АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8840/2019

г. Чебоксары

28 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 429951, 

<

...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 318213000018085, ИНН 

<

***>, г. Новочебоксарск, 

о взыскании 923751 руб. 35 коп., 

третьи лица: публичное акционерное общество "Сбербанк России", общество с ограниченной ответственностью "Эксперт", оценщик ФИО2, ФИО3,

при участии:

от истца - ФИО4 по доверенности от 09.11.2020 № 1335,

от ответчика - ФИО5 по доверенности от 15.10.2019,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 101715 руб. 51 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2018 по 31.03.2019 по договору аренды земельного участка № 44 от 09.08.2010.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество "Сбербанк России", общество с ограниченной ответственностью "Эксперт", оценщик ФИО2, ФИО3.

Определением от 30.01.2020 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по ходатайству ответчика судебной экспертизы для решения вопроса о соответствии оспариваемого отчета установленным требованиям и определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО6 и ФИО7

05.06.2020 в суд поступило заключение судебной экспертизы № 27-02-20Ц от 28.05.2020.

Определением суда от 22.06.2020 производство по делу возобновлено.

Определением председателя судебного состава Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии ФИО8 от 19.08.2020 с учетом автоматизированного распределения произведена замена по делу № А79-8840/2019  судьи Цветковой С.А. на судью Васильева Е.В.

Определением от 21.12.2021 производство по делу приостановлено, в связи с назначением по ходатайству истца экспертизы по определению  рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО9

10.03.2021 в суд поступило заключение эксперта от 05.03.2021 №СЭ/21-14.

Определением суда от 16.03.2021 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 14.04.2021 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение истцом иска в редакции заявления от 13.04.2021, с учетом которого истец просит взыскать с ответчика 923751 руб. 35 коп. долга за период с 01.07.2018 по 31.03.2021, а также 25000 руб. расходов на проведении судебной экспертизы ООО "Институт  оценки и консалтинга".

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в уточненном виде. Считает заключение эксперта от 05.03.2021 №СЭ/21-14 надлежащим и достоверным доказательством, в связи с чем считает необходимым руководствоваться указанным в заключении размером рыночной стоимости права аренды земельного участка с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов – под коммерческие офисы (547951 руб.). Доводы ответчика о необходимости льготного исчисления размера арендной платы как для использования объектов – спорт, считает необоснованными по ранее изложенным доводам. Пояснила, что законодательство не содержит требований к форме уведомления арендатора об изменении порядка расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, в связи с чем направление в адрес ответчика копии искового заявления можно рассматривать как такое уведомление.

Представитель ответчика иск не признал по ранее изложенным доводам. Считает, что ответчик свое обязательство по внесению арендной платы исполнил надлежащим образом с учетом вида разрешенного использования земельного участка "Спорт", деятельность кафе в спорный период не осуществлялась, ответчик, в том числе, сдавал в аренду помещение для организации спортивного клуба. Пояснил, что определение в экспертном заключении ООО "Институт оценки и консалтинга" двух вариантов рыночной стоимости права аренды, соответствующих двум вариантам использования (спорт и под коммерческие офисы) не имело смысла и значения для дела, поскольку необходимо исходить из того, что земельный участок предоставлен для размещения объектов спорта и рассчитывать арендную плату не исходя из рыночной стоимости права аренды, а в льготном порядке исходя из ставки 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Считает, что на стр. 25 экспертного заключения ООО "Институт оценки и консалтинга" экспертом сделан немотивированный и необоснованный вывод о том, что фактическое использование земельного участка связано с размещением зданий, используемых для размещения торгово-офисных помещений. Представил дополнительный отзыв на иск, согласно которому указал, что истец не направлял ответчику письменного уведомления об изменении порядка расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, направление в адрес ответчика копии искового заявления не может считаться таким уведомлением. В случае если суд посчитает необходимым руководствоваться выводами, содержащимися в заключении ООО "Институт оценки и консалтинга", считает необходимым проведение повторной экспертизы, в связи с несогласием ответчика с указанным заключением.

В судебном заседании был заслушан эксперт ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО9, который поддержал доводы, изложенные в заключении от 05.03.2021 №СЭ/21-14, а также представил письменные пояснения на вопросы сторон от 24.05.2021, пояснив, что в ответе на вопрос суда эксперт дал два значения рыночной стоимости права аренды при двух возможных видах разрешенного использования: первый вариант - с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов - спорт; второй вариант - с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов - под коммерческие офисы (для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров, общетоварных складов и дополнительного офиса АК Сберегательного банка РФ). В материалах дела имеются документы, которые свидетельствуют о том, что в отношении исследуемого земельного участка заявлены такие виды использования, как «спорт» и как «коммерческое использование». Эксперт полагает, что вывод о том, какой вид разрешенного использования может быть положен в основу судебного решения, является правовым вопросом, который выходит за пределы компетенции эксперта. Эксперт полагает, что вопрос о виде фактического использования нежилого здания выходит за пределы поставленного судом вопроса, содержит в себе правовой аспект. Кроме того, в материалах дела имеются материалы, свидетельствующие о юридических фактах по исследуемому вопросу.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей на судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно постановлению администрации г. Новочебоксарска от 23.01.2009 № 3-11, на основании, в том числе, постановлений администрации г. Новочебоксарска от 18.05.2007 № 130-40 «О предоставлении земельного участка в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО3 в аренду на время строительства магазина непродовольственных товаров по ул. Ж.Крутовой», от 02.07.2008 № 194 «Об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию магазина непродовольственных товаров и общетоварных складов по ул. Ж.Крутовой, 10А», решено предоставить неделимый земельный участок общей площадью 0,3774 га из земель населенного пункта г. Новочебоксарска, находящийся по адресу: 

<

...>, в аренду со множественностью лиц на сторое арендатора, для содержания и эксплуатации здания ИП ФИО3 (нежилые помещения площадью 98,7 кв.м., 334,5 кв.м., 571,4 кв.м.) и Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (нежилое помещение площадью 204 кв.м.) (л.д. 26 Том 1).

Постановлением администрации г. Новочебоксарска от 14.04.2009 № 121-36 в постановление от 23.01.2009 № 3-11 внесены изменения: слова «для содержания и эксплуатации нежилого здания» заменены словами «для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров и общетоварных складов».

Постановлением администрации г. Новочебоксарска от 27.12.2010 № 440-28 в постановление от 23.01.2009 № 3-11 внесены изменения: слова «для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров и общетоварных складов» дополнены словами «и объекта банковской деятельности» (л.д. 27-28 Том 1).

09.08.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (арендодатель), индивидуальным предпринимателем ФИО3 и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (арендаторы) был заключен договор аренды земельного участка № 44 (далее – договор), по условиям которого арендаторы принимают во временное владение и пользование (в аренду) неделимый земельный участок из земель населенного пункта г. Новочебоксарска с кадастровым номером 21:02:010202:25, площадью 0,3774 га, из них: 1005/1209 доли в праве ФИО3 и 204/1209 доли в праве Сбербанка России, для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров, общетоварных складов и дополнительного офиса Сбербанка России, по ул. Ж.Крутовой, 10А, сроком действия с 14.04.2009 по 12.03.2014.

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 09.08.2010.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с: постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 № 148 «Об утверждении порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности ЧР, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности ЧР, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена»; постановлением Кабинета Министров ЧР от 23.01.2008 № 12 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ЧР»; решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 24.04.2008 № С 46-3 «Об утверждении коэффициентов, корректирующих доходность бюджета г.Новочебоксарска, применяемых в расчете годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» в размерах, указанных в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендаторами ежемесячно равными частями не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор и подлежит обязательной уплате арендатором в случаях централизованного изменения составляющих расчетной формулы арендной платы, устанавливаемых нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Чувашской Республики и Новочебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики. Размер арендной платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в год.

Как следует из материалов дела, в связи с приобретением нежилых помещений, 01.07.2018 индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО1 (новый арендатор) заключили соглашение о переводе прав и обязанностей по договору № 44 от 09.08.2010, по условиям которого арендатор с согласия арендодателя передал новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором. Согласно пункту 3 соглашения новый арендатор обязуется вносить арендную плату за земельный участок с момента начала использования земельного участка – с 01.07.2018. Соглашение прошло государственную регистрацию 06.08.2018. (л.д. 23-24 Том 1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец направил ответчику претензию № 0302 от 11.03.2019 с требованием об уплате задолженности по договору, которая получена ИП ФИО1 27.03.2019 (л.д. 42-43 Том 1).

Оставление данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с изменениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 в редакции от 08.09.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4. Порядка). Указанные изменения вступили в силу с 11.12.2017.

В пункте 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 также указано, что при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:02:010202:25 начиная с 01.07.2018 рассчитал на основании отчета по определению рыночной стоимости годовой арендной платы № 10427 от 10.03.2018, подготовленного ООО «Эксперт», согласно которому размер годовой арендной платы всего земельного участка составил 282100 руб. (с учетом доли ответчика – 234500 руб.) (л.д. 36-38, 40 Том 1, л.д. 65-108 Том 3).

При этом ранее размер годовой арендной платы за указанный земельный участок для ИП ФИО3 (с учетом его доли) согласно расчетам истца составлял 17441,38 руб., расчет которой произведен в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, Решением Новочебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 22.12.2016 № С 21-3. Данный размер арендной платы предыдущим арендатором ИП ФИО3 не оспаривался и оплачивался до подписания соглашения о переводе прав и обязанностей от 01.07.2018.

В связи с принятием Постановления от 08.09.2017 № 349 изменен порядок определения размера арендной платы за землю, а именно: в основу расчета положена рыночная стоимость права аренды.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Измененный порядок подлежит применению как к ранее заключенным договорам аренды земельных участков, так и ко вновь заключаемым договорам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендная плата, рассчитанная в соответствии с измененным Порядком N 148 по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Подобный подход не противоречит требованиям действующего законодательства и основным принципам определения арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.11.2019 по делу N А79-12344/2018, от 19.12.2019 по делу N А79-12006/2018, от 25.12.2020 по делу N А79-956/2019.

Установлено, что уведомление об изменении размера годовой арендной платы от 04.05.2018 было направлено Управлением предыдущему арендатору ИП ФИО3 по адресу: 

<

...> и фактически не было им получено (л.д. 18-21 Том 3).

Вместе с тем, следует учитывать, что ранее ИП ФИО3 фактически уведомил арендодателя об изменении своего адреса. Так, еще в дополнительном соглашении № 1 от 04.02.2014 ИП ФИО3 был указан новый юридический и фактический адрес (л.д. 20-21 Том 1).

С учетом изложенного, уведомление от 04.05.2018 не свидетельствует о том, что арендатор был надлежащим образом извещен об изменении порядка расчета размера годовой арендной платы.

Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы истца о том, что в рассматриваемом случае исковое заявление можно признать надлежащим уведомлением ответчика об изменении порядка расчета размера годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости арендной платы.

Вопреки доводам ответчика, законодательство не содержит каких-либо требований к форме уведомления арендатора об изменении порядка расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Иск был направлен ответчику письмом 29.07.2019 (почтовый идентификатор 42995136010633) по адресу, указанному ответчиком в соглашении от 01.07.2018: 

<

...>, и согласно сведениям Почты России фактически не был получен ответчиком, неудачная попытка вручения от 31.07.2019.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

С учетом изложенного, суд исходит из даты 31.07.2019, поскольку в случае надлежащего исполнения ответчиком обязанности по получению корреспонденции, исковое заявление было бы получено ответчиком в указанную дату.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы истца, изложенные в уточненном исковом заявлении от 13.04.2021, о том, что с 01.08.2019 в отношении ответчика следует применять рыночную стоимость арендной платы, а до указанной даты следует исходить того, что ранее размер годовой арендной платы за земельный участок для предыдущего арендатора ИП ФИО3 (с учетом его доли) составлял 17441,38 руб.

В ходе рассмотрения дела ответчик не согласился с исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ответчик свое обязательство по внесению арендной платы исполнил надлежащим образом с учетом вида разрешенного использования земельного участка "Спорт". По мнению ответчика, необходимо исходить из того, что земельный участок используется для размещения объектов спорта, в связи с чем арендную плату следует рассчитывать в льготном порядке, исходя из ставки 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик также не согласился с представленным истцом отчетом ООО «Эксперт» по определению рыночной стоимости годовой арендной платы № 10427 от 10.03.2018.

Действительно, в соответствии с пунктом 1.3 Постановления Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 N 148 арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, в отношении земельных участков для размещения объектов спорта.

Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2012 N 620 установлена ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены (заняты) для размещения объектов спорта.

Вместе с тем, суд считает необоснованными доводы ответчика о необходимости применения указанного льготного размера арендной платы в силу следующего.

Следует учитывать, что фактически ответчик осуществляет деятельность по сдаче в аренду нежилых помещений.

Земельный участок с кадастровым номером 21:02:010202:25 является неделимым и на нем находится здание, в котором расположены как нежилые помещения, принадлежащие ответчику, так и нежилое помещение, принадлежащее третьему лицу – ПАО «Сбербанк России».

Согласно письму МБУ «Архитектурно-градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики» от 20.10.2020 здание, расположенное по адресу: 

<

...>, является единым объектом, и его невозможно разделить на несколько самостоятельных частей по причине единого основания, общих инженерных коммуникаций, конструктивных элементов. Таким образом, и земельный участок с кадастровым номером 21:02:010202:25, занятый единым объектом, является неделимым (л.д. 130-131 Том 3).

По договору аренды № 44 от 09.08.2010 неделимый земельный участок был предоставлен в аренду для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров, общетоварных складов и дополнительного офиса Сбербанка России.

Действительно, согласно постановлению администрации г. Новочебоксарска от 27.09.2018 № 1417 на основании заявления ИП ФИО1 было указано на вид разрешенного использования «5.1. Спорт» (л.д. 121 Том 1).

Согласно выписке из ЕГРН от 11.06.2019 на земельный участок с кадастровым номером 21:02:010202:25 указан вид разрешенного использования «спорт» (л.д. 29-35 Том 1).

Вместе с тем, на дату определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (по состоянию на 02.01.2018) отсутствовало указание на такой вид разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что фактическое использование неделимого земельного участка с кадастровым номером № 21:02:010202:25 связано с размещением здания, используемых для размещения торгово-офисных помещений. У суда отсутствуют основания для вывода о том, что на указанном земельном участке фактически размещены объекты спорта.

Согласно статье 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" объекты спорта – это объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения.

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования земельного участка «Спорт» включает в себя размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины, трассы и спортивные стрельбища), в том числе водным (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря) (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 04.02.2019 N 44 - размещение зданий и сооружений для занятия спортом).

У суда отсутствуют основания полагать, что в рассматриваемом случае можно утверждать о наличии объектов недвижимого имущества или комплексов недвижимого имущества, специально предназначенных для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий. Из материалов дела следует, что расположенное на неделимом земельном участке нежилое здание не является зданием или сооружением для занятия спортом. Обратное ответчиком надлежащими и достоверными доказательствами не опровергнуто.

Ссылка ответчика на то, что одно из помещений в здании ранее сдавалось в аренду для организации спортивного клуба, подлежит отклонению, поскольку само по себе таким доказательством не является. Кроме того, в любом случае не свидетельствует о том, что в этом случае все здание можно признать объектом капитального строительства в качестве спортивного клуба.

Во время осмотра экспертом зафиксированы следующие вывески на фасаде здания: «Сбербанк России», «Кафе», «Парк развлечений «Кураж», что не подтверждает обоснованность доводов ответчика, не позволяет сделать вывод о том, что указанные объекты предназначены для занятия спортом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае при определении размера арендной платы следует исходить из вида разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания с видом использования объекта – под коммерческие офисы. Оснований для применения пункта 1.3 Постановления Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 N 148 и Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2012 N 620 в рассматриваемом случае не имеется.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о недостоверности представленного истцом отчета ООО «Эксперт» по определению рыночной стоимости годовой арендной платы № 10427 от 10.03.2018.

В силу статей 71 и 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 30.01.2020 по делу по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО6 и ФИО7 На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет по определению рыночной стоимости годовой арендной платы недвижимого имущества №10427 от 10.03.2018, выполненный ООО "Эксперт", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, в случае выявления несоответствий может ли быть признана стоимость имущества, указанная в отчете, достоверной?

2. В случае недостоверности указанной в отчете стоимости определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25 общей площадью 3774 кв.м. с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 02.01.2018.

Согласно заключению от 28.05.2020 № 27-02-20Ц экспертами ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" сделаны выводы о том, что: - отчет ООО "Эксперт" № 10427 от 10.03.2018 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; - рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25 сроком на 1 год по состоянию на 02.01.2018 составляет: - для площади 3137 кв.м. с видом разрешенного использования «спорт» 197704 руб.; для площади 637 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги» 114874 руб. (л.д. 139 Том 2).

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Против выводов экспертного заключения о том, что отчет ООО "Эксперт" №10427 от 10.03.2018 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, стороны не возражали.

Более того, письмом от 16.11.2020 указанный в отчете ООО "Эксперт" №10427 от 10.03.2018 в качестве оценщика ФИО2 сообщил, что уже 5 лет находится на пенсии, не имеет лицензии на осуществление оценочной деятельности, занимался оценкой автотранспорта и не имел никакого отношения к оценке недвижимости (л.д. 122 Том 3), что само по себе подтверждает недостоверность указанного отчета.

Вместе с тем, возражая против выводов, содержащихся по второму вопросу в экспертном заключении ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", истец ссылается на то, что эксперты ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" необоснованно рассчитали отдельно арендную плату пропорционально доле объекта недвижимости, принадлежащего ИП ФИО1 и отдельно арендную плату пропорционально доле объекта недвижимости, принадлежащего ПАО "Сбербанк России". Считает, что поскольку земельный участок является неделимым, эксперты должны были рассчитать единую плату за весь земельный участок с кадастровым номером 21:02:010202:25.

Исследовав экспертное заключение № 27-02-20Ц от 28.05.2020, составленное экспертами ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", возражения истца по указанному экспертному заключению, суд посчитал необходимым назначить по делу повторную судебную экспертизу в части определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что если арендная плата рассчитывается в соответствии с измененным Порядком N 148 по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, следует определить рыночную стоимость права аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25, а уже затем определить размер обязательства ответчика по договору аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерно приходящейся на него доле.

Суд учел, что определением суда от 30.01.2020 на разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос № 2: В случае недостоверности указанной в отчете стоимости определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25 общей площадью 3774 кв.м. с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 02.01.2018.

Вместе с тем, как следует из экспертного заключения № 27-02-20Ц от 28.05.2020, эксперты не определили рыночную стоимость права аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25, а рассчитали отдельно рыночную стоимость права аренды в отношении части указанного земельного участка, рассчитанной пропорционально доле объекта недвижимости, принадлежащего ИП ФИО1, и отдельно рыночную стоимость права аренды в отношении части указанного земельного участка, рассчитанной пропорционально доле объекта недвижимости, принадлежащего ПАО "Сбербанк России".

Определением суда от 21.12.2021 по ходатайству истца назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО9 Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 

- определить рыночную стоимость права аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25 общей площадью 3774 кв.м. с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 02.01.2018?

В заключении эксперта ФИО9 от 05.03.2021 №СЭ/21-014 приведены два значения рыночной стоимости права аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 21:02:010202:25 по состоянию на 02.01.2018 при двух возможных видах разрешенного использования: первый вариант - с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов – спорт (285000 руб. в год); второй вариант - с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов - под коммерческие офисы (для содержания и эксплуатации магазина непродовольственных товаров, общетоварных складов и дополнительного офиса АК Сберегательного банка РФ) (547951 руб. в год) (л.д. 128 Том 4).

В судебном заседании был заслушан эксперт ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО9, который поддержал доводы, изложенные в заключении от 05.03.2021 №СЭ/21-14, а также представил письменные пояснения на вопросы сторон от 24.05.2021, пояснив, что в ответе на вопрос суда эксперт дал два значения рыночной стоимости права аренды при двух возможных видах разрешенного использования, поскольку в материалах дела имеются документы, которые свидетельствуют о том, что в отношении исследуемого земельного участка заявлены такие виды использования, как «спорт» и как «коммерческое использование». Эксперт полагает, что вывод о том, какой вид разрешенного использования может быть положен в основу судебного решения, является правовым вопросом, который выходит за пределы компетенции эксперта. Вопрос о виде фактического использования нежилого здания выходит за пределы поставленного судом вопроса, содержит в себе правовой аспект. Кроме того, в материалах дела имеются материалы, свидетельствующие о юридических фактах по исследуемому вопросу.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В силу части 2 указанной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 названного Кодекса относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной (дополнительной) экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечет необходимость проведения повторной или дополнительной экспертиз. На стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов эксперта (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и т.п.). При этом допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам.

В данном случае суд не усматривает оснований, предусмотренных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения повторной или дополнительной экспертизы.

Экспертное заключение от 05.03.2021 №СЭ/21-14, представленное в материалы дела, является полным и обоснованным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 названного Кодекса.

Проанализировав указанное экспертное заключение, суд не установил в нем неясности в суждениях, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов, данное заключение достаточно ясное и полное, содержит однозначные выводы по поставленному вопросу.

Поскольку недостатков в указанном экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, судом не установлено, наличие оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

Приведенные ответчиком доводы не свидетельствуют о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение указанные в нем выводы. Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечет необходимость проведения повторной или дополнительной экспертизы.

С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы истца в уточненном исковом заявлении о том, что необходимо руководствоваться указанным в заключении размером рыночной стоимости права аренды земельного участка с видом разрешенного использования: для содержания и эксплуатации нежилого здания, вид использования объектов – под коммерческие офисы (547951 руб.). С учетом доли, приходящейся на ответчика (1005/1209), размер арендной платы для ответчика составит 455492,77 руб. в год (37957,73 руб. в месяц).

В пункте 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 также указано, что при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, в данном случае увеличение размера арендной платы в 2019 году по сравнению с размером такой платы за предыдущий год на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен 103 (в 2020 году – 104,4; в 2021 году – 103,7) прямо предусмотрено постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, а также распоряжениями Кабинета Министров ЧР об одобрении прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики, действующими на начало соответствующего года (от 29.06.2018 №429-р; от 28.06.2019 № 546-р; от 21.07.2020 № 643-р).

С учетом изложенного, суд находит обоснованными расчеты истца согласно его заявлению об уточнении иска от 13.04.2021.

В период с 01.07.2018 по 31.12.2018 размер ежемесячной арендной платы составит 17441,38 руб. (исходя из размера годовой арендной платы за земельный участок для предыдущего арендатора ИП ФИО3):

- 17441,38 руб. * 6 мес. = 104648,28 руб.

В период с 01.01.2019 по 31.07.2019 размер ежемесячной арендной платы составит 17964,63 руб. (17441,38 руб. * индекс 1,03):

- 17964,63 руб. * 7 мес. = 125752,41 руб.

В период с 01.08.2019 по 31.12.2019 размер ежемесячной арендной платы составит 37957,73 руб. (исходя из заключения судебной экспертизы):

- 37957,73 руб. * 5 мес. = 189788,65 руб.

В период с 01.01.2020 по 31.12.2020 размер ежемесячной арендной платы составит 39627,87 руб. (37957,73 руб. * индекс 1,044):

- 39627,87 руб. * 12 мес. = 475534,44 руб.

В период с 01.01.2021 по 31.03.2021 размер ежемесячной арендной платы составит 41094,10 руб. (39627,87 руб. * индекс 1,037):

- 41094,10 руб. * 3 мес. = 123282,30 руб.

Таким образом, за период с 01.07.2018 по 31.03.2021 размер арендной платы для ответчика составит: 1019006,08 руб. (104648,28 руб. + 125752,41 руб. + 189788,65 руб. + 475534,44 руб. + 123282,30 руб.).

Согласно сведениям истца в качестве оплаты за спорный период ответчиком внесены денежные средства за период с 21.08.2018 по 10.03.2021 на общую сумму 95254,73 руб. Указанные сведения ответчиком не опровергнуты.

С учетом изложенного, сумма долга ответчика за период с 01.07.2018 по 31.03.2021 составит 923751,35 коп. (1019006,08 руб. – 95254,73 руб. = 923751,35 коп.). Требование истца о взыскании с ответчика указанной суммы долга подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Государственную пошлину и расходы истца на проведение судебной экспертизы в размере 25000 руб. (л.д. 82 Том 4) суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска Чувашской Республики 923751 (Девятьсот двадцать три тысячи семьсот пятьдесят один) руб. 35 коп. долга за период с 01.07.2018 по 31.03.2021, 25000 (Двадцать пять тысяч) руб. расходов на проведение экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 21475 (Двадцать одна тысяча четыреста семьдесят пять) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев