арендной платы был изменен и составил 19 334 руб. 90 коп. на основании уведомления от 19.02.2020 №03-12/265 (получено Обществом 27.02.2020 согласно представленной в материалы копии уведомления о вручении).

С 01.04.2021 размер арендной платы был изменен и составил 20 108 руб. 30 коп. на основании уведомления от 25.02.2021 №03-12/201 (направлено в адрес Общества 05.03.2021, почтовое отправление возвращено за истечением срока хранения).

13.12.2019 между Администрацией, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Город Архангельск» (продавец), и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества (далее – договор купли-продажи).

Акт приема-передачи арендуемого муниципального имущества в собственность покупателя подписан сторонами 28.05.2021.

Государственная регистрация договора купли-продажи произведена 18.06.2021.

Полагая, что у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате в размере 119 463 руб. 28 коп. за период с 01.11.2020 по 27.05.2021, Администрация направила в адрес Общества требование от 08.07.2021 №18-47/10959 об уплате задолженности, пени по состоянию на 1 июля 2021 года.

Неисполнение указанного требования ответчиком послужило основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Ответчик с иском не согласился, ссылаясь на то, что истец не принимает во внимание разъяснения, приведенные в пунктах 5 и 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73).

Так, ответчик указывает, что в соответствии с решением Арбитражного суда Архангельской области по делу №А05-26/2020 от 12.02.2021 были урегулированы разногласия по договору купли-продажи. 26.04.2021 истцом в адрес ответчика был направлен договор купли-продажи от 15.03.2021 и акт приема-передачи от 15.03.2021. Ответчик не согласился с датой договора и стороны договорились считать датой заключения договора первоначально указанную дату - 13.12.2019. Согласно позиции ответчика, истец не может претендовать на арендную плату после 13.12.2019. Платежи после заключения договора купли-продажи должны идти в погашение выкупной стоимости имущества. После 13.12.2019 ответчик продолжал оплачивать арендную плату (внесена плата по октябрь 2020 года включительно). Это было связано с тем, что имелись разногласия по существенному условию договора купли-продажи – выкупной стоимости помещения и решение суда не было принято.

В тоже время, ответчик поясняет, что с учетом разъяснений пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление №49), датой заключения договора может считаться и дата вступления в силу решения суда об урегулировании разногласий по договору, т.е. 12.03.2021. После указанной даты арендные отношения прекратились в силу закона и истец не имеет права претендовать на получение арендной платы начиная с 12.03.2021. Согласно контррасчету ответчика, арендная плата по 11.03.2021 включительно составляет 69 368 руб. 67 коп.

Кроме того, ответчик просит суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уменьшить размер неустойки до двойной ключевой ставки Банка России, что по расчету ответчика составляет 13 544 руб. 24 коп.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Оценив по правилам указанных норм процессуального права представленные в дело доказательства, всесторонне исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, суд находит исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению исходя из следующего.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу обычных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статьи 606, 614 ГК РФ).

Истцом предъявлена к взысканию задолженность по договору аренды в размере 119 463 руб. 28 коп. по состоянию на 27.05.2021, то есть до момента приема помещения ответчиком в собственность согласно акта приема-передачи от 28.05.2021.

Суд находит возражения ответчика, изложенные в отзыве от 12.05.2022 №21-суд, обоснованными на основании следующего.

В пункте 5 Постановления №73 разъяснено, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Как указывалось ранее, 13.12.2019 между Администрацией, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Город Архангельск» (продавец), и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

Договор купли-продажи заключен на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

В данном случае, как следует из договора купли-продажи, право собственности на арендуемое имущество переходит к покупателю после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4.1 договора купли-продажи).

Между тем абзацем третьим пункта 6 Постановления №73 установлено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан заключенным только после урегулирования всех разногласий, связанных с его заключением.

Из материалов дела следует, что Администрация письмом от 13.11.2019 №03-12/1910 направила Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с приложением №1 (графиком платежей).

Письмом от 13.12.2019 Общество сообщило Администрации о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений, цена выкупаемого имущества не может превышать 1 600 000 руб.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорному условию договора купли-продажи муниципального имущества, разногласия были переданы на рассмотрение Арбитражного суда Архангельской области.

Решением от 12.02.2021 по делу №А05-26/2020 Арбитражный суд Архангельской области урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 180 АПК РФ решение арбитражного суда первой инстанции, за исключением решений, указанных в частях 2 и 3 этой статьи, вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Указанное решение сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу 13.03.2021 (с учетом правил исчисления процессуальных сроков, установленных статьями 113 и 114 АПК РФ).

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 42 Постановления №49, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Оснований считать, что все условия договора купли-продажи согласованы сторонами ранее, в данном случае не имеется, соответствующих доказательств в материалах рассматриваемого дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что Общество обязано оплатить арендную плату, начисленную ему по 12.03.2021.

Истцом расчет произведен с учетом оплат Общества на сумму 150 176 руб. (платежные поручения от 11.12.2020 №2, от 08.02.2021 №1, №5, от 16.03.2021 №12, от 14.04.2021 №22, №23, от 28.04.2021 №27, от 30.04.2021 №33) за общий период с апреля 2020 года по 27 мая 2021 года.

По расчету суда общий размер арендной платы, подлежащей уплате с учетом частичной оплаты арендатором, за период с апреля 2020 года по 12 марта 2021 года составил 69 990 руб. 88 коп. (в том числе, за март 2021 года – 7484 руб. 48 коп.).

Таким образом, исковые требования о взыскании арендной платы подлежат удовлетворении судом в размере 69 990 руб. 88 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований о взыскании арендной платы суд отказывает.

Истцом также заявлено требование о взыскании 60 985 руб. 20 коп. неустойки, начисленной на основании пункта 4.1 договора за общий период с 13.05.2020 по 30.09.2021.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что в случае нарушения определенных настоящим договором сроков внесения арендной платы за помещения, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету суда размер неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за период с апреля 2020 года по 12 марта 2021 года, начисленной за общий период с 13.05.2020 по 30.09.2021, составил 52 642 руб. 26 коп.

Ответчик ходатайствует о снижении начисленной неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 13 544 руб. 24 коп.

В пункте 1 статьи 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Относительно применения названной нормы права Пленумом Верховного Суда Российской Федерации даны разъяснения в Постановлении от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), согласно пункту 69 которого подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (часть 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ (определение от 21.12.2000 №263-О), возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом следует учитывать, что степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, четких критериев ее определения применительно к тем или иным категориям дел, рассматриваемым спорным правоотношениям сторон законодательством не предусмотрено. В каждом отдельном случае суд по своему внутреннему убеждению вправе определить такие пределы, учитывая обстоятельства каждого конкретного дела.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Из статьи 71 АПК РФ следует, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании. Суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства.

Судом установлено, что истцом в соответствии с Постановлением Администрации муниципального образования «Город Архангельск» от 08.05.2020 №776 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты платежей» в отношении ответчика было принято решение о предоставлении отсрочки исполнения арендных платежей, подлежащих уплате с 18 марта до 30 сентября 2020 года. 

Письмом от 29.09.2020 №18-52/12917 в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы на срок с 18.03.2020 по 30.09.2020 включительно. Ответчиком дополнительное соглашение подписано не было.

Учитывая данные обстоятельства, справедливый баланс интересов сторон, суд приходит к выводу, что доводы ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства находят свое подтверждение материалами дела.

Таким образом, исходя из правовой природы неустойки, учитывая обстоятельства дела, в том числе условия договора, выкуп арендованного имущества ответчиком, а также исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, на основании статьи 333 ГК РФ суд считает возможным снизить неустойку, подлежащую уплате, до 13 544 руб. 24 коп.

Данная сумма не меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

На основании изложенного требования истца о взыскании пеней подлежат удовлетворению на сумму 13 544 руб. 24 коп., а в удовлетворении остальной части требования о взыскании пеней суд отказывает.

Государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОХО-А» (ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>) 83 535 руб. 12 коп., в том числе: 69 990 руб. 88 коп. долга и 13 544 руб. 24 коп. пеней.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СОХО-А» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2969 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

Н.А. Кузьмина