213/2016-21054(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А31-12026/2015 03 февраля 2017 года 

Резолютивная часть постановления объявлена 30.01.2017. Полный текст постановления изготовлен 03.02.2017. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Елисеевой Е.В., судей Жегловой О.Н., Каширской Н.А. 

при участии представителей от ФИО1: ФИО2 по доверенности от 19.04.2016 (в судебном заседании от 30.01.2017), от публичного акционерного общества «Сбербанк России»: 

ФИО3 по доверенности от 21.12.2015 № 8640-01/52-61,  от общества с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП»:  

ФИО4 по доверенности от 16.03.2016, 

от общества с ограниченной ответственностью «Трансинвест»:  Зингер Т.М. по доверенности от 24.10.2016  

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы  

общества с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» и  

ФИО1  на решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016,  

принятое судьей Мофа В.Д., и  на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016,  

принятое судьями Кобелевой О.П., Дьяконовой Т.М., Сандаловым В.Г.,  по делу № А31-12026/2015  

по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России»  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП»  

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  о понуждении общества с ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП»  

к заключению договора ипотеки и договора залога имущественных прав,  

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –  

ФИО5, ФИО6,  ФИО7, ФИО8,  

ФИО9, ФИО10,  ФИО11, ФИО12,  

ФИО13, ФИО14,  ФИО15, ФИО16,  

ФИО17, ФИО18,  ФИО19, ФИО20,  

ФИО21, ФИО22,  ФИО23, ФИО24,  

ФИО25, ФИО26,  ФИО27, ФИО1,  

ФИО28, ФИО29,  ФИО30, ФИО31,  ФИО32, ФИО33,  

ФИО34, закрытое акционерное общество «Консалт Плюс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

общество с ограниченной ответственностью «Трансинвест»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),  

и у с т а н о в и л : 

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – Банк) обратилось в  Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с  ограниченной ответственностью «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» (далее – ООО «НОРД-ВЕСТ- ГРУПП») об обязании ответчика заключить договор ипотеки и договор залога  имущественных прав.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5,  ФИО6, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО10, ФИО11,  ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22,  ФИО23, ФИО24, ФИО25,  ФИО26, ФИО27, ФИО1, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, закрытое акционерное общество «Консалт  Плюс» (далее – ЗАО «Консалт Плюс»), общество с ограниченной ответственностью  «Трансинвест» (далее – ООО «Трансинвест»).  

Суд первой инстанции решением от 27.06.2016, оставленным без изменения  постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016, удовлетворил  исковые требования в части: обязал ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» в обеспечение  исполнения обязательств по договору уступки права (требования) от 04.06.2015  

 № 8640/0/15032 заключить с Банком договор залога имущества, которое будет  приобретено в будущем ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП», в отношении следующих квартир и  нежилых помещений, расположенных в строящемся многоквартирном доме по адресу:  Костромская область, Красносельский район, поселок Красное-на-Волге, микрорайон  Восточный, дом № 17а:  

1. квартира условный номер 1, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 2,  общая площадь (предварительно) 73,4 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 453 320 рублей,  

2. квартира условный номер 3, подъезд номер 1, этаж номер 1, количество комнат 3,  общая площадь (предварительно) 87,1 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 724 580 рублей,  

3. квартира условный номер 4, подъезд номер 1, этаж номер 2, количество комнат 2,  общая площадь (предварительно) 73,4 квадратного метра, залоговой стоимостью   1 453 320 рублей,  

4. квартира условный номер 7, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 2,  общая площадь (предварительно) 73,4 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 453 320 рублей,  

5. квартира условный номер 9, подъезд номер 1, этаж номер 3, количество комнат 3,  общая площадь (предварительно) 87,1 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 724 580 рублей,  

6. квартира условный номер 10, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат  2, общая площадь (предварительно) 73,4 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 453 320 рублей,  

7. квартира условный номер 11, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат  1, общая площадь (предварительно) 49,5 квадратного метра, залоговой стоимостью  

 980 100 рублей, 

8. квартира условный номер 12, подъезд номер 1, этаж номер 4, количество комнат  3, общая площадь (предварительно) 87,1 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 724 580 рублей,  

9. квартира условный номер 13, подъезд номер 2, этаж номер 1, количество комнат  2, общая площадь (предварительно) 68,2 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 350 360 рублей,  

10. квартира условный номер 22, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат  2, общая площадь (предварительно) 68,2 квадратного метра, залоговой стоимостью  1 350 360 рублей,  

11. квартира условный номер 23, подъезд номер 2, этаж номер 4, количество комнат  2, общая площадь (предварительно) 72 квадратных метра, залоговой стоимостью  1 425 600 рублей,  

12. квартира условный номер 26, подъезд номер 2, этаж номер 5, количество комнат  2, общая площадь (предварительно) 72 квадратных метра, залоговой стоимостью  1 425 600 рублей,  

13. нежилое помещение условный номер № 1, подъезд номер 1, общая площадь  (предварительно) 117,8 квадратного метра, залоговой стоимостью 2 332 440 рублей,  

14. нежилое помещение условный номер № 2, подъезд номер 1, общая площадь  (предварительно) 142,3 квадратного метра, залоговой стоимостью 2 817 540 рублей,  

15. нежилое помещение условный номер № 1, подъезд номер 2, общая площадь  (предварительно) 81,55 квадратного метра, залоговой стоимостью 1 614 690 рублей,  

16. нежилое помещение условный номер № 2, подъезд номер 2, общая площадь  (предварительно) 150,35 квадратного метра, залоговой стоимостью 2 976 930 рублей.  

Суд отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.  

Суды руководствовались статьями 10, 173.1, 218-220, 309, 310, 334, 336, 339 – 341,  421, 422, 431, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального  закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом  строительстве).  

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Общество и ФИО1 обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными  жалобами, в которых просят отменить решение от 27.06.2016 и постановление от  29.09.2016 в части удовлетворения исковых требований Банка и принять в указанной части  новый судебный акт. В обоснование своих доводов заявители указывают, что при  вынесении судебных актов суды нарушили нормы материального и процессуального  права.  

По мнению ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП», суды вышли за пределы заявленных  Банком требований, поскольку предметом договора залога имущественных прав не  являлось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в  будущем; в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о  совершении сделки, направленной на реструктуризацию долга ООО «Трансинвест» перед  Банком; согласно указанным договорам требование Банка возможно лишь в отношении  объекта, завершенного строительством; нереализованные объекты долевого строительства  отсутствуют, в отношении всех спорных квартир и нежилых помещений заключены  договоры участия в долевом строительстве.  

Заявитель считает, что Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) не предусмотрена возможность  заключения такого вида договора залога недвижимого имущества, как ипотека имущества,  которое будет приобретено в будущем; Банк злоупотребил своими правами, поскольку по  результатам рассмотрения заявления об обеспечении его имущественных интересов суд  запретил ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» и Управлению Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области совершать  и регистрировать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества и  имущественных прав, а также на обременение их правами третьих лиц в отношении  имущества, за исключением сделок, совершенных в пользу и с согласия Банка.  

ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» указывает на необоснованный отказ судов в  удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу.  

По мнению ФИО1, Банк обязан получить согласие на заключение договора  залога от всех участников долевого строительства. Сославшись на невозможность  воспользоваться свои правом и зарегистрировать договор участия в долевом  строительстве, ФИО1 указывает на злоупотребление Банком правами.  

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий ООО «Трансинвест»  ФИО35 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе  ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП».  

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации судебное заседание от 22.12.2016 отложено на 14 часов 00 минут 30.01.2017.  

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем  видеоконференц-связи с Арбитражным судом Вологодской области.  

В судебном заседании представители ФИО1, ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» и  ООО «Трансинвест» поддержали позиции, изложенные в кассационных жалобах и отзыве  

на нее соответственно; представитель Банка, отклонив доводы заявителей кассационных  жалоб, попросил оставить без изменения принятые судебные акты, жалобы – без  удовлетворения.  

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в  силу части 3 статьи 284 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не  препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.  

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 и  постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу   № А31-12026/2015 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке,  установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в рамках изложенных в кассационных жалобах доводов.  

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации суд округа проверяет правильность применения судом апелляционной  инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и  возражениях относительно жалобы.  

Применительно к настоящему делу суд округа проверяет законность обжалованных  судебных актов в части удовлетворения требований истца о понуждении ответчика в  обеспечение исполнения обязательств по договору уступки права (требования) к  заключению с Банком договора залога имущества, которое будет приобретено ООО  «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» в будущем (квартир и нежилых помещений, свободных от  договоров участия в долевом строительстве).  

Проверив обоснованность доводов кассационных жалоб и отзыва, заслушав  представителей сторон, суд округа не нашел правовых оснований для отмены  обжалованных судебных актов.  

Как следует из материалов дела, ООО «Трансинвест» (заемщик) и Банк (кредитор)  заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.06.2013   № 8640/8/13156, согласно пункту 1.1 которого кредитор обязался открыть заемщику  невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту  строительства жилого дома по адресу: 

<

...>; лимит кредитования  определен в сумме 37 900 000 рублей; дата полного погашения кредита – 29.06.2015 (пункт  6.1 договора).  

ООО «Трансинвест» (залогодатель) и Банк (залогодержатель) заключили договор  залога имущественных прав от 11.06.2013 № 8640/8/13156/01, в силу пункта 1.1 которого  залогодатель передал в залог право на получение в собственность квартир и нежилых  помещений в строящемся 27-квартирном жилом доме по адресу: 

<

...>.  

В приложении № 1 к договору предусмотрено, что договор заключен в отношении  квартир № 1 – 4, 6 – 7, 9 – 17, 21 – 27, нежилых помещений № 1 и 2, расположенных в  секции № 1, и нежилых помещений № 1 и 2, расположенных в секции № 2 указанного  дома, общей площадью 2350 квадратных метров, залоговой стоимостью 40 538 520 рублей.  

Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств залогодателя как заемщика,  возникших в связи с заключением договора об открытии невозобновляемой кредитной  линии от 11.06.2013 № 8640/8/13156 (пункт 2.1 договора).  

Залогодатель имеет право на уступку либо отчуждение иным способом предмета  залога третьим лицам с согласия залогодержателя после перечисления залогодержателю  

как кредитору денежных средств в размере залоговой стоимости предмета залога (пункты  3.1.2 и 3.3.1 договора).  

Залогодатель принял на себя обязанность передать в залог (ипотеку)  залогодержателю квартиры и нежилые помещения в течение 60 дней с момента  оформления на них права собственности залогодателя (пункт 3.1.15 договора). В случае  если на дату возникновения права собственности залогодателя на квартиры и нежилые  помещения обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, на  указанные квартиры и нежилые помещения возникнет право залога (ипотеки)  залогодержателя (пункт 5.5 договора).  

ООО «Трансинвест» (залогодатель) и Банк (залогодержатель) заключили договор  ипотеки от 19.06.2013 № 8640/8/13156/03, согласно пункту 1.1 которого залогодатель  передал в залог не завершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу:  

<

...>, и земельный участок общей площадью 1600,21 квадратного метра,  кадастровый номер 44:08:09 03 16:0134, расположенный по указанному адресу.  

Предмет залога обеспечивает исполнение обязательств ООО «Трансинвест» как  заемщика, возникших в связи с заключением Банком как кредитором договора об  открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.06.2013 № 8640/8/13156 (пункт 2.1  договора).  

Договор ипотеки от 19.06.2013 № 8640/8/13156/03 зарегистрирован в установленном  законом порядке 05.07.2013.  

Банк (цедент) и ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» (цессионарий) заключили договор от  04.06.2015 № 8640/0/15032 уступки права (требования), согласно пункту 1.1 которого  цедент уступил цессионарию право (требование) к ООО «Трансинвест» (должник)  основного долга в сумме 30 722 433 рублей 41 копейки, процентов в размере  

2 033 461 рубля 51 копейки, пеней в размере 1 966 407 рублей 46 копеек, платы за  обслуживание кредита в размере 14 597 рублей 32 копеек по договору об открытии  невозобновляемой кредитной линии от 11.06.2013 № 8640/8/13156.  

ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» обязался уплатить Банку за уступленное право  (требование) 34 736 929 рублей 70 копеек до 27.05.2016 и проценты, начисленные на  сумму долга по ставке 13 процентов годовых (пункты 2.1 – 2.3 договора).  

В пункте 1.2 договора предусмотрено, что к ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» как  цессионарию переходят права залогодержателя по договору залога имущественных прав от  11.06.2013 № 8640/8/13156/01 и договору ипотеки от 19.06.2013 № 8640/8/1356/03.  

Обеспечением исполнения обязательств по договору выступает поручительство  ФИО36 и ФИО37, а также последующий залог имущества, переданного в  залог по договору залога имущественных прав от 11.06.2013 № 8640/8/13156/01 и договору  ипотеки от 19.06.2013 № 8640/8/13156/03 (пункт 6.1 договора).  

ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» обязалось в течение 90 дней передать Банку в залог  имущество, являющееся предметом договора залога имущественных прав от 11.06.2013   № 8640/8/13156/01 и договора ипотеки от 19.06.2013 № 8640/8/13156/03, при условии  приобретения ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» указанного имущества в собственность (пункт  6.2 договора).  

Банк 04.06.2015 передал ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» по акту документы,  подтверждающие право (требование) к ООО «Трансинвест», в том числе договор залога  имущественных прав от 11.06.2013 № 8640/8/13156/01 и договор ипотеки от 19.06.2013   № 8640/8/13156/03.  

ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» (кредитор) и ООО «Трансинвест» (должник)  заключили соглашение об отступном от 04.06.2015, согласно пунктам 1.1 – 1.3 которого  

должник в счет погашения основного долга по договору об открытии невозобновляемой  кредитной линии от 11.06.2013 № 8640/8/13156 обязался предоставить кредитору  отступное на сумму 10 000 000 рублей. Имуществом, подлежащим передаче в качестве  отступного, определен не завершенный строительством многоквартирный жилой дом по  адресу: Костромская область, Красносельский район, поселок Красное-на-Волге,  микрорайон Восточный, дом № 17а и земельный участок общей площадью  

1600,21 квадратного метра по указанному адресу. 

Государственная регистрация права собственности ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» на  объекты недвижимого имущества осуществлена 29.07.2015.  

Банк 30.07.2015 обратился к ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» с письмом, содержащим  предложение в кратчайший срок заключить договор ипотеки и договор залога  имущественных прав. Ответчик 31.07.2015 направил истцу письмо, в котором указало на  предусмотренный пунктом 6.2 договора уступки права (требования) 90-дневный срок для  заключения договора ипотеки и договора залога имущественных прав. Банк 07.08.2015  вручил ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» требование о заключении договора залога  имущественных прав и договора ипотеки, а также проекты данных договоров. Ответчик  18.08.2015 обратился к истцу с просьбой согласовать заключение договоров участия в  долевом строительстве в отношении квартир № 11 и 23 и нежилых помещений; со своей  стороны ответчик гарантировал истцу в течение трех дней с момента государственной  регистрации договоров участия в долевом строительстве заключение с Банком договора  ипотеки и договора залога имущественных прав, погашение долга в сумме  

2 775 960 рублей и перечисление денежных средств в размере залоговой стоимости  указанных объектов недвижимого имущества.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 13.05.2014 осуществлена государственная регистрация первого  договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по указанному  адресу. При этом государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве  многоквартирного жилого дома осуществлена в отношении квартир № 2, 5, 6, 8, 14 – 21,  24, 25 и 27. Договоры участия в долевом строительстве в отношении указанных квартир  заключены с ФИО13, ФИО14, ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО15, ФИО16, ФИО17,  ФИО8, ФИО34, ФИО9, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22  

В отношении прочих квартир ( № 1, 3, 4, 7, 9, 10 – 13, 22, 23, 26) и нежилых  помещений государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве не  произведена ввиду отказа регистрирующего органа, обусловленного отсутствием согласия  Банка на заключение договоров, а также в связи с применением обеспечительных мер в  виде запрета на совершение сделок по отчуждению квартир и нежилых помещений без  согласия Банка (дело № А31-7716/2015). Договоры участия в долевом строительстве  подписаны, но не заключены с ФИО25, ФИО32, ФИО24,  

ФИО12, ФИО29, ФИО30, ФИО1, ФИО31,  ФИО26, ФИО33, ФИО23, ФИО28, ФИО38 и  ЗАО «Консалт Плюс».  

Неисполнение обязательств ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» по заключению договоров  ипотеки и залога имущественных прав, обеспечивающих исполнение обязательств по  договору уступки, послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора  определяются по усмотрению сторон (абзац 1 пункта 1 статье 421 Гражданского кодекса  

Российской Федерации). При этом договор должен соответствовать обязательным для  сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в  момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда  обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или  добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными  законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона  вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В настоящем споре ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» добровольно в силу договора  уступки (раздел 6) приняло на себя обязательство передать в залог Банку имущество по  обеспечительным договорам, заключенным Банком и ООО «Трансинвест», после перехода  права собственности на него ответчику.  

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)  имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого  обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета  залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит  заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог  между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. Согласно  статье 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть  всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) (пункт 1).  Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом  может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем  (пункт 2).  

Суды обоснованно квалифицировали правоотношения Банка, ООО «НОРД-ВЕСТ- ГРУПП» и ООО «Трансинвест», как соглашение о совершении сделки, направленной на  реструктуризацию долга по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии,  поэтому пришли к правомерному выводу о том, что по своей юридической природе  договор залога имущественных прав, заключенный в обеспечение исполнения  обязательств по кредитному договору в отношении квартир и нежилых помещений,  свободных от договоров участия в долевом строительстве, является договором имущества,  которое залогодатель приобретет в будущем.  

Застройщик, являющийся собственником земельного участка и осуществляющий на  нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию, является собственником не завершенного строительством  многоквартирного жилого дома и связан обязательственными отношениями с участниками  долевого строительства, которым обязан передать в собственность квартиры (нежилые  помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в  эксплуатацию.  

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации застройщик  обладает правом на приобретение в свою собственность квартир (нежилых помещений),  свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое  недвижимое имущество.  

Исходя из положений статей 218 – 220 Гражданского кодекса Российской  Федерации, если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она  является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока  эта вещь не создана или не введена в гражданский оборот как объект права.  

До завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства  статуса недвижимого имущества указанный объект является предметом  обязательственных правоотношений.  

Таким образом, именно право на приобретение в собственность имущества, которое  будет создано в будущем, и явилось предметом договора залога имущественных прав.  

Вопреки доводам заявителей гражданское законодательство предусматривает  возможность заключения договора залога имущества, которое залогодатель приобретет в  будущем. При этом в пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения  залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или  договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии  таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно  предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим  Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Из материалов дела следует и суды установили, что Банк и ООО «Трансинвест»  исполнили условия сделки реструктуризации долга, ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» не  исполнило сделку в части предусмотренной в пункте 6.2 договора уступки обязанности по  предоставлению обеспечения Банку.  

Проанализировав представленные доказательства по правилам, содержащимся в  статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и приняв во  внимание отсутствие оснований для отказа ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» от исполнения  принятого на себя обязательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно  удовлетворили требования истца о понуждении ответчика к заключению с ним договора  залога в отношении квартир (нежилых помещений), свободных от договоров участия в  долевом строительстве, право собственности на которые возникнет у ответчика в будущем.  

Довод ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» о выходе суда первой инстанции за пределы  заявленных Банком требований является несостоятельным, поскольку предметом договора  залога имущественных прав, с требованием о понуждении заключения которого обратился  истец, является право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано  в будущем. При этом вопреки мнению указанного заявителя такой договор залога не  является ипотечным (залогом недвижимости), поэтому ссылка на нарушение судами  Закона об ипотеке является несостоятельной.  

Утверждение ФИО1 о необходимости получения согласия всех участников  долевого строительства на передачу в залог имущественных прав отклоняется судом  округа в силу следующего.  

В части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что  с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства  (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства  (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе  которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок,  

принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный  земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке  многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.  

В отношении спорных квартир и нежилых помещений договоры участия в долевом  строительстве не прошли государственную регистрацию, в связи с чем они являются  незаключенными. Банк представил в материалы дела копии решений Красносельского  районного суда Костромской области, которыми, в частности, ФИО1 (решение от  06.09.2016) отказано в удовлетворении иска о признании за ней права собственности на  квартиру № 10 ввиду незаключенности договора участия в долевом строительстве.  

В силу части 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с даты  получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о  градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было  осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и до  даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8  настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается  находящимся в залоге у участника долевого строительства; при этом жилые и (или)  нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного  объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются  находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.  

Указанное правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение  обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за  счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве,  заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех  участников долевого строительства.  

С учетом отсутствия в отношении спорных квартир и нежилых помещений  зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве согласие участников  долевого строительства на передачу спорного имущества, которое будет приобретено в  будущем Банком, не требовалось.  

Довод заявителей о наличии злоупотребления правом со стороны Банка отклоняется  судом округа с учетом следующего.  

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не  допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с  намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной  целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав  (злоупотребление правом).  

Из приведенных норм следует, что под злоупотреблением правом понимается  умышленное поведение управомоченных лиц, связанное с нарушением пределов  осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда  третьим лицам. При этом для признания факта злоупотребления правом должно быть  установлено наличие умысла (сознательное, целенаправленное поведение) на причинение  вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер,  при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.  

Из материалов дела и пояснений представителя Банка следует, что принятие  предварительных обеспечительных мер (определение от 17.08.2015) направлено на защиту  интересов Банка и обусловлено уклонением ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» от заключения  договора залога и обращением ответчика без согласия истца в регистрирующий орган с  заявлениями о регистрации семи договоров долевого участия в строительстве в отношении  помещений в строящемся многоквартирном доме. Впоследствии Банк на основании  

договора уступки права обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности с  ответчика и о его понуждении к заключению договоров ипотеки и залога имущественных  прав.  

На основании изложенного в действиях истца по реализации предоставленных ему  гражданских прав отсутствуют признаки злоупотребления правом.  

Ссылка ООО «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» на необоснованный отказ судов в  удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу  является несостоятельной, поскольку противоречит материалам дела.  

Прочие доводы, приведенные в кассационных жалобах, свидетельствуют о  несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и с  оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами  фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.  

Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно,  всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая  правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют  фактическим обстоятельствам дела и нормам права.  

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в  кассационных жалобах доводам не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием  для отмены судебного акта, судом округа не установлено.  

Кассационные жалобы не подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная  пошлина по кассационной жалобе составляет 3000 рублей и относится на заявителей.  

Руководствуясь статьями 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского  округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 27.06.2016 и постановление Второго  арбитражного апелляционного суда от 29.09.2016 по делу № А31-12026/2015 оставить без  изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью  «НОРД-ВЕСТ-ГРУПП» и ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий  Е.В. Елисеева  

 Судьи  О.Н. Жеглова  

Н.А. Каширская